COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 SEPTEMBRE 2026

N° RG 23/05668 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WAQG

AFFAIRE :

[P] [L] [X]

et autre

C/

[T] [R]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Juillet 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 21/04733

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Stéphanie TERIITEHAU,

Me Audrey ALLAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [P] [L] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 et Me Charlotte BELLET du Cabinet BMGB, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [Q] épouse [L] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 et Me Charlotte BELLET du Cabinet BMGB, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

Monsieur [T] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Audrey ALLAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 344 et Me Olivier JESSEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [F] [Y] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Audrey ALLAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 344 et Me Olivier JESSEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Juin 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Selon acte authentique reçu le 11 septembre 2020 par Maître [B], notaire à [Localité 4], avec la participation de Maître [S], notaire assistant les promettants, M. et Mme [L] [U] [A] ont consenti à M. et Mme [R] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], au prix de 470 000 euros.

Cette promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 11 décembre 2020 à 16 heures, sous la condition suspensive d’obtention, par les bénéficiaires, d’un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du code de la consommation, d’un montant maximal de 423 000 euros, sur une durée de 18 à 20 ans au taux nominal d’intérêt maximum de 1,90 % l’an hors assurances, au plus tard le 12 novembre 2020.

Les parties sont convenues de fixer une indemnité d’immobilisation à hauteur de 47 000 euros, et M. et Mme [R] ont versé la somme de 23 500 euros, représentant la moitié de cette indemnité, entre les mains de Maître [S], notaire séquestre.

L’acte notarié n’a en définitive pas été signé.

M. et Mme [R] ont assigné M. et Mme [L] [U] [A] en référé devant le président du Tribunal judiciaire de Bobigny en vue de les voir condamner à la restitution de la somme de 23 500 euros séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation sous astreinte, mais selon ordonnance datée du 16 avril 2021, ce magistrat a dit n’y avoir lieu à référé eu égard à la présence de contestations sérieuses.

C’est dans ces conditions que par acte du 25 août 2021, M. et Mme [R] ont assigné M. et Mme [L] [U] [A] devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins, principalement, de les voir condamner à leur restituer la somme de 23 500 euros séquestrée et à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice financier.

Par jugement en date du 11 juillet 2023, le Tribunal a :

– rejeté la demande de rejet des écritures notifiées par M. et Mme [L] [U] [A] le 16 mai 2022 ;

– condamné solidairement M. et Mme [L] [U] [A] à restituer à M. et Mme [R] la somme de 23 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par le compromis de vente du 11 septembre 2020 ;

– autorisé Maître [S] à restituer à M. et Mme [R] la somme de 23 500 euros séquestrée en sa comptabilité au titre de l’indemnité d’immobilisation qui viendra s’imputer sur les sommes dues ;

– rejeté la demande de M. et Mme [L] [U] [A] de voir condamner M. et Mme [R] à leur verser la somme de 47 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

– condamné in solidum M. et Mme [L] [U] [A] à payer à M. et Mme [R] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

– condamné in solidum M. et Mme [L] [U] [A] aux dépens ;

– condamné in solidum M. et Mme [L] [U] [A] à payer à M. et Mme [R] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté la demande de M. et Mme [L] [U] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

– rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l’essentiel, que les époux [R] justifiaient du dépôt d’une demande de prêt auprès la société BNP, versant aux débats un courrier de refus de prêt de cette dernière datée du 10 novembre 2020, dont il ressortait qu’ils avaient formulé une demande de prêt d’un montant de 423 000 euros sur une durée de 20 ans, au taux d’intérêt annuel fixe de 1,10 %, que ladite demande de prêt n’apparaissait pas conforme aux stipulations claires de la promesse de vente qui fait la loi des parties, mais que par contre, il ressortait de la simulation de prêt réalisée par la société BNP le 12 novembre 2020 que cette banque aurait refusé la demande de prêt même si elle avait été formulée au taux d’intérêt de 1,90 % l’an, au regard du taux d’endettement des emprunteurs, leurs charges représentant plus de 55 % de leurs revenus au jour de la demande de prêt. Le Tribunal en a déduit que la condition suspensive relative au prêt n’avait pas défailli du fait de M. et Mme [R].

Par déclaration en date du 22 juillet 2023, M. et Mme [L] [U] [A] ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 5 avril 2024, ils exposent :

– que la vente était soumise à une condition suspensive d’obtention, par M. et Mme [R], d’un prêt de 423 000 euros en capital maximum, amortissable en 18 ans minimum et 20 ans maximum, avec un taux d’intérêt hors assurance de 1,9 % maximum ;

– que toute demande de prêt non conforme entraînerait la réalisation fictive de la condition suspensive ;

– que le 13 novembre 2020, M. et Mme [R] ont été mis en demeure de justifier de leur demande de prêt ;

– que la condition suspensive est réputée réalisée vu que M. et Mme [R] n’ont pas fait le nécessaire ; qu’ils n’ont formé qu’une seule demande de prêt, qui n’est pas communiquée ; que le seul refus produit, émanant de la société BNP, visait un taux de 1,1 % alors que le taux maximal était de 1,9 % ;

– que d’autre part, seuls M. et Mme [R] étaient obligés sous la condition suspensive et non pas une SCI ;

– que la demande de financement dont il est justifié a été déposée à peine une semaine avant la date limite, et visait un taux de 1,10 % ; que cette demande de prêt est non conforme ;

– que s’agissant du document produit, émanant de la société BNP, il s’agit d’une offre de prêt, que M. et Mme [R] n’ont pas acceptée bien que son taux d’intérêt soit conforme (1,9 %), et non pas d’une simulation comme le tribunal l’a estimé, et elle est datée du 12 novembre 2020 soit du même jour que le refus de prêt ;

– que l’indemnité d’immobilisation est donc due ;

– que les intimés n’ont subi aucun préjudice.

M. et Mme [L] [U] [A] demandent en conséquence à la Cour de :

– infirmer le jugement ;

– débouter M. et Mme [R] de leurs prétentions ;

– les condamner au paiement de la somme de 47 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

– dire que le notaire, Maître [S], leur versera une somme de 23 500 euros et condamner M. et Mme [R] au paiement de celle de 23 500 euros ;

– condamner M. et Mme [R] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions notifiées le 20 mai 2024, M. et Mme [R] répliquent :

– que le 10 novembre 2020, ils se sont bien heurtés à un refus de prêt ;

– que la demande portait sur un crédit de 423 000 euros en capital, remboursable avec des échéances incluant les intérêts au taux de 1,1 % ; que la condition suspensive visait un taux de 1,9 % qui était le taux maximal ; qu’il ne leur était nullement interdit de solliciter un prêt à un taux plus bas ;

– que selon la jurisprudence, le seul fait de demander un prêt à un taux légèrement inférieur à celui visé dans la promesse de vente ne constitue pas une faute ouvrant droit à l’application de la clause pénale ; qu’une seule demande de prêt était suffisante ;

– qu’ils ont tout fait pour obtenir leur prêt, et démontrent que des échanges de courriers ont eu lieu avec la banque dès le mois de septembre 2020 ;

– que par ailleurs, ils ont bien notifié le refus de prêt au notaire le 12 novembre 2020, et aux vendeurs le 13 novembre 2020 ;

– que le document daté du 12 novembre 2020 est une simulation de crédit destinée à démontrer que même en appliquant un taux d’intérêt de 1,9 %, la société BNP aurait refusé de le leur octroyer ;

– qu’eu égard à leur taux d’endettement de 55 % ils ne pouvaient pas obtenir de prêt.

M. et Mme [R] demandent en conséquence à la Cour de :

– confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne leur demande de dommages-intérêts et leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– l’infirmer sur ces deux points ;

– condamner in solidum M. et Mme [L] [U] [A] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

– les condamner in solidum au paiement de la somme de 7 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

– les condamner in solidum au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

– les condamner in solidum aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

MOTIFS

Le contrat était rédigé comme suit :

Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts

. Organisme prêteur : tous

. Montant maximal de la somme empruntée : 423 000 euros

. Durée maximale de remboursement : 20 ans

. Taux nominal d’intérêt maximal : 1,90 % l’an hors assurance.

[’]

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. 

[’]

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 12 novembre 2020.

[…]

L’obtention ou non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant.

A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant.

[’].

Il incombe à M. et Mme [R], en tant qu’ils étaient obligés sous cette condition, de démontrer qu’ils ont déposé une demande de prêt conforme.

Il résulte des pièces produites que le 10 novembre 2020, la société BNP Paribas, se référant à la demande de prêt immobilier à hauteur de 423 000 euros sur une durée de 240 mois au taux nominal de 1,10 % hors assurance, concernant le financement du bien susvisé, a annoncé à M. et Mme [R] qu’elle n’avait pas convenance à donner suite à ce dossier. Ce seul document suffit à établir que les intimés ont déposé, dans les délais impartis, une demande de prêt conforme, précision étant faite que le taux de 1,90 % visé dans la promesse unilatérale de vente était un taux maximal si bien que les emprunteurs pouvaient solliciter un taux plus bas, ce qui était d’ailleurs plus avantageux financièrement pour eux. D’ailleurs, au cours des échanges qu’ils ont pu avoir par la suite avec la société BNP Paribas, celle-ci ne leur a pas proposé, en remplacement, un prêt avec un taux plus élevé.

En outre, les intéressés font valoir à juste titre qu’une simulation de prêt (le document mentionnant en son en-tête qu’il s’agissait d’une simple simulation et n’avait aucune valeur contractuelle) sur la base d’un taux de 0,68 % hors assurance aboutissait à mettre à leur charge une mensualité de 2 253,86 euros qui aurait représenté un taux d’endettement total de plus de 55 %. Ce projet n’était donc pas viable.

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente ne faisait nullement obligation à M. et Mme [R] de s’adresser à plusieurs organismes de crédit.

Enfin, si la non obtention du prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant, selon les termes de la convention, M. et Mme [R] ont adressé par couriel à Maître [S], notaire assistant les promettants, le 12 novembre 2020, le refus de prêt susvisé. Et selon lettre recommandée avec avis de réception du 17 novembre 2020 M. et Mme [R] ont adressé à M. et Mme [L] [U] [A], ainsi qu’à Maître [S], le refus de financement de la société BNP Paribas.

Il en résulte que M. et Mme [R] ont rempli leurs obligations et que c’est à tort que les époux [L] [U] [A] prétendent que la condition suspensive a défailli de leur fait.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté leurs prétentions et les a condamnés, reconventionnellement, à restituer à M. et Mme [R] l’indemnité d’immobilisation.

M. et Mme [R] forment un appel incident en ce que le jugement a condamné in solidum M. et Mme [L] [U] [A] à leur payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, et réclament celle de 5 000 euros. M. et Mme [L] [U] [A] ont refusé à tort de restituer la somme séquestrée qui avait été versée lors de la conclusion de la promesse unilatérale de vente, le 11 septembre 2020, et dont la restitution n’a été ordonnée que lorsque le jugement dont appel a été rendu, le 11 juillet 2023. Un délai de plus de deux ans et demi s’est écoulé dans l’intervalle. Dans ces conditions, la somme allouée par le Tribunal est insuffisante, et le jugement sera réformé sur ce point, M. et Mme [L] [U] [A] étant condamnés in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros.

En équité, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. et Mme [L] [U] [A] à payer à M. et Mme [R] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [L] [U] [A], qui succombent, seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

– INFIRME le jugement en date du 11 juillet 2023 en ce qu’il a condamné in solidum M. [P] [L] [U] [A] et Mme [W] [Q] épouse [L] [U] [A] à payer à M. [T] [R] et Mme [F] [Y] épouse [R] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

et statuant à nouveau :

– CONDAMNE in solidum M. [P] [L] [U] [A] et Mme [W] [Q] épouse [L] [U] [A] à payer à M. [T] [R] et Mme [F] [Y] épouse [R] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

– CONFIRME le jugement pour le surplus ;

– CONDAMNE in solidum M. [P] [L] [U] [A] et Mme [W] [Q] épouse [L] [U] [A] à payer à M. [T] [R] et Mme [F] [Y] épouse [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE in solidum M. [P] [L] [U] [A] et Mme [W] [Q] épouse [L] [U] [A] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT