COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 24 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/512

Rôle N° RG 26/00622 – N° Portalis DBVB-V-B7K-BPP2L

[B] [W] [F]

C/

[Z] [V]

[I] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles TROLLIET MALINCONI

Me Alice LAMAILLOUX BONDI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 13 Novembre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/01090.

APPELANT

Monsieur [S] [F],

né le 29 Mars 1965 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Charles TROLLIET-MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Arnaud ABRAM de la SELARL GAIGNAIRE-BOUSQUET-ABRAM, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [Z] [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2026-4477 du 15/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

né le 05 Mars 1979 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Alice LAMAILLOUX BONDI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [I] [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2026-4631 du 19/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

née le 25 Janvier 1973 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Alice LAMAILLOUX BONDI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Séverine MOGILKA, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2026,

Signé par Mme Séverine MOGILKA, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 8 août 2020, M. [S] [F] a donné à bail à M. [Z] [V] et Mme [I] [K] une maison sise [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 1 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, M. [F] a fait délivrer à M. [V] et Mme [K] un commandement de payer la somme de 4 501 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, M. [F] a fait assigner M. [V] et Mme [K], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 13 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

– déclaré la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

– condamné M. [V] et Mme [K] à payer à M. [F], à titre provisionnel, la somme de 9 618 euros au titre des loyers impayés au 9 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

– rejeté les demandes de délais de paiement ;

– condamné in solidum M. [V] et Mme [K] aux dépens ;

– dit qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

– condamné in solidum M. [V] et Mme [K] à verser à M. [F] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

– il existait une contestation sérieuse relative à l’appréciation de la régularité de la clause résolutoire ;

– une contestation sérieuse devait aussi être retenue en raison de l’illisibilité de certaines mentions du contrat de bail ou l’absence de renseignements de la clause relative aux charges ;

– les locataires ne pouvaient prétendre à des délais de paiement dans la mesure où ils avaient réglé le loyer 6 jours avant l’audience et où ils ne justifiaient pas de leur capacité financière à honorer un échéancier.

Par déclaration transmise le 16 janvier 2026, M. [F] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a déclaré la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable.

Par conclusions transmises le 17 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [F] demande à la cour de :

– infirmer l’ordonnance déférée ;

– constater l’accord des parties ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 janvier 2025 ;

– prononcer la résiliation du bail à compter du 12 janvier 2025 ;

– condamner Mme [K] et M. [V] à lui payer :

– une indemnité d’occupation de 1 060 euros par mois, en deniers ou quittances à compter du 12 janvier 2025 ;

– la somme de 12 475 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayées arrêtée au 15 mars 2026 ;

– juger que Mme [K] et M. [V] pourront se libérer de leur dette par mensualités de 400 euros par mois, avec déchéance du terme en cas d’impayé d’une mensualité ou d’un terme de loyer ;

– ordonner l’expulsion de Mme [K] et M. [V] ainsi que de tout occupant de leur chef par toutes voies et moyens de droit y compris avec le concours de la force publique ;

– lui donner acte de ce qu’en l’état de l’accord des parties, du respect de l’échéancier et de la reprise des paiements de loyers/indemnités d’occupation, il accepte de sursoir à l’expulsion de Mme [K] et M. [V] jusqu’au 1er janvier 2027 au plus tard ;

– laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elle aura engagé.

Par conclusions transmises le 7 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [K] et M. [V] demandent à la cour de :

– constater l’accord des parties ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 janvier 2025 ;

– prononcer la résiliation du bail à compter du 12 janvier 2025 ;

– les condamner à payer à M. [F] :

– une indemnité d’occupation de 1 060 euros par mois, en deniers ou quittances à compter du 12 janvier 2025 ;

– la somme de 12 475 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayées arrêtée au 15 mars 2026 ;

– juger qu’ils pourront se libérer de leur dette par mensualités de 400 euros par mois, avec déchéance du terme en cas d’impayé d’une mensualité ou d’un terme de loyer ;

– ordonner leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef par toutes voies et moyens de droit y compris avec le concours de la force publique ;

– donner acte à M. [F] de ce qu’en l’état de l’accord des parties, du respect de l’échéancier et de la reprise des paiements de loyers/indemnités d’occupation, il accepte de sursoir à leur expulsion jusqu’au 1er janvier 2027 au plus tard ;

– laisser les dépens de l’instance et les frais irrépétibles à la charge de ceux qui les ont engagés.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour précise, d’une part, que si les parties ont établi des conclusions concordantes d’accord, aucun protocole transactionnel n’a été rédigé de sorte qu’il ne peut être fait application des dispositions de l’article 1543 du code de procédure civile et, d’autre part, qu’eu égard à la formulation des dispositifs de leurs conclusions, elles présentent des prétentions qui doivent être tranchées.

– Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat:

En application des articles 1728, 1741 et 15I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrancxe d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Ainsi, il stipule que le contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, M. [F] a fait délivrer à M. [V] et Mme [K] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 4 501 euros visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Certes, cette clause ne précise pas le délai de deux mois applicable suivant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais les parties s’accordent sur les effets et considèrent que la clause résolutoire est acquise au 12 janvier 2025 de sorte que le contrat est résilié à compter de cette date.

Par conséquent, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 janvier 2025 et la résiliation subséquente du contrat à cette date, sans qu’il y ait lieu de la prononcer.

L’expulsion de M. [V] et Mme [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef doit être ordonnée.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion.

– Sur les demandes au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation;

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le montant de la dette locative qui intègre une indemnité d’occupation de 1 060 euros par mois et la provision devant être mise à la charge de M. [V] et Mme [K] à savoir la somme de 12 745 euros, somme qui prend en compte une remise de 4 000 euros accordée par le bailleur.

Au regard de cet accord, M. [V] et Mme [K] doivent être condamnés à payer à M. [F] la somme de 12 475 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges arrêtées au 15 mars 2026 et une indemnité d’occupation mensuelle de 1 060 euros par mois.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité d’occupation et condamné M. [V] et Mme [K] à payer à M. [F], à titre provisionnel, la somme de 9 618 euros au titre des loyers impayés au 9 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

– Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les parties s’accordent sur des délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois, avec déchéance du terme en cas d’impayé d’une mensualité ou d’un terme de loyer.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a rejeté une telle demande.

Il doit être donné acte à M. [F] de ce qu’en l’état de l’accord des parties, du respect de l’échéancier et de la reprise des paiements de loyers/indemnités d’occupation, il accepte de sursoir à l’expulsion de M. [V] et Mme [K] jusqu’au 1er janvier 2027 au plus tard.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être innfirmée en ce qu’elle a condamné in solidum M. [V] et Mme [K] aux dépens et à verser à M. [F] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à leur accord, les parties conserveront la charge de leur propres dépens et aucune somme n’est allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 12 janvier 2025 et la résiliation du bail à cette date ;

Ordonne l’expulsion de Mme [K] et M. [V] ainsi que de tout occupant de leur chef par toutes voies et moyens de droit y compris avec le concours de la force publique ;

Condamne Mme [K] et M. [V] à payer à M. [F] :

– une indemnité d’occupation de 1 060 euros par mois, en deniers ou quittances, à compter du 12 janvier 2025 ;

– la somme de 12 475 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayées arrêtée au 15 mars 2026 ;

Dit que Mme [K] et M. [V] pourront se libérer de leur dette par mensualités de 400 euros par mois, avec déchéance du terme en cas d’impayé d’une mensualité ou d’un terme de loyer ;

Donne acte à M. [F] de ce qu’en l’état de l’accord des parties, du respect de l’échéancier et de la reprise des paiements de loyers/indemnités d’occupation, il accepte de sursoir à l’expulsion de Mme [K] et M. [V] jusqu’au 1er janvier 2027 au plus tard ;

Dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle aura engagé.

La greffière La présidente