TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.
délivrées le :
à Me MARQUIS (C0922)
Me GUILLEMAIN (P0102)
M. [P]

■

18° chambre
3ème section

N° RG 26/06309

N° Portalis 352J-W-B7K-DCXA7

N° MINUTE : 1

Assignation du :
29 Avril 2026

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 05 Octobre 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L. IKE NO KOI (RCS de [Localité 1] 524 536 802)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume MARQUIS de l’A.A.R.P.I. LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0922

DÉFENDERESSE

S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 2] (RCS de [Localité 1] 428 617 294)
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la S.C.P. GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Renaud NOIROT, Juge, assisté de Henriette DURO, Greffier.

ORDONNANCE

Rendu publiquement
Contradictoire
Non susceptible de recours

FAITS ET PROCEDURE

La société IKE NO KOI exerce une activité de post-production cinématographique.

La S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 2] (ci-après la SCI DU [Adresse 2]) est propriétaire d’un immeuble entier situé au [Adresse 4], qu’elle met à bail auprès de différents locataires, et notamment auprès de la société IKE NO KOI pour un local commercial au rez-de-chaussée.

Le 11 mai 2015, la SCI DU [Adresse 2] a donné à bail à la société IKE NO KOI, un local à usage de bureaux situé dans le bâtiment C, sur cour, au rez-de-chaussée porte gauche, composé d’une entrée, d’un local en open-space, une verrière, de toilettes et d’une cave en sous-sol portant le numéro 5, pour une superficie approximative de 125m², au sein de l’immeuble situé au [Adresse 4].

Le 23 janvier 2026, la Bailleresse a informé oralement le gérant de la société IKE NO KOI de la réalisation prochaine de travaux d’envergure de ravalement de la façade de l’immeuble et de rénovation complète de la verrière des locaux occupés par la société IKE NO KOI.

Le 29 janvier 2026, le Preneur a informé la Bailleresse de ses préoccupations concernant les risques que représentaient ces travaux pour la continuité de son activité de post-production cinématographique, exercée au sein des locaux prix à bail. (Pièce 2)

La société IKE NO KOI a également sollicité la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux, et le paiement des frais de déménagement de son activité.
Le Preneur a également fait part à [Localité 4] son souhait de trouver une solution amiable afin de permettre la réalisation des travaux et le maintien de son activité pendant cette période

Le 24 mars 2026, la Bailleresse a fait délivrer à la société IKE NO KOI une sommation par commissaire de justice (Pièce 6), aux termes de laquelle elle l’a sommé de :
« justifier qu’elle a pris toutes les précautions nécessaires pour protéger ses meubles, matériels ou autres, le remplacement de la verrière supposant l’enlèvement de cette verrière et la mise en place d’une autre verrière » ;
« justifier, dans le délai d’un mois, qu’elle a pris toutes précautions utiles pour protéger meubles et matériels »
Confirmer « qu’elle ne s’oppose pas, dans ce même délai d’un mois, aux travaux de remplacement de la verrière et/ou la mise en place d’un échafaudage sur le bâtiment au sein duquel elle exploite ses locaux, et pour ce faire laisser pénétrer toutes entreprises à l’intérieur de ses locaux sous réserve d’un préavis de 48 heures ».

[Localité 4] a également formulé son refus de prendre en charge le déménagement du matériel du Preneur, et lui a indiqué que « faute dans le délai d’un mois d’avoir satisfait aux termes de la présente sommation » [Localité 4] se prévaudrait de ces éléments pour refuser le renouvellement du bail pour motifs graves sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 27 mars 2026 [Localité 4] a remis par commissaire de justice, un congé avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour les motifs graves et légitimes suivants :
La société IKE NO KOI se serait opposée aux travaux ;
La société IKE NO KOI n’aurait pas souhaité déferrer à la précédente sommation et n’aurait pas pris les précautions utiles pour protéger les meubles et matériels des locaux et n’en aurait pas justifié dans un délai d’un mois.

Le congé a été donné pour le 1er octobre 2026 et s’accompagne d’une demande de paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 68.750 €.

Le 31 mars 2026, la société IKE NO KOI a adressé une sommation interpellative à [Localité 4] et a confirmé qu’elle ne s’opposait « ni au principe des travaux relevant de la [Localité 5], ni, le cas échéant, à la mise en oeuvre des mesures matérielles rendues nécessaires par ces travaux ».

La société IKE NO KOI a également fait sommation à la Bailleresse de lui communiquer l’ensemble des éléments relatifs aux travaux (et notamment le calendrier, une description technique, la nature des risques, une liste des incidences techniques, la liste des entreprises mandatées) et a proposé la réalisation d’une réunion afin de préparer les travaux afin d’assurer la sécurité des personnes, des biens et de son activité.

Par un courrier du 10 avril 2026, et reçu le 15 avril 2026, la Bailleresse a réaffirmé que la société IKE NO KOI s’était opposée aux travaux.

Par un courrier envoyé le 17 avril 2026, le Preneur a indiqué à nouveau ne jamais s’être opposé aux travaux envisagés par la Bailleresse, et a souligné l’absence de communication du phasage des travaux et le silence de la Bailleress**e sur les questions posées dans la sommation du 24 mars 2026 (Pièce 10).

Pour les raisons développées ci-après, la société IKE NO KOI sollicite la nullité du congé avec refus de renouvellement.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2026, la société IKE NO KOI a assigné son bailleur la SCI [Adresse 2] en nullité du congé délivré le 27 mars 2026.

Par message RPVA du 30 septembre 2026, le défendeur demande un renvoi et évoque la possibilité d’une médiation.

MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la médiation.
Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile : « Le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle. »

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code : « Organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle. »

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile : « Le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros. »

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire non susceptible de recours,

Enjoint aux parties de rencontrer, pour un rendez-vous d’information sur la médiation, avant le 14 décembre 2026 :

Désigne à cette fin :

Monsieur [J] [P]
[Adresse 5]
06 80 65 07 69 – [Courriel 1]

Dit que le médiateur aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera le juge de la mise en état ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera le juge de la mise en état,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera le juge de la mise en état, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Invite les parties à prendre contact directement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne, le cas échéant, accompagnées de leurs avocats,

Rappelle que ce rendez-vous de présentation est obligatoire et gratuit et doit être réalisé en présence de toutes les parties réunies à cette occasion devant le médiateur,

Rappelle que les parties souhaitant recourir à la médiation peuvent choisir de réaliser une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile ou solliciter sans délai du juge de la mise en état, une mesure médiation judiciaire dans les conditions des articles 131-1 et suivants de ce même code,

Dit que dans l’hypothèse où les parties souhaiteraient recourir à une médiation judiciaire à l’issue du rendez-vous avec le médiateur, elles en informeront immédiatement par message RPVA le juge de la mise en état,

Dit que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle à l’issue du rendez-vous avec le médiateur, celui-ci pourra immédiatement commencer sa mission et en informera le juge de la mise en état,

Dit, aux fins de vérification de la bonne exécution de la présente injonction, que le médiateur dressera un procès-verbal de difficulté qu’il adressera au juge de la mise en état en cas d’impossibilité pour lui de procéder à la présentation de la mesure, notamment en cas d’absence d’une partie,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 8 mars 2027 à 11h30 pour :
– information par les parties des suites données au rendez-vous d’information,
– et, en cas de refus d’entrer en médiation : notification de conclusions en défense.

Faite et rendue à [Localité 1] le 05 Octobre 2026

Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Renaud NOIROT