COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 24 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/510

Rôle N° RG 25/02698 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOPJM

S.A. [I] BLC [D] [C]

C/

[X] [M]

[X] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Florent LADOUCE

Me Manon CHAMPEAUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité de FREJUS en date du 10 Février 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-24-000101.

APPELANTE

S.A. [I] BLC [D] [C],

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉS

Monsieur [X] [M],

né 15 Juin 1986 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

assigné et non représenté

Monsieur [X] [F]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-13001-2025-3102 du 20/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2]),

né le 21 Août 1970 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Manon CHAMPEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Séverine MOGILKA, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026,

Signé par Mme Séverine MOGILKA, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2020, la société civile immobilière (SCI) Simiandral a donné à bail à M. [X] [F] et M. [X] [M] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à Roquebrune sur Argens (83520) moyennant un loyer mensuel initial de 1 000 euros, outre 70 euros de charges.

M. [M] a quitté les lieux loués.

Suivant arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence en date du 21 octobre 2019, le local a fait l’objet d’une confiscation pénale.

Par acte authentique en date du 25 octobre 2023, la société anonyme [I] BLC [D] [C] a acquis le local loué auprès de l’AGRASC.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, la société [I] BLC [D] [C] a fait délivrer à M. [F] un commandement de payer la somme de 38 520 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date des 28 février et 19 avril 2024, la société [I] BLC [D] [C] a fait assigner MM. [F] et [M], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner l’expulsion de M. [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 16 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus, statuant en référé, a :

– déclaré l’action de la société demanderesse recevable ;

– ordonné la réouverture des débats aux fins de recueillir les observations des parties sur la validité de la clause résolutoire prévue au contrat au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement les articles 2 et 24, la demanderesse étant tenue de communiquer la notice d’information jointe au bail mentionnée dans la clause querellée ;

– reservé les demandes des parties non tranchées par la décision ainsi que les dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 février 2025, ce magistrat a :

– dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formulées par la société [I] BLC [D] [C] visant à constater la résiliation du bail litigieux par l’effet d’une clause résolutoire et de ses suites (demandes en expulsion, sort des meubles se trouvant dans les lieux loués et paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation) et au recouvrement à l’encontre de chacun des défendeurs d’une provision au titre de la dette locative et invité la demanderesse à mieux se pourvoir au fond ;

– débouté société [I] BLC [D] [C] de sa demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles ;

– rappelé que les ordonnances de référé étaient de plein droit, exécutoires à titre provisoire ;

– condamné la société [I] BLC [D] [C] aux entiers dépens la procédure.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

– en l’absence de production de la notice jointe au bail, la société bailleresse ne rapportait pas la la preuve des conditions d’application de la clause résolutoire et de sa possibilité de se prévaloir des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

– il existait aussi une contestation sérieuse relative au montant de la dette et l’exigibilité des sommes eu égard aux règlements réalisés par M. [F] non pris en compte par la société bailleresse.

Par déclaration transmise le 5 mars 2025, la société [I] BLC [D] [C] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance en date du 29 janvier 2026, le magistrat désigné par le premier président a :

– déclaré irrecevables les conclusions remises au greffe le 18 juillet 2025 par M. [F] ainsi que les pièces n°1 à 11 communiquées les 18 juillet et 3 décembre 2025 au soutien desdites conclusions ;

– débouté la société [I] BLC [D] [C] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que les dépens du présent incident suivraient le sort de ceux de l’instance principale.

Par conclusions transmises le 27 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [I] BLC [D] [C] demande à la cour de :

– infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

– dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formulées par la société [I] BLC [D] [C] visant à constater la résiliation du bail litigieux par l’effet de la clause résolutoire et de ses suites (demandes en expulsion, sort des meubles se trouvant dans les lieux loués et paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation) et au recouvrement à l’encontre de chacun des défendeurs d’une provision au titre de la dette locative ;

– débouté la société [I] BLC [D] [C] de sa demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau,

– constater l’acquisition de la clause résolutoire, avec effet au 22 janvier 2024 ;

– ordonner l’expulsion de M. [F] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– condamner M. [M] à payer une provision de 14 980 euros au titre de l’arriéré de loyer, pour la période de novembre 2020 à décembre 2021 ;

– condamner M. [F] à payer une provision de 26 750 euros au titre de l’arriéré de loyer, arrêtée au mois de janvier 2024 ;

– condamner M. [F] au paiement d’une provision de 1 070 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2024 jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

– condamner solidairement MM. [F] et [M] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [M], intimé à personne, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

– Sur la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail liant M. [F] et la société [I] BLC [D] [C] comporte un paragraphe intitulé clause résolutoire qui stipule que le contrat de bail sera résilié de plein droit :

– en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge,

– en cas de défaut de versement du dépôt de garantie,

– en cas de défaut d’assurance des risuqes locatifs par le locataire (sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le locataire),

– en cas de trouble de voisinage consaté par une décision de justice,

– clause applicable selon les modalités décrites au paragraphe 4.3.2.1 (« mise en oeuvre de la clause résolutoire de plein droit ») de la notice d’information jointe au bail.

Ainsi, cette clause renvoie à la notice d’information pour connaître les modalités de mise en oeuvre du mécanisme résolutoire prévu au bail.

Or, cette notice d’information ne figure pas en annexe du contrat de bail produit par la société [I] BLC [D] [C]. Il ne peut être supposé que cette notice est celle requise en application de l’article 3 de la loi Alur et que son contenu est conforme à l’arrêté du 29 mai 2015, d’autant que la cour relève que suivant le contrat, la mise en oeuvre de la clause résolutoire est prévue au paragraphe 4.3.2.1 de la notice alors que l’arrêté prévoit ce contenu au pargarphe 5.3.2.1.

Subséquemment, la cour ne peut vérifier le délai contractuellement prévu dont dispose le locataire pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire et donc la validité de la clause. Certes, les dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient un délai de deux mois mais en l’absence de la notice d’information, la conformité de la clause résolutoire prévue au contrat de bail à cette disposition et sa validité ne peuvent être contrôlées. Seule une clause résolutoire valide peut permettre la mise en oeuvre du mécanisme résolutoire et la résiliation du contrat de bail.

En l’absence de production de la notice d’information, la société [I] BLC [D] [C] ne justifie pas, avec l’évidence requise en référé, des conditions d’application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et donc de sa conformité aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permettant sa mise en oeuvre.

Dès lors, le premier juge a, à juste titre, dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de constat de la résiliation du contrat de bail, d’explusion du locataire et consécutivement, en paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ces chefs de demandes.

– Sur la demande de provision au titre de la dette locative :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la société [I] BLC [D] [C] sollicite la condamnation de M. [M] au paiement d’une provision au titre des loyers de novembre 2020 à décembre 2021.

Elle soutient que M. [M] a quitté le logement en décembre 2021 en se référant aux pièces produites par celui-ci. Cependant, son dossier ne contient aucune des pièces produites par M. [M] en première instance alors que celui-ci n’a pas constitué avocat devant la cour. Le premier juge n’a nullement retenu que M. [M] justifiait d’un départ des lieux loués en décembre 2021.

Par ailleurs, l’acte de vente du 25 octobre 2023 stipule que M. [M] a quitté les lieux, sans précision d’une quelconque date.

La période d’occupation des lieux par M. [M] et les conditions de son départ n’étant pas déterminé ni même déterminable, le premier juge a, à juste titre, retenu une contestation sérieuse sur le montant de la dette et son exigibilité à son égard.

S’agissant de M. [F], la société [I] BLC [D] [C] sollicite sa condamnation au paiement d’une provision de 26 750 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, pour la période de novembre 2020 à janvier 2024.

Elle se réfère à un décompte intégré dans ses conclusions, correspondant à celui figurant dans le commandement de payer auquel elle ajoute trois mois de loyers et provisions sur charges ( novembre, décembre 2023 et janvier 2024). Au vu de ses explications, elle a déduit la moitié des loyers entre janvier 2022 et octobre 2023 afin de tenir compte des déclarations de M. [F].

L’obligation au paiement des loyers et charges incombant à M. [F] n’est pas sérieusement contestable, tout comme la solidarité prévue au contrat qui lui impose de régler l’intégralité du loyer peu importe que M. [M] soit ou non occupant des lieux.

Cependant, la société [I] BLC [D] [C] est propriétaire des lieux que depuis le 25 octobre 2023 de sorte que le loyer et les charges ne lui sont dues qu’à compter de cette date, sauf disposition particulière. Or, suivant l’acte de vente, le vendeur et l’acquéreur ont fait leur affaire personnelle de tous comptes et règlements entre eux au sujet du bail. Certes, il prévoit aussi que l’acquéreur est subrogé au vendeur dans tous les droits et obligations du contrat mais cette clause doit s’interpréter au regard de celle précédemment citée. Or, l’interprétation du clause contractuelle ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Aussi, l’obligation pour M. [F] de régler les loyers et charges pour la période antérieure au 25 novembre 2023 à la société appelante s’avère sérieusement contestable.

Pour la période postérieure, la société Laboratoire BLC [D] [C] étant propriétaire des locaux, le loyer et les charges doivent lui être versés.

Pour cette période, les loyers et charges impayés peuvent être évalués, de manière non sérieusement contestable, à la somme de 3 210 euros.

M. [F] doit donc être condamné à verser à la société [I] BLC [D] [C] la somme de 3 210 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2024.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande en recouvrement à l’encontre de M. [M] d’une provision au titre de la dette locative mais infirmée sur ce même positionnement s’agissant de M. [F].

– Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a débouté la société [I] BLC [D] [C] de sa demande au titre des frais irrépétibles et l’a condamnée aux dépens.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [F] à verser à la société bailleresse une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, ensemble.

Par contre, la société [I] BLC [D] [C] doit être déboutée de sa demande présentée sur ce fondement à l’égard de M. [M].

Succombant à l’instance, M. [F] devra, en outre, supporter les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formulées par la société [I] BLC [D] [C] visant à constater la résiliation du bail litigieux par l’effet d’une clause résolutoire et de ses suites (demandes en expulsion, sort des meubles se trouvant dans les lieux loués et paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation) et au recouvrement à l’encontre de M. [M] d’une provision au titre de la dette locative ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions non contraires ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [F] à verser à la société [I] BLC [D] [C] la somme de 3 210 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2024 ;

Condamne M. [F] à verser à la société [I] BLC [D] [C] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour la première instance et l’appel, ensemble ;

Condamne M. [F] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente