Référé et infiltrations commerciales : expertise ordonnée malgré le rejet des travaux sous astreinte

Le juge des référés distingue les conditions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile. Les travaux sous astreinte sont refusés faute d’urgence démontrée et de trouble manifestement illicite caractérisé, notamment parce que des travaux avaient déjà été entrepris et que les travaux nécessaires relevant du bailleur n’étaient pas précisément établis. La suspension ou la consignation des loyers est également écartée, l’arrêt d’activité et la gravité de l’inexécution n’étant pas justifiés au sens de l’article 1219 du Code civil.

En revanche, l’article 145 du Code de procédure civile justifie une expertise dès lors qu’un litige potentiel existe et que la cause exacte des infiltrations demeure indéterminée. La mesure ne préjuge ni des responsabilités ni du bien-fondé des demandes ultérieures. L’assureur couvrant le bailleur pendant la période des premiers sinistres est intégré aux opérations.

Sur la demande provisionnelle, l’article 835 du Code de procédure civile permet l’octroi d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La prescription invoquée est écartée, faute de contestation sérieuse du montant et d’indication d’imputation des paiements. L’article 1342-10 du Code civil conduit à imputer les paiements, à défaut d’indication, selon l’ordre légal. Une provision locative est donc accordée, avec capitalisation annuelle des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil. Les dépens sont mis à la charge de la demanderesse principale, sans indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Depuis 2020, des infiltrations affectaient les locaux commerciaux malgré plusieurs interventions du bailleur. L’exploitant sollicitait des travaux sous astreinte, la suspension des loyers ou une expertise, tandis que le bailleur réclamait une provision locative. Le juge a rejeté les demandes de travaux et de suspension, mais ordonné une expertise pour déterminer les causes des désordres et les travaux nécessaires. Une provision locative avec intérêts capitalisés a été accordée.

Une société exploitant un supermarché occupe des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble appartenant à un établissement public bailleur. Depuis 2020 au moins, des infiltrations d’eau affectent le magasin. Le bailleur a fait réaliser plusieurs interventions d’étanchéité, d’imperméabilisation et de recherche de fuite, mais un constat de commissaire de justice a encore relevé des écoulements, une bâche de rétention et des traces d’infiltration en mars 2026.

L’exploitant a demandé en référé la réalisation de travaux sous astreinte, la suspension ou la consignation des loyers et, subsidiairement, une expertise. Le bailleur a appelé ses assureurs à la procédure et sollicité une provision correspondant à des loyers, charges et accessoires impayés. Le juge a rejeté les travaux sous astreinte et la suspension des loyers, mais a ordonné une expertise destinée à déterminer les causes des désordres et les travaux nécessaires. Il a également accordé au bailleur une provision locative avec intérêts capitalisés.

• Cause exacte des infiltrations encore indéterminée
• Litige potentiel suffisamment caractérisé
• Motif légitime d’établir ou préserver la preuve
• Absence d’urgence démontrée pour imposer immédiatement les travaux
• Travaux relevant du bailleur non précisément identifiés
• Obligation locative non sérieusement contestable pour la provision

• Constat de commissaire de justice du 3 mars 2026
• Photographies et constatations de gouttes d’eau au plafond
• Rapports d’intervention de Soprassistance des 20 et 24 mars 2026
• Recherche de fuite révélant la hauteur excessive des terres
• Courriel interne reconnaissant la persistance d’infiltrations

L’exploitant obtient une expertise, mais ne peut imposer immédiatement les travaux ni suspendre ou consigner les loyers. Le bailleur bénéficie d’une provision locative, tandis que l’assureur concerné participe aux opérations d’expertise sans que sa garantie soit encore tranchée.

• Expertise financée initialement par l’exploitant
• Participation de l’assureur aux opérations techniques
• Paiement provisionnel des loyers et accessoires arriérés
• Capitalisation annuelle des intérêts légaux
• Dépens supportés par la demanderesse principale

À faire

• Consigner la provision d’expertise dans le délai fixé
• Communiquer les baux, plans et devis utiles
• Documenter chaque infiltration par constats et photographies
• Participer aux réunions et observations d’expertise
• Respecter le calendrier impératif des dires

À éviter

• Suspension unilatérale du paiement des loyers
• Demandes de travaux insuffisamment détaillées
• Transmission tardive de pièces techniques
• Observations après l’expiration du délai expertal
• Confusion entre expertise et reconnaissance de responsabilité

Les conditions des mesures de remise en état en référé

Les articles 834 et 835 du Code de procédure civile distinguent l’urgence, l’absence de contestation sérieuse, le dommage imminent et le trouble manifestement illicite. La demande de travaux sous astreinte est rejetée : l’urgence n’est pas démontrée, des travaux ont été réalisés et les travaux restant à la charge du bailleur ne sont pas précisément détaillés.

Le motif légitime d’une expertise préventive

L’article 145 du Code de procédure civile permet une mesure d’instruction lorsqu’un intérêt légitime existe à établir ou préserver une preuve avant un procès. La persistance des infiltrations et l’absence de détermination de leur cause caractérisent ce motif. L’expertise ne préjuge ni des responsabilités ni du bien-fondé des demandes futures. L’assureur couvrant le bailleur lors des premières déclarations de sinistres participe aux opérations.

La provision locative non sérieusement contestable

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, une provision est possible lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le montant de la dette n’étant pas contesté et aucune imputation des paiements n’ayant été indiquée, la prescription invoquée ne constitue pas une contestation sérieuse. L’article 1342-10 du Code civil fixe alors l’ordre d’imputation, et l’article 1343-2 autorise la capitalisation annuelle des intérêts.

Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1219 du Code civil, Article R. 145-35 du Code de commerce, Article 606 du Code civil, Article 145 du Code de procédure civile, Articles 232 à 248 du Code de procédure civile, Articles 263 à 284-1 du Code de procédure civile, Article 1342-10 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 238 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 280 du Code de procédure civile, Article 269 du Code de procédure civile, Article 276 du Code de procédure civile, Article 271 du Code de procédure civile, Articles 155 et 155-1 du Code de procédure civile, Article 748-1 du Code de procédure civile