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EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DE LA COUR D’APPEL DE BESANÇON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/01513 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E6LM

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 avril 2025 – RG N°24/01750 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

Code affaire : 51Z – Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Mme Anne-Sophie WILLM et Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, Conseillers.

Greffier : Mme Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 30 juin 2026 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Mme Anne-Sophie WILLM et Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, conseillers et assistés de Mme Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [S] [V]

née le 25 Mai 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2025-005629 du 30/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

ET :

INTIMÉE

S.A. NEOLIA prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés pour ce audit siège

Sise [Adresse 2]

Représentée par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

Le 5 juillet 2012, la SA Neolia a donné à bail à Mme [S] [W], épouse [Y], des locaux d’habitation sis à [Localité 1] (25), [Adresse 3].

Par exploit du 7 septembre 2023, se plaignant de plusieurs désordres affectant les lieux loués, Mme [Y] a fait assigner la bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon en indemnisation de son préjudice de jouissance.

L’affaire a été radiée le15 mai 2024, puis rétablie au rôle.

Mme [Y] a réclamé l’allocation d’une somme de 10 424,70 euros en réparation de son trouble de jouissance et celle de 4 000 euros au titre de son préjudice moral.

La société Neolia a conclu à la limitation de l’indemnisation de la demanderesse à un montant de 1 000 euros.

Par jugement du 8 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a :

– déclaré la SA Neolia responsable envers Mme [S] [W] épouse [Y] d’un défaut de délivrance d’un logement équipé d’eau chaude et/ou de chauffage du 9 au 30 septembre 2021, le 21 février 2022, le 24 septembre 2023 et le 11 mars 2024 ;

– débouté Mme [S] [W] épouse [Y] de sa demande en réparation du préjudice moral ;

– condamné la SA Neolia à payer à Mme [S] [W] épouse [Y] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

– débouté Mme [S] [W] épouse [Y] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

– laissé les dépens à la charge de Mme [S] [W] épouse [Y] et, au besoin, l’y a condamnée.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

– que s’il était établi que la chaudière émettait un bruit, la responsabilité du bailleur ne pouvait toutefois être engagée de ce chef en l’absence de justification de son ampleur par une mesure effectuée par un technicien assermenté ;

– que la présence de champignons dans les toilettes n’était pas avérée au vu des pièces produites ;

– que, s’agissant des dégâts des eaux, le premier avait été résorbé dans la journée, et que des travaux avaient été réalisés s’agissant du deuxième, provenant d’une fuite sous dalle ; que le fait que Mme [W] considère ces travaux comme inesthétiques ne pouvait suffire à engager la responsabilité du bailleur ;

– que Mme [W] démontrait des pannes de chauffage et de production d’eau chaude à plusieurs reprises, ce qui s’analysait en un manquement de la bailleresse, qui, au regard de la durée des désordres et du montant du loyer contractuel, justifiait une indemnisation à hauteur de 1 000 euros, conforme à celle proposée par la société Neolia ;

– que Mme [W], qui n’obtenait pas plus que ce que proposait le bailleur, était succombante à l’instance.

Mme [Y] a relevé appel de cette décision le 25 septembre 2025.

Par conclusions responsives et récapitulatives transmises le 2 juin 2026, l’appelante demande à la cour :

Vu la loi du 6 juillet 1989 en son article 6,

Vu les articles 1719 et 1721 du code civil,

– de recevoir Mme [Y] [S] en son appel et l’y déclarer bien fondée ;

– d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [Y] [S] à la somme de 1000 euros, en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de 1’instance ;

Statuant à nouveau,

– de constater qu’en sa qualité de bailleur, la société Neolia a bien manqué à ses obligations contractuelles en ne garantissant pas à Mme [Y] une jouissance paisible de son logement ;

– de débouter société Neolia de l’intégralité de ses demandes ;

– de déclarer la société Neolia responsable des préjudices de jouissance consécutifs au dysfonctiormement de la chaudière pour la période de janvier 2021 à octobre 2021 et des préjudices de jouissance intervenus entre février 2022 et novembre 2022 ;

– de condamner la société Neolia à payer à Mme [S] [Y] à titre de dommages et intérêts la somme de 10 423,07 euros au titre du préjudice de jouissance sur la période de novembre 2020 à octobre 2021 ainsi que la somme de 2 343,30 euros sur la période de 2022, 2023, 2024 ;

– de dire et juger que Mme [Y] [S] a bien subi un préjudice moral consécutif à l’absence d’eau chaude de chauffage et des bruits émanent de la chaudière ;

– de condanmer la société Neolia de payer à Mme [S] [Y] la somme de 4 000 euros au titre du préjudice moral subi période de janvier 2021 à octobre 2022 ;

– de la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions responsives notifiées le 4 juin 2026, la société Neolia demande à la cour :

Vu les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile,

– de débouter Mme [S] [Y] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions en ce qu’ils sont contraires aux présentes ;

– de confirmer en toutes ses dispositions les termes du jugement déféré ;

Y ajoutant,

– de condamner Mme [S] [Y] à payer à la société Neolia une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, avec faculté pour [Etablissement 1] de faire application des dispositions de l’article 699 du même code.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 juin 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose notamment que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Mme [Y] se plaint en premier lieu du bruit permanent produit par la chaudière équipant son logement. S’il est exact qu’un trouble de jouissance peut être retenu relativement à un bruit parasite sans qu’il soit nécessairement besoin que celui-ci fasse l’objet d’une mesure quantitative, comme semble l’avoir considéré le premier juge, il n’en demeure pas moins que, pour pouvoir être caractérisé de dommageable, et pouvoir ouvrir en conséquence droit à indemnisation, le trouble doit être suffisamment caractérisé. A cet égard, les doléances, si nombreuses soient-elles, émanant de la seule locataire ne constituent pas un élément de preuve suffisant, dès lors qu’elles ne sont pas corroborées par des éléments de conviction extérieurs. Or, en l’espèce, seul le rapport d’un technicien intervenu sur la chaudière est versé, qui ne fait toutefois état d’un bruit qu’en lien avec une insuffisance d’eau, à laquelle il a été pallié. Rien n’établissant de manière objective une origine différente du bruit, ou une récurrence de celui-ci, au demeurant à un niveau sonore gênant, le jugement entrepris sera en définitive approuvé en ce qu’il n’a pas retenu cette doléance.

S’agissant du dysfonctionnement de la chaudière, le premier juge s’est livré à une analyse minutieuse des pièces au terme de laquelle il a déterminé très précisément les périodes pour lesquelles ce dysfonctionnement était dûment démontré. La cour fait sienne cette analyse, que Mme [Y], qui se prévaut de dysfonctionnements plus généralisés, échoue à remettre en cause par les pièces qu’elle produit, et notamment des photographies d’appareillages dont la cour ignore ce qu’elles sont censées démontrer, alors que leur format réduit ne permet même pas d’identifier précisément leur objet.

C’est également par un examen minutieux des pièces que le premier juge a retenu que les dégats des eaux avaient été résorbé dans la journée pour l’un, et avait fait l’objet d’une intervention rapide pour l’autre, dont seule l’esthétique du résultat s’agissant du cheminement des conduites est mise en cause, ce qui ne constitue pas un motif suffisant d’engagement de la responsabilité du bailleur.

D’autre part, pas plus en appel qu’en première instance Mme [Y] ne fournit de pièces de nature à étayer son allégation relative à la prolifération de champignons, la prise de vue invoquée à cet égard, dont la cour ignore quand et à quel endroit elle a été prise, en l’absence de toute géolocalisation, et dont la médiocre définition rend l’interprétation aléatoire, laissant en effet simplement deviner une masse informe s’apparentant à de la mousse expansive.

Il n’est pas plus fait la démonstration que l’état du revêtement linoléum du sol se trouverait dans un état de vétusté tel qu’il imposerait son remplacement.

Enfin, si Mme [Y] soutient que les désagréments rencontrés avec son logement auraient conduit au retrait de son agrément en tant qu’assistante maternelle, cette affirmation reste à l’état de pétition de principe en l’absence de tout élément concret corroborant la cause de ce retrait d’agrément. De même, aucune pièce médicale ne permet d’établir de manière certaine un lien de causalité entre les problèmes de santé qu’elle rencontre et l’état de son logement.

Dans ces conditions, le premier juge a fait une juste appréciation de la situation en évaluant à 1 000 euros le préjudice subi par Mme [Y] du fait des seules carences avérées de son bailleur.

Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu’il a mis les dépens de première instance à la charge de Mme [Y], alors que la carence du bailleur a été reconnue, et qu’il n’est pas établi que celui-ci ait formulé une offre d’indemnisation à la hauteur retenue dès avant l’introduction de l’instance par la locataire. Les dépens de première instance seront donc mis à la charge du bailleur.

Mme [Y] sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la SA Neolia la charge des frais irrépétibles engagés à hauteur de cour.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme le jugement rendu le 8 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon, sauf en sa disposition relative aux dépens ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :

Condamne la SA Neolia aux dépens de première instance ;

Condamne Mme [S] [W], épouse [Y], aux dépens d’appel ;

Rejette la demande formée par la SA Neolia sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

En conséquence,

La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main.

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée à la minute par le président et le greffier.