AFFAIRE : N° RG 25/00774 –

SP

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 21 Janvier 2025

RG n° 24/00077

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2026

APPELANT :

Monsieur [L] [E]

né le 05 Juillet 1944 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté et assisté de Me Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Monsieur [T] [B] [P] [M]

né le 02 Avril 1949 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté et assisté de Me Olivier FERRETTI de la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocat au barreau de CAEN

Madame [N] [G] [R] épouse [M]

née le 21 Septembre 1952 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Me Olivier FERRETTI de la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 01 juin 2026, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 24 septembre 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LEGALL, greffière

FAITS, PROCEDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 6 août 2021, à effet du 1er novembre 202l, M. [L] [E] a donné à bail à M. [T] [M] et à Mme [N] [R] son épouse une maison d’habitation située [Adresse 3], en contrepartie d’un loyer mensuel de 545,50 euros.

Par courrier de leur conseil du 11 mai 2023, les époux [M] se sont plaints auprès de leur bailleur de plusieurs difficultés affectant leur logement, en contravention avec les obligations contractuelles de M. [E].

Les époux [M] ont donné congé pour le 31 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, M. et Mme [M] ont fait assigner M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de le voir condamner à les indemniser du préjudice qu’ils estiment avoir subi au cours du bail.

Par jugement du 21 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

– condamné M. [E] à payer à M. et Mme [M], ensemble, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

– débouté M. et Mme [M] du surplus de leurs demandes,

– condamné M. [E] à payer à M. et Mme [M], ensemble, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté la demande de M. [E] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [E] aux entiers dépens,

– constaté l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 2 avril 2025, M. [E] a interjeté appel de ce jugement, le critiquant en toutes ses dispositions hormis celle par laquelle M. et Mme [M] ont été déboutés du surplus de leurs demandes.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 2 juillet 2025, M. [E] demande à la cour de :

– réformer le jugement rendu le 21 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en ce qu’il a condamné M. [E] :

* à verser à M. et Mme [M], ensemble, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

* à payer à M. et Mme [M], ensemble, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* au paiement des entiers dépens.

Et statuant de nouveau :

– débouter M. et Mme [M] de l’intégralité de leurs demandes,

– condamner M. et Mme [M] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. et Mme [M] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 9 septembre 2025, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

– infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen le 21 janvier 2025 en ce qu’il a :

* condamné M. [E] à payer à M. et Mme [M], ensemble, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

* débouté M. et Mme [M] du surplus de leurs demandes,

– confirmer le jugement pour le surplus et débouter M. [E] de l’intégralité de ses demandes,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

– constater que M. [E] a gravement manqué à ses obligations de bailleur et a ainsi engagé sa responsabilité,

– condamner M. [E] à payer à M. et Mme [M] la somme de 6.750 euros à titre de dommages et intérêts,

– condamner M. [E] à payer à M. et Mme [M] la somme de 5.000 euros par application l’article de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 avril 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en ’uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués; (…) »

Aux termes de l’article 1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

M. et Mme [M] sollicitent le paiement de la somme de 6.750 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la moitié du loyer sur la période du 6 août 2021, date d’entrée dans les lieux, au 31 janvier 2024, date de leur départ (250€ x 27 mois), en réparation des désagréments subis du fait des manquements de M. [E] à ses obligations de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparations.

1. Sur le chauffage solaire

Les époux [M] soutiennent que le chauffage solaire de la chambre du bas ne fonctionne pas à cause d’un défaut d’entretien par M. [E].

Ce dernier ne formule pas d’observation sur ce point. Il est réputé adopter les motifs du jugement qui, après avoir constaté l’existence de factures d’entretien de l’installation solaire en date de mai 2021, avril 2022 et mars 2023 et relevé que ce système avait été arrêté à la demande des locataires, a estimé qu’aucun manquement de M. [E] n’était établi.

Le bail prévoit que le bailleur assure l’entretien du solaire.

Or, en cause d’appel, M. [E] s’abstient de produire les factures justifiant de l’exécution de son obligation.

Les époux [M] exposent qu’ils ont demandé au bailleur d’arrêter le chauffage solaire dans la chambre au motif qu’il n’apportait aucune chaleur en hiver.

Cette insuffisance est confirmée par l’attestation de l’ancienne locataire, Mme [C], qui indique que ’le chauffage solaire de la chambre du bas ne fonctionne que l’été (l’entretien’)’.

Aucun élément ne permet de douter de la véracité de ce témoignage qui respecte le formalisme prévu par l’article 202 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le rapport du cabinet [X], expert amiable mandaté par l’assureur des appelants, mentionne qu’ ’actuellement, cette chambre est réchauffée par :

1) le rayonnement indirect émis par l’insert bois du séjour, dont l’éloignement ne permet pas d’obtenir une température de confort ;

2) un convecteur électrique situé dans une pièce voisine, à proximité de la baie vitrée, non étanche à l’air qui, dans ces conditions, n’est pas d’un grand secours.’

Ce rapport ne contient aucune explication technique permettant de déterminer la cause de l’insuffisance du chauffage solaire, et notamment de l’attribuer à un défaut d’entretien.

Cependant, il s’agit d’un dysfonctionnement dont le bailleur doit répondre au titre de son obligation de délivrance conforme et qui a causé aux locataires un préjudice de jouissance lié à l’inconfort qu’il a provoqué.

2. Sur l’absence de DPE et le défaut d’isolation des lieux

Selon l’article 3-3 de la loi d 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige :

’Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

(…)

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.’

M. et Mme [M] font grief au bailleur de ne pas avoir fourni de diagnostic de performance énergétique lors de la conclusion du bail.

Toutefois, comme relevé à juste titre par le premier juge, le défaut de fourniture de ce document lors de la conclusion du contrat de location, ne faisait l’objet, à la date du 6 août 2021, d’aucune sanction spécifique.

En outre, les intimés ne justifient pas du préjudice qu’ils subissent du fait de cette absence.

Enfin, la production de la facture d’électricité du 2 février 2024, faisant apparaître un pic de consommation en décembre 2023 et janvier 2024, ne permet pas de démontrer un défaut d’isolation qui serait susceptible de caractériser un élément d’indécence, étant précisé qu’une surconsommation électrique peut trouver son origine dans l’utilisation du logement par les occupants et les éléments électriques le composant.

Aucune indemnisaion n’est donc due à ces titres.

3. Sur l’assainissement

M. et Mme [M] soutiennent qu’ils ont rencontré d’importants problèmes avec le système d’assainissement non-collectif leur interdisant d’utiliser les sanitaires.

M. [E] ne conclut pas sur ce point.

Aucune des pièces produites par les intimés (rapport d’expertise du cabinet [X], attestations de Mesdames [C] et [J], factures d’interventions des entreprises Scelles TP, [L] [U] et [D]) ne permet d’imputer les problèmes d’engorgement du système d’assainissement à un défaut de conformité de l’installation, ces dysfonctionnements pouvant avoir pour origine une mauvaise utilisation ou une insuffisance d’entretien de la fosse sceptique par les locataires, la vidange de la fosse incombant en principe à ces derniers en vertu de l’article IV de l’annexe du décret du 26 août 1987, comme justement relevé par le premier juge.

Il convient en conséquence de confirmer la décision critiquée qui a rejeté toute indemnisation à ce titre.

4. Sur la réparation du portail et les intrusions

M. et Mme [M] reprochent à M. [E] de ne pas avoir remplacé la barrière en violation de son engagement contractuel ainsi que ses intrusions régulières dans le jardin loué, soutenant que la location comprenait le jardin et la dépendance.

M. [E] réplique qu’il était en droit de :

– subordonner le remplacement du portail à son déplacement pour pouvoir accéder au local (cellier) attenant à la maison louée lequel n’a jamais été inclus dans l’assiette du bail ;

– d’emprunter le petit verger pour se rendre dans ce local dans lequel il entreposait divers objets et dont il avait conservé la jouissance.

Le premier juge a exactement considéré que M. [E] n’avait pas respecté son engagement figurant au bail de procéder au remplacement de la barrière et qu’à défaut de mention expresse du bail ou d’un accord des locataires, il ne pouvait imposer à ces derniers une modification de son emplacement.

C’est aussi par une juste appréciation de la situation et du droit des parties, non remise en cause par les éléments fournis à hauteur d’appel, que le premier juge a estimé que malgré l’absence de mention du cellier dans le bail, le contrat visant uniquement au titre des dépendances, une cave et un jardin, la configuration des lieux, accessibles uniquement par le portail extérieur qui devait être changé, et l’absence de mention d’un droit de passage au profit du bailleur, permettaient de retenir que le local litigieux était inclus dans l’assiette du bail.

Par suite, le manquement de M. [E] à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement lié à ses intrusions sans droit ni titre sur l’immeuble loué est ainsi caractérisé.

5. Sur l’indemnisation du préjudice

Au regard des manquements du bailleur relevés ci-dessus (défaut de chauffage dans la chambre, défaut de changement de la barrière et intrusions sur le terrain loué), des désagréments occasionnés et de la durée d’occupation des lieux, 2 ans et 3 mois, le préjudice de jouissance subi par M. et Mme [M] sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 2.800 euros à titre de dommages et intérêts.

6. Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles, justement appréciées, sont confirmées.

M. [E] succombant, est condamné aux dépens de l’appel, à payer à M. et Mme [M] la somme complémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne M. [L] [E] à payer à M. [T] [M] et à Mme [N] [R] épouse [M] la somme de 2.800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [L] [E] à payer à M. [T] [M] et à Mme [N] [R] épouse [M] la somme complémentaire de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Déboute M. [L] [E] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne M. [L] [E] aux dépens de l’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT