COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/ 358

N° RG 26/00236

N° Portalis DBVB-V-B7K-BPPAD

[H] [J]

[M] [U]

C/

[B] [K]

[Q] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Benjamin AYOUN

Me Alexandra BOISRAME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 18 novembre 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 25/00925.

APPELANTS

Monsieur [H] [J]

né le 31 janvier 1997 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [U]

née le 13 février 1972 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [B] [K]

né le 24 octobre 1955 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Madame [Q] [K]

née le 09 août 1959 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par Me Alexandra BOISRAME membre de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés par Me Maud-Elodie EGLOFF, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 juin 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2021 à effet au premier octobre 2021, M. et Mme [K] ont donné à bail d’habitation à M.[J] un bien situé à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 646 euros, majoré d’une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, Mme [U] s’est portée caution solidaire de M.[J].

Se plaignant de la violation par M.[J] de son obligation d’usage paisible des lieux loués et de la violation du règlement de copropriété, M.et Mme [K] ont, par acte d’un commissaire de justice du 30 janvier 2025, fait citer M.[J] et Mme [U] aux fins principalement de résiliation judiciaire du bail.

Par jugement réputé contradictoire du 18 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a :

-prononcé la résiliation du contrat de bail du 24 septembre 2021 à compter de la décision, aux torts de M.[J],

-ordonné à M.[H] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

-dit qu’à défaut pour M.[H] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M.[N] [K] et Mme [Q] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, à compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

-dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

-condamné solidairement M.[H] [J] et Mme [M] [U] à payer à M.[N] [K] et Mme [Q] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

-dit qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 850 euros,

-condamné M.[H] [J] et Mme [M] [U] in solidum aux dépens de l’instance,

-condamné M.[H] [J] et Mme [M] [U] in solidum à payer à M.[N] [K] et Mme [Q] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail au motif des manquements répétés du locataire à son obligation d’usage paisible des lieux, en raison de nuisances olfactives générées par le chien de M.[J] et de nuisances sonores.

Estimant valable le cautionnement de Mme [U], il a condamné cette dernière in solidum avec M.[J] au versement des indemnités d’occupation.

Par déclaration du 08 janvier 2026, M.[J] et Mme [U] ont relevé de tous les chefs de cette décision sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte formée par M.et Mme [K] et sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de ces derniers tendant à pouvoir conserver le dépôt de garantie.

M.et Mme [K] ont constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2026 auxquelles il convient de se référer, M.[J] et Mme [U] demandent à la cour :

-d’infirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte formée par M.et Mme [K] et sauf en ce qu’il a rejeté la demande de ces derniers tendant à pouvoir conserver le dépôt de garantie,

Statuant à nouveau :

-de débouter M.et Mme [K] de leurs demandes,

-de dire et juger n’y avoir lieu à la résiliation judiciaire du bail,

-de dire et juger n’y avoir lieu à expulsion de M. [H] [J] ni de tous occupants de son chef,

-de débouter Monsieur [B] [K] et Madame [Q] [K] de leur demande d’indemnité d’occupation,

-de débouter M.et Mme [K] de leurs demandes dirigées contre Mme [M] [U] en sa qualité de caution, en l’absence de résiliation du bail et de créance locative justifiée au titre de l’occupation postérieure,

-de débouter M.et Mme [Q] [K] de leur demande tendant à voir assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard,

-de débouter M.et Mme [K] de leur demande tendant à voir juger que le dépôt de garantie leur resterait acquis,

-de dire et juger qu’en toute hypothèse, le dépôt de garantie ne pourrait être retenu qu’à due concurrence de sommes certaines, justifiées et contradictoirement établies,

En tout état de cause :

-de modérer en application de l’article 1231-5, alinéa 2, du Code civil la clause pénale figurant à l’article 13.2 du bail du 24 septembre 2021, manifestement excessive en ce qu’elle prévoit

l’acquisition forfaitaire au bailleur du dépôt de garantie,

-de débouter M.et Mme [K] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

-de condamner M.et Mme [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

-de condamner M.et Mme [K] à payer à M.[H] [J] et Mme [M] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils exposent que M.et Mme [K] sont irrecevables à solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’absence de justificatif de l’assurance locative et sur le fondement d’une violation de son obligation d’entretien, s’agissant de prétentions nouvelles en cause d’appel.

Ils soutiennent que M.et Mme [K] ne justifient pas de manquements suffisamment graves pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Ils déclarent que M.[J] justifie d’une assurance locative depuis son entrée dans les lieux loués et d’un entretien régulier de la chaudière, alors même qu’il expose avoir alerté le gestionnaire locatif de problèmes avec celle-ci. M.[J] ajoute que la visite d’entretien de l’année 2025 a été reportée au 18 février 2026 à la demande de l’entreprise chargée de cette mission.

Subsidiairement, M.[J] s’oppose à la mise en oeuvre d’une astreinte assortissant son expulsion et à la conservation du dépôt de garantie, s’agissant d’une clause pénale interdite. A tout le moins, il en demande la modération.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juin 2026 auxquelles il convient de se référer, M.et Mme [K] demandent à la cour :

-de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’ils ont été déboutés :

* de leur demande tendant à voir assortir la demande d’avoir à quitter les lieux d’une astreinte,

* de leur demande de liquidation d’astreinte,

* de leur demande tendant à voir dire que le dépôt de garantie leur restera acquis

Statuant à nouveau :

-d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à

compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

-de juger que la Cour d’appel statuant se réserve le droit de liquider éventuellement l’astreinte provisoire ainsi fixée et d’en fixer une nouvelle dans les conditions de la loi,

-de juger que le dépôt de garantie restera acquis à M. [B] [K] et Mme [Q] [K],

En tout état de cause :

-de débouter M.[H] [J] et Mme [M] [U] de leurs demandes,

-de condamner solidairement M. [H] [J] et Mme [M] [U] à payer à M. [B] [K] et Mme [Q] [K] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Ils sollicitent la résiliation judiciaire du bail au motif de la violation grave et répétée de M.[J] à ses obligations d’usage paisible des lieux loués, de bénéficier d’une assurance locative et d’entretenir les lieux, notamment par la production d’un contrat d’entretien de la chaudière. Ils contestent l’irrecevabilité de leur demande de résiliation du bail fondée sur la violation du locataire de justifier d’une assurance locative et d’entretenir les lieux, en relevant qu’il ne s’agit pas de prétentions nouvelles en cause d’appel mais de moyens nouveaux. Ils soulignent que le contrat de bail stipule que le locataire ne peut conserver dans les lieux loués un animal bruyant et malpropre ou malodorant. Ils indiquent que le chien de M.[J] a provoqué de nombreuses nuisances, liées à des déjections canines. Ils ajoutent que les difficultés ont perduré, en dépit des mises en demeure. Ils font également état de nuisances sonores persistantes consistant en des troubles anormaux de voisinage et de l’absence de justification de l’assurance locative pour les années 2023 et 2025. Ils précisent qu’en dépit de mises en demeure, il n’a pas transmis les rapports d’entretien annuel de la chaudière des années 2024 et 2025 et qu’ils ont dû assumer des réparations imputables au locataire.

Ils demandent à ce que l’obligation de quitter les lieux soit assortie d’une astreinte, que la cour pourra liquider.

Ils demandent à pouvoir conserver le dépôt de garantie, conformément aux stipulations du contrat de bail, à titre de clause pénale.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 juin 2026.

MOTIVATION

L’article 563 du code de procédure civile énonce que pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

M.et Mme [K], qui sollicitent la résiliation judiciaire du bail, peuvent soulever des moyens qu’ils n’avaient pas soulevés auparavant. Le fait d’évoquer la violation, par leur locataire, de son obligation d’entretien, de celle de s’assurer contre les risques dont il doit répondre et d’en justifier ne constituent pas des demandes nouvelles mais sont des moyens nouveaux, recevables en appel.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; (…)

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…)

– provoquer la résolution du contrat ; (…)

L’article 1224 du même code énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le bail énonce :

-que le locataire devra souscrire un contrat d’entretien auprès d’un établissement spécialisé de son choix pour assurer le bon fonctionnement et l’entretien du ou des générateurs de chauffage et de production d’eau chaude s’il s’agit d’installations individuelles,

-qu’il appartiendra au locataire de produire les justificatifs de celui-ci,

-que le locataire devra faire nettoyer, périodiquement et au moins une fois l’an, les appareils et installations diverses (chauffe-eau, etc),

Il ressort des pièces produites :

-que des résidents de l’immeuble se sont plaints d’importantes nuisances sonores dans la nuit du 31 août 2022, en raison d’un volume musical important, de cris et d’une suspicion de consommation de cocaïne, nuisances qui se sont poursuivies jusqu’au matin, en dépit des demandes des voisins d’avoir à les cesser,

-l’existence de nuisances olfactives liées à la présence d’un chien, en raison de déjections sur la terrasse du logement et dans les parties communes, nuisances qui ont donné lieu à des mises en demeure du mois de mai 2024, de juin 2024, d’août 2024, et qui n’ont pas cessé, comme en témoigne un courriel de décembre 2024 de M.[A] et plusieurs courriels de M.[F] (l’un étant accompagné de photographies), le dernier datant du 26 décembre 2024,

-qu’à la suite du jugement déféré, M.[A] a indiqué à M.[K], par un mail du 14 février 2026, être allé voir le locataire de l’appartement A44 [M.[J]] ’cette nuit, à 05h’ en raison d’une musique trop forte qui s’est arrêtée, après qu’il a indiqué qu’il appellerait la police,

-qu’un nouveau courriel du 30 mars 2026 de M.[A], adressé à M.[K], révélait une musique trop forte la nuit même, de 04 à 06h,

-que si M.[J] justifie d’un contrat d’entretien pour la période débutant en septembre 2023, à la suite d’une mise en demeure du premier septembre 2023, il ne justifie pas du rapport d’entretien annuel des années 2024 et 2025, étant précisé que la société avec laquelle il a contracté est venue le 18 février 2026, soit peu de temps après que M.[J] a été mis en demeure de fournir le rapport d’entretien de la chaudière,

Ces éléments témoignent de manquements répétés de M.[J] à ses diverses obligations de locataire, sur la période de 2022 à 2026 ; le seul courriel de M.[F] (l’un des plaignants des nuisances olfactives dues au chien de M.[J]), daté du 22 juin 2026, ne permet pas de contester ces manquements, même s’il apparaît que les nuisances olfactives dont se plaignait ce dernier ont cessé après qu’il a fait remonter la difficulté (soit, après le mois de décembre 2024, alors qu’il avait envoyé quatre courriels en décembre 2024 et qu’il évoquait un problème récurrent).

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire et a statué sur les conséquences de cette résiliation (expulsion, indemnité d’occupation).

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte pour obliger M.[J] à quitter les lieux loués ; le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Selon l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause : (…)

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ; (…)

Le contrat de bail énonce, en son article 13.2 ’Dépôt de garantie’, au chapitre ’Clause pénale-réparation’, qu’en cas de résiliation du présent contrat du fait du locataire en application de l’une des clauses résolutoires ci-dessus, ou en cas de non-respect des délais de préavis légaux énoncés ci-dessus, le dépôt de garantie prévu aux présentes demeurera acquis au bailleur de plein droit, à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi’.

M.et Mme [K] ne peuvent prétendre à conserver le dépôt de garantie dans le cadre d’une clause pénale, cette clause étant réputée non écrite en application de l’article 4 précitée de la loi du 06 juillet 1989 d’ordre public. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Mme [U] s’est engagée, à titre de caution solidaire pour une durée de bail initial et celle d’une reconduction tacite, soit une durée totale de six ans et pour le paiement notamment des indemnités d’occupation. En conséquence, le jugement déféré qui l’a condamnée in solidum à verser le montant de l’indemnité d’occupation à la suite de la résiliation judiciaire du bail sera confirmé.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[J] et Mme [U] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Ils seront déboutés de leurs demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.et Mme [K] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.

M.[J] et Mme [U] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. [J] et Mme [U] aux dépens et au versement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE in solidum M.[H] [J] et Mme [M] [U] à verser à M.[B] [K] et Mme [Q] [K] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE in solidum M.[H] [J] et Mme [M] [U] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT