NUMERO D’INSCRIPTION AU REPERTOIRE GENERAL : 2024 001537

TRIBUNAL DE COMMERCE

DE

CARCASSONNE

JUGEMENT DU 30/09/2026

DEMANDEUR(S)

[Adresse 1] représenté(e) par Me Julien DEVIERS, Avocat plaidant, ALBERTI Franck, Avocat correspondant

DEFENDEUR(S) :

[X] SARL (SARL), [Adresse 2] représenté(e) par GAUTIÉ Clément, Avocat plaidant Numéro siren 528 007 578

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS DU 29/04/2026 ET DU PRONONCE DU JUGEMENT.

PRESIDENT: CHRISTOPHE BAC

JUGES : CHRISTOPHE CASTAN BERNARD MARTIGNOLE

ASSISTES DE ALEXANDRA MARTEL, COMMIS GREFFIER,

DEPENS : 57,23 DONT TVA : 9,54

La société [X], qui exerce une activité de marchand de biens immobiliers, a conclu le 11 avril 2022 une promesse de vente portant sur l’acquisition d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1], au prix de 1 950 000 euros. Cette promesse était notamment assortie d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme permettant la réhabilitation de l’immeuble, dans la limite de 70 logements, ainsi que la modification des façades.

Les 22 et 29 septembre 2022, la société [X] a confié à la société [Q] une mission de maîtrise d’œuvre portant sur la conception du projet et les démarches administratives nécessaires à sa réalisation. Une somme provisionnelle de 10 500 euros avait été versée au titre du contrat.

La société [Q] a entrepris l’étude du projet et a engagé des échanges avec les services de l’urbanisme de la commune de [Localité 1].

Les pièces invoquées dans ses écritures font notamment apparaître une présentation du projet en mairie, plusieurs modifications de celui-ci, une réponse des services municipaux du 16 janvier 2023 faisant état de réserves sur le nombre de logements, ainsi que la recherche ultérieure d’une solution de compromis.

Face aux réserves de la commune, la société [X] a sollicité un cabinet d’avocats afin de confirmer la faisabilité urbanistique du projet. Après réception de cette consultation, la société [Q] a procédé à de nouvelles modifications.

Le 17 avril 2023, la société [X] a validé le dossier destiné au dépôt de la demande d’urbanisme.

La société [Q] a établi le 24 mars 2023 une facture n° FV2023030 d’un montant de 26.400,00 euros TTC, correspondant selon elle à l’avancement de la phase de conception.

Une déclaration préalable a ensuite été déposée au mois d’avril 2023 et par arrêté du 15 juin 2023, la commune de [Localité 1] s’est opposée à cette déclaration. En conséquence la condition suspensive affectant la promesse de vente n’ayant pas été réalisée, l’opération immobilière n’a pas abouti.

La société [X] n’a cependant pas réglé la facture et par courriel du 13 juillet 2023, elle indiquait encore attendre des rentrées de fonds afin de procéder à son règlement.

Après plusieurs relances, la société [Q] l’a mise en demeure, le 10 janvier 2024, de régler les sommes dues, en visant la clause résolutoire du contrat, mise en demeure qui a ensuite été signifiée. Le 1er mars 2024, la société [Q] a pris acte de la résolution de la convention en raison du non-paiement.

Par acte du 29 avril 2024, la société [Q] a fait assigner la société [X] d’avoir à comparaitre devant le tribunal de commerce de Carcassonne afin d’entendre :

Condamner la SARL [X] à payer à la SAS [Q] les sommes de :
* 26.400,00 euros TTC en règlement de la situation n°2 outre intérêts au taux conventionnel de 3,5/10000ème par jour de retard à compter de la date d’échéance de la facture soit le 14 avril 2023 ;
* 51.810,00 euros en règlement de la clause pénale.

Débouter la SARL [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la même au paiement de la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient avoir exécuté les prestations correspondant à l’avancement de la mission, avoir informé [X] des réserves exprimées par la commune et avoir adapté le projet à plusieurs reprises. Elle fait valoir que le maître d’ouvrage, pleinement informé des difficultés, a néanmoins choisi de poursuivre le projet et a validé le dossier avant son dépôt.

Dans ses conclusions en réponse, la société [Q] sollicite du tribunal de : A titre principal DIRE que la résiliation du contrat d’architecte n’est pas imputable à la société [X] DEBOUTER la société [Q] de toutes ces demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire Si le Tribunal estimait qu’une somme serait due au titre des prestations réalisées, LIMITER le montant des honoraires à la seule valeur des prestations effectivement utiles, REDUIRE l’indemnité contractuelle sollicitée à de plus justes proportions En tout état de cause CONDAMNER la société [Q] à payer à la société [X] une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens.

Elle reproche à [Q] un défaut d’étude de faisabilité et un manquement à son devoir de conseil. Elle soutient que le refus administratif révèle l’inadaptation du projet aux règles d’urbanisme, que le rapport de faisabilité prévu au contrat n’est pas produit et que les honoraires facturés ne correspondent pas à un degré d’avancement suffisamment justifié. S’agissant de l’indemnité de résiliation, elle conteste l’imputabilité de la rupture et soutient et à titre subsidiaire, que la pénalité de 51.810,00 euros est manifestement excessive.

SUR CE, LE TRIBUNAL

a) Sur les manquements contractuels allégués à l’encontre de la société [Q]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient dès lors à la société [Q] d’établir l’existence et l’exigibilité de sa créance d’honoraires et à la société [X], qui entend s’opposer au paiement en invoquant une mauvaise exécution de la mission, de démontrer les manquements qu’elle impute à son cocontractant.

La mission confiée à [Q] comportait une analyse des contraintes réglementaires et urbanistiques du projet ainsi qu’un devoir d’information et de conseil. Toutefois, cette obligation ne peut être assimilée à une garantie d’obtention de l’autorisation administrative. La seule circonstance qu’une déclaration préalable fasse l’objet d’une opposition ne suffit donc pas, par elle-même, à établir une faute de l’architecte ; il convient de rechercher si ce refus trouve sa cause dans un manquement établi dans l’exécution de la mission.

En l’espèce, les échanges retracés dans les écritures de [Q] montrent que le projet a été présenté aux services de l’urbanisme, que ceux-ci ont exprimé des réserves, notamment quant à la densification et au nombre de logements, et que ces réserves ont été portées à la connaissance d'[X].

La réponse de la mairie du 16 janvier 2023 indiquait expressément que le nombre de logements devait être revu à la baisse et que le projet était jugé trop dense au regard de son environnement immédiat.

Il ressort également des éléments produits qu’à la suite de ces réserves, [Q] a recherché des adaptations et adressé à la mairie une demande tendant à trouver une solution de compromis.

[X], informée de la position de la commune, a elle-même mandaté un cabinet d’avocats afin de confirmer la faisabilité urbanistique du projet et de tenter d’en imposer l’instruction.

La consultation ainsi obtenue a été transmise à [Q], qui a procédé à de nouvelles modifications, avant qu'[X] ne valide le dossier le 17 avril 2023.

Ces éléments établissent que le maître d’ouvrage connaissait les difficultés urbanistiques et la réticence de la commune avant le dépôt du dossier. Ils ne permettent donc pas de retenir que [Q] aurait dissimulé un risque déterminant ou laissé [X] dans l’ignorance des obstacles rencontrés. Ils démontrent au contraire un processus d’échanges, d’adaptation et de validation auquel le maître d’ouvrage a directement participé.

[X] se prévaut encore de l’absence d’un rapport de faisabilité formalisé. À supposer que le document prévu par le contrat n’ait pas été remis sous la forme alléguée, cette seule circonstance ne suffit pas, au regard des diligences effectivement accomplies et des informations dont disposait le maître d’ouvrage, à établir que le refus du 15 juin 2023 serait la conséquence d’un manquement causal de [Q]. [X] ne démontre notamment pas qu’une information déterminante lui aurait été soustraite ni qu’elle aurait adopté une conduite différente si cette information avait été formalisée dans un rapport distinct.

Enfin, [X] ne produit aucun élément technique indépendant établissant que le projet était, dès son origine, manifestement incompatible avec les règles d’urbanisme applicables ou que les motifs de l’arrêté d’opposition procèdent d’une erreur professionnelle de conception imputable à [Q]. Le refus administratif ne peut, à lui seul, suppléer cette démonstration.

Il s’ensuit que la société [X] ne rapporte pas la preuve des manquements contractuels qu’elle allègue à l’encontre de la société [Q].

Les moyens tirés de l’exception d’inexécution seront rejetés.

b) Sur la demande en paiement de la facture n° FV2023030

Le contrat prévoit que les honoraires sont payables au fur et à mesure de l’avancement de la mission et que la rémunération correspondant à chaque élément de mission est due lors de la remise de la prestation au maître d’ouvrage.

La société [Q] justifie avoir réalisé les études de conception, préparé les documents destinés à la mairie, procédé à plusieurs adaptations du projet, participé aux échanges avec les services instructeurs et préparé puis déposé le dossier administratif. Ces diligences correspondent à des prestations effectivement exécutées, indépendamment de l’issue défavorable de la procédure d’urbanisme.

Il est en outre relevé qu’après l’arrêté d’opposition du 15 juin 2023, la société [X] n’a pas immédiatement contesté le principe de la facture. Dans son courriel du 13 juillet 2023, elle indiquait attendre des rentrées de fonds afin de procéder à son règlement. Cet élément corrobore l’existence de la dette d’honoraires et contredit la thèse selon laquelle la prestation aurait été considérée comme inexécutée ou dépourvue de toute valeur.

En l’absence de manquement contractuel démontré et au regard des prestations accomplies, la contestation du quantum fondée sur l’absence d’utilité finale du projet ne peut être accueillie. La rémunération de l’architecte constitue la contrepartie de la mission exécutée et non de l’obtention certaine de l’autorisation administrative.

Il y a donc lieu de condamner la société [X] à payer à la société [Q] la somme de 26.400,00 euros TTC au titre de la facture n° FV2023030 du 24 mars 2023.

c) Sur les intérêts de retard

La société [Q] sollicite l’application de la clause contractuelle prévoyant des intérêts de retard au taux de 3,5/10 000ème par jour, à compter du 14 avril 2023.

Elle les chiffre à 3.280,20 euros au 4 avril 2024 et demande qu’ils soient parachevés jusqu’au règlement.

La créance principale étant reconnue et la clause de retard n’étant pas utilement contestée quant à son principe dans les éléments retenus pour le présent jugement, il y a lieu de faire droit à cette demande.

La société [X] sera en conséquence condamnée au paiement des intérêts contractuels au taux de 3,5/10 000ème par jour sur la somme de 26.400,00 euros à compter du 14 avril 2023 et jusqu’à complet paiement, étant précisé que ces intérêts étaient chiffrés par [Q] à 3.280,20 euros au 4 avril 2024.

d) Sur l’indemnité contractuelle de résiliation

La société [Q] réclame 51.810,00 euros au titre de l’indemnité prévue par la clause contractuelle de résiliation.

La société [X] en conteste le principe et demande subsidiairement sa réduction.

Il résulte des éléments du dossier que, postérieurement à l’arrêté d’opposition, [X] n’a pas formalisé la rupture de la convention de maîtrise d’œuvre mais a cessé d’en régler les honoraires. Après relances, [Q] a mis en demeure sa cocontractante le 10 janvier 2024 en visant la clause résolutoire, puis a pris acte de la résolution le 1er mars 2024 en raison du défaut persistant de paiement.

Dès lors qu’aucun manquement causal de [Q] n’est établi et que le défaut de règlement des honoraires contractuellement dus est imputable à [X], le principe de l’indemnité contractuelle est acquis.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, l’indemnité réclamée de 51.810,00 euros correspond à une fraction des honoraires qui auraient été perçus si la mission avait été poursuivie jusqu’à son terme.

Or, au moment de la cessation des relations, l’opération n’avait pas dépassé la phase administrative : aucune phase d’exécution des travaux n’avait commencé, aucun marché de travaux n’était engagé et une part substantielle de la mission demeurait à accomplir.

Si la rupture a privé [Q] de la poursuite de sa mission, elle l’a également dispensée des charges et diligences attachées aux phases ultérieures.

Les éléments soumis au tribunal ne permettent pas d’établir une perte de marge effective de 51.810,00 euros. Rapportée à l’état d’avancement réel de la mission et aux prestations restant à exécuter, la pénalité contractuelle présente ainsi un caractère manifestement excessif.

Il convient dès lors d’user du pouvoir modérateur prévu par l’article 1231-5 du code civil et de ramener l’indemnité contractuelle à la somme de 10.000,00 euros, montant qui tient compte à la fois de la rupture imputable au défaut de paiement du maître d’ouvrage et de l’économie réelle du contrat au jour de sa cessation.

La société [X] sera condamnée au paiement de cette somme et la société [Q] sera déboutée du surplus de sa demande à ce titre.

e) Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société [X], qui succombe pour l’essentiel, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, dont frais de greffe liquidés à la somme de 54,37 euros dont 9,06 euros de TVA.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [Q] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [X] sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

f) Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE

les moyens de la société [X] tirés des manquements contractuels allégués à l’encontre de la société [Q],

DIT

que la société [X] ne rapporte pas la preuve des manquements contractuels qu’elle allègue à l’encontre de la société [Q],

CONDAMNE

la société [X] à payer à la société [Q] la somme de 26.400,00 euros TTC au titre de la facture n° FV2023030 du 24 mars 2023,

CONDAMNE

la société [X] à payer à la société [Q], sur cette somme, les intérêts de retard au taux contractuel de 3,5/10 000ème par jour à compter du 14 avril 2023 et jusqu’à complet paiement, lesdits intérêts ayant été chiffrés à 3.280,20 euros au 4 avril 2024,

CONDAMNE

la société [X] à payer à la société [Q] la somme de 10.000,00 euros au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation,

DÉBOUTE la société [Q] du surplus de sa demande au titre de cette indemnité,

CONDAMNE

la société [X] à payer à la société [Q] la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE

la société [X] aux dépens de l’instance dont frais de greffe liquidés à la somme de 54,37 euros dont 9,06 euros de TVA.

REJETTE

toutes autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE

l’exécution provisoire du présent jugement.

Jugement mis à disposition le 30/09/2026.