RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /[Immatriculation 1] OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01711 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FS75

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 23/03342, en date du 10 juillet 2025,

APPELANT :

Syndicat de Copropriété de l’immeuble [Adresse 1], situé [Adresse 2], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL [H] [S] [D], en la personne de Maître [X] [H] [S], domiciliée [Adresse 3]

Représenté par Me Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, substituée par Me Thomas CUNY, avocats au barreau de NANCY

INTIMÉE :

S.C.I. IMMOB, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 4]

Non représentée, bien que la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui aient été régulièrement signifiées par acte de Maître [O] [I], Commissaire de justice à [Localité 1], en date du 16 Septembre 2025, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Juin 2026, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Hélène ROUSTAING, Conseillère, chargée du rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffière, lors des débats : Madame Céline PERRIN, assistée de Madame Aurélie MARCHAL, greffière stagiaire ;

A l’issue des débats, la Présidente a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2026, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 12 Octobre 2026, par Madame PERRIN, Greffière, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente, et par Madame PERRIN, Greffière ;

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’ensemble Immobilier ’[Adresse 1]’ sis [Adresse 5] à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété et placé sous administration provisoire depuis le 29 mai 2018. La SCI Immo était propriétaire de certains lots au sein de la copropriété [Adresse 1].

Par acte du 23 novembre 2023, reçu au greffe sous la forme électronique le 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] (ci-après désigné ’le syndicat des copropriétaires’), représenté par son administrateur provisoire la SELARL [H] [S] [D], pris en la personne de Maître [X] [H] [S], a fait assigner la SCI Immob devant le tribunal judiciaire de Nancy, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

– 14802,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 10 juillet 2025, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nancy a :

– débouté le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son administrateur provisoire, de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété à l’encontre de la SCI Immob,

– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

À titre liminaire, le tribunal a énoncé les termes des articles 10 et 14-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour rappeler que l’exigibilité des charges était subordonnée à leur approbation par les copropriétaires en assemblée générale, et ce, à compter de l’établissement du compte individuel de chacun par application des clés de répartition fixées au règlement de copropriété.

Sur la charge de la preuve, le tribunal a rappelé que, selon une jurisprudence établie et conformément à l’article 1353 du code civil, le syndicat qui se prétend créancier de charges de copropriété doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et de l’exigibilité de sa créance. Réciproquement, il a rappelé qu’il appartenait au copropriétaire qui se prétend libéré de son obligation de justifier du bien-fondé de sa contestation. Le juge a ainsi souligné qu’il incombait au syndicat des copropriétaires de produire le procès-verbal de l’assemblée générale portant approbation de l’arrêté de compte de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel, les documents comptables, ainsi que le décompte de répartition des charges.

Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que le syndicat des copropriétaires versait aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 21 septembre 2017 portant approbation des comptes du 1er juillet 2013 au 30 juin 2017, la répartition des charges ainsi que le décompte général des dépenses pour les années 2013/2014 et 2014/2015, les appels de charges pour l’année 2015/2016, et enfin un extrait du compte de la SCI Immob en date du 15 novembre 2023 dont le solde débiteur s’élevait à 14802,76 euros.

Le tribunal a également constaté qu’il produisait une ordonnance de transfert de propriété rendue le 27 mai 2016 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Nancy au profit de l’établissement public foncier de Lorraine, dont il ressortait qu’avaient été déclarés expropriés plusieurs copropriétaires de la [Adresse 6], notamment la SCI SAFAA, inscrite au RCS de Nancy, propriétaire des lots 191 à 193 et 204 à 211, représentée par son gérant Monsieur [E] [F] et dont le siège social était sis [Adresse 7] à Vand’uvre-lès-Nancy.

Enfin, le juge a relevé que le syndicat des copropriétaires exposait que la SCI Immob était anciennement dénommée la SCI SAFAA. Cependant, le tribunal a constaté qu’aucune pièce n’était produite pour en justifier, de sorte qu’il a considéré que la qualité de copropriétaire de la SCI Immob n’était pas démontrée.

Par ailleurs, le juge a souligné que l’adresse de la SCI Immob, figurant sur l’extrait de compte et les appels de charges, était désignée comme étant ’Chez Monsieur [E] – [Adresse 8]’, et ne correspondait donc pas à l’adresse de la SCI SAFAA mentionnée dans l’ordonnance d’expropriation.

Dans ces conditions, le tribunal a considéré que la qualité de copropriétaire de la SCI Immob n’était pas rapportée et que le syndicat des copropriétaires ne justifiait au surplus d’aucune mise en demeure adressée à la défenderesse pour lui permettre de s’acquitter des sommes demandées.

Dès lors, le juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété et l’a, compte tenu de la solution apportée au litige, débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 25 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, de :

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 10 juillet 2025 en ce qu’il a :

– débouté le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son administrateur provisoire, de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété à l’encontre de la SCI Immob,

– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

– condamner la SCI Immob à régler la somme de 14802,76 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner la SCI Immob à régler la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– condamner la SCI Immob à régler la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SCI Immob aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Au soutien de son recours, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI Immob a bien la qualité de débiteur en ce qu’elle porte le nouveau nom de la SCI SAFAA et porte le même numéro RCS SAFAA. Rappelant les dispositions applicables au charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires souligne qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’ob1ige le syndic à mettre un copropriétaire débiteur (ou un ex-copropriétaire) en demeure de payer avant d’engager une quelconque procédure. Enfin, il s’estime fondé à obtenir le paiement des charges dues pour l’exercice 2016, et également pour l’exercice 2015/2016, au regard des pièces produites.

La déclaration et les conclusions d’appel ont régulièrement été signifiées le 16 septembre 2025, selon procès-verbal de recherches infructueuses en vertu de l’article 659 du code de procédure civile à la SCI Immob, qui n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 3 février 2026.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 15 juin 2026 et le délibéré au 12 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par le syndicat des copropriétaires le 25 août 2025, et visées par le greffe, auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appel du 16 septembre 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 3 février 2026 ;

I. Sur la demande en paiement des charges

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce, le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] fournit à l’appui de sa demande, notamment le règlement de copropriété, conformément à la loi du 28 juin 1938, comprenant quatre immeubles divisé en tout en 278 lots, lequel règlement mentionne l’obligation pour chacun des co-propriétaires de supporter les charges communes au prorata de la fraction leur appartenant dans les choses communes de l’immeuble que telles que ces fractions sont déterminées, et dont la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, d’application immédiate, doit être retenue. A l’appui de sa demande en paiement, il est également produit la désignation de l’administrateur provisoire, l’ordonnance d’expropriation, le décompte des sommes dues au titre des charges, les statuts de la SCI SAFAA.

Concernant la qualité de copropriétaire de la SCI Immob et partant sa qualité de débitrice, il ressort de l’ordonnance de transfert de propriété rendue le 27 mai 2016 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Nancy, au pro’t de l’Etablissement public foncier de Lorraine, qu’ont été déclarés expropriés plusieurs copropriétaires de la [Adresse 6], notamment la SCI SAFAA représentée par son gérant Monsieur [F] [E], inscrite au RCS de Nancy sous le n°415 169 127, propriétaire des lots 191 à 193 et 204 à 211, dont le siège social est sis [Adresse 9]. Or selon acte notarié du 6 janvier 2004,relatif à la réorganisation/cession de parts sociales, il est établi (page 10) que l’assemblée générale décide à l’unanimité de modifier la dénomination de la société SAFFA n°415 169 127, en SCI Immob, dont Monsieur [F] [E] apparaît nommé gérant. Sa qualité de copropriétaire est corroborée par des statuts révisés annexés mentionnant ’SCI Immob au capital de 45734,71 euros, nouveau siège social à 54500 [Adresse 10], ancien RCS Sarreguemines 415169127 (nouveau RCS en cours)’, et comportant cession de toutes les parts sociales de la société et, contenant procès-verbal d’assemblée générale des nouveaux associés relatif au changement de dénomination.

Aussi la preuve de la qualité de copropriétaire de la SCI Immob est suffisamment rapportée, peu important que l’adresse de l’appel des fonds ([Adresse 11]) soit différente du [Adresse 12], qui correspond au siège social, précédemment utilisé procéduralement.

Par suite, il convient d’analyser sa qualité de débitrice du syndicat des copropriétaires. A cette fin, il sera rappelé que si aux termes de l’article 1344 du code civil, ’le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation’, en l’espèce, d’une part aucun texte ne prévoit que la demande judiciaire en paiement d’arriérés de charges de copropriété nécessite sous peine d’irrecevabilité une mise en demeure préalable à l’action judiciaire ; d’autre part, l’assignation vaut mise en demeure et il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a régulièrement assigné la SCI Immob devant le tribunal judiciaire de Nancy le 23 novembre 2023. En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre sont recevables. Enfin, ainsi qu’il a été dit plus avant, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Pour justifier du bien fondé de la demande le syndicat de la copropriété, le procès-verbal d’approbation des comptes pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2017 est produit.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale;

Selon l’extrait de compte produit, il en ressort que la SCI Immob est redevable de la somme de 14802,76 euros au titre des charges 2013-2014, 2014-2015, et 2015-2016.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 10 juillet 2025 et de condamner la SCI Immob à verser la somme de 14802,76 euros au syndicat de copropriété des Ombelles, sis [Adresse 13] 54000 [Adresse 14], pris en la personne de son administrateur provisoire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

II. Sur la demande pour résistance abusive

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie, d’intenter une action en justice, pour parvenir à ses fins. Il convient de préciser que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive, suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister, ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus, dont la charge de la preuve repose sur celui qui l’invoque.

Il est rappelé que le simple fait de s’opposer à une demande ou de résister à une action en justice n’est pas en soi, constitutif d’un abus ouvrant droit à une indemnisation, sauf démonstration d’une mauvaise foi manifeste, de man’uvre dilatoire ou d’une volonté de nuire évidente. Il appartient à la demanderesse d’apporter la preuve d’un préjudice distinct de celui déjà réparé.

Selon la jurisprudence, le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard.

La SCI Immob n’a pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années, n’effectuant que quelques règlements partiels et insuffisants, ce dont témoigne le décompte du 15 novembre 2023 produit à la cause. Elle n’ignorait donc pas son obligation de participer aux charges de la copropriété et cette persistance à refuser de s’acquitter, en l’absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise sa mauvaise foi.

Le non paiement par la SCI Immob de sa quote-part de charges de copropriété provoque nécessairement des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers.

Les manquements systématiques et répétés de la société Immob à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ainsi le jugement du 10 juillet 2025 sera infirmé et i l sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires.

Compte tenu de la solution apportée au litige, le jugement de première instance sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles fondés sur l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une somme de 2500 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 13] [Localité 3] [Adresse 14], pris en la personne de son administrateur provisoire, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel. Au surplus, la SCI Immob sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt rendu par défaut prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement du 10 juillet 2025 du tribunal judiciaire de Nancy ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la SCI Immob à verser la somme de 14802,76 euros (quatorze mille huit cent deux euros et soixante-seize centimes) au syndicat de copropriété [Adresse 15], sis [Adresse 16], pris en la personne de son administrateur provisoire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la SCI Immob à verser au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 16], pris en la personne de son administrateur provisoire, la somme de 1000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la SCI Immob à verser la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1],sis [Adresse 13] 54000 [Adresse 14], pris en la personne de son administrateur provisoire, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI Immob aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en neuf pages.