TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 06 Octobre 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame KAOUDJI,
Débats en audience publique le : 09 Juin 2026

GROSSES :

Le 06 Octobre 2026
à Me Aurélien LEROUX (x2)
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
EXPEDITION :

Le 06 Octobre 2026
à Me Yann ARNOUX-POLLAK
Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
Le …………………………………………………..
à Me ………………………………………………

N° RG 24/06881 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VHA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [P]
née le 20 Mars 1966 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-016638
du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Yann ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2006, l’établissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [P] un bien à usage d’habitation situé au sein de la [Adresse 3] sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 263,63 euros charges comprises.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2018, Madame [Y] [P] a fait assigner L’EPIC 13 HABITAT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir la désignation d’un expert, la suspension des loyers, son relogement, la réalisation de travaux de mise en conformité et l’indemnisation de ses préjudices. Par ordonnance du 4 avril 2019, elle a été déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, Madame [Y] [P] a de nouveau fait assigner L’EPIC 13 HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, afin de la condamner à procéder à des travaux de remise en état et à réparer les préjudices subis.

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

A l’audience du 09 juin 2026, Madame [Y] [P], se référant à son assignation et à ses conclusions déposées à l’audience, demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
Condamner L’EPIC 13 HABITAT à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance ;
Condamner L’EPIC 13 HABITAT à réaliser les travaux de remise en état de son appartement aux normes de décence et de sécurité ainsi que des accès au logement (ascenseur) sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
Condamner L’EPIC 13 HABITAT aux dépens ;
Condamner L’EPIC 13 HABITAT à payer à Maitre [W] la somme de 1500 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [P] invoque les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Elle soutient que le logement qui lui est donné à bail ne satisfait pas aux exigences de décence et de sécurité. Elle se prévaut notamment d’un diagnostic établi le 13 décembre 2019 par l’association APPA, faisant état d’une dégradation de l’appartement, en particulier des peintures et des plafonds, recommandant une vérification de l’installation électrique par un professionnel et relevant la présence d’humidité et de moisissures susceptibles d’aggraver son état de santé.

Elle fait également état de la présence récurrente de nuisibles, notamment de rats, de cafards et de blattes, de la non-conformité de l’installation électrique ainsi que de la dégradation du balcon, dont une partie menacerait de se détacher. Elle précise avoir signalé ces désordres aux services de la ville et soutient que les travaux réalisés par L’EPIC 13 HABITAT, limités selon elle au gros œuvre, n’ont pas permis d’y remédier.

Madame [Y] [P] expose en outre que son logement est situé au cinquième étage et que l’ascenseur de l’immeuble connaît des pannes répétées. Elle indique que cette situation affecte particulièrement ses conditions de vie compte tenu de son handicap et de son isolement. Elle précise avoir été contrainte de monter les cinq étages alors qu’elle était immobilisée par un plâtre à la suite d’une fracture de la malléole. Elle conteste, par ailleurs, que ces pannes puissent être imputées à des actes de vandalisme, faute d’éléments venant, selon elle, étayer cette explication. Elle soutient que la procédure de référé engagée dès 2018 atteste de l’ancienneté des désordres affectant le logement, qu’elle affirme subir depuis plusieurs années.

Enfin, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, elle soutient que les manquements imputés au bailleur lui ont causé un préjudice moral et un préjudice de jouissance importants et durables, ainsi qu’une aggravation de son état de santé.

L’établissement Public Industriel et Commercial 13 HABITAT, agissant par son représentant légal, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, demande au tribunal de :
Débouter Madame [Y] [P] de l’intégralité de ses demandes ;
Condamner Madame [Y] [P] aux dépens ;
Condamner Madame [Y] [P] à lui payer la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
D’écarter l’exécution provisoire.

L’EPIC 13 HABITAT observe, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L. 134-3 du code de la construction et de l’habitation, avoir satisfait à l’ensemble de ses obligations de bailleresse et conteste tout manquement susceptible d’engager sa responsabilité.

Il fait d’abord valoir que le logement était en bon état lors de l’entrée dans les lieux, ainsi qu’en attesterait l’état des lieux, et qu’il est régulièrement intervenu pour remédier aux désordres qui lui ont été signalés. Il se prévaut, à cet égard, des nombreuses factures produites aux débats et notamment de l’intervention de la société Qualirenov en décembre 2019, portant sur des travaux de peinture dans la cuisine, la salle de bains et les sanitaires, ainsi que sur le système d’évacuation. Il rappelle également que l’ordonnance de référé du 4 avril 2019 avait relevé les travaux réalisés et estimé insuffisants les éléments alors produits pour caractériser l’insalubrité du logement.

L’EPIC 13 HABITAT soutient ainsi avoir fait preuve de diligence en intervenant chaque fois qu’il a été informé de l’existence de désordres. Il ajoute que Madame [Y] [P] refuse désormais de laisser accéder au logement les entreprises chargées d’y effectuer des travaux et estime que sa démarche aurait pour finalité principale d’obtenir un relogement.

Concernant l’ascenseur, L’EPIC 13 HABITAT affirme que les pannes constatées ne résultent pas d’un défaut d’entretien, mais d’actes de vandalisme et de dégradations affectant les parties communes. Il considère dès lors avoir rempli ses obligations en faisant procéder aux réparations rendues nécessaires.

Enfin, il conteste l’existence des préjudices invoqués. Il soutient que Madame [Y] [P] ne rapporte la preuve ni d’un préjudice moral, ni de la durée et de l’importance du préjudice de jouissance allégué, et que la somme réclamée à ce titre a été évaluée de manière forfaitaire et arbitraire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de réalisation des travaux

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance du bien et doit permettre à son locataire de jouir d’un bien immobilier répondant à sa destination de logement à usage d’habitation.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au preneur « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».

Ainsi, dès lors qu’un risque de santé est caractérisé, le logement peut être qualifié d’indécent, notamment dans le cas d’un logement qui présente des infiltrations d’eau et qui ne comporte pas de dispositif permettant une aération suffisante.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoyant les critères de décence prévoit en ses articles 2 et 3 que le gros œuvre, les accès au logement, les dispositifs de retenue des personnes, les canalisations, les revêtements et les installations électriques ne doivent présenter aucun risque manifeste pour la santé ou la sécurité des occupants. Le logement doit également être protégé contre les infiltrations d’eau, permettre une évacuation adaptée de l’humidité et comporter des équipements sanitaires en bon état de fonctionnement.

Il appartient au locataire qui invoque l’indécence du logement d’établir la réalité des désordres allégués. Il incombe ensuite au bailleur qui soutient y avoir remédié de justifier des diligences et des travaux accomplis.

L’obligation de délivrer un logement décent s’exécutant pendant toute la durée du bail, le locataire peut poursuivre son exécution forcée tant que le manquement perdure. Il convient donc, pour statuer sur la demande de travaux, de déterminer si des désordres relevant de l’obligation du bailleur subsistent au jour où le tribunal statue.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi en 2006 mentionne que le logement et ses équipements étaient, pour l’essentiel, neufs ou en bon état. Compte tenu de son ancienneté, ce document ne permet toutefois pas de déterminer l’état du logement au cours de la période litigieuse.

Le diagnostic réalisé le 13 décembre 2019 par l’association APPA fait état d’une dégradation, des peintures et des plafonds, consécutive à un dégât des eaux, d’un taux d’humidité important dans la salle de bains et les toilettes, ainsi que de la présence de moisissures. Il recommande également de faire vérifier l’installation électrique par un professionnel en raison de dysfonctionnements signalés par la locataire. Ce diagnostic constitue un élément suffisamment précis pour établir qu’à cette date, le logement était affecté de désordres relatifs à l’humidité, aux revêtements et à l’installation électrique.

Ces constatations sont corroborées par les pièces produites par L’EPIC 13 HABITAT elle-même. Le bailleur justifie en effet de recherches et de réparations de fuites en 2019 et 2020, de travaux sur une colonne d’évacuation en 2022, ainsi que de plusieurs interventions sur les installations sanitaires et électriques entre 2023 et 2025.

La facture du 17 avril 2023 mentionne notamment la présence de fils dénudés, de fils laissés à nu et d’appareillages défectueux, ainsi qu’une installation apparaissant largement non conforme. Une intervention de remise en sécurité de l’installation électrique a été réalisée au mois de mai 2023. L’EPIC 13 HABITAT justifie également de travaux portant sur les équipements sanitaires, les évacuations d’eau, la cloison séparant la salle de bains de la cuisine, les revêtements, les murs, les plafonds et les joints, dont certains ont été réalisés en 2024 et en 2025.

Il résulte de la concordance du diagnostic de l’association APPA et des factures produites par le bailleur que le logement a effectivement été affecté de désordres relevant de l’obligation d’entretien de ce dernier. La réalisation successive de nombreuses interventions démontre toutefois que L’EPIC 13 HABITAT n’est pas demeurée inactif et a fait procéder à des travaux destinés à remédier aux difficultés portées à sa connaissance.

Madame [Y] [P] invoque également la présence de rats, de cafards, de blattes et de punaises de lit. Les photographies qu’elle produit ne sont cependant pas datées. Le certificat médical du 6 avril 2021 se borne, pour sa part, à reprendre ses déclarations relatives à la présence de punaises de lit. Ces éléments ne permettent pas de déterminer la date, la durée et l’étendue d’une infestation, ni d’en établir l’origine ou la persistance actuelle.

S’agissant du balcon, Madame [Y] [P] produit des photographies non datées ainsi que des échanges avec les services municipaux faisant état d’une visite programmée concernant un désordre affectant cet ouvrage et un trou dans la salle de bains. Ces documents établissent que ces difficultés ont été signalées, mais ne comportent aucun constat technique permettant d’en déterminer précisément la nature, la gravité et l’état actuel.

De même, les signalements effectués par Madame [Y] [P] auprès du dispositif Histologe reprennent les désordres qu’elle dénonce, mais ne sont accompagnés d’aucun rapport de visite ou constat administratif établissant leur persistance au jour où le tribunal statue.

Les articles de presse relatifs aux conditions générales d’entretien de la [Adresse 5] ne concernent pas spécifiquement l’appartement occupé par Madame [Y] [P]. Ils ne permettent donc pas d’établir la réalité des désordres particuliers invoqués dans la présente instance.

Concernant l’ascenseur, le certificat médical du 6 septembre 2024 établit que les difficultés d’accès au logement ont eu des conséquences particulièrement contraignantes pour Madame [Y] [P] à la suite de sa fracture de la malléole. Le médecin indique qu’elle réside à un étage élevé, que les ascenseurs sont fréquemment hors service et que son fauteuil roulant ne peut franchir les portes de son logement. Ce certificat établit les difficultés rencontrées par Madame [Y] [P], mais ne permet pas, à lui seul, de déterminer la fréquence et la durée précises des pannes, leur origine, ni les diligences accomplies par le bailleur pour rétablir le fonctionnement de l’équipement. L’EPIC 13 HABITAT attribue ces pannes à des actes de vandalisme affectant les parties communes, sans produire d’éléments permettant d’établir cette circonstance. Toutefois, Madame [Y] [P] ne verse pas davantage aux débats de relevé des pannes, de constat de commissaire de justice, de rapport technique ou de document relatif à l’entretien de l’ascenseur permettant de caractériser un défaut durable d’entretien imputable au bailleur.

Il résulte ainsi de l’ensemble des pièces produites que le logement a été affecté, au cours de la relation locative, de plusieurs désordres relatifs notamment à l’humidité, à l’installation électrique, aux équipements sanitaires et aux évacuations d’eau. L’EPIC 13 HABITAT justifie cependant avoir fait réaliser de nombreux travaux entre 2019 et 2025.

Les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir avec suffisamment de précision quels désordres persisteraient actuellement, ni quels travaux déterminés demeureraient nécessaires. En outre, la demande tendant à la réalisation de travaux de remise en état de l’appartement « aux normes de décence et de sécurité » et de travaux concernant les accès au logement ne précise ni la nature ni l’étendue des interventions sollicitées. Aucun élément technique ne permet de définir les travaux à ordonner.

Il n’y a donc pas lieu d’enjoindre à L’EPIC 13 HABITAT de réaliser des travaux sous astreinte.

Madame [Y] [P] sera déboutée de cette demande.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de son obligation ou du retard dans son exécution, sauf à démontrer que celle-ci a été empêchée par la force majeure.

L’indemnisation suppose ainsi la démonstration d’un manquement contractuel, d’un préjudice certain et d’un lien de causalité entre eux.

La réalisation ultérieure de travaux ne fait pas obstacle à la réparation des conséquences dommageables subies pendant la période au cours de laquelle les désordres ont affecté le logement.

1. Sur le préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance correspond à la diminution de l’usage normal du logement résultant des désordres qui l’affectent. Il s’apprécie au regard de la nature, de l’importance et de la durée des troubles établis.

Il résulte des développements qui précèdent que le logement de Madame [Y] [P] a été affecté de désordres relatifs à l’humidité, aux évacuations d’eau ainsi qu’aux installations sanitaires et électriques. Leur nature et la répétition des interventions rendues nécessaires établissent qu’ils ont altéré ses conditions d’occupation sur une période entre le 13 décembre 2019 et à minima le nouveau signalement Histologe du 3 mai 2024.

Toutefois, les pièces produites ne permettent ni de déterminer précisément la durée de chacun de ces désordres ni d’établir qu’ils auraient persisté de manière continue. Il doit également être tenu compte des nombreux travaux réalisés par L’EPIC 13 HABITAT pour y remédier. En outre, la présence durable de nuisibles, la dangerosité alléguée du balcon et l’imputabilité au bailleur des pannes de l’ascenseur ne sont pas suffisamment démontrées.

Au regard des troubles ainsi établis et de leur incidence sur l’usage normal du logement, le préjudice de jouissance subi par Madame [Y] [P] sera évalué à la somme de 3 000 euros.

L’EPIC 13 HABITAT sera, en conséquence, condamnée à lui payer cette somme.

2. Sur le préjudice moral

Le préjudice moral ne se confond pas avec les désagréments, l’inconfort et la diminution de l’usage du logement, lesquels sont réparés au titre du préjudice de jouissance. Son indemnisation suppose la démonstration d’une atteinte personnelle distincte directement imputable aux manquements du bailleur.

Madame [Y] [P] justifie d’un taux d’incapacité compris entre 50 et 79 % et du bénéfice de l’allocation aux adultes handicapés pour la période allant du 1er avril 2021 au 31 mars 2026.

Elle produit également un certificat médical du 21 novembre 2023 indiquant qu’elle souffre d’une rhinite chronique et qu’elle doit vivre dans un logement sain et dépourvu de moisissures. Ce certificat ne précise toutefois ni l’origine de cette pathologie ni l’existence d’une aggravation médicalement constatée qui serait directement imputable à l’état du logement.

Le certificat du 6 septembre 2024 fait état des complications survenues à la suite de sa fracture de la malléole et des difficultés rencontrées pour accéder à son logement. Il établit la pénibilité particulière de la situation dans laquelle Madame [Y] [P] s’est trouvée, mais ne permet pas de caractériser un préjudice moral autonome, distinct du trouble apporté à ses conditions de jouissance.

Enfin, les autres pièces médicales produites ne mettent pas en évidence de dégradation déterminée de son état de santé directement causée par les désordres imputables à L’EPIC 13 HABITAT.

Madame [Y] [P] ne rapporte donc pas la preuve d’un préjudice moral distinct de celui déjà réparé au titre du préjudice de jouissance.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

III. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, L’EPIC 13 HABITAT partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700, 2°, du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle une somme au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que celui-ci aurait exposés s’il n’avait pas bénéficié de cette aide.

Conformément à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, l’avocat qui recouvre la somme ainsi allouée renonce à percevoir la part contributive de l’État.

En l’espèce, Maître [W], conseil de Madame [Y] [P], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, indique renoncer à percevoir la part contributive de l’État.

La société L’EPIC 13 HABITAT, tenue aux dépens, sera en conséquence condamnée à verser à Maître [W] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700, 2°, du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

3. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code civil précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DEBOUTE Madame [Y] [P] de sa demande tendant à voir ordonner à L’EPIC 13 HABITAT la réalisation, sous astreinte, de travaux de remise en état de son logement et des accès à celui-ci ;

CONDAMNE L’EPIC 13 HABITAT à payer à Madame [Y] [P] la somme de trois mille euros (3 000 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [Y] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE L’EPIC 13 HABITAT aux dépens ;

CONDAMNE L’EPIC 13 HABITAT à payer à Maître [W] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, sous réserve que celle-ci renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État au titre de l’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE L’EPIC 13 HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdit.

LE GREFFIER LE JUGE