TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
C. exécutoires
délivrées le :

■

18° chambre
1ère section

N° RG 21/09373
N° Portalis 352J-W-B7F-CU2EY

N° MINUTE : 1

Assignation du :
19 Juin 2021

réputé contradictoire

JUGEMENT
rendu le 06 Octobre 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L. MARCEL 3
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Me Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0413,

DÉFENDERESSES

S.C.I. LA ROMANDINE
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Me Charlotte EFATY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0267,
et par Me Inès BAAKEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #F0001,

S.A.R.L. AKG CONSEIL
[Adresse 4]
[Adresse 4]

défaillante

Décision du 06 Octobre 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 21/09373 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU2EY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DEBATS

A l’audience du 07 Avril 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.
Puis le délibéré a été prorogé jusqu’au 6 Octobre 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juin 2014, la SCI La Romandine, représentée par la SARL AKG Conseil, administrateur de biens, a donné à bail à la SARL Marcel 3 des locaux à usage commercial composés d’un immeuble de 9 niveaux, d’une superficie d’environ 228 m2, situé [Adresse 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2014, moyennant un loyer annuel initial, hors taxes et hors charges, de 60.000 euros.

Le bail a été conclu à la suite de la cession du fonds de commerce exploité dans les locaux par la SARL Palais des Gourmands placée en liquidation judiciaire, cession autorisée par ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Paris du 24 avril 2014 et régularisée par acte sous seing privé du 18 juin 2014.

La destination prévue au nouveau bail est « l’usage exclusif de BOULANGERIE TRADITIONNELLE et L’ACTIVITE DE DEBIT DE BOISSON et DE RESTAURATION TRADITIONNELLE AVEC CONSOMMATION SUR PLACE OU A EMPORTER DE PLATS CUISINES et toute autre activité annexe ou liée à ceux-ci. A titre accessoire, le Preneur est autorisé à effectuer une activité d’HOTELLERIE et HEBERGEMENT ».

Par acte extrajudiciaire du 19 mai 2021, la société La Romandine a fait délivrer à la société Marcel 3 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 22.102,80 euros au titre de loyers et charges impayés arrêtés au 14 mai 2021, coût de l’acte compris.

Par actes d’huissier du 19 juin 2021, la société Marcel 3 a fait assigner la société La Romandine et la société AKG Conseil devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’opposition au commandement de payer, estimant que les loyers correspondants aux périodes du 15 mars 2020 au 14 juin 2020 et du 30 octobre 2021 au 9 juin 2021 n’étaient pas dus en raison de la crise sanitaire, et aux fins d’indemnisation du préjudice subi à hauteur de 224.903,57 euros du fait de la violation de l’obligation de délivrance du bailleur. Le preneur soutenait que l’exploitation d’une partie du local conformément à la destination d’hôtellerie au bail n’était pas possible.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2021, la société La Romandine a sollicité l’acquisition de la clause résolutoire du bail et, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail.

Faisant valoir que les étages 3 à 6 ne pouvaient être exploités à des fins commerciales, car ils étaient à usage d’habitation, par conclusions notifiées par RPVA le 28 septembre 2022, la société Marcel 3 a réitéré ses demandes et les a complétées en sollicitant notamment :
– la résiliation partielle du bail pour la partie qu’elle ne pouvait exploiter conformément à la destination,
– la somme de 262.346 euros au titre du préjudice de jouissance découlant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l’impossibilité d’exploiter les locaux à usage d’hôtel depuis l’origine du bail du 18 juin 2014,
– la somme de 262.346 euros au titre des loyers injustement versés en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l’impossibilité d’exploiter les locaux depuis l’origine du bail du 18 juin 2014.

Soulevant la prescription de certaines demandes de la société Marcel 3, la société La Romandine a saisi le juge de la mise en état par conclusions notifiées le 6 octobre 2022 d’un premier incident visant à déclarer irrecevables les demandes de remboursement de loyers pour la période courant du 18 juin 2014 au 27 septembre 2017 et les demandes au titre d’un préjudice de jouissance pour la période courant du 18 juin 2014 au 18 juin 2016.

Par conclusions récapitulatives au fond notifiées par RPVA le 9 novembre 2022, la société Marcel 3 a modifié ses demandes, afin de tenir compte de la prescription quinquennale opposée par la bailleresse.

Par acte du 4 novembre 2022, la société La Romandine a délivré un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la société Marcel 3 pour un montant principal de 17.881,22 euros au titre de loyers et charges impayés à la date du 2 novembre 2022.

Par ordonnance en date du 25 mai 2023, le juge de la mise en état a constaté que l’incident de prescription soulevé par la société La Romandine était devenu sans objet compte tenu de la modification des demandes de la société Marcel 3.

Par acte du 23 août 2023, la société La Romandine a fait délivrer à la société Marcel 3 un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 15.502,12 euros au titre de loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2023.

Estimant que la société Marcel 3 n’avait pas réglé les causes du troisième commandement de payer dans le délai d’un mois, par conclusions d’incident notifiées le 2 octobre 2023, la société La Romandine a saisi le juge de la mise en état aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 23 septembre 2023, ordonner l’expulsion de la locataire et la condamner à une indemnité d’occupation et au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 28 mars 2024, le juge de la mise en état a notamment :
– déclaré les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, séquestration de meubles, condamnation à une indemnité d’occupation provisionnelle irrecevables en raison du défaut de compétence du juge de la mise en état pour ces demandes,
– débouté la bailleresse de sa demande en paiement d’une provision de 43.007,87 euros au titre de loyers, charges et indemnité d’occupation impayés,
– débouté la société Marcel 3 de sa demande de suspension de l’obligation de paiement trimestriel des loyers,
– débouté la société Marcel 3 de sa demande en paiement d’une provision de 200.000 euros,
– proposé une mesure de médiation judiciaire aux parties.

À la suite d’une injonction à rencontrer un médiateur en la personne de Mme [F] [K], une convention de médiation a été conclue le 7 juin 2024. Pour autant, aucun accord n’a été trouvé par les parties et la médiation a pris fin.

Par voie de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, la société Marcel 3 a demandé la nullité du bail commercial en raison de la violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et formé de nouvelles demandes subséquentes de remboursement de loyers.

Par voie de conclusions d’incident notifiées par RPVA le 30 avril 2025, la société La Romandine a saisi le juge de la mise en état aux fins principales de déclarer irrecevables la demande additionnelle en nullité du bail et les demandes subséquentes résultant des conclusions de la demanderesse du 29 novembre 2024.

Aux termes d’un bulletin du 5 juin 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen des fins de non-recevoir soulevées par la société La Romandine à la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, en application de l’article 789 6° du code de procédure civile, et invité les parties à conclure sur les fins de non-recevoir et sur le fond.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n° 6 notifiées par RPVA le 10 septembre 2025, la société Marcel 3 demande au tribunal de :
« – Juger la société MARCEL 3 recevable et bien fondée en toutes ses demandes, moyens, fins et prétentions ; y faire droit et en conséquence ;
– Juger la société LA ROMANDINE mal fondée en toutes ses demandes, moyens, fins et prétentions ; les rejeter en conséquence ;
A titre liminaire
– Juger que la demande additionnelle en nullité du bail du 18 juin 2014, formée par la société MARCEL 3 par voie de conclusions en date du 29 novembre 2024, se rattache par un lien suffisant à ses prétentions originaires ;
– Juger que la demande additionnelle en nullité du bail du 18 juin 2014, formée par la société MARCEL 3 par voie de conclusions en date du 29 novembre 2024, n’est pas prescrite ;
– Juger en conséquence parfaitement recevable la demande additionnelle en nullité du bail du 18 juin 2014, formée par la société MARCEL 3 par voie de conclusions en date du 29 novembre 2024 ;

– Juger en conséquence recevables l’ensemble des demandes subséquentes à la demande additionnelle en nullité du bail du 18 juin 2014, formée par la société MARCEL 3 par voie de conclusions en date du 29 novembre 2024 ;
– Juger recevable la demande de condamnation au paiement de la somme de 230.000 euros en réparation du préjudice résultant dans l’acquisition d’un fonds de commerce inexploitable ;
– Juger que la demande en résolution judiciaire du bail du 18 juin 2014, formée par la société MARCEL 3 par voie de conclusions en date du 29 novembre 2024, n’est pas prescrite ;
– Juger en conséquence parfaitement recevable la demande en résolution judiciaire du bail du 18 juin 2014, formée par la société MARCEL 3 par voie de conclusions en date du 29 novembre 2024 ;
– Juger en conséquence recevables l’ensemble des demandes subséquentes à la demande de résolution judiciaire du bail du 18 juin 2014, formée par la société MARCEL 3 par voie de conclusions en date du 29 novembre 2024 ;
Au fond
A titre principal
– Dire et juger que le bail du 18 juin 2014 est nul de plein droit, en application des dispositions impératives de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;
– Dire et juger en conséquence que les commandements de payer en date des 19 mai 2021, 4 novembre 2022 et 23 août 2023 nuls et de nul effet ; en tous cas, les dire mal-fondés et dire qu’ils ne produiront aucun effet ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 65.366,10 euros correspondant aux loyers, charges et dépôt de garantie indûment versés au titre d’un bail nul, après compensation entre l’indemnité d’occupation due à la société LA ROMANDINE, d’un montant de 561.734,28 euros, et la créance totale de loyers, charges et dépôt de garantie détenue par la société MARCEL 3, d’un montant global de 627.100,38 euros ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 716.988,75 euros hors taxe correspondant au remboursement des sommes dépensées au titre des travaux de rénovation de l’immeuble, sur le fondement de l’enrichissement sans cause ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de euros 230.000 euros en réparation du préjudice résultant de l’acquisition du fonds de commerce par la société MARCEL 3 ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de euros 494.576 euros en réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce en raison de l’impossibilité manifeste pour la société MARCEL 3 de se maintenir dans les locaux ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de euros 185.011,20 euros en réparation du préjudice de perte d’exploitation résultant de l’impossibilité d’exploiter le local commercial loué dans son intégralité depuis la conclusion du bail ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de euros 5.379 euros en remboursement de la taxe d’habitation indûment versée ;
A titre subsidiaire
Si d’extraordinaire, le Tribunal ne prononçait pas la nullité du bail, en dépit de la violation des dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation,

– Dire et juger les commandements de payer en date des 19 mai 2021, 4 novembre 2022 et 23 août 2023 nuls et de nul effet en raison du manquement grave et discontinu de la société LA ROMANDINE à son obligation de délivrance ; en tous cas, les dire mal-fondés et dire qu’ils ne produiront aucun effet ;
– Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 18 juin 2014 ;
– Prononcer la résolution du bail commercial conclu le 18 juin 2014 aux torts exclusifs de la société LA ROMANDINE en raison du manquement manifeste à son obligation de délivrance et de la société AKG en sa qualité de rédacteur du bail ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 559.942,1 euros correspondant aux loyers, charges et dépôt de garantie indûment versés au titre du bail résolu et l’indemnisation de la perte de fonds de commerce ;
– Condamner in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 716.988,75 euros correspondant au remboursement des investissements et travaux engagés inutilement pour l’exploitation des locaux loués ;
– Condamner in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 185.011,20 euros en réparation du préjudice de jouissance consistant dans la perte de chance de réaliser une marge brute au titre de la location de chambres d’hôtel ;
A titre très subsidiaire
Si d’extraordinaire, le Tribunal ne devait pas prononcer la résolution totale du bail en dépit de l’indivisibilité juridique et matérielle de l’immeuble loué,
– Prononcer la résolution partielle du bail commercial conclu le 18 juin 2014 pour la partie de l’immeuble commercialement inexploitable du fait de son usage d’habitation, aux torts exclusifs de la société LA ROMANDINE en raison du manquement irrévocable à son obligation de délivrance ;
– Enjoindre à la société LA ROMANDINE de conclure un nouveau bail, avec un nouveau loyer principal, d’un montant de 4.218,80 euros portant uniquement sur les étages inférieurs de l’Immeuble, seuls à usage commercial, outre une provision sur charges de 112,47 euros, et à défaut dire et juger que le jugement à intervenir vaudra nouveau bail ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 65.399,10 euros correspondant aux loyers, charges et dépôt de garantie indûment versés au titre du bail résolu ;
– Condamner in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 71.292 euros correspondant au remboursement des investissements et travaux engagés inutilement pour l’exploitation des étages des locaux loués ;
– Condamner in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 185.011,20 euros en réparation du préjudice de jouissance consistant dans la perte de chance de réaliser une marge brute au titre de la location de chambres d’hôtel ;
A titre infiniment plus subsidiaire
Si d’extraordinaire, le Tribunal devait juger que la société MARCEL 3 est redevable des sommes énumérées au commandement de payer en date en date des 19 mai 2021, 4 novembre 2022 et 23 août 2023,
– Accorder à la société MARCEL 3, au regard du contexte exceptionnel et du manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance, un échelonnement de la dette avec des règlements mensuels égaux sur vingt-quatre (24) mois afin de lui permettre de s’acquitter des sommes réclamées ;
– Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 18 juin 2014 ;

En tout état de cause
– Condamner in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à la société MARCEL 3 la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n° 6 notifiées par RPVA le 10 septembre 2025, la société La Romandine demande au tribunal de :
« A TITRE LIMINAIRE :
– JUGER que la société LA ROMANDINE est recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
A titre principal,
– JUGER irrecevable la société MARCEL 3 en sa demande additionnelle en nullité du bail commercial ainsi qu’en ses demandes subséquentes, pour défaut de rattachement aux prétentions originaires en l’absence d’un lien suffisant, telles qu’elles résultent du dispositif de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 17 juin 2025 :
« A titre principal,
– Dire et juger que le bail du 18 juin 2014 est nul de plein droit, en application des dispositions impératives de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;
– Dire et juger en conséquence que les commandements de payer en date des 19 mai 2021, 4 novembre 2022 et 23 août 2023 nuls et de nul effet ; en tous cas, les dire mal-fondés et dire qu’ils ne produiront aucun effet ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 65.366,10 euros correspondant aux loyers, charges et dépôt de garantie indûment versés au titre d’un bail nul, après compensation entre l’indemnité d’occupation due à la société LA ROMANDINE, d’un montant de 561.734,28 euros, et la créance totale de loyers, charges et dépôt de garantie détenue par la société MARCEL 3, d’un montant global de 627.100,38 euros ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 716.988,75 euros hors taxe correspondant au remboursement des sommes dépensées au titre des travaux de rénovation de l’immeuble, sur le fondement de l’enrichissement sans cause ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de euros 230.000 euros en réparation du préjudice résultant de l’acquisition du fonds de commerce par la société MARCEL 3 ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de euros 494.576 euros en réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce en raison de l’impossibilité manifeste pour la société MARCEL 3 de se maintenir dans les locaux;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de euros 185.011,20 euros en réparation du préjudice de perte d’exploitation résultant de l’impossibilité d’exploiter le local commercial loué dans son intégralité depuis la conclusion du bail ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de euros 5.379 euros en remboursement de la taxe d’habitation indûment versée ; »
A titre subsidiaire,
– JUGER irrecevable la société MARCEL 3, comme prescrite en sa demande en nullité du bail commercial ainsi qu’en ses demandes subséquentes telles qu’elles résultent du dispositif de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 17 juin 2025 :
« A titre principal,
– Dire et juger que le bail du 18 juin 2014 est nul de plein droit, en application des dispositions impératives de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;
– Dire et juger en conséquence que les commandements de payer en date des 19 mai 2021, 4 novembre 2022 et 23 août 2023 nuls et de nul effet ; en tous cas, les dire mal-fondés et dire qu’ils ne produiront aucun effet ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 65.366,10 euros correspondant aux loyers, charges et dépôt de garantie indûment versés au titre d’un bail nul, après compensation entre l’indemnité d’occupation due à la société LA ROMANDINE, d’un montant de 561.734,28 euros, et la créance totale de loyers, charges et dépôt de garantie détenue par la société MARCEL 3, d’un montant global de 627.100,38 euros ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 716.988,75 euros hors taxe correspondant au remboursement des sommes dépensées au titre des travaux de rénovation de l’immeuble, sur le fondement de l’enrichissement sans cause ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de euros 230.000 euros en réparation du préjudice résultant de l’acquisition du fonds de commerce par la société MARCEL 3 ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de euros 494.576 euros en réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce en raison de l’impossibilité manifeste pour la société MARCEL 3 de se maintenir dans les locaux;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de euros 185.011,20 euros en réparation du préjudice de perte d’exploitation résultant de l’impossibilité d’exploiter le local commercial loué dans son intégralité depuis la conclusion du bail ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de euros 5.379 euros en remboursement de la taxe d’habitation indûment versée ; »
– JUGER irrecevable la société MARCEL 3, comme prescrite en sa demande en résolution judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur ainsi qu’en ses demandes subséquentes telles qu’elles résultent du dispositif de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 17 juin 2025 :
« – Dire et juger les commandements de payer en date des 19 mai 2021, 4 novembre 2022 et 23 août 2023 nuls et de nul effet en raison du manquement grave et discontinu de la société LA ROMANDINE à son obligation de délivrance ; en tous cas, les dire mal-fondés et dire qu’ils ne produiront aucun effet ;
– Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 18 juin 2014 ;
– Prononcer la résolution du bail commercial conclu le 18 juin 2014 aux torts exclusifs de la société LA ROMANDINE en raison du manquement manifeste à son obligation de délivrance et de la société AKG en sa qualité de rédacteur du bail ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 559.942,1 euros correspondant aux loyers, charges et dépôt de garantie indûment versés au titre du bail résolu et l’indemnisation de la perte de fonds de commerce ;
– Condamner in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 716.988,75 euros correspondant au remboursement des investissements et travaux engagés inutilement pour l’exploitation des locaux loués ;

– Condamner in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 185.011,20 euros en réparation du préjudice de jouissance consistant dans la perte de chance de réaliser une marge brute au titre de la location de chambres d’hôtel ;
A titre très subsidiaire
Si d’extraordinaire, le Tribunal ne devait pas prononcer la résolution totale du bail en dépit de l’indivisibilité juridique et matérielle de l’immeuble loué,
– Prononcer la résolution partielle du bail commercial conclu le 18 juin 2014 pour la partie de l’immeuble commercialement inexploitable du fait de son usage d’habitation, aux torts exclusifs de la société LA ROMANDINE en raison du manquement irrévocable à son obligation de délivrance ;
– Enjoindre à la société LA ROMANDINE de conclure un nouveau bail, avec un nouveau loyer principal, d’un montant de 4.218,80 euros portant uniquement sur les étages inférieurs de l’Immeuble, seuls à usage commercial, outre une provision sur charges de 112,47 euros, et à défaut dire et juger que le jugement à intervenir vaudra nouveau bail ;
– Condamner en conséquence in solidum la société AKG et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 65.399,10 euros correspondant aux loyers, charges et dépôt de garantie indûment versés au titre du bail résolu ;
– Condamner in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 71.292 euros correspondant au remboursement des investissements et travaux engagés inutilement pour l’exploitation des étages des locaux loués ;
– Condamner in solidum la société AKG CONSEIL et la société LA ROMANDINE à payer à société MARCEL 3 la somme de 185.011,20 euros en réparation du préjudice de jouissance consistant dans la perte de chance de réaliser une marge brute au titre de la location de chambres d’hôtel ; »
A titre très subsidiaire,
– JUGER irrecevable la société MARCEL 3 en sa demande de condamnation in solidum à l’encontre de la société LA ROMANDINE et la société AKG CONSEIL à la somme de 230.000 euros à titre de réparation d’un prétendu préjudice résultant de l’acquisition du fonds de commerce par le preneur, en raison du défaut de qualité à défendre de la société LA ROMANDINE ;
AU FOND :
– DEBOUTER la société MARCEL 3 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;
– JUGER que la société LA ROMANDINE est recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
– CONSTATER que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail en date du 18 juin 2014 entre la société LA ROMANDINE et la société MARCEL 3 est acquise depuis le 19 juin 2021 ;
– CONSTATER la résiliation de plein droit dudit contrat de bail à compter de cette date;
– ORDONNER l’expulsion de la société MARCEL 3 et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire;
– JUGER que la société LA ROMANDINE pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la société MARCEL 3, à charge pour cette dernière si elle ne vient pas les récupérer dans le délai du mois de l’enlèvement de les considérer comme acquis par le bailleur ;

– CONDAMNER la société MARCEL 3 à payer à la société LA ROMANDINE, une d’indemnité d’occupation, par jour de retard dans la libération des lieux loués, à compter de la date d’effet de la résiliation, d’un montant établie sur la base du loyer de l’année en cours (correspondant aux montant des loyers contractuels actuellement pratiqué mensuellement à hauteur de la somme 6.114,24 € HT soit 7.337,09 TTC, en sus du montant mensuel des charges à hauteur de la somme de 163 €), soit la somme journalière d’un montant de 246,58 euros et ce, jusqu’à justification de la libération effective des lieux et remise des clés entre les mains du bailleur ;
– CONDAMNER la société MARCEL 3 à payer à la société LA ROMANDINE la somme en principal d’un montant de 213.507,63 euros TTC arrêtée au 1er septembre 2025 à parfaire ;
– JUGER que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal à compter de leur date d’échéance outre la pénalité conventionnelle de 5% ;
– JUGER que le dépôt de garantie actualisé s’élevant à la somme de 17.432,70 euros à parfaire sera réputé acquis à la société LA ROMANDINE en sa qualité de bailleur ;
A titre subsidiaire, s’il devait être considéré que l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail n’était pas constatée :
– PRONONCER la résolution judiciaire du Bail aux torts exclusifs de la société MARCEL 3 pour défaut à son obligation de paiement des loyers en vertu de l’article 1728 du Code civil ;
– ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société MARCEL 3 et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
– JUGER que la société LA ROMANDINE pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la société MARCEL 3, à charge pour cette dernière si elle ne vient pas les récupérer dans le délai du mois de l’enlèvement de les considérer comme acquis par le bailleur ;
– CONDAMNER la société MARCEL 3 à payer à la société LA ROMANDINE, une d’indemnité d’occupation, par jour de retard dans la libération des lieux loués, à compter de la date d’effet de la résiliation, d’un montant établie sur la base du loyer de l’année en cours (correspondant aux montant des loyers contractuels actuellement pratiqué mensuellement à hauteur de la somme 6.114,24 € HT soit 7.337,09 TTC, en sus du montant mensuel des charges à hauteur de la somme de 163 €), soit la somme journalière d’un montant de 246,58 euros et ce, jusqu’à justification de la libération effective des lieux et remise des clés entre les mains du bailleur ;
– CONDAMNER la société MARCEL 3 à payer à la société LA ROMANDINE la somme en principal d’un montant de 213 507,63 euros TTC arrêtée au 01.09.2025 à parfaire ;
– JUGER que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal à compter de leur date d’échéance outre la pénalité conventionnelle de 5% et ce, jusqu’au jour du parfait paiement ;
– JUGER que le dépôt de garantie actualisé s’élevant à la somme de 17.432, 70 euros à parfaire sera réputé acquis à la société LA ROMANDINE en sa qualité de bailleur.
A titre très subsidiaire, s’il devait être considéré la nullité du bail commercial ;
– JUGER que l’indemnité d’occupation due par la société MARCEL 3 à la société LA ROMANDINE sera fixée au montant des loyers contractuels ;
– ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’occupation due par la société MARCEL 3 à hauteur des loyers contractuels soit à la somme de 823.175,31 euros TTC du 18 juin 2014 au 1er septembre 2025, à parfaire compte tenu des impayés et de la décision à intervenir, ladite indemnité d’occupation sera le cas échéant augmentée des loyers et charges impayées au titre de la période d’occupation et l’en condamner en conséquence, avec le montant des loyers versés par la société MARCEL 3 à hauteur de la somme de 609.667, 68 euros du 18 juin 2014 au 30 avril 2025;

En conséquence,
– CONDAMNER la société MARCEL 3 à payer à la société LA ROMANDINE à la somme de 213.507,63 euros TTC euros arrêté au 1re septembre 2025 au titre de l’indemnité d’occupation restant due à la société LA ROMANDINE à parfaite, ladite indemnité d’occupation sera le cas échéant augmentée des loyers et charges impayées au titre de la période d’occupation et l’en condamner en conséquence ;
A titre très subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés
– JUGER que les sommes qui seront payées par la société MARCEL 3 s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance des commandements de payer ;
Qu’en outre, dans cette hypothèse, dire que faute pour la société MARCEL 3 de respecter les délais accordés et le règlement dans le même temps de ses loyers, charges et accessoires courants :
– l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reproduira ses plein et entier effets et la société LA ROMANDINE pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société MARCEL 3 ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.
– JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à la société LA ROMANDINE ;
En tout état de cause :
– JUGER inopposable le rapport amiable non contradictoire du 25 avril 2024 à la société LA ROMANDINE ;
– JUGER inopposable le rapport d’expertise amiable non contradictoire du 16 juin 2025 ;
– CONDAMNER la société AKG CONSEIL et son assureur à relever et garantir la société LA ROMANDINE de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des demandes indemnitaires formulées par la société MARCEL 3 ;
– CONDAMNER la société MARCEL 3 à payer à la société LA ROMANDINE la somme de 20.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement, de signification et d’expulsion ».

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée à étude dans les conditions prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile par exploit d’huissier du 19 juin 2021, la société AKG Conseil n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 11 septembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience collégiale du 7 avril 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026, prorogée au 1er octobre 2026 puis au 6 octobre 2026, rendue par mise à disposition au greffe.

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MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes de constat ou de « dire et juger »

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir “juger” ou “dire et juger” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de nullité du bail du 18 juin 2014 et des demandes subséquentes

*Sur l’existence d’un lien suffisant entre la demande additionnelle et les demandes originaires

La société La Romandine soutient sur le fondement des articles 4, 65 et 70 du code de procédure civile, que les prétentions nouvelles relatives à la nullité du contrat de bail et les demandes en paiements subséquentes sont dépourvues de lien suffisant avec les demandes initiales de la demanderesse ; que l’assignation initiale du 19 juin 2021 portait sur une opposition à un commandement de payer, fondée sur l’exception d’inexécution, et visait à obtenir la restitution de loyers liés à la crise sanitaire ainsi que des dommages-intérêts pour un prétendu manquement à l’obligation de délivrance sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; que les demandes initiales tendaient à la poursuite du contrat ; que les demandes formulées tardivement dans les conclusions du 29 novembre 2024, tendent à la nullité du bail sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’à des indemnisations pour perte de fonds de commerce et de revenus, dont la nature est différente puisqu’elles se fondent sur la responsabilité délictuelle ; que ces demandes, intervenues plus de trois ans après l’assignation, tendent vers un objet et une finalité distincts, voire incompatibles, avec les demandes initiales ; que la demanderesse ne peut soutenir que la demande de nullité était impossible à la date de l’assignation car elle n’a eu connaissance de son fondement qu’en 2023, alors qu’elle n’avait pas même formé de demande de résolution du bail du fait de l’impossibilité d’exploiter un hôtel, ce dont elle avait déjà connaissance à l’époque de l’assignation.

La société Marcel 3 expose que son assignation initiale du 19 juin 2021 visait déjà à obtenir réparation des préjudices causés par l’impossibilité d’exploiter les étages supérieurs de l’immeuble en tant qu’hôtel, en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; que la demande de nullité du bail découle d’une découverte ultérieure, faite fin 2023 par la réception de la fiche de révision foncière de l’immeuble, révélant que les étages 3 à 6 étaient à usage exclusif d’habitation, ce qui était en contradiction avec la destination prévue au bail ; que sa nouvelle demande résulte de la découverte de la gravité du manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et ne modifie pas la finalité du litige, mais précise l’étendue de la réparation demandée ; que, quel que soit le moyen ou le fondement juridique invoqué, les demandes visent toutes à sanctionner le manquement du bailleur à son obligation fondamentale de délivrance d’un local conforme à sa destination et obtenir l’indemnisation des préjudices en résultant.

L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois, l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 70 alinéa 1 du code de procédure civile énonce que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 65 du même code dispose que constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures.

En l’espèce, il ressort de l’assignation délivrée par la société Marcel 3 à la société La Romandine le 19 juin 2021, que la demanderesse formait déjà une demande aux fins de « Condamner la société LA ROMANDINE à payer à la société MARCEL 3 la somme de 224.903,57 euros en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l’impossibilité d’exploiter les locaux à usage d’hôtel », soutenant que l’exploitation de l’immeuble donné à bail pour une activité d’hôtellerie était impossible en raison de la non-conformité des lieux à la réglementation ERP et à la réglementation incendie. Elle sollicitait ainsi le remboursement de la moitié des loyers, correspondant à la surface non exploitable pour une activité d’hôtellerie, depuis le début du bail.

Dès l’introduction du litige, la société Marcel 3 a ainsi mis dans le débat l’impossibilité d’exploiter une partie des locaux conformément à la destination contractuelle. Elle soutient avoir été informée par la direction générale des finances publiques, par un courrier électronique du 8 janvier 2020, que le 4ème étage était enregistré au cadastre à usage d’habitation, mais que ce n’est que fin 2023 qu’elle a obtenu la fiche de révision foncière confirmant l’affectation d’une partie des locaux à l’habitation, motivant ses nouvelles demandes aux fins de nullité du bail.

En outre, par conclusions notifiées le 11 septembre 2022, elle a formé une demande de « Prononcer la résiliation partielle du bail commercial conclu le 18 juin 2014 pour les locaux situés dans les étages pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance ».

Au regard de ces éléments, il existe un lien suffisant entre la demande initiale en remboursement d’une partie des loyers sur le fondement de l’obligation de délivrance et la demande ultérieure en nullité du bail pour violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. L’évolution des demandes s’explique par la connaissance acquise en cours d’instance de la contravention du bail aux dispositions légales d’ordre public.

En conséquence, les demandes additionnelles de la société Marcel 3 seront jugées recevables au regard du lien suffisant avec les demandes initiales et la fin de non-recevoir soulevée par la bailleresse sera rejetée.

*Sur la prescription de la demande de nullité du bail

La SCI La Romandine soutient que la locataire reconnait avoir eu connaissance de l’usage d’habitation des étages 3 à 6 dès l’année 2018, de sorte qu’en application de l’article 2224 du code civil, l’action en nullité est prescrite depuis l’année 2023, peu importe que la locataire ne verse pas la taxe d’habitation reçue en 2018 pour dissimuler l’acquisition de la prescription ; que les pièces produites démontrent que la locataire a reçu une taxe d’habitation pour les locaux litigieux à tout le moins le 9 novembre 2019, de sorte que la prescription quinquennale était acquise le 9 novembre 2024 et que la demande de nullité du contrat formée par conclusions du 29 novembre 2024 est prescrite. Elle soutient que le bail litigieux a commencé à être exécuté, de sorte que, en application de l’article 1185 du code civil, l’exception de nullité soulevée par la société Marcel 3 est prescrite.

La société Marcel 3 expose que la réception de la taxe d’habitation fin 2019 ne pouvait faire courir le délai de prescription, un profane du droit ne pouvant déceler une violation du code de l’urbanisme à la réception d’une simple taxe d’habitation ; que la bailleresse se contredit en soutenant à la fois que la demanderesse aurait dû connaitre l’usage d’habitation des étages dès 2019, et que l’usage d’habitation d’une partie de l’immeuble n’est pas établi ; qu’elle pouvait légitimement penser à une erreur de l’administration en recevant un avis d’imposition pour la taxe d’habitation en 2019 alors qu’elle n’en avait pas reçu précédemment ; que ce n’est qu’à compter de la réception de la fiche de révision foncière le 16 novembre 2023 qu’elle pouvait déceler la violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ; que la prescription ne saurait être acquise avant le 16 novembre 2028 ; qu’en tout état de cause, la prescription ne pourrait commencer à courir, au plus tôt, qu’à réception du courrier électronique de la direction générale des finances publiques du 8 janvier 2020, de sorte que la demande de nullité formée par voie de conclusions le 29 novembre 2024 n’est pas prescrite.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société Marcel 3 a reçu en fin d’année 2019, une taxe d’habitation au titre de l’année 2018 visant trois appartements à l’adresse de son commerce. Ce document devait nécessairement susciter l’interrogation de la société preneuse, compte tenu de l’usage commercial exclusif de l’immeuble donné à bail, mais elle pouvait légitimement penser à une erreur de l’administration en l’absence de demande similaire pour les années précédentes, alors qu’elle était locataire depuis 2014.

Le 7 janvier 2020, la société Marcel 3 a signalé à la direction générale des finances publiques (« DGFIP ») ce qu’elle estimait être une erreur au regard de l’exploitation commerciale de l’ensemble de l’immeuble et des stipulations du bail conclu le 18 juin 2014. Par courrier électronique du 8 janvier 2020, la DGFIP a répondu que « L’examen de la documentation cadastrale montre qu’à ce jour, l’immeuble [Adresse 2] se compose d’un ensemble professionnel et, au 4ème, de deux logements ».

À compter de cette réponse, la société Marcel 3 avait connaissance de la situation de l’immeuble du point de vue de l’administration fiscale et disposait des éléments pour interroger son bailleur sur la contradiction avec la rédaction du bail. Elle soutient qu’elle n’a eu la certitude d’une violation des dispositions du code de la construction et de l’habitation qu’à compter de la réception de la fiche de révision foncière le 16 novembre 2023. Pour autant, elle ne justifie aucunement le délai qui s’est écoulé entre la réponse de la DGFIP le 8 janvier 2020, qui aurait dû la conduire à de plus amples investigations, et la consultation de la base de données cadastrale le 16 novembre 2023.

Il en résulte que le délai de prescription a commencé à courir à compter de la réponse de la DGFIP le 8 janvier 2020, date à laquelle la société Marcel 3 disposait d’éléments suffisants pour consulter les bases de données cadastrales afin d’établir l’usage des locaux qui lui avaient été donnés à bail. La demande de nullité du bail par conclusions notifiées par RPVA le 29 novembre 2024 est donc intervenue avant l’expiration du délai de prescription le 8 janvier 2025.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la bailleresse et tirée de la prescription de la demande de nullité du bail et des demandes subséquentes sera rejetée.

Sur la demande de nullité du bail du 18 juin 2014

La société Marcel 3 expose :
– que l’immeuble litigieux a été pris à bail en vue d’exploiter une activité de restauration et d’hôtellerie, la destination prévue au bail étant strictement commerciale, mais que l’exploitation du local dans son intégralité, conformément à sa destination contractuelle, est impossible,
– qu’il ressort d’un faisceau d’indices composé des avis d’imposition relatifs à la taxe d’habitation, de la réponse de la DGFIP du 8 janvier 2020, de la fiche de révision foncière du 19 octobre 1970, et du rapport d’expertise établi par le Cabinet Daniel Legrand, expert en immobilier, que les étages de l’immeuble loué sont à usage d’habitation et non à usage commercial,
– que la bailleresse a consenti un bail commercial, interdisant tout usage d’habitation, en méconnaissance des dispositions d’ordre public de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, sans avoir préalablement obtenu l’autorisation de changement d’affectation,
– qu’il est indéniable que le bail est nul de plein droit, d’une nullité absolue et d’ordre public, et que les commandements de payer délivrés sur la base de ce contrat sont invalides,
– que la nullité totale du bail doit être prononcée en application des dispositions légales, et compte tenu de l’indivisibilité des locaux d’après les stipulations contractuelles et de la configuration des locaux puisque l’ensemble des niveaux étant reliés par un seul escalier.

La SCI La Romandine expose :
– que l’usage d’habitation d’un local est apprécié par référence à la situation de fait au 1er janvier 1970 ; qu’en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, si le bien n’est pas à usage d’habitation à cette date, il est libre d’usage et peut être affecté à n’importe quelle activité et en changer sans demande d’autorisation,
– que la preuve que le local est affecté à usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970 est inopérante ; que la locataire verse aux débats une déclaration C relative aux locaux commerciaux du 19 octobre 1970 et une déclaration H2 relative aux locaux d’habitation du 19 octobre 1970, laquelle ne mentionne aucun loyer à la date du 1er janvier 1970, ni la date d’entrée dans les lieux de l’occupant ; que cette fiche H2 est inopérante pour établir un usage d’habitation de l’étage 3 au 1er janvier 1970, et à fortiori des étages 4 à 6 qui ne sont pas mentionnés dans la déclaration,
– que le courrier électronique de la DGFIP du 8 janvier 2020 et l’attestation de la Direction du logement et de l’habitat du 17 avril 2024 n’établissent pas l’usage exclusif d’habitation au 1er janvier 1970, date de référence,
– que le rapport d’expertise établi à la requête de la société Marcel 3 ne saurait fonder exclusivement la

[…texte tronqué, 48364 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]