TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

66A

Minute

N° RG 26/00025 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3IMS

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 05/10/2026
à la SELAS ELIGE [Localité 1]
la SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES

Rendue le CINQ OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 31 Août 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

Commune DE [Localité 1]
Dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Jean MERLET-BONNAN de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [V]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représenté par Maître Dorine DUPOURQUE de la SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 21 juillet 2021, la Commune de Bordeaux a fait assigner Monsieur [P] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et suivants et L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation et L.324-1-1 du code du tourisme, de voir :
– pronocer à l’encontre du défendeur une amende d’un montant maximal de 50 000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec perception de cette amende par la Commune de [Localité 1] ;
– ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 79 000 euros par jour, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la Commune ;
– l’autoriser à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux situés [Adresse 4] et à effectuer des contrôles sur place le propriétaire étant régulièrement convoqué ;
– l’autoriser à défaut à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais du propriétaire ;
– condamner le défendeur à une amende de 10 000 euros, dont le produit sera reversé à la commune, pour défaut de déclaration de son activité ;
– condamner le défendeur au paiement d’une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que Monsieur [P] [V], propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4], a modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir déclaré son activité et sans avoir proposé de compensation avec l’affectation en usage d’habitation d’autres immeubles situés dans le même secteur et de surface comparable.

Par jugement du président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond du 24 janvier 2022, il a été sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de la décision des juridictions administratives définitives statuent sur le recours 1905557 introduit par l’association HOTES DE [Localité 1] ET NOUVELLE AQUITAINE contre la délibération du conseil communautaire du 07 juillet 2017 et du conseil municipal du 10 juillet 2017, dit que l’affaire serait omise du rôle des affaires en cours et qu’elle y serait réinscrite sur simple demande de la partie la plus diligente et justification des décisions administratives définitives. (RG n°21/01440)

L’affaire a été réinscrite au rôle, à la demande de la Commune de [Localité 1], le 08 janvier 2026. (RG n°26/00025)

Appelée à l’audience du 26 janvier 2026, elle a fait l’objet de plusieurs renvois pour échanges de conclusions avant d’être retenue à l’audience de plaidoiries du 31 août 2026.

Par conclusions du 19 juin 2026, la Commune de [Localité 1], prenant de la cessation de l’activité litigieuse et de la remise du bien dans le circuit locatif résidentiel, demande au juge des référés de :
– juger que Monsieur [P] [V] a loué un local à [Localité 1] en infraction avec les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ;
– prononcer une amende à l’encontre de Monsieur [P] [V], et en fixer le montant dans la limite d’un montant de 50 000 euros par local concerné conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;
– juger que le produit de l’amande lui sera intégralement versé ;
– condamner Monsieur [P] [V] au paiement d’une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
– débouter Monsieur [P] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées le 27 avril 2026, Monsieur [P] [V] demande de voir :

A titre principal,

– juger que la détermination de l’usage d’habitation du local litigieux doit s’effectuer exclusivement au regard de la rédaction ancienne de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation applicable aux faits de 2018 ;
– juger que la Commune de [Localité 1] ne rapporte pas la preuve, qui lui imcombe, de ce que le local litigieux situés [Adresse 5] était affecté à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;
– juger en conséquence que les conditions d’application des articles L.631-7 etL.651-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies ;
– débouter la Commune de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

– écarter des débats, ou à tout le moins priver de force probante suffisante, toute pièce, annexe ou constatation qui n’aurait pas été régulièrement communiquée contradictoirement en temps utile, ainsi que les constatations tirées de la visite du 21 décembre 2018 en tant que leur régularité n’est pas justifiée au regard des prescriptions alors applicables de l’article L.651-6 du code de la construction et de l’habitation ;
– juger que la preuve d’une exploitation touristique n’est, au mieux, rapportée que pour une période limitée courant d’avril à décembre 2018 ;
– constater que la Commune de [Localité 1] ne soutient plus sa demande de retour à l’usage d’habitation et que celle-ci est devenue sans objet ;
– constater que la demande d’amence distincte de 10 000 euros sur le fondement du code du tourisme n’est plus soutenue ;

A titre très subsidiaire,

– réduire, en toute hypothèse, à la somme symbolique d’un euro le montant de toute amende civile qui viendrait à être prononcée à son encontre ;
En tout état de cause,

– débouter la Commune de [Localité 1] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la Commune de [Localité 1] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le défendeur fait valoir que les faits reprochés par la Commune de [Localité 1] sont exclusivement situés en 2018 ; que la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 qui a modifié de façon substantielle les critères de détermination de l’usage d’habitation, en élargissant les périodes de référence et en reformulant les modalités de preuve, constitue une loi plus sévère, insusceptible d’application rétroactive lorsqu’une amende civile est sollicitée pour des faits antérieurs à son entrée en vigueur ; qu’il en résulte que la Commune de [Localité 1] ne saurait bénéficier de l’assouplissement probatoire résultant des textes nouveaux ; qu’autrement dit, la Commune de [Localité 1] ne peut utilement se retrancher derrière la légalité abstraite du régime bordelais pour faire l’économie d’une démonstration rigoureuse de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 et de la matérialité concrète d’une mise à disposition répétée du bien litigieux ; qu’en l’espèce la commune invoque des actes qui portent sur l’immeuble dans son ensemble mais que ces actes ne décrivent pas le lot poursuivi dans sa consistance propre, avec sa désignation privative, sa distribution interne, sa surface, ses accessoires ou son occupant, de sorte que l’affectation du local précisément litigieux n’est pas établie ; que la commune ne peut pas valablement raisonner par pure continuité présumée.

Il fait également valoir des irrégularités et insuffisances probatoires affectant le contrôle, la visite et le procès-verbal en ce que notamment, faute de communication complète, le procès-verbal ne saurait acquérir une sorte d’autorité présumée indépendante du contradictoire judiciaire ; que la commune n’établit par aucune pièce objective que Madame [M] [V] disposait, à la date de la visite, de la qualité d’occupante ou de gardienne du local au sens de l’ancien article L.651-6 du code de la construction et de l’habitation ; que les faits qui lui sont reprochés sont tous antérieurs au courrier de mise en demeure du 11 décembre 2018, de sorte que le ton et le calendrier du contrôle montrent davantage une logique de constat que de contradiction ; que la force probante des documents issus des plateformes en ligne n’est pas absolue, de la même manière que la notion de “calendrier actif” ne peut être manipulée comme équivalent de l’occupation effective du logement ; qu’ainsi le dossier de contrôle comporte une accumulation d’indices mais non une démonstration irréprochable permettant d’asseoir une condamnation significative ; qu’à supposer même qu’une exploitation touristique ponctuelle soit retenue, celle-ci n’aurait concerné qu’une séquence limitée, insérée entre des locations d’habitation ordinaires, et nullement une soustraction durable du bien au parc résidentiel ; qu’il n’a ni dissimulé la situation, ni persisté dans un comportement fautif après l’intervention de l’administration, ce qui témoigne de sa bonne foi.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 1] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 1] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 1]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à la date des faits litigieux (2018) soumet, dans les communes de plus de 200 000 habitants, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Cet article précise en son dernier alinéa que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à la date des faits litigieux punit d’une amende civile d’au plus 50 000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article.

Pour l’application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 1] d’établir à la fois l’existence d’un local à usage d’habitation et un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

L’article L.631-7 précité dispose qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Il résulte des pièces produites, dont la régularité et la force probante ne sont pas contestables, que le local est un appartement de type T3 d’une surface de 79 m² composé notamment de deux chambres, qui était à usage d’habitation au 1er janvier 1970 comme l’établissent les actes de vente des 1er octobre 1958 et 10 décembre 1984 et ce que confirment les contrats de location meublée des 11 mars 2017 et 23 août 2019, proposé à la location en entier et à l’usage exclusif du locataire, à la nuitée, sur les plateformes Airbnb et Booking entre avril 2018 et décembre 2018, avec un numéro d’enregistrement.

Il s’agit d’un meublé de tourisme au sens de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, de sorte que les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans leur version applicable en 2018, sont remplies.

Au vu des circonstances ainsi décrites, la matérialité de l’infraction entre le 1er avril 2018 et le 26 décembre 2018, relevée suivant procès-verbal du 26 décembre 2018, est établie, pour un gain estimé à 13 450,59 euros.

Monsieur [V] a mis un terme à son activité dès 2018, après le constat de l’infraction.

Il justifie louer son bien en location meublée classique par la production d’un contrat du 23 août 2019.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner Monsieur [V] à une amende civile de 4 000 euros.

Sur les autres demandes

Monsieur [P] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 1] les frais non compris dans les dépens qu’elle a du exposer. Il lui sera alloué la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [V] sera débouté de sa demande sur le même fondement.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants et L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation dans leur version applicable en 2018, et l’article L.324-1-1 du code du tourisme,

Déclare la Commune de [Localité 1] recevable et bien fondée en ses demandes ;

Condamne Monsieur [P] [V] à une amende civile d’un montant de 4 000 euros sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable en 2018 ;

Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 1] ;

Condamne
Monsieur [P] [V] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la Commune de [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Déboute Monsieur [P] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Monsieur [P] [V] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.