TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 25/00522 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DOVK

Minute n°

C/

M. [S] [I]

Copie exécutoire
délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Octobre 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. SCI MAGAMAROMALO venant au droit de Feue Madame [H] [B] née [V] et Feu Monsieur [H] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Stephanie TISSOT-POLI, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Caroline SALICETI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [S] [I], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Benjamin GENUINI, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Carla GUIDICELLI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI
GREFFIER : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 06 Juillet 2026 mise en délibéré au 05 Octobre 2026.

DÉCISION :

Non qualifiée, et en ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

EXPOSE DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Par acte sous seing privé en date du 1er février 2009, Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [H] ont consenti un bail à Monsieur [S] [I], portant sur un local d’habitation de type F2 situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un montant de loyer et de charges mensuel de 400,00 euros.
Par acte notarié en date du 11 octobre 2013, Madame [B] [V], veuve de Monsieur [Z] [H], et Monsieur [M] [E] [V] ont vendu ledit bien à la société civile immobilière MAGAMAROMALO, laquelle est devenue bailleresse par l’effet du transfert de propriété.
Par exploit de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, la SCI MAGAMAROMALO a signifié un commandement de payer la somme de 6435,00 euros au titre du montant restant dû sur les loyers du 12 juin 2023 au 12 juillet 2025.
Par exploit de Commissaire de justice en date du 04 novembre 2025, la SCI MAGAMAROMALO a assigné Monsieur [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, statuant en référé, aux fins de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et d’expulsion.
Par notification électronique en date du 04 novembre 2025, une copie de l’assignation a été remise au représentant de l’Etat.
Prétentions et moyens des parties
A l’audience du 06 juillet 2026, la SCI MAGAMAROMALO s’en est rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite du juge des contentieux de la protection de :
Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 29 septembre 2025 ; Constater que Monsieur [I] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 29 septembre 2025 ; Ordonner l’expulsion de corps et de bien de Monsieur [I] ainsi que de tout occupant de son chef au nécessaire avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, le tout au frais du requis ; Condamner Monsieur [I] à régler à la SCI MAGAMAROMALO la somme en principal de 9438,00 euros au titre des arriérés de loyer et d’indemnité d’occupation arrêtés au 1er juillet 2026 ; Condamner Monsieur [I] à régler à la SCI MAGAMAROMALO la somme de 400,00 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 30 septembre 2025 à l’entière libération des lieux ; Condamner Monsieur [I] à régler à la SCI MAGAMAROMALO la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [I] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le commandement de payer visant la clause résolutoire ; Débouter Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Au soutien de se demande principale, la SCI MAGAMAROMALO fait valoir au visa de l’article 1103 du code civil que le bail contient une clause résolutoire liant les parties laquelle a vocation à s’appliquer puisque Monsieur [I] n’a pas honoré le paiement de la totalité du loyer passé un délai de deux mois après signification d’un commandement de payer. Dès lors, le bail est résilié et Monsieur [I] reste redevable de la somme de 9438,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er juillet 2026 compte tenu de son occupation illicite.
En réplique à la demande de délais de relogement du défendeur, la SCI MAGAMAROMALO expose au visa des articles L.421-3 et L.421-4 du code des procédures civiles d’exécution, que Monsieur [I] ne peut solliciter le bénéfice de cette disposition dès lors qu’il s’inscrit dans le cadre de manœuvres dilatoires et fait preuve de mauvaise foi en ne justifiant aucunement de sa situation financière ainsi qu’en n’ayant entrepris des démarches de relogement très tardives alors même qu’il ne paie plus son loyer depuis 2023.
A l’audience du 06 juillet 2026, Monsieur [I] s’en est rapporté à ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite du juge des contentieux de la protection de :
Rejeter la demande d’expulsion et en conséquence, Accorder à Monsieur [S] [I] le délai d’une année à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour quitter les lieux situés [Adresse 3], [Localité 4] ; Dire qu’au cours de ce délai, il ne pourra être procédé à son expulsion ni à celle de tout occupant de son chef ; Statuer ce que de droit sur les sommes demandées au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, ainsi que sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. A l’appui de ses demandes, Monsieur [I] oppose au visa des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, qu’il ne peut faire l’objet d’une expulsion étant donné qu’il serait sans solution de relogement dans des conditions normales. Aussi, il fait valoir les démarches qu’il a entreprises auprès des services de l’Etat lesquels ont été en incapacité de lui proposer un logement social à cause de l’inadéquation entre sa situation financière et les logements sociaux disponibles.

MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action :
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.
En l’espèce, la SCI MAGAMAROMALO a notifié une copie de l’assignation à la préfecture de Haute-Corse par la voie électronique le 04 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 06 juillet 2026.
La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable au litige que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 1er février 2009 stipule en son article 10 que « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées. »
Par exploit de commissaire de justice du 29 juillet 2025, la SCI MAGAMAROMALO a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 6435,00 euros au titre du montant restant dû sur les loyers du 12 juin 2023 au 12 juillet 2025.
Ledit commandement de payé est demeuré infructueux depuis plus de 2 mois étant donné que Monsieur [I] n’a pas repris le versement intégral de son loyer et de ses charges à échéance du 30 septembre 2025.
En tout état de cause, il ne conteste l’existence de la créance ni dans son principe ni dans son montant laquelle demeure fondée notamment sur les décomptes versés au dossier et les courriers de relance adressés au locataire.
En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 29 septembre 2025 par application de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [I], ainsi que de toute personne subsistant dans le logement.
Sur la demande de provision au titre de la dette locative :
Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, la SCI MAGAMAROMALO se prévaut de la somme de 9438,00 euros correspondant aux arriérés locatif et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juillet 2026.

Il ressort des pièces versées en procédure notamment du contrat de bail et du décompte actualisé au 11 mars 2026 que Monsieur [I] n’a pas repris le versement de ses loyers et charges à cette date. De surcroît, il est établi qu’il ne s’est pas exécuté jusqu’à la date du 1er juillet 2026, dès lors qu’il ne conteste pas le montant de la créance argué par la demanderesse. Il n’est d’ailleurs rapporté aucune trace de reprise de versements des loyers et charges au dossier.
En conséquence, il y a lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [S] [I] à payer à la SCI MAGAMAROMALO la somme de 9438,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er juillet 2026.
Sur les demandes de délais de relogement et de suspension des effets de la clause résolutoire :
Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Aussi, l’article L.412-4 du même code dispose que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, il ressort des éléments fournis par la SCI MAGAMAROMALO que Monsieur [S] [I] n’honore plus le paiement de ses loyers et charges depuis le mois de juin 2023.
Plusieurs courriers révèlent que la SCI MAGAMAROMALO a laissé du temps à Monsieur [S] [I] pour trouver une solution afin qu’il paie ses dettes ou bien qu’il quitte le logement. De même, la demanderesse s’est montrée ouverte à une solution amiable pour régler ce litige.
Néanmoins, ce n’est qu’à la date du 29 juillet 2025 que la SCI MAGAMAROMALO a employé des méthodes plus comminatoires en signifiant un commandement de payer à son locataire.
Partant, Monsieur [S] [I] a entrepris des démarches consistant à se rapprocher des services de l’Etat au mois de novembre 2025 afin de se voir proposer une solution d’hébergement ou d’attribution d’un logement social compatible avec sa situation financière. Il a notamment pris attache avec la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la Direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations dans le but de rencontrer un travailleur social. Depuis, il bénéficie d’un accompagnement [Localité 5] et Dans le logement (AVDL) par le biais de l’association ALIS.
Or, ses démarches n’ont pu fructifier puisqu’il s’est vu notifier une décision de refus d’attribution de logement par la Commission d’Attribution de Logements en date du 14 avril 2026 au motif que le montant du loyer et des charges du logement n’était pas en adéquation avec son niveau de ressources.
En effet, il justifie d’une situation financière particulièrement obérée en produisant notamment plusieurs factures d’eau impayées sur la période 2024-2025, mise en demeure et notification de saisie sur compte.
Reste qu’à ce jour Monsieur [S] [I] ne peut bénéficier de conditions normales de relogement dès lors qu’aucune solution d’hébergement dans un local décent n’existe en dépit des démarches qui ont été entreprises.
Force est de constater qu’il a ainsi fait preuve de bonne volonté depuis la signification du commandement de payer et que ses efforts ne doivent pas être considérés comme dilatoires. Au contraire, ils doivent être soutenus afin qu’il puisse trouver une solution pérenne de relogement et payer les sommes dont il est redevable au profit de la SCI MAGAMAROMALO.
En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de relogement à Monsieur [S] [I] d’une durée de six mois, temps durant lequel il ne pourra être procédé à son expulsion, ni à celle de tout autre occupant, du logement situé [Adresse 4].
Sur la demande d’indemnité d’occupation :
Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.
En conséquence, Monsieur [S] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer à la somme de 400,00 € par référence au montant du dernier loyer, avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Sur les frais du procès :
Sur les dépens :
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Monsieur [S] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat.
Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu de la situation financière particulièrement obérée de Monsieur [S] [I], l’équité commande de ne pas la condamner au paiement des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,
Nous, Muriel VINCENSINI, juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire exécutoire par provision et en premier ressort ;
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 1103, 1240, 1741 du code civil, les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution,
Vu le bail et le commandement visant la clause résolutoire,
DECLARONS recevable la demande de la SCI MAGAMAROMALO en constat de la résiliation du bail conclu le 1er février 2009 ;
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant à l’article 10 du bail relatif à la location d’un bien d’habitation situé [Adresse 3] à L’ILE ROUSSE 20220, liant la SCI MAGAMAROMALO à Monsieur [S] [I] à la date du 29 septembre 2025 ;
DISONS que Monsieur [S] [I] est occupant sans droit ni titre depuis lors ;
ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [S] [I] du logement sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;
OCTROYONS à Monsieur [S] [I] un délai de six mois pour quitter le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;
DISONS qu’après l’expiration de ce délai de six mois et à défaut pour Monsieur [S] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
CONDAMNONS Monsieur [S] [I] à payer à la SCI la somme de 9.438,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er juillet 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation se substituant au loyer à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur, au montant égal à celui du loyer et des charges, soit 400,00 euros avec revalorisation telle que prévue au bail ;
CONDAMNONS Monsieur [S] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ;
DEBOUTONS la SCI MAGAMAROMALO de sa demande de paiement de la somme de 2000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge