RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2026

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17467 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQ43

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 15 Septembre 2022-Tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 21/02835

APPELANT

Monsieur [S] [C]

né le 30 octobre 1965 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par Me Anne GIOVANDO, avocat au barreau de PARIS, toque : E2075

INTIMÉE

Madame [D] [P] veuve [V]

née le 31 octobre 1967 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SAS EUREKA, société par actions simplifiée

immatriculée au RCS de PARIS sous le n°401949375

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège sis [Adresse 3]

Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Valérie MORLET, Conseillère, chargée du rapport et Mme Anne ZYSMAN, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

Mme Marie-Odile DEVILLERS, Présidente

Mme Valérie MORLET, Conseillère

Mme Anne ZYSMAN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Hanane KHARRAT

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Valérie MORLET, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Laurmelle LOUBELO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Faits et procédure

Après le décès de [X] [L] le 17 mai 2017, sa fille, Mme [D] [P], veuve [V], a constaté qu’un appartement appartenant à sa mère, situé [Adresse 4] était occupé par M. [S] [C].

Ayant retrouvé dans les affaires de sa mère un contrat de bail signé par celle-ci avec M. [C] le 26 novembre 2011 concernant cet appartement, et les courriers du notaire chargé de la succession de [X] [L], aux fins de paiement des loyers dus, restant sans effet, Mme [V] a par acte du 21 novembre 2017 délivré à l’intéressé un commandement de payer les dits loyers, dus au titre des mois de juin 2016 à novembre 2017 et de justifier d’une assurance habitation.

En l’absence de réponse de M. [C], Mme [V] l’a par acte du 9 octobre 2018 assigné en paiement devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris. Celui-ci a alors communiqué un contrat de prêt à usage conclu pour une durée de cinq ans avec [X] [L] le 30 octobre 2016. Le magistrat a par ordonnance du 22 mai 2019 relevé l’existence d’une contestation sérieuse quant à la nature des liens unissant l’ancienne propriétaire du bien et son occupant et renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Mme [V] a alors par acte du 17 février 2021 assigné M. [C] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation du bail aux torts de l’occupant. L’intéressé a, in limine litis, soulevé l’irrecevabilité des demandes de Mme [P].

Le tribunal a par jugement du 15 septembre 2022 :

– déclaré les fins de non-recevoir soulevées par M. [C] irrecevables,

– prononcé la résiliation du contrat de prêt consenti par [X] [L] à M. [C] portant sur un appartement situé [Adresse 4], à effet du 30 octobre 2021,

– condamné M. [C] à libérer les lieux dans les trois mois de la signification du jugement, délai passé lequel il encourra une astreinte de 40 euros par jour de retard,

– autorisé Mme [V] à solliciter, si besoin, le concours de la force publique,

– condamné M. [C] aux dépens, dont distraction au profit du conseil de son adversaire,

– condamné M. [C] à payer à Mme [V] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

– rejeté les demandes pour le surplus.

Le tribunal a écarté les fins de non-recevoir soulevées par M. [C], présentées devant une composition n’ayant pas le pouvoir de les connaitre.

Il a ensuite estimé, sur le fondement du contrat de prêt à usage produit par M. [C], que celui-ci n’en avait pas respecté les termes en s’abstenant de justifier auprès du propriétaire avoir souscrit une assurance habitation, et a donc ordonné la résiliation du prêt, l’intéressé devant alors quitter les lieux. Retenant la gratuité du prêt, le tribunal a rejeté les demandes de Mme [V] tendant à voir condamner M. [C] au paiement de la part locative des charges de copropriété et de dommages et intérêts.

M. [C] a par acte du 11 octobre 2022 interjeté appel de ce jugement, intimant Mme [P] devant la Cour.

La SAS Eureka a par acte du 21 avril 2023 acquis l’immeuble objet du litige. Elle est volontairement intervenue à l’instance par conclusions notifiées le 15 mai 2023.

M. [C] n’a pas conclu en suite de cette intervention.

*

Sur l’invitation du greffe à se prononcer à ce titre, le conseil de M. [C] a par message du 20 décembre 2022, via le RPVA, indiqué qu’il acceptait le principe d’une mesure de médiation judiciaire. Le conseil de Mme [V] a par courrier du 21 décembre 2022 informé la Cour que sa cliente ne souhaitait pas de médiation dans ce dossier.

*

M. [C], dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 décembre 2022, demande à la Cour de :

– le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

– infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

– infirmer la résiliation du contrat de prêt à usage qui lui a été consenti par [X] [L],

– suspendre les effets de la résiliation du contrat de prêt consenti,

– ordonner son maintien dans les lieux au regard de sa situation professionnelle et de son état de santé,

– lui accorder les délais les plus larges pour se reloger,

– infirmer le prononcé de l’astreinte de 40 euros par jour de retard,

– infirmer sa condamnation à payer à Mme [V] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter Mme [V] de toutes ses fins, demandes et prétentions,

– laisser à chacune des parties « la charge de l’article 700 », des frais irrépétibles et des dépens de l’instance.

Mme [V] et la société Eureka, dans leurs dernières conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, demandent à la Cour de :

– recevoir l’intervention volontaire de la société Eureka,

– juger l’arrêt à intervenir commun et opposable à la société Eureka,

– « s’entendre » débouter M. [C] de ses demandes fins et conclusions,

– juger irrecevables les demandes nouvelles en cause d’appel de M. [C],

– « s’entendre » confirmer le jugement en ce qu’il :

. déclare les fins de recevoir soulevées par M. [C] irrecevables,

. prononce la résiliation du contrat de prêt consenti par [X] [L] à M. [C] portant sur un appartement situé [Adresse 4] à effet du 30 octobre 2021,

. condamne M. [C] à libérer les lieux dans les trois mois de la signification du jugement délai passé lequel il encourra une astreinte de 40 euros par jour de retard,

. autorise Mme [V] à solliciter si besoin le concours de la force publique,

. condamne M. [C] aux dépens dont distraction au profit du conseil de l’adversaire,

. condamne M. [C] à payer à Mme [V] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil,

. rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

– accueillir l’appel incident de Mme [V],

– « s’entendre » réformer le jugement en ce qu’il rejette les demandes pour le surplus,

Y réformant,

– « s’entendre » condamner M. [C] à payer à Mme [V] la somme de 1.232,16 euros au titre de la part locative des charges de copropriété pour les années 2017, 2018 et 2019,

Subsidiairement,

– « s’entendre » débouter M. [C] de ses demandes, fins et conclusions,

– juger que la résiliation du prêt est intervenue à terme au 30 octobre 2021,

– prononcer la résiliation du contrat de prêt au 30 octobre 2021,

– ordonner la restitution du bien sis [Adresse 4] par l’emprunteur,

– condamner M. [C] à libérer les lieux sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement du 12 septembre 2022,

En tant que de besoin,

– ordonner l’expulsion de M. [C] et tout occupant de son chef avec au besoin assistance de la force publique et d’un serrurier.

En tout état de cause,

– « s’entendre » condamner M. [C] à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– le condamner aux entiers dépens.

*

Le greffe a par courrier du 4 décembre 2025, via le RPVA, rappelé au conseil de M. [C] qu’il ne s’était pas acquitté du timbre fiscal prévu aux articles 963 et suivants du code de procédure civile et l’a invité à formuler ses observations écrites sur ce non-paiement, avant que l’irrecevabilité de l’appel soit prononcée, lui rappelant cependant la possibilité de régulariser la situation.

La clôture de la mise en état du dossier a été prononcée le 10 décembre 2025, l’affaire plaidée le 4 juin 2026 et mise en délibéré au 25 juin 2026.

M. [C] a justifié du règlement de son timbre fiscal le 9 juin 2026, après l’audience, et le délibéré a alors été prorogé au 8 octobre.

Motifs

Sur l’intervention volontaire de la société Eureka

Il convient à titre liminaire de prendre acte de l’intervention volontaire de la société Eureka qui justifie de l’acquisition du bien immobilier en cause et de la dire recevable, conformément aux dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile, la société ayant acquis l’immeuble dans lequel se situe l’appartement litigieux.

La société Eureka étant partie à l’instance, le présent arrêt lui est de facto opposable, sans nécessité d’une mention particulière à ce titre au dispositif.

Sur les demandes de Mme [V] et de la société Eureka

M. [C] considère que le tribunal a dénaturé les termes du commandement qui lui a été délivré, celui-ci faisant référence à la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation, mais non au contrat de prêt conclu avec [X] [L], et ne pouvant donc avoir d’effet juridique à son encontre. Il ajoute qu’il a parfaitement satisfait à son obligation d’assurance et qu’il en justifie. Il estime qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait droit à un commandement vicié. Il précise enfin que le contrat de prêt à usage lui imposait de « s’assurer contre les risques dont il [devait] répondre en sa qualité de locataire », qualité qu’il n’avait pas. A titre subsidiaire, il sollicite des délais pour se reloger, faisant valoir sa mauvaise santé et sa situation financière précaire.

Mme [V] et la société Eureka estiment que la demande de M. [C] tendant à se voir autoriser à se maintenir dans les lieux est nouvelle en cause d’appel et, partant, irrecevable. Elles ne remettent pas en question la réalité d’un contrat de prêt et ne critiquent pas le jugement qui a prononcé la résiliation de celui-ci mais considèrent que M. [C] ne peut être dispensé du paiement de la part locative des charges de copropriété de l’immeuble, sollicitant sa condamnation à paiement de ce chef à hauteur de 1.232,16 euros. Elles s’opposent à la demande de délais de M. [C], dont l’appel est selon elles dilatoire, abusif et malveillant.

Sur ce,

1. sur la résiliation du contrat de prêt

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits (article 1103 du code civil).

L’article 1875 du code civil énonce que le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

L’article 1217 du même code prévoit quant à lui que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

– obtenir une réduction du prix ;

– provoquer la résolution du contrat ;

– demander réparation des conséquences de l’inexécution,

ajoutant que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Un contrat de location à usage d’habitation (locaux vides, loi du 6 juillet 1989 visée) a initialement été conclu le 26 novembre 2011 entre Mme [L], propriétaire, et M. [C], moyennant un loyer hors charges de 940 euros. Celui-ci a été remplacé par un contrat de prêt, de ce même logement, conclu le 30 octobre 2016 entre les mêmes parties, pour une durée de cinq ans. Ce contrat contient une clause résolutoire (article V) aux termes de laquelle le prêteur peut le résilier de plein droit en cas d’inexécution par l’emprunteur de l’une des conditions de l’engagement, un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse.

Or par commandement délivré le 21 novembre 2017, Mme [V], héritière de [X] [L], a fait sommation à M. [C] de fournir l’attestation d’assurance des biens qu’il occupe pour la période de renouvellement en cours (« donc celle du 26.11.2016 au 25.11.2017 inclus et pas à compter du présent commandement »).

Ce commandement a été fait en vertu des dispositions de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifiée) et du contrat de location de 2011.

Ce commandement vise certes un contrat de location qui n’était plus en cours au jour de sa délivrance. Ce point ne peut cependant être reproché à Mme [V], qui n’a eu connaissance du contrat de prêt de 2016 le remplaçant qu’au gré de l’instance engagée en référé au cours de laquelle il a été communiqué par M. [C].

Par ailleurs, si le commandement contesté vise le contrat de location de 2011 et la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, son principal objet reste, au-delà du paiement des loyers, la communication, par M. [C], de l’attestation d’assurance du logement, également prévue par le contrat de prêt de 2016, au titre des conditions (article IV).

Ce contrat de prêt évoque cette obligation d’assurance et de justification d’assurance au titre des « risques locatifs » (« L’EMPRUNTEUR s’engage à se faire assurer contre l’incendie, les dégâts des eaux, ainsi que les risques locatifs et de recours des voisins, à maintenir cette assurance pendant toute la durée du contrat, et à justifier de cette assurance et du paiement des primes lors de la remise des clés, puis chaque année d’occupation »). Cette clause relève de la liberté contractuelle des parties et s’impose à M. [C] quand bien même il n’avait plus la qualité de locataire.

M. [C] justifie d’ailleurs de la souscription auprès de la SAM Macif d’un contrat d’habitation, garantissant sa responsabilité de « locataire » à l’égard de son propriétaire pour les dommages matériels d’incendie, explosion ou dégâts des eaux, pour la période du 1er avril 2016 au 31 mars 2017 (sa pièce n°5), puis pour la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018 (sa pièce n°6). Il ne démontre cependant pas avoir spontanément adressé les attestations d’assurance au propriétaire du logement, ni avoir déféré au commandement délivré aux fins de communication de ces attestations en 2017, précité.

Sur ce seul motif, M. [C] n’ayant pas su justifier du respect de ses obligations contractuelles à l’égard du propriétaire du logement un mois après un commandement de ce faire valant mise en demeure, le tribunal a donc à juste titre fait droit à la demande de résiliation du contrat de prêt consenti par Mme [L] à effet au 30 octobre 2021 (terme contractuel du prêt) et dont il a bénéficié au-delà de ce terme.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé cette résiliation, ordonné la libération des lieux par M. [C] et autorisé Mme [V] à solliciter, si besoin, le concours de la force publique.

L’astreinte sera également confirmée, sur le fondement des articles L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, pour assurer l’exécution de cette obligation que M. [C] ne respecte pas malgré les termes du jugement assorti de l’exécution provisoire.

2. sur les charges locatives et la demande de dommages et intérêts

L’article 1876 du code civil dispose que le prêt est essentiellement gratuit.

Le contrat de prêt conclu entre Mme [L] et M. [C] en 2016 ne prévoit ainsi aucune rémunération de l’usage par le second de l’appartement de la première. L’article VI précise qu’il est « consenti à titre gratuit conformément aux dispositions de l’article 1876 du Code civil », qu’« aucun loyer n’est perçu » et qu’il ne peut « en aucun cas constituer une location ».

L’article 1880 du code civil dispose que l’emprunteur est tenu de veiller raisonnablement à la garde et à la conservation de la chose prêtée et qu’il ne peut s’en servir qu’à l’usage déterminé par sa nature ou par la convention, le tout à peine de dommages-intérêts, s’il y a lieu.

Ainsi, le contrat de prêt litigieux prévoit que l’emprunteur « fera à ses frais toutes les réparations locatives et d’entretien à la seule exception des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil, qui resteront à la charge du prêteur » et qu’il « s’engage à entretenir les lieux pendant toute la durée du contrat, à réaliser les réparations locatives et les travaux d’entretien (’) ». Mais si ces engagements sont rappelés, aucune disposition n’impose à M. [C] le paiement de charges provisionnelles à ce titre, d’une part, et les décomptes de charges et états des dépenses communiqués par Mme [V] ne permettent pas de distinguer les charges relatives aux réparations locatives et d’entretien du bien occupé par M. [C], d’autre part. Les charges distinguées concernent l’électricité et l’entretien des parties communes ainsi que la consommation d’eau froide, qu’aucune disposition du contrat de prêt ne met à la charge de l’emprunteur.

C’est donc à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de Mme [V], formulée au titre du paiement de la part locative des charges de copropriété.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [V], point non critiqué devant la Cour.

3. sur la demande de délais de M. [C]

La demande de délais de M. [C], certes non formulée en première instance, constitue l’accessoire de sa défense, recevable pour la première fois en cause d’appel, conformément aux dispositions de l’article 566 du code de procédure civile. Elle sera déclarée telle.

M. [C] fonde sa demande de délai sur les dispositions de l’article 1244-1 ancien du code civil (aujourd’hui 1343-5) selon lesquelles le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier et dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Cet article concerne les délais de paiement. Le délai de grâce invoqué par l’intéressé est prévu par les articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [C], par ailleurs, justifie de sa mauvaise santé jusqu’en 2019 (certificat du Dr [M] [W] du 27 juin 2009, attestation de droits à l’assurance maladie mentionnant un remboursement à 100% du 29 septembre 1993 au 1er avril 2019, carte de priorité pour personne handicapée valable jusqu’au 28 juillet 2019), mais non à ce jour. Né en 1965, il ne justifie en outre pas de sa situation professionnelle et financière.

Ensuite, alors que le prêt concernant son logement a été conclu le 30 octobre 2016 pour une durée de cinq ans, qu’il a été prolongé au-delà puis résilié par jugement du 15 septembre 2022 confirmé, M. [C] a de fait bénéficié de larges délais, de près de quatre ans, pour libérer les lieux.

M. [C] a assigné la société Eureka devant le pôle de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation du commandement de quitter les lieux qui lui a été délivré le 23 mai 2023 en exécution du jugement dont appel, et sa demande à cette fin a été rejetée par jugement du 11 janvier 2024.

Ajoutant au jugement, la Cour déboutera en conséquence M. [C] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le sens de l’arrêt conduit à la confirmation du jugement en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, mis à la charge de M. [C].

Ajoutant au jugement, la Cour condamnera M. [C], qui succombe devant elle, aux dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [C] sera condamné à payer à Mme [V] et à la société Eureka, ensemble, la somme équitable de 1.500 euros en indemnisation des frais exposés devant la Cour et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La Cour,

Dit la SAS Eureka recevable en son intervention volontaire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant au jugement,

Dit M. [S] [C] recevable en sa demande de délais pour libérer l’appartement qu’il occupe sans titre [Adresse 4], mais l’en déboute,

Condamne M. [S] [C] aux dépens d’appel,

Condamne M. [S] [C] à payer à Mme [D] [P], veuve [V], et à la SAS Eureka, ensemble, la somme de 1.500 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles d’appel.

Le Greffier, Le Président