Cour d’appel, Chambre 1-2, 24 septembre 2026, RG n° 25/12530

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 24 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/492

Rôle N° RG 25/12530 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPI7Z

Compagnie d’assurance ZURICH INSURANCE EUROPE AG

C/

[B] [R]

épouse [X]

S.A.S. ODYOCEFHAI

[K] [L]

épouse [O]

S.E.L.A.R.L. [Y] en la personne de Me [T],

es qualité de liquidateur

de biens de feu [P] [S] [M] [E],

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

[Adresse 1]

S.A. GENERALI IARD

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

[Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [K] CAUSSE

Me Valérie GERSON-SAVARESE

Me Ruth BENAROUCHE-LALOU,

Me Jean-Mathieu LASALARIE

Me Victoria CABAYÉ

Me Jacques MIMOUNI

Me Emmanuelle DURAND

Me Benjamin NAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ de [Localité 1] en date du 17 Octobre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00040.

APPELANTE

Compagnie d’assurance ZURICH INSURANCE EUROPE AG

venant aux droits de la société ZURICH INSURANCE PLC,

demeurant [Adresse 3], Allemagne, et dont le principal établissement est situé [Adresse 4]

inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 484.373.295, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

et Me Xavier LAURENT, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Madame [B] [R] épouse [X]

née le 11 Octobre 1975, de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. ODYOCEFHAI,

prise en la personne de son Président M. [G] [U], domicilié de droit audit siège social sis [Adresse 6]

représentée par Me Ruth BENAROUCHE-LALOU, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [L] épouse [O]

née le 18 Juin 1958 à [Localité 3], de nationalité française

demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Jean-Mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laura CABANAS, avocat au barreau de MARSEILLE

S.E.L.A.R.L. [Y], en la personne de Me [T], es qualité de liquidateur

de biens de feu [P] [S] [M] [E],

demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Victoria CABAYÉ de la SELARL ROUSSEL-CABAYE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9],

représenté par son syndic le Cabinet CAMELLO SAS,

dont le siège social sis [Adresse 10]

représentée par Me Jacques MIMOUNI, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. GENERALI IARD

prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège social sis [Adresse 11]

représentée par Me Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Alexandra BREMENT, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12]

représenté par son syndic la SARL ACTIV’SYNDIC,

dont le siège social sis [Adresse 13]

représentée par Me Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Juin 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Angélique NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [O] née [L] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 14] à [Localité 4].

Se plaignant d’infiltrations affectant son appartement, elle a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la Macif, qui a diligenté une expertise amiable en septembre 2017.

A la demande de Mme [O] née [L], le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a, par ordonnance en date du 7 mai 2021, ordonné une expertise judiciaire au contradictoire des syndicats des copropriétaires [Adresse 15], pris en la personne de leurs syndics respectifs.

M. [I] a déposé un rapport d’expertise le 22 juillet 2022. Il a considéré que l’origine des désordres provenait de l’étanchéité des deux terrasses de Mme [O] née [L] situées dans les immeubles [Adresse 16] et [Adresse 17].

Par actes de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, Mme [O] née [L] a fait assigner les deux copropriétés susvisées aux fins de les voir condamner, sous astreinte, à réaliser les travaux préconisés par l’expert portant sur l’étanchéité de leurs terrasses et à lui verser des provisions à valoir sur les préjudices subis.

Par actes de commissaire de justice en date des 2 avril 2024, syndicat des copropriétaires [Adresse 17] a appelé en cause la société anonyme (SA) Generali Iard, son assureur depuis le 5 août 2021, la société anonyme (SA) Zurich insurance public limited company, son assureur au cours de la période allant du 6 avril 1997 au 4 août 2021 ainsi que la SELARL [Y], en sa qualité de liquidateur des biens de feu [P] [S] [M] [E], et Mme [B] [Q] épouse [X], tous deux propriétaires de lots dans l’immeuble [Adresse 17].

La procédure initiée le 3 novembre 2023 a été déclarée caduque, le second original de l’assignation n’ayant pas été remis à la juridiction, tandis que celle initiée le 2 avril 2024 a été radiée.

Par actes de commissaires de justice en dates des 14, 15, 16 et 20 janvier 2025, Mme [K] [O] née [L] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille le syndicat des copropriétaires [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, le syndicat des copropriétaires [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice, la société Generali Iard, la société Zurich insurance public limited company, aux droits de laquelle intervient la société Zurich insurance Europe AG, la SELARL [Y], anciennement dénommée la SELARL [T] § Associés, prise en la personne de Me [Z] [T] § Associés, en qualité de liquidateur des biens de [P] [S] [M] [E], et Mme [B] [Q] épouse [X] aux fins de les voir condamner à réaliser les travaux préconisés par l’expert concernant l’étanchéité des terrasses respectives, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et de les voir condamner solidairement à lui régler une provision de 25 000 euros à valoir sur ses préjudices causés depuis la survenance du sinistre en 2017.

Par ordonnance contradictoire en date du 17 octobre 2025, ce magistrat a :

– rejeté l’exception tirée de la nullité de l’assignation ;

– rejeté les fins de non-recevoir ;

– reçu les demandes de Mme [O] née [L] en la forme et dit n’y avoir lieu à référé ;

– ordonné la tenue d’une première rencontre gratuite d’information et d’explication des parties avec un médiateur ;

– ordonné, à l’issue de cette réunion et en cas d’accord des parties, une médiation,

– rejeté toutes les demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

– laissé les dépens de l’instance en référé à la charge de Mme [O] née [L].

Ce magistrat a notamment considéré que :

– les assignations en question contenaient l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit conformément à l’article 56 du code de procédure civile ;

– les dispositions de l’article 750-1 du même code n’étaient pas applicables dès lors que l’action n’était pas fondée sur le trouble anormal de voisinage mais sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et sur la responsabilité du propriétaire d’un immeuble en ruine ;

– si la société Zurich insurance Europe AG venant aux droits de la société Zurich insurance Europe PLC se prévalait d’un arrêté pris par le ministère de l’économie et des finances du 20 décembre 2003 ayant transféré son portefeuille de contrats d’assurance à la société Generali Iard, elle ne rapportait pas la preuve de la fin de non-recevoir en résultant ;

– les infiltrations en question n’ayant pas cessé, l’action n’était pas prescrite ;

– si le fait de subir des infiltrations constituait un trouble manifestement illicite, l’obligation pour les parties défenderesses de réaliser les travaux préconisés par l’expert et de verser des provisions à valoir sur la réparation des préjudices subis par Mme [O] née [L] se heurtaient à des contestations sérieuses relevant de l’appréciation du juge du fond ;

– les infiltrations persistant depuis plusieurs années dans le logement de Mme [O] née [L] étant de nature à fragiliser les deux immeubles et à réduire leur valeur vénale, l’ensemble des parties ayant connaissance des conclusions de l’expert et ces dernières étant amenées à continuer à entretenir des relations de voisinage, il convenait d’ordonner une mesure de médication précédée d’une réunion préalable d’information.

Suivant déclaration transmise au greffe le 27 octobre 2025, la société Zurich insurance Europe AG, venant aux droits de la société Zurich insurance Europe PLC, a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle n’a pas fait droit à la fin de non-recevoir qu’elle a soulevée.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2026, la SAS Odyocefhai a été mise en cause en appel par l’appelante.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Zurich insurance Europe AG, venant aux droits de la société Zurich insurance Europe PLC, demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir qu’elle a soulevée et statuant à nouveau de :

– juger irrecevable toute demande formée à son encontre en raison du transfert du portefeuille de contrats d’assurances opéré en 2003 ;

– débouter Mme [O] et/ou tout autre intimé de l’ensemble des demandes formées à son encontre ;

– condamner Mme [O] et/ou toute partie succombante à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose ne pas être l’assureur concerné par le litige le syndicat des copropriétaires [Adresse 17] et Mme [O] à propos des infiltrations affectant son appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble se trouvant au numéro [Adresse 14]. Elle relève que, si le syndicat des copropriétaires du numéro [Adresse 18] a produit un contrat d’assurance souscrit avec elle le 13 novembre 1996, ce contrat a fait l’objet d’un transfert, avec les droits et obligations qui s’y rattachent, à la société Generali Iard, par arrêté du ministère de l’économie et des finances en date du 30 décembre 2003. N’étant pas concernée par le litige, elle se prévaut d’une fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir à son encontre en application de l’article 122 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 20 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Generali Iard sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné une mesure de médication précédée d’une réunion préalable d’information et statuant à nouveau qu’elle :

– renvoie Mme [O] à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

– statue ce que de droit sur la demande d’infirmation de l’ordonnance entreprise formée par l’appelante ;

– déboute Mme [O] de son appel incident et des demandes formées à son encontre ;

– à défaut, déboute tout demandeur de la demande de condamnation sous astreinte dirigée à son encontre à effectuer les travaux préconisés par l’expert dans les parties communes de l’immeuble en copropriété [Adresse 17] ;

– réduise dans les plus larges proportions l’indemnité provisionnelle par impossible mise à sa charge ;

– condamne la succession de M. [E], prise en la personne de son liquidateur, la société [Y] et Mme [Q] à la relever et garantir de toute condamnation par impossible prononcée à son encontre ;

– condamne tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel, distraits au profit de Me Emmanuel Durand, membre de la SELARL Atori Avocats, avocats aux offres de droit.

Elle expose notamment que :

– la mesure de médiation ne se justifie pas en raison de l’absence de preuve d’un fait dommageable survenu pendant la période d’effet de ses garanties, faisant valoir qu’alors même que le contrat a été souscrit par la copropriété à effet au 5 août 2021 et que celui souscrit après de la société Zurich assurances a pris effet le 6 avril 1997 avant d’être résilié le 1er novembre 2009, Mme [O] fait état d’infiltrations résultant d’un incendie survenu sur la toiture de l’immeuble voisin il y a plus de 20 ans, de sorte que la date d’apparition des infiltrations n’est pas déterminée ;

– alors même que Mme [O] a connaissance des infiltrations depuis au moins l’année 2001, elle a attendu 24 ans pour délivrer une assignation à son encontre le 16 janvier 2025, de sorte que son action est manifestement prescrite en application des articles 2224 et 2232 du code civil ;

– alors même que le syndicat des copropriétaires [Adresse 17], qui a été assigné par Mme [O] le 23 février 2021 aux fins d’expertise judiciaire, avait un délai expirant le 23 février 2023 pour solliciter la garantie souscrite, en application de l’article L 114-1 du code des assurances, il a attendu le 2 avril 2024 pour l’assigner pour la première fois, de sorte l’action envisagée par ce dernier à son encontre est également manifestement irrecevable ;

– n’ayant pas été appelée aux opérations d’expertise judiciaire, les conclusions de l’expert lui sont inopposables ;

– si l’expert judiciaire a considéré que les infiltrations qui existent depuis au moins 20 ans sont imputables au défaut d’entretien affectant le complexe d’étanchéité des terrasses situées dans les deux ensembles immobiliers, seuls les propriétaires des lots n° 1 (succession [E]) et n° 4 (Mme [Q]) doivent répondre des dommages en résultant, dès lors qu’il résulte du règlement de copropriété que le propriétaire du lot n° 1 aura à sa charge exclusive l’entretien et la réparation de la terrasse constituant la toiture du garage, à l’exception de la partie ci-dessus couverte dont l’entretien et la réparation seront supportées par le lot n° 4 ;

– que, de plus, la garantie ’responsabilité civile en cas d’incendie et événements assimilés ou dégâts des eaux’ est seule applicable en l’état de l’exclusion du champ d’application de la garantie ’responsabilité civile propriétaire d’immeuble’ des ’dommages matériels et immatériels causés par un des événements visés au chapitre ’incendie et événements assimilés’ et ’dégâts des eaux’, survenu ou ayant pris naissance dans le bâtiment assuré ou tout autre bâtiment dont l’assuré est propriétaire, locataire ou occupant’ ;

– qu’il en résulte une absence d’obligation légale ou contractuelle de garantie :

– que la mesure de médiation qui a été ordonnée est tout aussi vaine que contraignante en ce qui la concerne ;

– que pour les mêmes raisons, l’obligation pour elle de réaliser les travaux demandés par Mme [O] et de lui verser des provisions à valoir sur la réparation de ses préjudices est sérieusement contestable, d’autant que les obligations de faire n’entrent pas dans le champ d’application du contrat d’assurance et que sont exclus du champ d’application de la garantie ’dégâts des eaux’ les dommages causés aux ’ciels vitrés, loggias, balcons, terrasses ou toits en terrasses’ dont la réfection incombe au seul syndicat des copropriétaires assuré ou aux propriétaires des lots n° 1 et 4 qui bénéficient de l’usage privatif de ladite partie commune.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, Mme [O] née [L] demande à la cour de :

– lui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes de l’appelante ;

– infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé concernant ses demandes ;

– juger que la persistance des infiltrations constitue un trouble manifestement illicite ;

– condamner les syndicats de copropriétaires [Adresse 15] à réaliser en urgence les travaux préconisés par l’expert judiciaire propres à faire cesser les désordres, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

– les condamner à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ;

– les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

– à titre subsidiaire, confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné une mesure de médiation judiciaire ;

– dire que la médiation devra être conduite de manière effective et loyale par l’ensemble des parties ;

– rappeler que l’échec de la médiation ne saurait faire obstacle à l’exercice ultérieur de ses droits.

Elle fait notamment valoir :

– qu’alors même que le premier juge a reconnu la réalité des désordres affectant son logement, il n’en tire aucune conséquence ;

– qu’elle subit depuis de nombreuses années des infiltrations qui dégradent durablement son logement, portent atteinte à sa jouissance paisible et compromettent l’habitabilité des lieux, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, peu important l’existence de discussions ultérieures sur la répartition défintive des responsabilités ;

– que le maintien de la situation actuelle aggrave également les désordres structurels, accroît les préjudices matériels de jouissance et l’expose à une dévalorisation manifeste de son bien immobilier ;

– qu’il est donc urgent d’ordonner les mesures propres à faire cesser le trouble ;

– que si les parties discutent la répartition finale des responsabilités et les garanties d’assurance, la nécessité de réaliser les travaux de reprise de l’étanchéité n’est pas sérieusement contestable ;

– que l’expert judiciaire identifie clairement l’origine des infiltrations, la nature des travaux à réaliser et leur caractère indispensable pour faire cesser les désordres ;

– qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable du défaut d’entretien des parties communes envers les tiers ;

– qu’il est en ainsi lorsque les infiltrations proviennent d’un manque d’étanchéité du toit-terrasse.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 19 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] sollicite de la cour qu’elle :

– confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté l’intégralité des demandes formées à son encontre ;

– lui donne acte qu’il s’en rapporte à la sagesse de la cour sur la demande d’infirmation formée par l’appelante ;

– rejette toutes les demandes formées à son encontre ;

– condamne la partie contre laquelle l’action complètera le mieux à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de Me Naudin, avocat aux offres de droit.

Il expose notamment :

– que Mme [O] ne précise pas le fondement de son action, et notamment s’il entend agir sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 ou alinéa 2 du code de procédure civile, ce qui le prive de son droit de se défendre utilement ;

– que l’origine des désordres est manifestement extérieure à ses parties communes étant donné que sa terrasse ne présente pas de défaut d’étanchéité ;

– que l’expert préconise de reprendre le complexe d’étanchéité des deux terrasses en totalité alors même que les tests effectués sur sa terrasse en janvier 2024 par la société Sapitech sur quatre jours ne révèlent aucune infiltration provenant de sa terrasse ;

– que sa terrasse étant mitoyenne à celle de la copropriété voisine, une confusion a pu naître sur l’étanchéité de sa terrasse ;

– que sa terrasse étant étanche, elle n’a pas besoin de réfection ;

– qu’à l’inverse, la toiture terrasse de la copropriété voisine, mitoyen à l’appartement de Mme [O], est dans un état déplorable depuis la survenance d’un incendie il y a quelques années sans que l’étanchéité de la terrasse n’a été refaite ;

– que reprendre sa terrasse ne permettra donc pas de résoudre le litige, sachant que les deniers de la copropriété ne peuvent être employés à refaire une étanchéité qui ne présente aucun défaut ;

– que son obligation de réaliser les travaux sollicités est sérieusement contestable ;

– qu’en outre, la simple présence d’infiltrations ne constitue pas un trouble manifestement illicite dans la mesure où il faut caractériser une violation évidente de la règle de droit ;

– que le rôle causal de la partie commune incrimée dans la survenance des dommages subis par Mme [O] n’a rien d’évident ;

– qu’enfin, la demande de provision se heurte à d’autres contestations sérieuses tenant à la prescription manifeste de l’action de Mme [O] au visa de l’article 42 de la loi de 1965 dès lors que les infiltrations ont commencé en 2017, à l’absence d’évidence sur les responsabilités encourues, au fait que les préjudice subis par Mme [O] ne résultent pas du rapport d’expertise, qu’elle a attendu plusieurs années pour déclarer son sinistre et que le principe même d’une condamnation solidaire entre elle-même et la copropriété voisine est sérieusement contestable ;

– qu’il y a donc lieu de rejeter les demandes formées à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 17] demande à la cour de :

à titre principal,

– confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé ;

– débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes formées au titre de l’appel incident ;

– après des ’dires’,

– condamner Mme [O] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

à titre subsidiaire,

– confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné une mesure de médiation ;

– condamner Mme [Q], la société Odyocefhai, la SELARL [Y], ès qualités, la société Genarali Iard et la société Zurich insurance Europe AG à assumer les obligations à leur charge découlant du règlement de copropriété et des garanties d’assurances souscrites en effectuant les travaux à leur charge et payer toutes sommes ou indemntés qui seraient allouées à Mme [O] ;

– de les condamner, en tant que de besoin, à le relever et garantir de toutes injonctions ou condamnations ;

– rejeter toutes les demandes formées à son encontre ;

– lui donner acte qu’il s’en rapporte à la sagesse de la cour sur la demande d’infirmation formée par l’appelante ;

– condamner tout succombant au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Il fait notamment valoir que :

– l’expertise judiciaire lui est inopposable dès lors qu’il n’a pas été convoqué aux opérations d’expertise et qu’il a été empêché d’appeler en garantie ses assureurs dans les délais utiles ;

– la société Generali Iard ne saurait donc tirer argument d’une prétendue prescription pour tenter de faire peser sur lui une quelconque responsabilité ;

– l’origine des désordres est incertaine et multiple ;

– si l’expert évoque deux terrasses distinctes, la nature privative ou commune des ouvrages n’est pas établie, la responsabilité est litigieuse et partagée entre plusieurs entités et les assureurs contestent leur garantie ;

– ces éléments caractérisent une contestation sérieuse excluant toute injonction de travaux ou provision en référé ;

– le règlement de copropriété met à la charge exclusive des copropriétaires des lots 1 et 4 l’entretien et les réparations de la terrasse, de sorte qu’il ne peut être condamné à réaliser des travaux sur une partie commune à usage privatif dont il n’a ni la jouissance ni la charge ;

– la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses portant sur l’origine des désordres, les responsabilités encourues, l’inopposabilité du rapport, la mise en oeuvre des garanties et les véritables débiteurs résultant du règlement de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, Mme [Q] demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance entreprise ;

– à titre subsidiaire, débouter Mme [O] de toutes ses demandes et, à tout le moins, dire qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses et la renvoyer à mieux se pourvoir ;

– condamner Mme [O] ou tout succombant à lui verser la somme de 2 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Elle expose notamment :

– s’en rapporter à justice sur l’appel principal ;

– que les demandes de Mme [O] reposent sur des opérations d’expertise qui n’ont pas été réalisées au contradictoire de la copropriété dans laquelle se situe son lot, faisant observer qu’aucune investigation technique n’a été menée sur le fonds de l’immeuble en question permettant d’imputer la part des travaux devant réaliser par la copropriété située au n° [Adresse 18] ;

– que les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent donc trouver à s’appliquer ;

– que le fait pour Mme [O] d’avoir attendu autant d’années pour agir rend sérieusement contestable la provision qu’elle sollicite ;

– que Mme [O] ne forme aucune demande à son encontre en tant que copropriétaire d’un lot situé dans l’immeuble se trouvant au n° 133.

Les conclusions transmises par la société Odyocefhai ont été déclarées irrecevables par ordonnance rendue par le président de la chambre 1-2 le 27 avril 2026.

Bien qu’ayant constitué avocat, la SELARL [Y], anciennement dénommée la SELARL [T] § Associés, prise en la personne de Me [Z] [T] § Associés, en qualité de liquidateur des biens de [P] [S] [M] [E], n’a pas transmis de conclusions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir à l’encontre de l’appelante

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité et d’intérêt.

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il est acquis que, si le syndicat des copropriétaires [Adresse 17] s’est assuré auprès de la société Zurich insurance Europe AG, venant aux droits de la société Zurich insurance PLC, suivant contrat souscrit le 13 novembre 1996, ce contrat a fait l’objet, par arrêté du ministère de l’économie et des finances en date du 30 décembre 2003, d’un transfert, avec les droits et obligations qui s’y rattachent, au profit de la société Generali Iard.

Dans ces conditions, aucune action en garantie ne peut être exercée à l’encontre de l’appelante en ce qui concerne le litige opposant Mme [O] au syndicat des copropriétaires [Adresse 17].

Mme [O] ne justifie donc pas de son droit d’agir à l’encontre de l’appelante.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise sur ce point et de déclarer irrecevable pour défaut de droit d’agir l’action exercée par Mme [O] à l’encontre de la société Zurich insurance Europe AG, venant aux droits de la société Zurich insurance PLC qui sera mise hors de cause.

Sur les demandes formées par Mme [O]

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à le faire cesser, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Il est de l’office du juge des référés d’ordonner les mesures propres à faire cesser le trouble dont il constate l’existence et l’illicéité.

Par ailleurs, par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Sur la demande de travaux

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise dressé par M. [I], le 28 juillet 2022, que l’appartement de Mme [O] née [L], se trouvant au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 1], est affecté de désordres. Des traces d’infiltration importantes ont été constatées dans l’un des murs du couloir de distribution menant aux chambre. L’expert indique que l’enduit se desquame de son support. En se rendant dans l’une des chambres, il relève les mêmes désordres sur les murs au niveau du dressing et sur le plafond de la chambre.

Il joint à son rapport un plan de la partie du logement de Mme [O] née [L] impactée par les infiltrations. Elles se situent au niveau du couloir et du dressing de la chambre 3.

Compte tenu de l’atteinte causée à la solidité de l’immeuble, l’expert a missionné une entreprise qui a installé des étais. Il considère que la chambre n’est plus utilisable et que le logement n’est plus conforme à sa destination.

Il estime que les travaux pour y remédier consistent à conforter les parties fragilisées, les linteaux, la chambre et l’escalier, à reprendre le mur du couloir et les doublages ainsi qu’à la mise en peinture pour un coût total de 17 960,60 euros toutes taxes comprises.

Afin de déterminer l’origine de ces désordres, il est fait état d’un incendie qui serait survenu, il y a une vingtaine d’années, dans le garage sous-jacent de la terrasse de l’immeuble située au [Adresse 17], à la suite de quoi les ondulines des milieux de toitures auraient été reprises mais pas le complexe d’étanchéité qui ne recouvre que partiellement la dalle et que, depuis, de l’eau s’infiltre chez Mme [O] née [L]. De plus, cette dernière indique que la terrasse du n° [Cadastre 1] est squattée et que la personne qui occupe les lieux s’est permise de mettre de la moquette gazon et un arrosage automatique avec de l’eau qui s’infiltre chez elle.

A l’examen, d’une part, du plan des deux terrasses sus-jacentes appartenant, pour l’une, à la copropriété du [Adresse 14] et, pour l’autre, à la copropriété du [Adresse 17] et, d’autre part, du plan de superposition des deux niveaux, sur le même plan, annexés au rapport d’expertise, il apparaît que le logement de Mme [O] née [L] se situe en dessous de la terrasse de son immeuble situé au n° [Cadastre 2] mais que le couloir de distribution se situe en dessous de la limite des deux terrasses en question situées au n° [Cadastre 2] et [Cadastre 1] tandis que le dressing de la chambre 3 se situe uniquement en dessous de la terrasse de son immeuble au n° [Adresse 16] sous la porte d’accès.

Or, si l’expert indique (en page 15) qu’une mise en eau a été réalisée sur la toiture terrasse de l’immeuble situé au n° [Cadastre 2], à la suite de quoi M. [C], conseil technique, est venu constater, le 13 juillet 2021, la présence d’infiltrations, il n’est pas possible, en l’état de ces éléments, de considérer que des infiltrations ont été effectivement constatées dans le logement de Mme [O] née [L] au niveau de la chambre 3 et de son dressing à la suite de la mise en eau de la toiture.

De plus, tout en indiquant (en page 21) que la mise en place d’un bâtard d’eau indispensable pour protéger la porte d’accès empêche la mise en eau de cette partie qui devra être aspergée, l’expert indique que cette mise en eau a également généré des infiltrations en sous face, sans pour autant préciser les parties en sous face qui ont été infiltrées.

Cela est d’autant plus vrai que la recherche de fuite effectuée en janvier 2024 par la société Sapitech à la demande du syndic de la copropriété du n° 131, décrite dans un procès-verbal de constat dressé les 23, 25 et 26 janvier 2024, a révélé que, si des écoulements d’eau claire se sont déclarés dans le plafond de la chambre située au Nord de l’appartement, le 25 janvier, à la suite de la mise en eau de la toiture, le 23 janvier, aucun colorant n’est apparu dans le logement sinistré, et ce, alors même qu’une mise en eau de la partie plane de la toiture-terrasse avec du colorant vert a été réalisée, de sorte que cette absence de colorant indique l’absence de défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse en question. En effet, le commissaire de justice constate, le 23 janvier, que les murs du logement en question présentent au moins 80 % d’humidité et que, si de l’eau a commencé à couler dans l’appartement sinistré après la mise en eau de la toiture-terrasse, le 25 janvier, l’eau qui s’infiltre n’est pas colorée. Mme [O] précise que, d’habitude, l’eau coule du plafond de sa chambre (la pièce située la plus au Nord) plusieurs jours après les pluies.

Pourtant, sur la base de tests et contrôles imprécis, l’expert considère (en page 30) que la toiture terrasse de l’immeuble de la demanderesse nécessite également une reprise totale, en sachant que les confortements des linteaux se situent sous la toiture terrasse de la demanderesse.

Par ailleurs, alors même qu’il n’a pas procédé à une mise en eau de la terrasse voisine dépendant de l’immeuble situé au [Adresse 19] [Cadastre 1], l’expert se contente d’affirmer (en page 30) que le complexe d’étanchéité de la terrasse mitoyenne à l’immeuble de la demanderesse manque cruellement d’entretien et nécessite une réfection totale.

S’il résulte du procès-verbal de constat dressé à la demande du syndic de la copropriété située au n° 131, les 23, 25 et 26 janvier 2024, que l’étanchéité de la toiture du n° [Adresse 18] est fortement dégradée et non entretenue avec des plantes qui poussent dans le substrat, il n’en demeure pas moins qu’en l’absence de mise en eau de cette terrasse, la preuve d’un lien de causalité entre les désordres affectant le logement de Mme [O] née [L] et le manque d’étanchéité et d’entretien de la toiture-terrasse en question n’est pas manifeste.

Enfin, l’expert estime que le logement de la demanderesse [étant] impacté par des infiltrations provenant des deux copropriétés distinctes mais mitoyennes, il propose d’imputer, d’un point de vue technique, les sommes suivantes : 11 812,70 euros hors taxes à la copropriété située au n° 131 et 20 690,05 euros hors taxes à la copropriété située au n° [Cadastre 1] pour la reprise du complexe d’étanchéité.

Or, dès lors qu’il n’a pas procédé à la mise en eau de la terrasse située au n° [Cadastre 1] et que les résultats de la mise en eau de la terrasse située au n° [Cadastre 2] ne résultent pas clairement de son rapport, l’obligation pour les copropriétés en question de reprendre le complexe d’étanchéité de leurs terrasses n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

Dans ces conditions, si Mme [O] née [L] souffre incontestablement d’un préjudice en raison de l’importance des désordres affectant son logement, au point de ne plus pouvoir l’occuper depuis plusieurs années, il n’est pas manifeste que ces désordres proviennent d’un manque d’étanchéité de la toiture-terrasse de son immeuble, pas plus que de celle de l’immeuble voisin, de sorte qu’aucun trouble manifestement illicite ne peut être retenu, avec l’évidence requise en référé, à l’encontre des deux copropriétés situées au [Adresse 19] [Cadastre 2] et au [Adresse 19] [Adresse 17].

De même, l’obligation pour ces deux copropriétés de réaliser les travaux sollicités par Mme [O] née [L], à savoir la reprise de l’étanchéité des terrasses en question, est sérieusement contestable.

Partant, il en est de même de la même demande de travaux sollicités à l’encontre de l’assureur de la copropriété située au [Adresse 19] [Adresse 18], la société Generali Iard, et de deux des copropriétaires de ladite copropriété, [P] [S] [M] [E] et Mme [B] [Q] épouse [X], dont les lots auraient la jouissance privative de la toiture-terrasse située au n° [Cadastre 1].

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de travaux sollicitée par Mme [O] née [L].

Sur la demande de provision

En l’espèce, dès lors que les responsabilités des copropriétés situées au [Adresse 20] à l’égard de Mme [O] née [L], qui ne peut plus occuper son appartement depuis plusieurs années, ne sont pas établies avec l’évidence requise en référé pour les raisons exposées ci-dessous, l’obligation pour ces copropriétaires, leurs assureurs et les deux copropriétaires de lots dépendant de l’immeuble situé au [Adresse 19] [Cadastre 1], d’indemniser Mme [O] née [L] est sérieusement contestable.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par Mme [O] née [L] à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Sur les appels en garantie

Dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes de Mme [O] née [L], les appels en garantie formées par les intimés sont sans objet.

Sur la mesure de médiation

En application de l’article 1533 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er septembre 2025, le premier juge a, d’office, ordonné une médiation en enjoignant aux parties de rencontrer préalablement un conciliateur de justice ou un médiateur, et ce, sous peine d’être condamnées à une amende civile d’un montant de 10 000 euros.

Or, au vu de l’appel interjeté à l’encontre de la décision du premier juge, cette rencontre n’apparaît pas avoir eu lieu, d’autant que le premier juge a ordonné une médiation tout en ayant statué sur le fond du référé, ce qui est pour le moins paradoxal.

Compte tenu de la mise hors de cause d’une des parties et du fait que Mme [O] née [L] a d’ores et déjà été déboutée de ses demandes de travaux et de provisions formées en référé, en raison des insuffisances du rapport d’expertise judiciaire dont elle se prévaut, l’intérêt d’une médiation dans le cadre de la présente affaire n’est pas établi, et ce, nonobstant l’urgence à remédier aux désordres affectant le logement de Mme [O] née [L].

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a ordonné une mesure de médiation, précédée d’une réunion préalable d’information, après avoir statué sur le fond du référé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Etant donné que Mme [O] née [L] succombe en appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance et dit d’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des autres parties.

Elle sera également tenue aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Me Emmanuel Durand et de Me Benjamin Naudin, avocats sous leur due affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais d’appel exposés tant par l’appelante, qui obtient gain de cause en appel, que par les intimés autres que Mme [O] née [L].

Mme [O] née [L], tenue aux dépens, sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Mme [K] [O] née [L] ;

– rejeté toutes les demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

– laissé les dépens de l’instance en référé à la charge de Mme [K] [O] née [L] ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable pour défaut de droit d’agir l’action exercée par Mme [K] [O] née [L] à l’encontre de la société Zurich insurance Europe AG, venant aux droits de la société Zurich insurance PLC ;

Met cette dernière hors de cause ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner une mesure de médiation précédée d’une réunion préalable d’information ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel par les parties non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [K] [O] née [L] aux dépens d’appel avec distraction au profit de Me Emmanuel Durand et de Me Benjamin Naudin, avocats sous leur due affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente