Garantie financière d’achèvement : caducité à la déclaration certifiée malgré l’inachèvement de l’immeuble

La cour retient que la convention de garantie financière d’achèvement, conclue le 16 septembre 2010, est régie par la version de l’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation issue du décret de 2007. Le décret du 27 septembre 2010 n’est ni interprétatif ni applicable aux effets futurs de cette convention, qui n’est pas un contrat à exécution successive.

La déclaration d’achèvement certifiée par l’architecte ayant été établie le 27 décembre 2010, la garantie était devenue caduque, indépendamment de l’état réel d’inachèvement de l’immeuble. La banque n’avait pas à informer les acquéreurs de la modification réglementaire ultérieure. L’article L. 313-50 du Code monétaire et financier concerne l’information sur les conditions, délais et formalités d’indemnisation, non l’obtention d’une garantie plus étendue.

L’action contre l’assureur de l’architecte fondée sur le défaut d’achèvement dans le délai contractuel était prescrite, le délai quinquennal ayant couru à compter du 31 décembre 2010. En revanche, l’action relative à la déclaration d’achèvement irrégulière, connue le 24 septembre 2012, était recevable. Le rapport d’expertise judiciaire, non opposable à l’assureur non représenté dans ces opérations, pouvait néanmoins constituer un élément probatoire corroboré par d’autres pièces.

La déclaration prématurée constituait une faute de l’architecte, mais le lien de causalité avec les préjudices n’était pas démontré. Les demandes contre l’assureur ont donc été rejetées. Le notaire n’a commis aucune faute en annexant la convention applicable. Les demandeurs ont été condamnés aux dépens d’appel, sans indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Des acquéreurs recherchaient la responsabilité d’une banque, d’un architecte, de leurs assureurs et d’un notaire après le dépôt prématuré d’une déclaration d’achèvement, alors que l’immeuble demeurait largement inachevé. La cour confirme le rejet des demandes contre la banque et le notaire, déclare prescrite l’action fondée sur le retard d’achèvement et rejette celle relative à la déclaration prématurée, faute de lien causal établi.

Une SCCV a fait construire un ensemble immobilier comprenant des logements et des commerces. Elle a conclu avec Camefi Banque une convention de garantie financière d’achèvement prévoyant la caducité de l’engagement lors du dépôt de la déclaration d’achèvement. Plusieurs acquéreurs ont signé des contrats de vente en l’état futur d’achèvement, avec l’intervention d’un notaire et d’un intermédiaire.

Une déclaration d’achèvement a été déposée alors que le chantier demeurait largement inachevé. Des constats d’huissier et une expertise ont établi l’absence de voirie, de réseaux achevés et de logements habitables. Après la liquidation du promoteur, les acquéreurs et l’intermédiaire ont recherché la responsabilité de la banque, de l’architecte et de son assureur, ainsi que du notaire.

La cour confirme le rejet des demandes contre la banque et le notaire. Elle déclare prescrite l’action fondée sur le retard d’achèvement, mais recevable celle relative à la déclaration prématurée, avant de rejeter cette dernière faute de lien causal démontré.

• Convention de garantie conclue avant l’entrée en vigueur du décret de 2010
• Application de l’article R. 261-24 dans sa version issue du décret de 2007
• Déclaration d’achèvement certifiée par l’architecte
• Prescription quinquennale calculée selon la connaissance de chaque faute
• Rapport d’expertise corroboré par d’autres éléments probatoires
• Preuve d’un lien causal entre la faute et le préjudice

• Convention de garantie financière d’achèvement du 16 septembre 2010
• Déclaration d’achèvement des travaux du 27 décembre 2010
• Constats d’huissier des 21 novembre et 15 décembre 2011
• Rapport d’expertise judiciaire du 29 juin 2015
• Expertise graphologique établissant la signature de l’architecte
• Pièces complémentaires corroborant l’inachèvement de l’immeuble

Les acquéreurs ne peuvent obtenir la mobilisation de la garantie bancaire après la déclaration certifiée, même si l’immeuble reste inachevé. L’action contre l’assureur de l’architecte peut être recevable pour une déclaration prématurée, mais elle échoue sans démonstration du lien causal avec le dommage.

• Exclusion de la garantie financière d’achèvement
• Rejet des demandes indemnitaires contre l’assureur
• Prescription distincte selon la faute invoquée
• Rapport d’expertise utilisable seulement s’il est corroboré
• Condamnation des appelants aux dépens d’appel

À faire

• Vérifier la date de conclusion de la convention de garantie
• Identifier la version applicable de l’article R. 261-24
• Établir la date de connaissance de chaque faute
• Corroborer toute expertise non opposable par des pièces indépendantes
• Démontrer concrètement le lien causal avec le préjudice

À éviter

• Invoquer automatiquement le décret du 27 septembre 2010
• Confondre inachèvement matériel et maintien de la garantie
• Attendre une décision judiciaire pour agir contre l’assureur
• Fonder une demande uniquement sur un rapport non contradictoire
• Négliger les délais de prescription quinquennale

Le régime applicable à la garantie financière d’achèvement

La convention conclue le 16 septembre 2010 est régie par l’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation dans sa version issue du décret de 2007. Le décret du 27 septembre 2010 n’est ni interprétatif ni applicable aux effets futurs de cette convention, qui n’est pas un contrat à exécution successive.

La caducité de la garantie après déclaration certifiée

La déclaration d’achèvement du 27 décembre 2010 ayant été certifiée par l’architecte, les conditions de l’article R. 261-24 étaient remplies. La garantie était donc caduque, quel que soit l’état réel d’inachèvement de l’immeuble.

La prescription et le lien causal de la responsabilité de l’architecte

L’action fondée sur le défaut d’achèvement dans le délai contractuel était prescrite à compter du 31 décembre 2010. L’action relative à la déclaration prématurée, connue le 24 septembre 2012, était recevable, mais la faute retenue n’était pas reliée aux préjudices, faute de preuve que la garantie aurait permis l’achèvement.

Article 907 du Code de procédure civile, Article 804 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 313-50 du Code monétaire et financier, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile