TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 25/00273 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MGBY

N° JUGEMENT :

MF/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

la SELARL GABARRA GUIEU PRUD’HOMME – AVOCATS

Me Pascale HAYS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 08 Octobre 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [E] [R]
née le 27 Février 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Pascale HAYS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

Madame [F] [S]
née le 29 Mars 1953 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie GABARRA de la SELARL GABARRA GUIEU PRUD’HOMME – AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 04 Juin 2026, tenue à juge unique par Marie FABREGUE, Juge, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 08 Octobre 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Madame [E] [R] était propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4].

Elle a confié un mandat de vente de son bien immobilier à l’agence EURL PIETARI IMMOBILIER pour un montant de 578.000 euros nets vendeur, la commission à la charge de l’acquéreur devant s’élever à la somme de 20.000 euros.

Madame [F] [S] s’est portée acquéreur au prix de 570.000 euros soit 550.000 euros nets vendeur et une offre a été régularisée entre les parties le 15 avril 2023 outre un acte sous seing privé signé le 16 mai 2023 en l’étude de Maître [L] sous condition suspensive d’obtention de prêts pour le financement de l’acquisition à savoir :
– un prêt relais d’un montant de 240.000 euros d’une durée de 24 mois au taux maximum de 4% l’an hors assurance,
– un prêt amortissable d’un montant de 134.000 euros sur 14 ans au taux maximum de 4% l’an hors assurance et au moyen de fonds personnels pour un montant de 235.000 euros.

Il était prévu que Madame [F] [S] effectue toutes les démarches nécessaires à l’obtention desdits prêts et notamment le dépôt de deux demandes de financement simultanément auprès de deux organismes distincts. La réception de l’offre devait intervenir au plus tard le 13 juillet 2023.

Enfin, il était rappelé que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entrainera la réalisation fictive de la condition.
Une clause pénale d’un montant de 55.000 euros était prévue et un séquestre de 27.500 euros était déposé entre les mains du notaire rédacteur par Madame [F] [S].

La signature de l’acte authentique de vente a été fixée au 25 août 2023.

Le 13 juillet 2023, le notaire de Madame [F] [S] a adressé au notaire de Madame [E] [R] une lettre de refus de la Société Générale du 12 juillet 2023 pour une demande déposée le 12 juillet 2023.

Le 28 juillet 2023, le notaire de Madame [E] [R] a sollicité le versement de la clause pénale et s’est opposé à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 27.500 euros.

Le 31 août 2023, il a reçu une attestation de refus de financement du Crédit Mutuel du 18 août 2023.

Madame [F] [S] a refusé de payer la clause pénale et a sollicité la restitution de son dépôt de garantie.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Le 17 juin 2024, Madame [E] [R] a mis en demeure Madame [F] [S].

Par exploit de commissaire de Justice du 9 janvier 2025, Madame [E] [R] a saisi la juridiction de céans aux fins de voir condamner Madame [F] [S] au paiement de la somme de 55.000 euros au titre de la clause pénale et a sollicité le déblocage de la somme de 27.500 euros à son profit outre une somme au titre des frais de procédure au motif que la condition suspensive d’obtention de prêt était réputée accomplie.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2026, l’affaire a été fixée à plaider au 4 juin 2026.

Par requête du 29 mai 2026 le conseil de Madame [F] [S] a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 2 juin 2026, cette demande a été rejetée.

L’audience s’est tenue le 4 juin 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date.

Vu les dernières écritures de Madame [E] [R] (conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2025) qui demande au tribunal au visa des articles 1304 et suivants du code civil de :
– DIRE ET JUGER que la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée au profit de Madame [S] est réputée accomplie en application de l’article 1304 – 3 du Code civil ;
– CONDAMNER Madame [F] [S] à verser à Madame [E] [R] la somme de 55.000,00 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil au titre du préjudice subi ;
– DIRE ET JUGER que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de la mise en demeure du 17 juin 2024 ;
– DIRE ET JUGER que la somme de 27.500 € en séquestre chez le notaire rédacteur du sous seing sera débloquée au profit de la requérante ;
– CONDAMNER Madame [F] [S] à verser à Madame [E] [R] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Madame [F] [S] n’a pas respecté les stipulations contractuelles en sollicitant uniquement une demande de prêt tardive et non conforme aux caractéristiques indiquées dans la promesse de vente. Elle demande l’application de la clause pénale dont la moitié à hauteur de 27.500 euros a été consignée entre les mains du notaire aux motifs qu’elle a été contrainte de souscrire à un prêt relais pour acquérir son nouveau logement avec un surcoût de 20.000 euros (remboursement des intérêts de septembre 2023 à février 2025) et que son bien immobilier a été vendu avec une décote de 100.000 euros. Elle demande en outre l’application des intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter de la mise en demeure du 17 juin 2024.

Vu les dernières écritures de Madame [F] [S] (conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2025) qui demande au tribunal au visa des articles 1304 et suivants du Code Civil de :
-DÉBOUTER purement et simplement Mme [R] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
– JUGER que la condition suspensive du compromis n’est pas accomplie ;
– DÉBOUTER Mme [R] de sa demande en paiement de la clause pénale de 55.000 € ;
– ORDONNER la restitution à Mme [S] de la somme de 27.500 € actuellement consignée dans la comptabilité de Me [L], Notaire à [Localité 5] et celui de Mme [R]
SUBSIDIAIREMENT au visa des dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil :
– JUGER que la clause pénale du compromis de vente doit être réduite à l euro symbolique.
– CONDAMNER Mme [R] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a engagé des démarches immédiatement après la signature du compromis. Elle précise avoir consulté quatre courtiers. Elle indique que la Société Générale a exigé une caution personnelle et solidaire qu’elle n’a pu obtenir. Elle précise qu’une erreur de plume affecte la demande de prêt de la société Générale qui a été sollicitée avant le 12 juillet 2023 puisque son dossier a été ouvert auprès de la banque au mois d’avril. Elle rappelle qu’elle a dû mettre en demeure le Crédit Mutuel afin d’obtenir l’attestation de refus.

Elle précise en outre que Madame [E] [R] ne l’a pas mise en demeure de sorte que l’attestation du Crédit Mutuel du 18 août 2023 est parfaitement recevable. Elle sollicite la restitution de son dépôt de garantie soit la somme de 27.500 euros estimant que la condition suspensive n’a pas été accomplie. A défaut elle sollicite la réduction du montant de la clause pénale compte tenu de sa bonne foi.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- Sur l’accomplissement de la condition suspensive :

Il résulte de l’article 1304-3 du code civil que :  » la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement « .

Par ailleurs, l’article 1304-6 du code civil prévoit que :  » l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive « .

Le prêt sollicité doit être conforme aux caractéristiques définies dans la promesse (Civ 1, 13 novembre 1997 n°95-18276).

Une seule demande suffit sauf convention contraire (Civ 3, 8 décembre 1009 n°98-10766).

Les demandes de prêts doivent avoir été réalisées dans les délais fixés par les parties au contrat et elles doivent être conformes aux prévisions contractuelles.

En l’espèce, il résulte des obligations de l’acquéreur au terme de la promesse de vente du 16 mai 2023 que :
 » L’ACQUÉREUR s’oblige dès à présent à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.
L’ACQUÉREUR devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L313 – 41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.
L’ACQUÉREUR déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.  »

Il a en outre été expressément prévu dans la convention des parties que :
 » L’ACQUÉREUR s’engage en cas de refus de prêt à obtenir deux attestations indiquant le refus : il est donc invité à déposer simultanément deux demandes de financement auprès de deux organismes distincts  »

Le délai maximal de  » Réalisation de la condition suspensive  » a également été fixé par les parties au 13 juillet 2023 :
 » Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L.313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 13 juillet 2023.  »

Au soutien de ses prétentions Madame [F] [S] indique qu’elle a fait le nécessaire afin d’obtenir les prêts.

Or, elle ne produit qu’une seule lettre de refus de la Société Générale du 12 juillet 2023. Au terme de cette lettre il est indiqué que la demande de Madame [F] [S] est datée du 12 juillet 2023 soit la veille du terme fixé par les parties au 13 juillet 2023 pour l’obtention de prêt. Ainsi, la demande présentée par Madame [F] [S] auprès de l’organisme bancaire est tardive puisque selon les stipulations contractuelles signées le 16 mai 2023 elle s’était engagée à faire diligence dans la sollicitation des demandes de prêts. Enfin, le document produit par Madame [F] [S] attestant que les démarches ont été entreprises auprès de sa banque à compter du 13 avril 2023 n’est pas suffisamment probant. Il s’agit d’un document intitulé  » résumé de dossier avec une date de création de dossier fixé au 13 avril 2023  » sans aucune autre précision de sorte qu’il n’est pas démontré les diligences accomplies en vue d’obtenir le financement. Elle ne justifie d’ailleurs d’aucune relance à sa banque afin de respecter les délais fixés au compromis de vente.

Madame [F] [S] produit en outre un second courrier de refus du Crédit Mutuel du 18 août 2023 indiquant que l’organisme a refusé d’étudier sa demande de financement. Or, cette attestation est également tardive puisque le terme pour l’obtention du prêt avait été fixé au 13 juillet 2023. Il n’a pas été sollicité par Madame [F] [S] une prorogation de ce terme.

Madame [F] [S] affirme en outre avoir consulté d’autres courtiers mais n’en justifie pas dans le cadre de la présente instance. Il est uniquement produit une consultation de la société MEILLEUR TAUX.COM le 10 août 2023, consultation également tardive.

En conséquence, Madame [F] [S] ne démontre pas avoir déposé deux demandes de financement dans les délais requis afin d’obtenir un prêt au plus tard le 13 juillet 2023.

S’agissant de la mise en demeure : Madame [F] [S] reproche à Madame [E] [R] une absence de mise en demeure. Or, il résulte des stipulations contractuelles qu’il s’agit d’une faculté offerte au vendeur.

 » Réalisation de la condition suspensive : la réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 13 juillet 2023 (…). L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire. A défaut de cette notification, le vendeur aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par courrier recommandé avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censé défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.
Dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura le cas échéant versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’ait pas défailli de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.  »

S’agissant d’une faculté, Madame [F] [S] ne peut venir reprocher à Madame [E] [R] une absence de mise en demeure afin de s’exonérer de ses obligations contractuelles.

En outre, il convient de rappeler qu’au terme de l’acte sous seing privé du 16 mai 203 il était prévu une conditions suspensive d’obtention des prêts suivants :
 » – un prêt relais de 240.000 € d’une durée de 24 mois au taux maximal de 4 % l’an hors assurance ;
– un prêt amortissable 134.000 € sur 14 ans au taux maximum de 4 % l’an hors assurance
Outre l’utilisation de fonds personnels pour 235 000 €  »

Les parties avaient en outre fixé la date de réitération par acte authentique au plus tard le 25 août 2023 à peine de caducité automatique.
 » Le terme indiqué ci-dessus est considéré par les parties comme extinctif des présentes, et ce à titre de condition impulsive et déterminante de leur convention…  »

La pénalité prévue en cas de défaillance de l’une des parties a été fixée à 55.000 € :
 » Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 55.000 € à titre de dommages intérêts conformément aux dispositions de l’article 12 31 – 5 du Code civil  » (page 8).
 » …Si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l’acquéreur il devra le montant de la stipulation de pénalités stipulée aux présentes au titre de l’inexécution du contrat. Si un dépôt de garantie a été versé le montant de celui-ci s’imputera à due concurrence sur celui de la stipulation de pénalité.  »
Or :

Le prêt sollicité par Madame [F] [S] auprès de la société Générale le 12 juillet 2023 n’est pas conforme aux prévisions contractuelles puisque ni le taux du crédit relais, ni le taux du prêt immobilier ne sont précisés et la durée totale du prêt immobilier à taux fixe, différé inclus est de 13 ans au lieu des 14 ans prévus aux termes de la promesse. Il est en effet indiqué que le 12 juillet 2023 Madame [F] [S] a déposé une demande de crédit pour un montant de 362.061 euros : crédit relais d’un montant de 240.000 euros d’une durée de 2 ans et prêt immobilier à taux fixe d’un montant de 122.061 euros d’une durée de 13 ans.

S’agissant de l’attestation du Crédit Mutuel en date du 18 août 2023, elle précise uniquement que la demande de financement porte sur un montant de 374.000 euros  » dont l’objet est un bien situé à [Localité 6], compte tenu des éléments communiqués  » mais ne permet pas de vérifier les caractéristiques du prêt sollicité.

S’agissant enfin de l’attestation de MEILLEUR TAUX.COM en date du 10 août 2023, elle ne précise pas non plus les caractéristiques du prêt sollicité. Il est simplement indiqué qu’ils n’ont pu identifier des partenaires susceptibles d’accompagner Madame [F] [S].

En conséquence, Madame [F] [S] justifie le 13 juillet 2023 d’une seule demande de financement auprès d’un seul organisme bancaire tardive et non conforme aux prévisions de la promesse du 16 mai 2023.

Ainsi, Madame [F] [S] n’a pas accompli en exécution de l’acte sous seing privé du 16 mai 2023 toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’une offre de prêt auprès de deux établissements bancaires au plus tard le 13 juillet 2023. En conséquence, la condition suspensive d’obtention de prêt prévue aux termes de la promesse du 16 mai 2023 est réputée accomplie dans la mesure où Madame [F] [S] en a empêché l’accomplissement.

Sur le montant de la clause pénale :

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil que :
 » Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure « .

Elle a contractuellement été fixée à la somme de 55.000 euros. Madame [F] [S] demande à ce que celle-ci soit ramenée à l’euro symbolique. Or, si le juge a le pouvoir de moduler le montant de la clause pénale en l’espèce aucun élément n’est produit au soutien de ses prétentions de sorte qu’il n’y a pas lieu de modifier son montant. Contrairement à ses dires Madame [F] [S] ne démontre pas sa bonne foi par la production de justificatifs attestant de ses prétendues nombreuses démarches afin de satisfaire à ses obligations. Elle ne prouve pas non plus que le refus des organismes bancaires est lié à une demande de cautionnement ni que celle-ci a été refusée par ses coindivisaires.

Au contraire Madame [E] [R] justifie avoir été contrainte de s’acquitter des intérêts de son emprunt bancaire pour l’acquisition d’un autre bien à hauteur de 4% l’an et de la vente de son bien immobilier à un montant inférieur à celui prévu au compromis de vente de sorte qu’elle démontre l’existence d’un préjudice qu’il convient de réparer par l’allocation de la somme de 55.000 euros prévue au contrat (dont la somme de 27.500 euros, séquestrée entre les mains du notaire rédacteur qui sera débloquée à son profit).

Ainsi, les demandes de Madame [E] [R] seront accueillies et celles de Madame [F] [S] rejetées.

2- Sur le point de départ des intérêt légaux et la majoration sollicitée :

Selon l’article 1231-7 du Code civil : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

Il est constant que l’application de l’intérêt au taux légal court à compter du jugement de première instance sauf exception.

Madame [E] [R] sollicite que la somme de 55.000 euros soit assortie des intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de la mise en demeure du 17 juin 2024. Madame [F] [A] ne conclut pas sur ce point.

En l’espèce, à défaut de motiver sa demande celle-ci sera rejetée et les sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

3- Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [F] [A] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [F] [A] sera condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros à Madame [E] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit compatible avec la nature de l’affaire sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie ;

CONDAMNE Madame [F] [S] à verser à Madame [E] [R] la somme de 55.000 € outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

DIT que la somme de 27.500 € séquestrée chez Maître [J] [L], notaire, sera débloquée au profit de Madame [E] [R] ;

CONDAMNE Madame [F] [S] à verser à Madame [E] [R] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE

Au nom du peuple français,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.