COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 13 OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/05678 – N° Portalis DBVK-V-B7J-Q3KY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 SEPTEMBRE 2025 PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1] – N° RG 25/00456

APPELANTE :

Madame [T] [K] [B] [U]

née le 25 Septembre 1944 à [Localité 2]

Secours Catholique – équipe locale de [Localité 3]

[Adresse 1]

Représentée par Me SAHONET substituant Me Célia VILANOVA SAINGERY, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Le SYNDICAT DES CO-PROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] située sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS CATALANE DE GESTION, dont le siège est sis [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5], elle-même représentée par son gérant en exercice domicilié es-qualité audit siège social

[Adresse 6]

Représenté par Me GARRIGUE substituant Me Gérald BRIVET-GALAUP, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 07 Avril 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Madame Agathe BUONO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA

Greffier lors de la mise à disposition: Mme Audrey NICLOUX

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Audrey NICLOUX, greffière placée. .

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [T] [U] est propriétaire de deux appartements (lot 61 et 62) dans un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6], ayant pour syndic gestionnaire Socagest.

A compter de 2016, des échanges sont intervenus entre Madame [U] et le syndic, la première demandant des réparations sur sa terrasse et le second faisant état de charges de copropriété non payées par Madame [U].

Afin d’obtenir sa condamnation au paiement des charges dues et arrêtées au 30 mai 2025 ainsi que sa condamnation au versement de dommages et intérêts, par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, le syndicat de la copropriété de la [Adresse 2] a fait assigner Madame [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Perpignan.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 24 septembre 2025, la présidente du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a :

– condamné Madame [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Adresse 8] à [Localité 1] la somme provisionnelle de 8.739,34 € au principal au titre des charges dues arrêté au 30 mai 2025, avec intérêts de droit sur ladite somme à compter de la présente assignation,

– condamné Madame [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 7] [Adresse 9] la somme de 1.000 € au titre des dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter la présente décision,

– condamné Madame [T] [U] aux dépens,

– condamné Madame [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Adresse 8] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté le surplus de la demande,

– rappelé que la présente décision bénéfice de droit de l’éxécution provisoire en application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue le 21 novembre 2025, Mme [U] a interjeté appel de cette ordonnance.

Selon avis du 25 novembre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 13 avril 2026 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par des conclusions d’incident en date du 11 février 2026, le syndicat des co-propriétaires de la [Adresse 2] a sollicité la radiation de l’appel pour défaut d’exécution de l’ordonnance en référé rendue le 24 septembre 2025 frappée d’appel par déclaration d’appel n°25/04836.

Par courrier du conseiller de la mise en état du 16 février 2026, il n’a pas été donné suite à ces conclusions d’incident, l’affaire étant orientée de droit selon les dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 03 avril 2026 par Mme [U] ;

Vu les conclusions notifiées le 1er avril 2026 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 07 avril 2026;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [U] demande à la cour, au visa des articles 19-2 et 18 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 835 et 700 du code de procédure civile et des articles 1219 et 1343-5 du code civil, de:

– infirmer sinon réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

condamné Madame [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Adresse 8] à [Localité 1] la somme provisionnelle de 8.789.34 euros en principal au titre des charges dues arrêté au 30 mai 2025, avec intérêts de droit sur ladite somme à compter de la présente assignation,

condamné Madame [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Adresse 8] la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

condamné Madame [T] [U] aux dépens,

condamné Madame [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Adresse 8] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile. »

Statuant à nouveau,

– juger n’y avoir lieu à référé,

– juger qu’il ne s’agit pas d’une exception d’incompétence et que partant la demande est parfaitement recevable,

– débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » de sa demande de condamnation par provision,

A titre subsidiaire,

– exclure de la condamnation par provision les charges liées aux travaux de réfaction des balcons et terrasses de l’immeuble,

A titre reconventionnel, provisionnel et subsidiaire,

– condamner par provision le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 8] » pour carence fautive à payer à Madame [U] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et financier,

Ce faisant,

– juger qu’il existe une contestation sérieuse faisant échec au référé,

A défaut,

– ordonner la compensation judiciaire entre les créances par provision,

En toutes hypothèses,

– accorder à Madame [U] les plus larges délais pour s’acquitter de toute somme mise à sa charge,

Ce faisant,

– juger que les échéances reportées porteront intérêt à taux réduit,

– ordonner la suspension de toutes les procédures d’exécution initiées par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] »

– condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » à payer à Madame [U] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

– débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 8] » de sa demande tendant à voir condamner Madame [U] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

– débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 8] » de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que le vote des travaux en assemblée générale est insuffisant à rendre la créance incontestable et à purger les fautes antérieures de gestion. En effet, elle expose que le syndicat a fait preuve d’une carence prolongée et fautive dans l’entretien et la conservation des parties communes, notamment sur son balcon qui a subi des infiltrations, et ce, malgré des alertes répétées et que si le syndicat et son syndic avaient déféré à leurs obligations et été diligents, ces frais auraient pu être évités sinon réduits. Si elle admet que l’expiration des délais de contestation l’empêche de demander l’annulation du vote en assemblée générale, qui ne lie au demeurant que le syndicat, elle ajoute toutefois qu’il lui est possible d’élever une action en responsabilité à l’encontre du syndic agissant pour le syndicat, dès lors qu’il existe une faute du syndicat dans l’exercice de son mandat par son inaction et qu’elle subit un préjudice personnel relatif à l’effondrement de son balcon en février 2023. Elle précise que cette action n’est pas prescrite. Elle en déduit l’existence de contestations sérieuses, lesquelles font obstacle à ce que le juge des référés puisse statuer.

A titre subsidiaire et reconventionnel, elle invoque un préjudice moral lié à sept années d’attente et d’inquiétude, ainsi qu’un préjudice financier tenant les créances qui lui sont aujourd’hui opposées et qui l’ont conduit à déposer un dossier de surendettement toujours en instruction. Elle évoque ainsi la possibilité d’une compensation entre créances réciproques, de nature à rendre sérieuse la contestation du syndicat, rappelant toutefois que la demande de compensation ne saurait valoir reconnaissance de la créance du syndicat car elle est envisagée à titre subsidiaire et se base sur l’article 1348 du code civil relatif à la compensation judiciaire qui ne requiert pas que les conditions de la compensation légales soient remplies.

Enfin, elle sollicite en toutes hypothèses l’octroi de délais de grâce. A ce titre, elle soutient qu’aucune mauvaise foi ne peut être retenue à son égard, seul un courrier de mise en demeure du 20 août 2024 ayant été envoyé pour l’inviter à une issue amiable, alors que celui-ci intervient après six courriers de sa part contestant les charges et demandant une intervention pour la réparation de son balcon. Elle expose être dans une situation de précarité, démontrant être une femme isolée de 81 ans domiciliée au Secours catholique, devant vivre chez sa fille et des années et ne détenant aucun appartement [Localité 9]. Elle indique que le lot 62 et avait reçu une offre d’achat mais la vente n’a pu aboutir en raison du comportement déloyal du syndic dans la transmission de documents obligatoires.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] demande à la cour de :

– juger que l’action de l’appelant est prescrite,

– juger l’exception d’incompétence soulevée par l’appelant irrecevable,

– juger la confirmation pure et simple de l’ordonnance querellée,

– juger que l’intimé n’a commis aucune faute de gestion,

– juger irrecevable la demande compensation,

– juger au rejet de la demande délai,

– condamner l’appelant à verser à l’intimé au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros,

– condamner l’appelant aux entiers dépens de l’instance.

Il expose en substance que l’exception d’incompétence soulevée par l’appelante méconnaît les articles 74 et 75 du code de procédure civile, celle-ci n’ayant pas été exposée in limine litis et ne précisant pas la juridiction compétente.

S’agissant de l’action en responsabilité, le syndicat précise que celle-ci est prescrite, dès lors que la faute alléguée remonterait à 2016. Il allègue qu’il n’existe, en outre, aucune faute de gestion, rappelant que la résolution portant sur les travaux d’étanchéité a été votée en assemblée générale le 8 août 2022, que ces travaux étaient justifiés par des impératifs de sécurité et n’ont jamais été contestés dans les délais légaux par l’appelante, dont l’action est prescrite à ce titre, et qui indique une acceptation tacite par cette dernière.

Il s’oppose à l’existence d’un quelconque préjudice moral ou financier, Mme [U] procédant uniquement par voie d’affirmation et ne prenant pas le soin de les distinguer.

Il ajoute également que l’appelante reconnaît implicitement que la créance que le syndicat demande n’est pas contestable en sollicitant la compensation des créances au titre de l’article 1347-1 du code civil.

Enfin, il soutient que la mauvaise foi de Mme [U], qui n’a jamais répondu aux différentes solutions amiables qui lui étaient proposées en vue de l’apurement de sa dette, qui possède deux appartements au [Adresse 11] et qui ne démontre aucunement la réalité de sa situation financière, de l’avancement de la procédure de surendettement et de la vente manquée, fait obstacle à des délais de paiement de l’article 1343-5 du code civil.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A tire liminaire, il sera rappelé que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception de procédure, mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés et il n’y a donc pas lieu de l’évoquer in limine litis.

– Sur la demande de provision

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 suivant précise que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ’les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.’

Le copropriétaire est tenu de s’acquitter de l’ensemble des appels de charges et provisions ayant fait l’objet d’une approbation lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante à moins que ce copropriétaire ne conteste la régularité de son compte individuel en application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 (Civ 3ème., 1er fév. 2018, n° 16-26.992).

Toutefois, il incombe au syndicat des copropriétaires qui exerce l’action en recouvrement de charges impayées, comme à tout demandeur à une action en paiement, de prouver sa créance. A cet égard, il lui appartient de produire les documents utiles, soit le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (Civ. 3ème, 10 mars 2015, n° 12-18.340 ; Civ. 3ème, 27 janv. 2015, n° 13-25.571 ; Civ. 3ème, 8 mars 2018, n° 17-15.959).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une provision de 8.789,34 euros en principal au titre des charges de copropriété dues arrêté au 30 mai 2025.

Toutefois, il convient de constater que le syndicat ne verse, en cause d’appel, aucun décompte suffisamment précis permettant d’identifier la composition de cette somme et sa date exacte d’exigibilité.

La production du procès-verbal de l’assemblée générale du 08 août 2022, seule pièce transmise à hauteur d’appel par l’intimé, est insuffisante à prouver la créance du syndicat des copropriétaires, qui ne précise pas de surcroît si la somme réclamée est relative à ce seul exercice.

En définitive, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun décompte permettant de déterminer, avec l’évidence requise en référé, la créance qu’il impute à Mme [U], ni d’apprécier l’existence d’un défaut de paiement ou encore l’absence de régularisation des sommes dues.

Ces éléments sont de nature à constituer des contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés de statuer.

Il convient en conséquence de réformer l’ordonnance déférée et de dire n’y avoir lieu à référé.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] succombant, la décision déférée sera réformée en ce qu’elle a condamné Mme [T] [U] aux dépens de première instance, et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés par chacune des parties en première instance et en cause d’appel et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à l’encontre de Mme [T] [U] à une provision de 8.739,34 euros au titre des charges dues arrêté au 30 mai 2025.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE