COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 24 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/513

Rôle N° RG 26/00833 – N° Portalis DBVB-V-B7K-BPQJN

[E] [P]

[G] [F] épouse [P]

C/

[S] [H]

[O] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Dominique DI COSTANZO

Me Inès PINNA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 08 Janvier 2026 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04891.

APPELANTS

Monsieur [E] [P],

né le 22 Octobre 1976 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [G] [F] épouse [P],

né le 24 Septembre 1979 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉS

Monsieur [S] [H],

né le 10 Avril 1978 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Inès PINNA, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assisté par Me Mani MOAYED, avocat au barreau de LYON

Madame [O] [H],

née le 18 Juin 1953 à [Localité 2] (ETATS UNIS)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Inès PINNA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par Me Mani MOAYED, avocat au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Séverine MOGILKA, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026,

Signé par Mme Séverine MOGILKA, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2016, M. [T] [N] [H] et Mme [O] [H] ont donné à bail d’habitation à M. [E] [P] et Mme [G] [P] une maison sise [Adresse 3] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 1 060 euros, outre 80 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2022, M. et Mme [H] ont fait délivrer à M. et Mme [P] un commandement de payer la somme de 4 984,22 euros, en principal, au titre d’un arriéré locatif, visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, M. et Mme [H] ont fait assigner M. et Mme [P], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner leur explusion et obtenir leur condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative et d’une indemnité d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, M. et Mme [P] ont fait assigner M. et Mme [H], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise, d’être autorisés à séquestrer les loyers jusqu’à réalisation des travaux et obtenir une provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Par ordonnance contradictoire en date du 8 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

– ordonné la jonction des deux instances ;

– débouté M. et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 25 août 2022 ;

– ordonné, en conséquence, à M. et Mme [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

– dit qu’à défaut pour M. et Mme [P] d ’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [H] pourraient, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement serait prévu par les articles L.433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [H] à titre provisionnel :

– la somme de 27 277,86 euros décompte arrêté au 16 octobre 2025, incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter à compter du prononcé de la décision ;

– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 303,81 euros, à compter du 17 octobre 2025 ;

– condamné in solidum M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

– rejeté le surplus des demandes de M. et Mme [H] ;

– rappelé que la décision était exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

– M. et Mme [P] n’ayant pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, le contrat de bail était résilié en application de la clause résolutoire ;

– l’exception d’inexécution alléguée par les locataires n’était pas établie puisqu’ils invoquaient un manquement des bailleurs à leur obligations de délivrance, d’entretien et de garantie de jouissance paisible et non une inhabitabilité du logement ;

– les bailleurs justifiaient de la réalisation de travaux dans le logement ;

– les locataires ne s’étaient pas plaints de l’état du bien loué jusqu’à l’introduction de la procédure aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail ;

– les locataires n’ayant réglé que le loyer courant avant l’audience depuis le mois d’avril 2024 et étant en capacité de se reloger sans difficultés, compte tenu du montant de la dette et de la qualité des bailleurs, les demandes de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire devaient être rejetées.

Par déclaration en date du 21 janvier 2026, M. et Mme [P] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par conclusions transmises le 4 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [P] demandent à la cour de :

-infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

– chef 1 : débouté les appelants de l’ensemble de leur demande, à savoir :

– débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes ;

– dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse ;

– dire que M. [H] n’a pas respecté, en tant que bailleur, ses obligations contractuelles ;

– juger que M. [H] a manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible du bien loué ;

– condamner M. [H] à leur payer à titre provisionnel la somme de 8 000 euros au titre de la non conformité du logement et celle de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

– à titre subsidiaire : suspendre le jeu de la clause résolutoire et leur accorder les plus larges délais de paiement soit la possibilité d’acquitter la dette sur 36 mois ;

– chef 2 : constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 25 août 2022 ;

– chef 3 : ordonné, en conséquence, à M. et Mme [P] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

– chef 4 : dit qu’à défaut pour M. et Mme [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [H] pourraient, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– chef 5 : rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement serait prévu par les articles L.433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– chef 6 : condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [H], à titre provisionnel, la somme de 27 277,86 euros, décompte arrêté au 16 octobre 2025, incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter à compter du prononcé de la décision ;

– chef 7 : condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [H], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 303,81 euros, à compter du 17 octobre 2025 ;

– chef 8 : condamné in solidum M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

– chef 9 : condamné in solidum M. et Mme [P] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

– juger que la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes de condamnation provisionnelle, de paiement à une indemnité d’occupation, et d’expulsion se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ne relevant pas de la compétence du juge des référés ;

– débouter M. et Mme [X] de l’intégralité de leurs moyens, fins et prétentions ;

– constater les désordres affectant le logement ;

– juger que M. et Mme [H] ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent ;

– condamner M. et Mme [H] à leur payer, à titre provisionnel :

– la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance, à valoir sur l’indemnisation de leur entier préjudice ;

– la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral, à valoir sur l’indemnisation de leur entier préjudice ;

* à titre subsidiaire :

– ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire ;

– ordonner la compensation de toute dette susceptible de leur être imputée avec les provisions ordonnées ;

– les autoriser à se libérer de leur dette en 36 mensualités égales et successives ;

* en tout état de cause :

– ordonner la désignation d’un expert judiciaire avec la mission suivante :

– se rendre sur les lieux ;

– constater les désordres affectant le logement ;

– décrire les travaux propres à y remédier, et en chiffrer le coût ;

– évaluer le préjudice locatif subi ;

– établir une note de synthèse qui sera remise aux parties ou à leurs conseils pour leurs éventuels dires ou observations à formuler dans un délai suffisant mais impératif fixé par l’expert lequel y répondra dans son rapport ;

– du tout dresser un rapport ;

– condamner M. et Mme [H] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions transmises le 29 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

– confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

– débouté M. et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 25 août 2022 ;

– ordonné, en conséquence, à M. et Mme [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

– dit qu’à défaut pour M. et Mme [P] d ’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [H] pourraient, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement serait prévu par les articles L.433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [H], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 303,81 euros, à compter du 17 octobre 2025 ;

– condamné in solidum M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

– infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné solidairement M. et Mme [P] à leur payer la somme de 27 277,86 euros décompte arrêté au 16 octobre 2025, incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter à compter du prononcé de la décision ;

Statuant à nouveau, afin d’actualiser la créance des consorts [P] à l’égard des consorts

[H] :

– condamner solidairement M. et Mme [P] à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 36 429,30 euros, décompte arrêté au 29 mai 2026, incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance sur la base de la somme de 27 277,86 euros, décompte arrêté au 16 octobre 2025, incluant la mensualité de novembre 2025 et pour le surplus à compter du prononcé de l’arrêt, soit sur la somme de 9 151,44 euros ;

– infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté le surplus de leurs demandes ;

Et, statuant à nouveau, afin d’actualisation la créance des consorts [P] à l’égard des consorts [H] :

– condamner solidairement M. et Mme [P] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure et/ou résistance abusives.

Statuant, à hauteur de cour :

– condamner solidairement M. et Mme [P] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 8 juin 2026.

Le même jour, postérieurement à l’ordonnance de clôture, M. et Mme [P] ont transmis des conclusions par lesquelle ils maintiennent leurs demandes telles que figurant dans leurs écritures précédentes.

Le 16 juin 2026, ils ont transmis de nouvelles conclusions par lesquelles ils maintiennent leurs demandes initiales et sollicitent, en outre, le rabat de l’ordonnance de clôture aux fins d’admission de leurs conclusions et pièces réactualisant leurs revenus, justifiant de la reprise du paiement du loyer et relatives à la situation médicale d’un enfant.

MOTIFS DE LA DECISION :

– Sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ;

En vertu des articles 802 et 914-3 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, M. et Mme [P] sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins d’admission de leurs conclusions transmises le 8 juin 2026 ainsi que leurs conclusions et pièces transmises le 16 juin 2026 en invoquant la notification tardives des conclusions des intimés, le 29 mai 2026, et la nécessité de produire des pièces actualisées constituant une cause grave.

Cependant, eu égard à la date de notification des conclusions de M. et Mme [H], les appelants disposaient d’un délai supérieur à une semaine pour répliquer avant la date de clôture.

En outre, les pièces transmises avec leurs dernières conclusions ne s’avèrent nullement récentes, hormis un justificatif de paiement. M. et Mme [P] étaient en mesure de les transmettre avant l’ordonnance de clôture.

En l’état, aucun motif grave ne justifie l’admission des deux jeux de conclusions transmis post clôture et la révocation de l’ordonnance de clôture.

M. et Mme [P] sont donc déboutés de leur demande de chef.

La cour statue au vu des conclusions et pièces transmises par M. et Mme [P] le 4 mai 2026.

– Sur le constat de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’existence de contestations n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite que si elles amènent à douter ni de son existence ou de son illicéité. Pour apprécier la réalité de ce dernier, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite qu’il constate.

En application des articles 1728, 1741 et 15I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrancxe d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu ces dispositions, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ’uvre régulièrement.

Suivant les article 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Ainsi, le contrat de bail d’habitation stipule qu’il sera résilié immédiatemment et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou parties du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie prévu au contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2022, M. et Mme [H] ont fait délivrer à M. et Mme [P] un commandement de payer la somme principale de 4 984,22 euros visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

A l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, M. et Mme [P] n’ont pas régularisé la dette locative. Certes, ils ont effectué deux versements de 498 euros et un troisième de 18 euros mais ces paiements ne soldent pas la dette locative mentionnée dans le commandement de payer.

M. et Mme [P] ne contestent nullement l’absence de paiement de leur dette mais soulèvent l’existence d’une contestation sérieuse en raison de désordres affectant le logement et implicitement une exception d’inexécution afin de justifier leurs impayés. Ils soutiennent que le logement n’est pas décent en raison de la présence récurrente de rats, d’une odeur nauséabonde persistante, d’une humidité généralisée, d’une absence totale d’aération et de ventilation mécanique, de portes fenêtres ne se fermant pas de câblages électriques rongés et du retrait du clapet anti-retour pour bloquer la remontée de rongeurs.

Afin d’étayer leurs affirmations, les appelants produisent aux débats deux constats dressés par commissaires de justice, des courriers du service d’hygiène de l’habitat de la ville de [Localité 1] et divers échanges de courriels.

Le premier constat daté du 16 novembre 2023 relève la présence d’un clapet situé sur le conduit d’évacuation des toilettes qui rend difficile la fermeture de la porte, d’une forte odeur d’égout, d’une poignée de fenêtre qui ne tient pas, de carreaux mosaïques qui se décollent ou sont absents dans la douche, de moisissures, d’ampoules qui ne fonctionnent pas, de fissures, d’une fenêtre ne se fermant pas ainsi que l’absence d’aération sur plusieurs fenêtres et de crépi en bas du mur de terrasse du jardin.

La plupart des désordres relevés par le commissaire de justice ont aussi été constatés par le service d’hygiène de l’habitat de la ville de [Localité 1] qui a réalisé une visite du logement le 5 avril 2024. A la suite de cette visite, ce service a mis en demeure M. et Mme [H] de procéder à la réfection du sol de la douche, rechercher les causes de développement des moisissures, aménager des ventilations, assurer la mise en sécurité de l’installation électrique, le bon fonctionnement et l’étanchéité des dispositifs d’évacuation des eaux usées et de procéder à la dératisation du logement.

Force est de relever que M. et Mme [H] produisent des factures des sociétés 2ATD et Auximob qui portent sur la réalisation de travaux conformes aux demandes du service d’hygiène de l’habitat et intégrant aussi des réparations de désordres mentionnés dans le constat, non repris par le service de la ville, à savoir le changement de serrure de la baie coulissante, la fixation de rail VR ou encore la réparation de la poignée de la porte d’entrée.

Certes, ces factures sont datées des 27 et 28 juin 2024 de sorte que les travaux apparaissent avoir été réalisés plusieurs mois après le premier constat et la mise en demeure du service d’hygiène de l’habitat. Cependant, les échanges de courriels produits par les intimés démontrent que dès le mois de décembre 2023, le gestionnaire de l’appartement a mandaté des sociétés pour la réalisation de travaux et que M. et Mme [P] n’ont pas donné suite aux demandes de rendez-vous ou ont refusé de donner accès au logement.

Postérieurement à ces travaux, un second constat a été dressé par commissaire de justice, le 4 novembre 2025, aux termes duquel l’odeur d’égout est toujours présente et la ventilation mécanique ne fonctionne pas.

M. et Mme [P] ont réalisé un second signalement auprès du service d’hygiène de l’habitat qui a relevé, lors d’une visite du 3 décembre 2024, des problèmes d’humidité et de ventilation, une dératisation non résolue et un remplacement des mosaïques dans la douche inapproprié. L’installation de règlettes sur les menuiseries, d’une VMC ( ou bien la vérification du fonctionnement de celle qui existe ), la réalisation d’une nouvelle dératisation et la pose d’un sol antidérapant dans la douche ont été préconisés.

M. et Mme [H] justifient là encore avoir respecté les préconisations et fait réaliser les travaux en versant aux débats la facture de la dératisation du 26 décembre 2024, une attestation de la société 2ATD relative au changement de carrelage du sol des salles de bain et une facture de cette même société portant sur le changement du moteur de la VMC et la création d’entrée d’air dans les menuiseries.

La cour relève, au vu des courriels produits, que les bailleurs se sont heurtés, là encore, à l’absence de réponse de M. et Mme [P] aux demandes de rendez-vous pour permettre aux artisans d’accéder au logement de sorte que les derniers travaux ont eu lieu en mai 2026.

Si manifestement, le logement loué a présenté des désordres, les bailleurs ont fait réaliser des travaux dès qu’ils en ont été informés et ont pu avoir accès au logement.

En l’état, aucun manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent n’apparaît caractérisé, avec l’évidence requise en référé.

En outre, il doit être souligné que M. et Mme [P] ne produisent aux débats aucun courrier de plainte ou réclamation antérieur au commandement de payer. Le premier constat actant les désordres date du 16 novembre 2023 soit plus d’une année après la délivrance du commandement de payer et plus de deux années après l’apparition de la dette locative actuelle de sorte qu’ils apparaissent avoir cessé le paiement du loyer sans même avoir sollicité des bailleurs la réalisation de travaux et le respect de leur obligation de délivrance d’un logement décent, qu’ils considèrent non respectée. Aucun lien ne peut donc être retenu entre les impayés locatifs et un manquement des bailleurs.

Aussi, la cour ne peut retenir une exception d’inexécution caractérisant une contestation sérieuse et faisant obstacle à la mise en oeuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

La clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges a ainsi produit ses effets et le contrat de bail a été résilié à compter du 25 août 2022.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef de demande.

– Sur la demande de provision au titre de la dette locative présentée par M. et Mme [H] ;

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à M. et Mme [P] n’est pas sérieusement contestable ni l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors que les lieux ne sont pas restitués aux bailleurs malgré la résiliation du contrat de bail.

Suivant le décompte produit, cette dette s’élève à la somme de 36 429,30 euros au 31 mai 2026, indemnités d’occupation fixées au montant du loyer et des charges à juste titre.

Ce quantum n’est nullement contesté ni contestable, en l’absence d’un quelconque justificatif de paiement complémentaire par les appelants.

Par conséquent, M. et Mme [P] doivent être condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 36 429,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2026.

L’ordonnance déférée sera infirmée de ce chef de demande.

– Sur les demandes de provisions présentées par M. et Mme [P] :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chacune des parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. et Mme [P] sollicitent une provision pour trouble de jouissance et préjudice moral. Ils doivent donc établir, avec l’évidence requise en référé, que les bailleurs ont l’obligation suite à un manquement d’indemniser leur préjudice.

Or, comme explicité précédemment, aucun manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent n’est établi avec évidence et les locataires ont manifestement retardé la réalisation de travaux en refusant l’accès au logement ou ne donnant pas suite aux demandes de rendez-vous des artisans.

L’obligation pour les bailleurs d’indemniser les appelants s’avère sérieusement contestable tout comme l’existence des préjudices subis.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. et Mme [P] de leurs demandes de provisions au titre des préjudices de jouissance et moral.

– Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est r éputée n e pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, suivant le décompte produit aux débats par M. Et Mme [H] arrêté au 31 mai 2026, M. et Mme [P] n’ont pas repris le paiement du loyer. Le dernier paiement a été réalisé le 5 novembre 2025, intervenant après plus d’une année et demie sans aucun versement.

Si M. et Mme [P] soutiennent être en mesure de faire face à leur dette locative, un rééchelonnement sur 36 mois impose des versements de 1 000 euros par mois, en sus du loyer et de charges soit plus de 2 300 euros. Or, la dette locative a débuté en septembre 2021 et aucun paiement régulier n’est intervenu depuis lors, même postérieurement à l’ordonnance déférée qui les a débouté de leur demande.

Ainsi, les appelants n’ont pas repris le paiement du loyer et n’apparaissent pas de bonne foi de sorte qu’ils ne peuvent prétendre à des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, ils doivent être déboutés de leur demande de ce chef.

Subséquemment, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a :

– débouté M. et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

– ordonné à M. et Mme [P] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

– dit qu’à défaut pour M. et Mme [P] d ’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [H] pourraient, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement serait prévu par les articles L.433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [H], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 303,81 euros, à compter du 17 octobre 2025.

– Sur la demande d’expertise présentée par M. et Mme [P] :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La demande de mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc au demandeur à la mesure de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d’un procès au fond susceptible d’être engagé ultérieurement.

En l’espèce, M. et Mme [P] sollicitent une mesure d’expertise du logement afin de constater les désordres l’affectant, décrire les travaux et évaluer le préjudice locatif.

Cependant, ils sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 25 août 2022 de sorte que leur demande se heurte à une absence de qualité et d’intérêt à solliciter une telle mesure. Ils ne peuvent justifier d’un motif légitime.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. et Mme [P] de leur demande de ce chef.

– Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure et/ou résistance abusive présentée par M. et Mme [H] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ce texte, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, M. et Mme [H] sollicitent des dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que résistance abusive.

Cependant, il n’est nullement démontré avec l’évidence requise en référé un acte de malice, de mauvaise foi ou une erreur équipollente au dol ni même un préjudice indépendant de celui résultant du retard de paiement réparé par les intérêts au taux légal.

Surabondamment, la cour rappelle que seule l’indemnisation pour procédure abusive n’a pas lieu d’être présentée, dans le cadre de l’instance en référé, à titre provisionnel et que la résistance abusive relève d’une demande provisionnelle, non formulée en l’espèce.

L’ordonnance sera donc confirmée de ce chef de demande.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné in solidum M. et Mme [P] aux dépens et à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, M. et Mme [P] seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés pour leur défense. Il leur sera donc alloué une somme de 1 800 euros en cause d’appel.

M. et Mme [P] supporteront, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déboute M. et Mme [P] de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

Ecarte des débats les conclusions transmises le 8 juin 2026 ainsi que les conclusions et pièces transmises le 16 juin 2026 par M. et Mme [P] ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [H], à titre provisionnel, la somme de 27 277,86 euros décompte arrêté au 16 octobre 2025, incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter à compter du prononcé de la décision ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [H], à titre provisionnel, la somme de 36 429,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2026 ;

Condamne in solidum M. et Mme [P] à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. et Mme [P] de leur demande présentée sur ce fondement ;

Condamne in solidum M. et Mme [P] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente