N° RG 25/01581 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MVXR

C4

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 24 SEPTEMBRE 2026

Appel d’un jugement (N° RG 23/02884)

rendu par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 27 mars 2025

suivant déclaration d’appel du 25 avril 2025

APPELANTS :

M. [Y] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.A.R.L. L’ESCALE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par Me Charlotte ALLOUCHE, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Emilie GUILLON de la SELARL BANCEL GUILLON, avocat au barreau d’ARDECHE

INTIMÉE :

S.C.I. [F] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée et plaidant par Me Valérie MAILLAU de la SELARL COLIBRI AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FIGUET, Président,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Céline PAYEN, Conseillère,

Assistés lors des débats de Mme Anne BUREL, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 juin 2026, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

FAITS ET PROCÉDURE:

1. Suivant acte authentique reçu le 27 janvier 2023 par Me [T], notaire, la société civile immobilière [F] a fait l’acquisition auprès de Mme [I] épouse [E] et de Mme [I] épouse [V] d’un immeuble à usage commercial sis [Adresse 3], comprenant au sous-sol des caves, au rez-de-chaussée une salle de café, bar-restaurant, une cuisine, à la suite WC et toilettes, entrée de l’hôtel, une salle de restaurant, à la suite une chaufferie, au premier étage quatre chambres, WC et coin toilettes, au deuxième étage quatre chambres, WC et toilettes, au troisième étage quatre chambres, WC, toilettes, figurant au cadastre sous les références section PL n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], moyennant le paiement du prix principal de 330.000 euros.

2. Au jour de la vente, l’immeuble était loué à la société L’Escale en vertu du bail notarié initial reçu le 7 mars 1995, renouvelé le 16 avril 2004 pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 1er avril 2004 et se terminant le 30 mars 2013, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 9.708 euros révisable à l’expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par le décret du 30 septembre 1953 et les textes subséquents concernant les loyers d’immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, puis encore renouvelé le 29 octobre 2013, également pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 1er avril 2013 et se terminant le 30 mars 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12.543 euros révisable à l’expiration de chaque période triennale.

3. Par actes d’huissier en date des 18 et 21 mars 2022, la Sarl L’Escale, dont le gérant est M.[Y] [C], a notifié à Mesdames [Z] et [N] [I] une demande de renouvellement du bail commercial aux charges et conditions initiales. Les bailleresses n’ont pas fait connaître leurs intentions dans le délai de trois mois prévu par l’article 145-10 du code de commerce.

4. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 25 mai 2022, M.[S], indiquant être bénéficiaire d’une promesse de vente sur l’immeuble loué, a proposé à la société L’Escale soit de procéder à la conclusion d’un nouveau bail réduisant l’assiette au seul local commercial du rez-de-chaussée moyennant le paiement d’un loyer annuel de 19.200 euros HT, soit de procéder à la conclusion d’un nouveau bail portant sur la même assiette et le même usage, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 34.500 euros HT. La société L’Escale n’a pas donné suite à cette proposition.

5. Par ordonnance rendue le 4 mai 2023 à la requête de la société civile immobilière [F], dont le gérant est M.[L] [S], le président du tribunal de Valence a commis Me [G], commissaire de justice, aux fins de pénétrer dans les lieux loués et d’effectuer toutes constatations utiles concernant les conditions d’occupation des lieux. Cette ordonnance a été notifiée à la société L’Escale et à M.[A], occupant de locaux situés au premier étage de l’immeuble, par actes de commissaire de justice en date du 12 juin 2023. Le même jour, Me [G] a dressé un procès-verbal de constat portant sur les conditions d’occupation des locaux loués par la société civile immobilière [F] à la société L’Escale.

6. Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, la société civile immobiliere [F] a fait assigner la société L’Escale devant le tribunal judiciaire de Valence, afin notamment:

– de prononcer la résiliation du bail commercial la liant, en sa qualité de bailleur, à la société L’Escale, locataire, aux torts et griefs de cette dernière ;

– d’ordonner l’expulsion de la Sarl L’Escale, et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier;

– de condamner la société L’Escale au paiement d’une indemnité d’occupation de 50 euros par jour, à compter de la date de la décision à intervenir, et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés ;

– de condamner la société L’Escale, et in solidum M.[Y] [C], au paiement de la somme de 72.000 euros au titre des loyers non perçus par le bailleur.

7. Par jugement du 27 mars 2025, le tribunal judiciaire de Valence a:

– prononcé la résiliation du bail liant la société civile immobilière [F] (bailleur) à la société L’Escale (locataire), portant sur un immeuble à usage commercial sis [Adresse 3], aux torts exclusifs de la locataire;

– à défaut de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivant la signification de la présente décision, ordonné l’expulsion de la société L’Escale, et de tous occupants de son chef de l’immeuble en cause, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

– en tant que de besoin, dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ;

– condamné la société L’Escale à payer à la société civile immobilière [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du présent jugement et jusqu’à libération complète des lieux loués et remise des clés au bailleur ;

– condamné la société L’Escale au paiement de la somme de 69.600 euros, correspondant au montant des loyers perçus au titre de la sous-location des lieux;

– débouté la société civile immobilière [F] du surplus de ses demandes dirigées à l’encontre de la société L’Escale ;

– débouté la société civile immobilière [F] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [Y] [C];

– condamné la société L’Escale à payer à la société civile immobilière [F] une indemnité de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

– condamné la société L’Escale aux entiers dépens de l’instance ;

– rejeté la demande de la société L’Escale tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement, prévue par les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

8. [Y] [C] et la Sarl L’Escale ont interjeté appel de cette décision le 25 avril 2025, en toutes ses dispositions reprises dans leur déclaration d’appel, à l’exception de celles ayant:

– débouté la société civile immobilière [F] du surplus de ses demandes dirigées à l’encontre de la société L’Escale ;

– débouté la société civile immobilière [F] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [Y] [C].

9.L’instruction de cette procédure a été clôturée le 21 mai 2026.

Prétentions et moyens de [Y] [C] et la Sarl L’Escale:

10. Selon leurs conclusions remises par voie électronique le 11 mai 2026, ils demandent à la cour:

– de réformer le jugement déféré en ce qu’il prononce la résiliation du bail liant la Sci [F] à la société L’Escale aux torts exclusifs de la locataire, ordonne son expulsion et condamne la Sarl L’Escale à verser à la Sci [F] la somme de 69.600 euros correspondant au montant des loyers perçus au titre de la sous-location des lieux;

– statuant à nouveau, de débouter l’intimée de sa demande de résiliation de bail aux torts exclusif de la Sarl L’Escale;

– de débouter l’intimée de sa demande au titre du remboursement des loyers perçus et à tout le moins, limiter le montant du remboursement à la période allant du 23 janvier 2023 au 30 juin 2023, période pendant laquelle la chambre était louée et la Sci [F] propriétaire;

– de condamner la Sci [F] à payer à la Sarl L’Escale la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– de la condamner aux entiers dépens.

11. Les appelants exposent:

12. – concernant Ies prétendues infractions du locataire, que si le tribunal a estimé que la sous-location à usage d’habitation à M.[A] d’une partie de l’immeuble loué, destiné exclusivement à l’exploitation d’un hôtel, bar et restaurant, constitue un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles, dans la mesure notamment où elle n’a pas été portée à la connaissance du bailleur et où elle s’est accompagnée d’un changement important de la distribution des lieux (caractérisée essentiellement par la suppression de deux chambres d’hôtel, l’aménagement d’un logement indépendant bénéficiant d’un accès séparé, d’une cuisine équipée, d’une salle de bain et d’un WC privatif et l’édification d’une cloison permettant de séparer les espaces à l’intérieur de ce logement), cependant l’activité de la société L’Escale consiste notamment à louer des chambres pour des durées plus ou moins longues; que ce n’est que dans ce cadre que la chambre a été louée à M.[A], ainsi sans modification de la destination des lieux; que cette chambre était à l’origine le logement de fonction de M.[C], qui l’avait quitté car trop petit pour y vivre avec sa famille; que la société L’Escale n’a pas sous-loué cette chambre, puisqu’elle a encaissé le loyer;

13. – subsidiairement, s’il doit être retenu que cette location était une sous-location, qu’il n’en résulte pas une faute d’une gravité suffisante permettant de prononcer la résiliation du bail, d’autant que l’intimée n’a pas mis en ’uvre la clause résolutoire prévue dans le bail, ce qui indique que la société L’Escale n’était pas de mauvaise foi et pensait pouvoir valablement louer cette chambre; que suite au passage du commissaire de justice le 4 mai 2023, M.[A] a ainsi quitté les lieux fin juin 2023, la situation étant ainsi régularisée; que les anciens propriétaires avaient visité à plusieurs reprises les lieux, sans formuler de remarque sur la présence de ce locataire, ni sur les travaux réalisés, le problème ne survenant que lors du rachat de l’immeuble par l’intimée, qui souhaite soit augmenter de façon importante le loyer, soit faire partir la société L’Escale afin de louer les lieux à un prix plus cher; que cette location litigieuse n’a porté que sur une petite partie de l’immeuble, soit deux pièces;

14. – que si l’intimée reproche à la société L’Escale d’avoir modifié la distribution des lieux, alors que le bail prévoit qu’aucun changement de distribution, d’installation, de démolition ou de construction ne pouvait être effectué sans autorisation préalable expresse et écrite du propriétaire, la société L’Escale n’a cependant pas procédé à des changements importants;

15. – que si l’intimée soutient que le premier étage, qui comprenait quatre chambres à usage hôtelier, a été transformé en un appartement, elle ne produit aucun plan ou photo justifiant cette accusation, se contentant de reprendre la description des lieux faite dans le bail; que les deux pièces constituant l’appartement étaient déjà communicantes l’une avec l’autre, alors que les modifications qui ont été réalisées ne sont en réalité que de l’agencement, qui n’a aucunement modifié la distribution des locaux;

16. – que la société L’Escale a simplement fermé, par l’installation d’une porte, le hall d’entrée qui était ouvert sur l’escalier pour créer un appartement, n’a pas démoli de mur, monté de cloison ni changé la distribution des pièces, et a simplement installé une porte; que le coin toilette d’origine a été modifié en salle de bain pour répondre aux normes actuelles;

17. – concernant les loyers impayés, que l’intimée n’est propriétaire des lieux que depuis le 27 janvier 2023, alors qu’elle sollicite un arriéré portant sur plus de quinze ans; qu’elle ne peut ainsi, si une sous-location est retenue, obtenir que le remboursement des loyers pour la période du 23 janvier au 30 juin 2023, soit au maximum 2.000 euros.

Prétentions et moyens de la Sci [F]:

18. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 1er septembre 2025, elle demande à la cour:

– de confirmer la décision déférée en ce qu’elle prononce la résiliation du bail liant la concluante à la société L’Escale, portant sur un immeuble à usage commercial sis [Adresse 3], aux torts exclusifs de la locataire; à défaut de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivant la signification du jugement, ordonne l’expulsion de la société L’Escale, et de tous occupants de son chef de l’immeuble en cause, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; en tant que de besoin, dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution; condamne la société L’Escale à payer à la concluante une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du jugement et jusqu’à libération complète des lieux loués et remise des clés au bailleur; condamne la société L’Escale au paiement de la somme de 69.600 euros, correspondant au montant des loyers perçus au titre de la sous-location des lieux ; déboute la concluante de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de M.[Y] [C]; condamne la société LESCALE à payer à la concluante une indemnité de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; condamne la société L’Escale aux entiers dépens de l’instance; rejette la demande de la société L’Escale tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement, prévue par les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile;

– y ajoutant, de condamner la Sarl L’Escale à payer à la concluante une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

– de condamner la Sarl L’Escale aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du procès-verbal de constat dressé par Me [G] le 12 juin 2023.

19. L’intimée soutient:

20. – que selon le bail repris par la concluante, le loyer mensuel est de 1.045 euros; que le premier étage comprend quatre chambres, WC et coin toilettes; que les lieux devront servir exclusivement à l’exploitation d’un hôtel, bar, restaurant; qu’aucun changement de distribution, percement de mur ou de cloison ni aucun changement de distribution, d’installation, de démolition ou construction, ne peut être effectué sans le consentement express et par écrit du propriétaire; que le preneur ne peut en aucun cas sous-louer tout ou partie des locaux, ni les prêter même à titre gratuit;

21.- que par lettre recommandée du 25 mai 2022, M.[S], agissant comme bénéficiaire d’une promesse de vente de l’immeuble, et en plein accord avec les précédents propriétaires, a écrit à la société L’Escale pour lui faire savoir qu’il semblait que les chambres n’étaient plus louées comme chambre d’hôtel, mais louées à titre permanent à usage d’habitation, alors même que cela n’était pas permis par le bail; qu’un accord amiable a été proposé consistant soit à conclure un nouveau bail portant sur le seul rez-de-chaussée, à usage de bar restaurant, soit à conclure un nouveau bail portant sur la même assiette immobilière en réajustant le loyer à la valeur locative, mais à compter de la date de changement de propriétaire seulement; que l’attitude de la société L’Escale a laissé présumer la véracité de la violation des clauses du bail;

22. – que le commissaire de justice désigné par le président du tribunal judiciaire a constaté, le 12 juin 2023, que le premier étage à droite de l’escalier est occupé par M.[A], lequel lui a indiqué occuper les lieux à usage d’habitation depuis une longue période, ce que n’a pas démenti M.[C]; que M.[A], s’il ne dispose pas d’un contrat de bail écrit, a indiqué disposer d’un contrat d’assurance habitation, et remettre 400 euros de loyer à M.[C] chaque mois, en espèces généralement; que l’huissier a constaté que cet étage a été transformé, sur sa droite, en véritable appartement, occupé par M.[A], et composé d’un hall d’entrée, d’un séjour-cuisine, d’une chambre, d’une salle d’eau, d’un WC, le reste de l’étage comprenant une pièce décrite par M.[C] comme étant une ancienne buanderie et une pièce comme étant son bureau; que l’huissier a enfin relevé que les 2ième et 3ième étages sont manifestement inhabités, alors que certaines chambres semblent être inexploitées en raison du désordre qui y règne;

23. – concernant l’infraction liée à la sous-location, que l’article L. 145-31 du code de commerce dispose que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite; qu’en l’espèce, le bail a interdit toute sous-location et même prêt à titre gratuit; que le bailleur n’a pas donné son accord et n’a pas été appelé à concourir à l’acte comme prévu par l’article précité; qu’aucun bail écrit n’a été signé avec M.[A] ce qui est irrégulier au regard de la réglementation en vigueur, alors qu’il a été demandé au locataire de régler les loyers en espèces directement à M.[C], et non à la société L’Escale, et sans délivrance de quittance au nom de celle-ci, de sorte que ces loyers ont échappé à toute réglementation fiscale et sociale;

24. – concernant l’infraction liée à la modification de la destination des lieux, que la destination commerciale a été modifiée pour un usage d’habitation, sans que la société L’Escale ne se préoccupe des conséquences au regard du règlement de copropriété de l’immeuble, de l’assurance incendie souscrite par le bailleur;

25. – que la société L’Escale a apporté des modifications concernant la distribution et l’installation des lieux, contre les stipulations du bail et sans l’accord express et écrit du bailleur, ce qu’elle reconnaît puisqu’elle indique que la modification n’a concerné qu’une partie des locaux, alors que le constat dressé indique une modification en un véritable appartement, ce que conforte le plan de sécurité incendie affiché par la société L’Escale;

26. – que si la société L’Escale soutient que cette location serait exercée dans le cadre de son activité hôtelière, et que ce type de faute n’a pas une gravité suffisante pour justifier la résolution du bail, la transformation de locaux loués à usage d’hôtel de tourisme en chambres meublées caractérise un grave changement de destination et d’affectation (Cass. com., 19 mars 1962 : Bull. civ. III, n° 176); qu’une activité d’hôtellerie n’est pas une activité de location immobilière, mais de prestations de services puisqu’elle inclut des services annexes;

27. – que si elle invoque l’absence de mise en ’uvre de la clause résolutoire insérée au bail, celle-ci n’est qu’une faculté; qu’il résulte de l’article 1729 du code civil que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail;

28. – qu’en l’espèce, les faits dénoncés caractérisent un ensemble d’infractions graves aux dispositions légales et conventionnelles, justifiant le prononcé de la résiliation du bail avec ses conséquences;

29. – concernant les loyers impayés, que l’article 546 du code civil dispose que la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement, alors que l’article 547 précise que les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession; que l’article 1147 ancien disposait que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part; que l’article 1231-1 du code civil dispose désormais que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure;

30. – que sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3, 12 septembre 2019 n°18620.727); ainsi, que la sanction de la sous-location irrégulière n’emporte pas seulement résiliation du bail, mais aussi le remboursement des loyers perçus par le locataire principal;

31. – qu’en l’espèce, il résulte du constat du commissaire de justice que M.[A] et M.[C] ont indiqué que le loyer mensuel de 400 euros a été perçu par M.[C] depuis 2009, à l’insu du propriétaire; que la concluante est contractuellement subrogée dans les droits des anciens propriétaires, même pour une cause antérieure à l’acte de cession du 23 janvier 2023, ainsi qu’expressément stipulé.

*****

32. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

33. Concernant en premier lieu l’existence d’une sous-location, le tribunal judiciaire a exactement retenu qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé le 12 juin 2023 par Me [G], portant sur les conditions actuelles d’occupation de l’immeuble à usage commercial, que la majeure partie des locaux situés au premier étage fait l’objet d’une sous-location au profit de M.[A], qui occupe depuis plus de 13 ans (depuis 2009 selon les indications données par M.[C] lui-même au commissaire de justice) un logement aménagé en façade Sud de l’immeuble, composé d’un hall d’entrée, d’un séjour-cuisine, d’une chambre, d’une salle d’eau et d’un WC, pour lequel M.[A] paye un loyer mensuel d’environ 400 euros à M.[C], et non à la société L’Escale (généralement réglé en espèces selon ses dires). Il a, en outre, souscrit un contrat d’assurance habitation (depuis au moins l’année 2019). Le surplus des locaux situés au premier étage est constitué par une ancienne chambre d’hôtel, une pièce désignée par le locataire comme « l’ancienne buanderie  » et une pièce à usage de bureau et/ou d’habitation.

34. La cour remarque que selon ce constat, une grande partie de l’hôtel est inoccupée, au regard du désordre régnant dans les lieux, ainsi que le démontrent les photographies prises par le commissaire de justice. Un panneau «’privé’» est apposé sur l’appartement occupé par M.[A]. Il s’agit d’un appartement véritable, comportant une cuisine aménagée, un salon, une chambre, un sanitaire, une salle de bains, le tout étant d’un volume excédant notablement celui d’une chambre d’hôtel. Les étages supérieurs sont composées de chambres d’hôtel classique, mais qui sont toutes inoccupées.

35. Le tribunal a justement retiré de ces constatations qu’il s’agit effectivement d’une sous-location d’une partie de l’immeuble loué, destiné exclusivement à l’exploitation d’un hôtel, bar et restaurant, pour un usage d’habitation.

36. La cour constate que le bail renouvelé en 2013 a précisé que ce renouvellement est consenti et accepté sous les mêmes conditions et charges que celles prévues dans le bail originel, auquel les parties déclarent vouloir se référer.

37. Or, selon le bail initial conclu le 7 mars 1995, les lieux ont été donnés à bail à usage d’hôtel, bar et restaurant, et uniquement à ces usages. Toute autre activité requiert l’autorisation du bailleur. Aucun changement de distribution ne peut intervenir sans la même autorisation. Toute sous-location ou prêt même à titre gratuit est interdit. La clause résolutoire insérée dans le bail sanctionne l’inexécution de ces obligations.

38. En la cause, comme constaté par le tribunal judiciaire, la sous-location accordée moyennant le paiement d’un loyer à M.[A], constitue un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles, dans la mesure notamment où elle n’a pas été portée à la connaissance du bailleur et où elle s’est accompagnée d’un changement important de la distribution des lieux: suppression de deux chambres d’hôtel, aménagement d’un logement indépendant bénéficiant d’un accès séparé, d’une cuisine équipée, d’une salle de bains et d’un WC privatifs et l’édification de cloisons permettant de séparer les espaces, tant à l’intérieur de ce logement que dans le surplus des locaux demeurant à la disposition de la société L’Escale.

39. Il en résulte que le jugement déféré ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du bail commercial, a ordonné l’expulsion de la société L’Escale, et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux.

40. Concernant la demande de remboursement des loyers perçus à l’occasion de cette sous-location, le tribunal a exactement rappelé les termes des articles 546 et 547 du code civil, et ainsi que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3, 12 septembre 2019 n°18-20.727).

41. Il a été indiqué plus haut que selon les déclarations conjointes de M.[A] et de M.[C] recueillies par le commissaire de justice, la société L’Escale perçoit, depuis 2009, des sous-loyers mensuels de 400 euros, à l’insu du bailleur. Si la Sci [F] n’a acquis les locaux donnés à bail que le 23 janvier 2023, elle bénéficie néanmoins d’un droit d’accession sur les fruits civils provenant du bien acquis, et à la subrogation dans les droits de ses auteurs, même si leur cause est antérieure au jour de la vente. Le tribunal a ainsi justement retenu que la Sci [F] est en droit d’obtenir le paiement de 69.600 euros, au titre des loyers perçus entre 2009 et le mois de juin 2023.

42. Il ressort de ces éléments que le jugement déféré sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions. Y ajoutant, la cour condamnera la société L’Escale à payer à la Sci [F] la somme complémentaire de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce, les articles 546 et 547 du code civil;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;

y ajoutant,

Condamne la Sarl L’Escale à payer à la Sci [F] la somme complémentaire de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

Condamne la Sarl L’Escale aux dépens d’appel;

Signé par Mme FIGUET, Présidente et par Mme MARION, Greffière présente lors de la mise à disposition à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente