République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 24/09/2026

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Minute Électronique

N° RG 24/06088 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V6I3

Jugement (N° 23/11418) rendu le 28 Octobre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTE

SCI Jeferco-Immo agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Alexandra Baptista, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [Y] [W]

né le 20 Octobre 1972 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Me Christophe Werquin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2025-00540 du 29/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DÉBATS à l’audience publique du 16 juin 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

[J] Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2026

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Par acte sous seing privé du 13 février 2006, à effet du 5 mars 2006, M. [O] [Z] et Mme [J] [I] ont donné à bail à M. [Y] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], appartement n°2, 1er étage, à [Localité 5], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 365 euros et une provision pour charges de 26 euros.

Par acte authentique du 4 novembre 2011, M. [Z] et Mme [I] ont vendu à la SCI Jeferco-Immo le bien immobilier loué à M. [W].

Par avenant au bail du 6 février 2014, les parties sont convenues des modalités de révision annuelle du loyer.

Par acte du 15 juin 2023, la SCI Jeferco-Immo a fait délivrer à M. [W] sommation de:

– Retirer la bouteille de gaz et de remettre en marche le gaz de ville après s’être assuré auprès d’un professionnel que ce dernier ainsi que la chaudière peuvent être remis en marche en toute sécurité ;

– Sécuriser le logement en remplaçant la serrure de la porte d’entrée ;

– Transmettre l’attestation d’entretien annuel de la chaudière ;

– Régulariser son compte locataire en payant la somme de 1 006,69 euros.

Par acte du 28 septembre 2023, notifié au préfet le 7 novembre 2023, la SCI Jeferco-Immo a fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par acte du 21 novembre 2023, notifié à la Ccapex le 27 novembre 2023, la SCI Jeferco-Immo a fait signifier à M. [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 050,48 euros en principal.

Suivant jugement contradictoire du 28 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

– Déclaré la SCI Jeferco-Immo recevable en son action ;

– Débouté la SCI Jeferco-Immo de l’ensemble de ses demandes ;

– Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

– Condamné la SCI Jeferco-Immo aux entiers dépens de l’instance’;

– Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La SCI Jeferco-Immo a interjeté appel de cette décision par déclaration du 31 décembre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant les dispositions de la décision entreprise ayant’:

– Débouté la SCI Jeferco-Immo de l’ensemble de ses demandes ;

– Condamné la SCI Jeferco-Immo aux entiers dépens de l’instance.

M. [W] a constitué avocat le 22 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2025, la SCI Jeferco-Immo demande à la cour de :

– Juger l’appel de la SCI Jeferco-Immo recevable et bien fondé ;

– Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille du 28 octobre 2024 en ce qu’il a :

– Débouter la SCI Jeferco-Immo de l’ensemble de ses demandes,

– Condamner la SCI Jeferco-Immo aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

– A titre principal,

– Débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail du 13 février 2006 avec prise d’effet au 5 mars 2006 conclu entre la SCI Jeferco-Immo et M. [W] concernant l’appartement s situé [Adresse 3], appartement n°2, 1er étage à Lille (59000), sont réunies ;

– Constater la résiliation du contrat de location conclu avec M. [W] le 13 février 2006 avec prise d’effet au 5 mars 2006 et portant sur le logement situé [Adresse 3], appartement n°2, 1er étage à [Localité 5], à la date 21 janvier 2024 ;

– Ordonner dans les formes légales l’expulsion de M. [W] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du logement situé [Adresse 3], appartement n°2, 1er étage à [Localité 5] ;

– Dire et juger que les effets et objets mobiliers de M. [W] se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsé ;

– Acter de ce que la SCI Jeferco-Immo se réserve le droit d’agir à l’encontre de M. [W] pour demander réparation de l’ensemble des dégradations constatées à la sortie des lieux.

– Condamner M. [W] à payer la SCI Jeferco-Immo la somme provisionnelle de 91 euros correspondant au montant des loyers et provisions sur charges échus et restés impayés arrêtée au 13 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 15 juin 2023′;

– Condamner M. [W] à payer à la SCI Jeferco-Immo une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et de la provision sur charge à compter de l’assignation, soit loyer total de 471,15 euros par mois, et jusqu’à la restitution des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 15 juin 2023 ;

– Condamner M. [W] à payer à la SCI Jeferco-Immo la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner M. [W] au paiement des entiers frais et dépens ;

– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

– A titre subsidiaire,

– Débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– Prononcer la résiliation du contrat de location conclu le 13 février 2006 avec prise d’effet au 5 mars 2006 aux torts exclusifs de M. [W] qui n’a pas respecté ses obligations contractuelles et légales, à savoir celles de régler régulièrement son loyer, de pourvoir au bon entretien du logement et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat ;

– Ordonner dans les formes légales l’expulsion de M. [W] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du logement situé [Adresse 3], appartement n°2, 1er étage à [Localité 5] ;

– Dire et juger que les effets et objets mobiliers de M. [W] se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsé ;

– Acter de ce que la SCI Jeferco-Immo se réserve le droit d’agir à l’encontre de M. [W] pour demander réparation de l’ensemble des dégradations constatées à la sortie des lieux’;

– Condamner M. [W] à payer la SCI Jeferco-Immo la somme de 91 euros correspondant au montant des loyers et provisions sur charges échus et restés impayés arrêtée au 13 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 15 juin 2023 ;

– Condamner M. [W] à payer à la SCI Jeferco-Immo une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et de la provision sur charge à compter de l’assignation, soit loyer total de 471,15 euros par mois, et jusqu’à la restitution des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 15 juin 2023 ;

– Condamner M. [W] à payer à la SCI Jeferco-Immo la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner M. [W] au paiement des entiers frais et dépens ;

– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2026, M. [W] demande à la cour de :

– Dire la SCI Jeferco-Immo mal fondée en son appel,

En conséquence, confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

– Y ajoutant et statuant à nouveau :

– Prononcer la nullité du commandement de payer du 21 novembre 2023,

– Dire et juger la demande en constatation de la résiliation de bail et expulsion irrecevable,

– Débouter la SCI Jeferco-Immo de sa demande en prononcé de la résiliation de bail tant pour défaut de paiement que pour défaut d’entretien ou dégradations volontaires,

– Condamner la SCI Jeferco-Immo à payer à Maître [G] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle,

– Condamner la SCI Jeferco-Immo aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais de première instance.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande tendant au constat de la résiliation du bail’:

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que’toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il prévoit également que le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Ce texte a été modifié par la loi du 27 juillet 2023, qui est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, en ramenant le délai de deux mois à un délai de six semaines.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 24 70.002).

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le bail conclu le 13 février 2006 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges prévoyant un délai de deux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 21 novembre 2023, pour la somme en principal de 1050,48 euros, lui indiquant qu’il avait six semaines pour régulariser la situation.

Il est acquis aux débats que, le bail ayant été reconduit pour la dernière fois avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le délai de six semaines prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’était pas applicable lorsque la commandement de payer a été délivré et que la situation demeurait régie par les stipulations contractuelles prévoyant un délai de deux mois.

Même si le commandement de payer vise le délai de six semaines, la nullité de l’acte, sollicitée pour la première fois en cause d’appel, n’est pas encourue dès lors que le locataire n’allègue aucun grief de ce fait. Il convient uniquement de substituer le délai de deux mois au délai de 6 semaines visé au commandement de payer.

M. [W] avait donc jusqu’au 21 janvier 2024 pour régulariser les causes du commandement de payer.

Contrairement à ce que soutient la SCI Jeferco-Immo, ces causes n’incluent pas les échéances du loyer postérieures à la délivrance du commandement.

De même, contrairement à ce que soutient M. [W], il n’est pas démontré que ce dernier ne devait plus rien à la SCI Jeferco-Immo et qu’il avait même trop payé la somme de 29 euros en décembre 2023, le décompte établi par ses soins (sa pièce 1) ne constituant pas la preuve des paiements qui y sont inscrits.

Il ressort néanmoins des décomptes produits par la société bailleresse que M. [W] a réglé la somme totale de 1180,78 euros entre le 21 novembre 2023 et le 21 janvier 2024.

Or, comme l’a justement relevé le premier juge, les paiements réalisés sont venus s’imputer en priorité sur la dette visée par le commandement de payer en application de l’article 1342-10 du code civil.

Les causes du commandement de payer ont donc été apurées dans le délai de deux mois si bien que la clause résolutoire n’a pas pu jouer.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Jeferco-Immo de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail.

Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail’:

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus’;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

En l’espèce, la SCI Jeferco-Immo soutient que M. [W] a gravement manqué à ses obligations de payer le loyer, de répondre des dégradations locatives et d’entretenir le logement.

S’agissant du paiement du loyer, la SCI Jeferco-Immo produit plusieurs décomptes dont le dernier en date indique que M. [W] reste devoir la somme de 91 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 mars 2025.

La ligne «’à nouveau [W] [Y]’», inscrite le 1er janvier 2023 pour un montant de 1380,59 euros, n’est pas inexpliquée contrairement à ce qu’indique M. [W] mais correspond au report de la dette de loyer des années 2020 à 2022 (pièce 4 de l’appelant).

La lecture des différents décomptes fait ressortir que des incidents de paiements ont eu lieu dès l’année 2020, que M. [W] a régulièrement effectué des paiements supérieurs au montant de sa part à charge afin de résorber sa dette et que cette dernière n’a cessé de diminuer depuis le début de l’année 2024.

Il ressort par ailleurs de l’avis d’échéance du mois d’avril 2026 produit par M. [W] que la dette est désormais apurée, ce document faisant même apparaitre que le compte locatif présentait un solde de 3,14 euros en faveur du locataire avant l’appel de l’échéance du mois d’avril 2026.

Des incidents de paiement sont ainsi à déplorer sur une période de cinq mais la dette est désormais réglée.

S’agissant des dégradations locatives, la SCI Jeferco-Immo produit deux procès-verbaux de constat datés du 17 mai 2023 et du 1er juillet 2025 faisant apparaitre que les murs présentent des fissures et sont écaillés, que le mur séparant la cuisine et la salle de bains est fortement abîmé et cassé, que des morceaux de plâtre tombent par endroits, que des tâches d’humidité sont présentes autour de certaines fenêtres et que la serrure de la porte d’entrée est cassée et même manquante lors de l’établissement du second procès-verbal de constat.

La cour estime que le premier juge a fait une juste appréciation des faits et du droit en considérant que même si, en l’absence d’état des lieux d’entrée, M. [W] était présumé avoir reçu les lieux en bon état, l’état des murs et la présence d’humidité résultent manifestement de l’usure progressive des lieux après 18 ans d’occupation des lieux par le locataire ainsi que de défauts inhérents aux locaux loués, le courrier du service communal d’hygiène et de santé du 1er août 2023 relevant à cet égard une absence de ventilations réglementaires dans la salle de bain et la cuisine et le fait que la cloison entre la cuisine et la salle de bain montre des défauts de stabilité et que la rigidité des matériaux de la cloison, son poids et la souplesse du plancher bois peuvent être à l’origine des dégradations observées (fissures, chutes d’éléments).

Il en va en revanche différemment de la dégradation de la serrure de la porte d’entrée pour laquelle il n’est justifié d’aucune cause d’exonération de la responsabilité du locataire et qui est donc imputable à M. [W].

S’agissant du défaut d’entretien de la chaudière, M. [W] produit une facture de M. [T] [L] du 27 octobre 2023 qui évoque une «’visite d’entretien’» mais la SCI Jeferco-Immo souligne à juste titre que cette facture ne précise pas que la visite concerne la chaudière.

D’ailleurs, M. [W] indique dans un mail du 19 avril 2025 qu’il n’envisage pas de procéder à l’entretien de la chaudière dans la mesure où celle-ci ne fonctionne plus depuis plus de dix ans.

M. [W] ne justifie donc pas avoir rempli son obligation de locataire d’entretenir la chaudière et il n’évoque dans ses écritures aucun motif de nature à l’exonérer de cette obligation.

Il résulte de ces éléments M. [W] s’est montré défaillant dans le paiement du loyer pendant plusieurs années, qu’il est responsable de la dégradation de la serrure de la porte d’entrée de son logement et qu’il ne justifie pas de l’entretien de la chaudière, l’ensemble de ces manquements, pris ensemble, étant suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts du locataire.

La résiliation du bail sera donc prononcée ainsi que l’expulsion de M. [W]

Il convient par ailleurs de condamner ce dernier au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant mensuel des loyer et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Le jugement sera infirmé en conséquence.

Sur la demande en paiement’:

Comme précédemment évoqué, M. [W] justifie être à jour dans le paiement de son loyer. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de la SCI Jeferco-Immo.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de la SCI Jeferco-Immo au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [W] aux dépens de première instance et d’appel et à le condamner à payer à la SCI Jeferco-Immo la somme de 700 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande tendant au constat de la résiliation du bail et la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif’;

Infirme le jugement entrepris en ses dispositions critiquées pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail conclu le 13 février 2006 entre d’une part M. [O] [Z] et Mme [J] [I], aux droits desquels vient la SCI Jeferco-Immo, et d’autre M. [W], portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], appartement n°2, 1er étage, à Lille (59000)’;

Ordonne en conséquence à M. [W] de libérer les lieux et de restituer les clés;

Dit qu’à défaut pour M. [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI Jeferco-Immo pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi;

Condamne la SCI Jeferco-Immo à payer à la SCI Jeferco-Immo une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Rappelle que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département dans les conditions de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de nullité du commandement de payer du 21 novembre 2023 présentée par M. [W];

Condamne M. [W] aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SCI Jeferco-Immo la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.