Retard de livraison en VEFA : absence de preuve des causes légitimes et indemnisation de l’acquéreur

En matière de vente d’immeuble à construire, l’article 1601-1 du Code civil impose au vendeur de livrer dans le délai contractuellement prévu. Selon l’article 1611, le défaut de délivrance au terme convenu ouvre droit à réparation lorsque l’acquéreur justifie d’un préjudice. Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, doit établir la force majeure, la faute de l’acquéreur ou une cause légitime contractuellement prévue.

La juridiction a écarté les causes de retard invoquées, faute de certificat établi par le maître d’œuvre d’exécution et de justificatifs suffisants concernant la défaillance d’une entreprise, les approvisionnements, la Covid-19 et les intempéries. Le retard de 235 jours ouvrables a donc été retenu. Le préjudice de jouissance a été évalué selon le loyer médian local, tandis que le préjudice moral a été indemnisé au regard de l’absence d’information sur l’avancement du chantier.

Sur les défauts apparents, les articles 1642-1 et 1648 du Code civil encadrent l’action de l’acquéreur. Un défaut de conformité doit être prouvé. Le vendeur a été condamné à reprendre un carreau cassé, seul désordre suffisamment établi, ainsi qu’à indemniser l’absence de gaz. Les autres demandes ont été rejetées faute de preuve. La garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 n’a pas été appliquée à la livraison, mais à la réception de l’ouvrage.

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Livré avec 235 jours ouvrables de retard, le studio vendu en l’état futur d’achèvement présentait plusieurs réserves et désordres. Les causes invoquées par le vendeur n’ont pas été suffisamment justifiées. L’acquéreur a obtenu des indemnités pour privation de jouissance, préjudice moral, absence de gaz et reprise d’un carreau cassé, les autres demandes étant rejetées faute de preuve.

Une société civile de construction-vente a vendu en l’état futur d’achèvement un studio à un acquéreur, avec une livraison prévue au 30 septembre 2021. Le bien a finalement été livré le 1er juillet 2022, avec plusieurs réserves et désordres dénoncés lors de la livraison ou ultérieurement.

L’acquéreur a demandé l’indemnisation du retard, de préjudices matériels et moraux, de périodes sans gaz, ainsi que la reprise de réserves et de non-conformités. Le vendeur a invoqué notamment la pandémie, la défaillance d’une entreprise, les difficultés d’approvisionnement et les intempéries.

La juridiction a retenu un retard de 235 jours ouvrables, faute de justification suffisante des causes légitimes invoquées. Elle a accordé une indemnité pour la privation de jouissance, un montant au titre du préjudice moral, une indemnisation pour l’absence de gaz et la reprise d’un carreau cassé. Les autres demandes ont été rejetées faute de preuve.

• Existence d’un délai contractuel de livraison
• Constat d’une livraison postérieure au terme convenu
• Établissement d’une cause légitime ou d’un cas de force majeure
• Production des justificatifs prévus par la clause contractuelle
• Preuve d’un préjudice certain et directement lié au retard
• Caractérisation précise des défauts de conformité invoqués

• Acte authentique fixant la livraison au 30 septembre 2021
• Procès-verbal de livraison du 1er juillet 2022
• Attestation de l’assistant à maîtrise d’ouvrage, jugée insuffisante
• Constat contradictoire d’avancement des travaux du 9 décembre 2021
• Courriels et courrier du vendeur reconnaissant le carreau endommagé

Le vendeur doit indemniser le retard non justifié, le préjudice moral et l’absence de gaz, tout en faisant reprendre le carreau cassé. L’acquéreur voit toutefois ses demandes rejetées lorsqu’il ne produit aucun élément permettant d’établir la non-conformité ou le désordre allégué.

• Indemnisation de la privation de jouissance
• Condamnation aux dépens et à 3 000 euros de frais irrépétibles
• Reprise du carreau cassé sans astreinte
• Rejet des demandes insuffisamment prouvées
• Nécessité pour le vendeur de documenter chaque cause de retard

À faire

• Vérifier le délai contractuel de livraison
• Documenter précisément la date de livraison effective
• Obtenir les attestations du maître d’œuvre d’exécution
• Conserver les courriels et procès-verbaux de réserves
• Chiffrer séparément chaque préjudice directement établi

À éviter

• Invoquer une cause de retard sans justificatif objectif
• Produire une attestation émanant du mauvais intervenant
• Confondre livraison et réception de l’ouvrage
• Réclamer une indemnité sans preuve du préjudice
• Demander une reprise sans caractériser le désordre

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison

Le vendeur doit établir les causes prévues au contrat et leurs conséquences concrètes sur le chantier. L’attestation exigée devait émaner du maître d’œuvre d’exécution, et non de l’assistant à maîtrise d’ouvrage. La pandémie, la défaillance de l’entreprise, les approvisionnements et les intempéries n’ont pas été retenus faute de justificatifs suffisants, notamment l’absence d’attestation du maître d’œuvre et de relevés météorologiques.

La preuve du préjudice résultant du retard

Sur le fondement de l’article 1611 du Code civil, l’acquéreur doit établir un préjudice directement lié au retard. La privation de jouissance a été retenue et évaluée selon le loyer médian d’un studio comparable. Les intérêts bancaires et la perte de revenus locatifs ont été rejetés faute de justificatifs suffisants et, pour la location, faute de preuve de la destination locative du bien.

La garantie des défauts apparents à la livraison

Les articles 1642-1 et 1648 du Code civil régissent les défauts de conformité et vices apparents de l’immeuble à construire. Le défaut doit être caractérisé par des éléments probants. Seul le carreau cassé a été établi, notamment par les échanges et la reconnaissance du vendeur, justifiant une reprise sans astreinte. L’article 1792-6 du Code civil concerne la réception de l’ouvrage et non la livraison.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1601-1 du Code civil, Article 1611 du Code civil, Article 1642-1 du Code civil, Article 1648 du Code civil, Article 1792-6 du Code civil, Article L.261-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.5424-8 du Code du travail, Article 4 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 12 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1 I de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, Article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991