Clause résolutoire d’un bail commercial : expulsion après paiement partiel insuffisant dans le délai légal

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un bail commercial lorsque la clause résolutoire a été régulièrement mise en œuvre et qu’aucune contestation sérieuse n’est établie. Il peut également ordonner l’expulsion lorsque l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable et faire cesser le trouble manifestement illicite résultant du maintien sans droit ni titre.

L’article L. 145-41 du Code de commerce subordonne l’effet de la clause à un commandement de payer demeuré infructueux pendant un mois, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité. La juridiction a retenu la régularité du commandement, son décompte suffisamment détaillé et l’absence de paiement intégral dans le délai, malgré un versement partiel. La clause a donc été acquise à l’expiration du délai imparti.

Après résiliation, le locataire n’est plus redevable de loyers mais d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés, fixée provisionnellement au montant du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires. L’arriéré résultant du relevé de compte a été considéré comme une obligation non sérieusement contestable, justifiant une provision sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile. Le locataire défaillant supporte les dépens selon l’article 696 du même code et une indemnité au titre de l’article 700.

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Le paiement partiel effectué après le commandement n’ayant pas soldé l’arriéré dans le délai d’un mois, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Il a ordonné l’expulsion de la locataire à défaut de départ volontaire, fixé l’indemnité d’occupation et accordé au bailleur une provision correspondant aux loyers, charges et indemnités dus au 1er juin 2026.

La SCI Choupis est devenue propriétaire d’un local commercial précédemment donné à bail par la SCI IGHIR à une locataire exploitant une entreprise individuelle. Le bail, conclu pour neuf ans à compter du 22 août 2016, prévoyait un loyer annuel payable trimestriellement et une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été délivré pour un arriéré locatif. Un paiement partiel est intervenu, mais la totalité de la somme réclamée n’a pas été réglée dans le délai d’un mois.

Le bailleur a alors saisi le juge des référés afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de la locataire et solliciter le paiement provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation. La locataire, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Le juge a constaté la résiliation, ordonné l’expulsion à défaut de départ volontaire, fixé l’indemnité d’occupation et accordé une provision correspondant à l’arriéré arrêté au 1er juin 2026.

• Clause résolutoire stipulée dans le bail commercial
• Commandement de payer mentionnant le délai légal d’un mois
• Décompte permettant de connaître et contester les causes de la dette
• Absence de paiement intégral dans le délai imparti
• Obligation de libérer les lieux non sérieusement contestable
• Arriéré locatif établi par un relevé de compte
• Occupation poursuivie jusqu’à la remise effective des clés

• Contrat de bail commercial contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 20 février 2026
• Décompte détaillé de la somme réclamée
• Preuve d’un paiement partiel intervenu le 18 mars 2026
• Décompte arrêté au 1er juin 2026

La SCI Choupis obtient la constatation de la résiliation, l’expulsion et le paiement provisionnel de l’arriéré. La locataire supporte l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés, les dépens et les frais irrépétibles.

• Expulsion possible après expiration du délai suivant la signification
• Indemnité d’occupation due jusqu’à la restitution des clés
• Paiement provisionnel de 8 467,51 euros au bailleur
• Prise en charge du coût du commandement de payer
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la présence et le contenu de la clause résolutoire
• Contrôler la mention du délai d’un mois dans le commandement
• Joindre un décompte détaillé et actualisé de la dette
• Comptabiliser les paiements intervenus avant l’expiration du délai
• Calculer l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés

À éviter

• Réclamer des loyers après la résiliation du bail
• Négliger la vérification de la régularité du commandement
• Omettre les charges, taxes et accessoires dus
• Confondre paiement partiel et règlement intégral de l’arriéré
• Maintenir l’occupation sans titre après la résiliation

La mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial

L’article L. 145-41 du Code de commerce exige un commandement mentionnant le délai d’un mois et demeuré infructueux. Le juge des référés peut constater la résiliation si la clause est régulièrement mise en œuvre et ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse. Le paiement partiel n’a pas empêché l’acquisition de la clause, le règlement intégral n’étant pas intervenu dans le délai.

Les pouvoirs du juge des référés en matière d’expulsion

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge peut constater la résiliation, ordonner l’expulsion et faire cesser le trouble manifestement illicite résultant du maintien sans droit ni titre. L’obligation de libérer les lieux n’étant pas sérieusement contestable, l’expulsion a été ordonnée avec le concours éventuel de la force publique.

La provision sur loyers et indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 1728 du Code civil impose le paiement du loyer aux échéances convenues. Après résiliation, l’occupation est indemnisée jusqu’à la remise des clés au montant du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires.

Article L. 145-1 du Code de commerce, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article 658 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 1343-5 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 1134 du Code civil