TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/00871 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HBCW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA D’ HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sophie PINCHAUX de la SELARL PINCHAUX-DOULET, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [P]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 30 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 24 juin 1997, la société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré LA SABLIERE – désormais la société ICF HABITAT ATLANTIQUE – a consenti à Madame [T] [W] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] – à [Localité 2]. Ce bail a été consenti moyennant un loyer mensuel initial de 1.235,22 francs outre 18,94 francs de charges.

Le 22 novembre 2019, à la suite du décès de la locataire en date du 11 août 2019, un avenant au présent contrat de bail, le réitérant dans les mêmes conditions, a été signé entre la société ICF HABITAT ATLANTIQUE et Monsieur [A] [P].

Par acte du 10 juin 2024, la société ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait délivrer à M. [P] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à régler la somme de 2.638,25 euros dans un délai de deux mois au titre des loyers et charges impayés, outre les frais du commandement.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024 déposé à étude, la société ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins de voir notamment, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion de M. [P] et le condamner au paiement des sommes dues au titre des impayés de loyers et de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025 et mise en délibéré au 26 août 2025. Après une réouverture des débats, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2025 et renvoyée au 30 juin 2026.

A l’audience, la société ICF HABITAT ATLANTIQUE, reprenant les termes de son assignation et actualisant la dette locative sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

A titre principal, constate l’acquisition de la clause résolutoire, A titre subsidiaire, prononce la résiliation du bail Condamne M. [P] à quitter les lieux, A défaut de départ volontaire, ordonner l’expulsion de M. [P] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours d’un serrurier, Condamne M. [P] à lui payer indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, Condamne M. [P] à lui payer la somme de 4.808,50 euros, au titre des loyers et charges échus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement et à compter de l’assignation pour le surplus, Condamne M. [P] à lui payer la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, Condamne M. [P] aux dépens, Ordonne l’exécution provisoire. A l’appui de ses prétentions, la société demanderesse fait valoir que M. [P] présente une dette d’impayés de loyers et charges et qu’à la suite du commandement de payer il n’a pas respecté son engagement de reprendre le paiement intégral des loyers, celui-ci étant intervenu seulement à compter du mois de juin 2026. Se fondant sur les pièces qu’elle verse au dossier, la société demanderesse distingue les règlements antérieurs au commandement de payer des règlements postérieurs, et affirme que tous les règlements répercutés de M. [P] sont exposés sur le compte locatif. Pour finir, elle invoque la divergence du montant du versement du mois d’août 2025 tel qu’il apparait entre les pièces 11 et 17 du défendeur.

Elle ajoute qu’elle n’est pas opposée à l’octroi des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités par Monsieur [P].

A l’audience, la question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

M. [P] comparant, se rapportant à ses écritures, à titre principal conteste le montant de la dette locative et sollicite le rejet des demandes de la demanderesse ; à titre subsidiaire, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire ; et en tout état de cause sollicite la condamnation de la société demanderesse à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour s’opposer au montant de la dette locative établi par la société demanderesse, M. [P] fait valoir que de nombreux paiements effectués n’ont pas été pris en compte ou imputés de manière erronée. Au soutien de cette prétention il relève que le décompte produit est incomplet et erroné, le croisement des pièces versées ayant permis d’identifier de nombreuses anomalies.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, se fondant sur les articles 1343-5 du code civil et 24 III de la loi du 6 juillet 1989, M. [P] fait valoir qu’il occupe le logement depuis 27 ans, qu’il s’est efforcé de maintenir des paiements réguliers, qu’il est mesure de poursuivre les règlements et qu’une expulsion est disproportionnée. A ce titre, il propose d’apurer le solde restant dû par mensualités de 250 euros hors paiement du loyer pendant une durée maximum de 36 mois.

La présidente a autorisé M. [P] à produire une note en délibéré aux fins de justification de ses ressources et charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :
Selon l’article 1329 du code civil, la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier.

En l’espèce, un avenant au contrat de bail initial du 24 juin 1997 a été conclu le 22 novembre 2019 par changement de titulaire suite au décès de la locataire initiale. Aussi, bien que réitérant les termes du contrat initial, cet avenant emporte extinction des obligations du contrat de bail, les remplace par des obligations nouvelles identiques – par changement de débiteur – et emporte ainsi novation du contrat initial.

Dès lors, les dispositions légales en vigueur au 22 novembre 2019 trouveront à s’appliquer au présent litige.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail et en expulsion :
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la société ICF HABITAT ATLANTIQUE justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Préfecture du LOIRET valant saisine CCAPEX le 10 juin 2024, de sorte que cette saisine est réputée constituée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du LOIRET par la voie électronique le 2 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 10 juin 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de la société ICF HABITAT ATLANTIQUE est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans ses termes applicables à la date du bail et du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer dans les deux mois visant la clause contractuelle a été signifié le 10 juin 2024, pour la somme de 2.638,25 euros au titre des loyers et charges échus au 4 juin 2024, outre les frais du commandement et les émoluments proportionnels.

Il ressort de l’historique des versements que le locataire a effectué plusieurs versements à l’issue du commandement de payer – ce qui n’est pas contesté par la société demanderesse – mais qui n’ont pas permis de régler les causes du commandement de payer dans les deux mois suivants sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la société ICF HABITAT ATLANTIQUE à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 12 août 2024, le 11 août 2024 étant un dimanche, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

En conséquence, il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

4. Sur la demande de condamnation au paiement :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société demanderesse verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé, échéance du mois de juin 2026 incluse, démontrant que M. [P] lui reste redevable de la somme de 4.808,50 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation.

Présent à l’audience, M. [P] conteste le principe ainsi que le montant de cette dette, et produit pour sa part plusieurs justificatifs de paiements effectués les 17 mai 2025, l4 juin 2025, 12 juillet 2025, 20 août 2025, 12 septembre 2025, 15 octobre 2025 et 03 novembre 2025.

A ce titre, il convient de relever que le récapitulatif des paiements produits par M. [P] mentionne, au titre du versement réalisé le 20 août 2025, un montant de 534,70 euros alors que l’historique des versements précité fait état d’un encaissement de 500,17 euros. Or, il résulte du récépissé client afférant à cette opération que le montant de la facture s’élevait à 534,17 euros et que le débiteur a payé la somme de 507,67 euros incluant 7,50 euros de frais de paiement, de sorte que la somme effectivement perçue par la société créancière est de 500,17 euros. L’écart contesté entre ces deux pièces produites (pièce 11 et pièce 17) s’explique ainsi par la déduction des frais de paiement.

Dès lors, il résulte de cette analyse comparative des justificatifs et historique de versements que le décompte établi par la société ICF HABITAT ATLANTIQUE est exact et précis. Celle-ci justifie ainsi de l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de M. [P] dont le montant s’établit à la somme de 4 497, 67 euros, frais de poursuite déduits.

En conséquence, M. [P] sera condamné au paiement de cette somme de 4 497, 67 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.638,25 euros à compter du commandement de payer (10 juin 2024), puis à compter du prononcé du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

5. Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la société demanderesse a indiqué que le paiement intégral des loyers avait repris.
Au regard de cette situation économique qui ne lui permet pas de s’acquitter de l’intégralité de la dette, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois, auxquels la société ICF HABITAT ATLANTIQUE ne s’oppose pas, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Faute pour M. [P] de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son effet.

Alors, afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens : L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, M. [P] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure en ce compris les frais afférents au commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

M. [P], condamné aux dépens, sera condamné à payer à la société ICF HABITAT ATLANTIQUE une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros. M. [P] sera débouté de sa propre demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des délais de paiement accordés, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant à l’avenant signé le 22 novembre 2019 entre Monsieur [A] [P] d’une part, et la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 12 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [A] [P] à payer à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4 497, 67 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.638,25 euros à compter du commandement de payer (10 juin 2024), et à compter du prononcé du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE à Monsieur [A] [P] la faculté d’apurer sa dette en 17 mensualités d’un montant de 250 euros chacune, outre une dix-huitième correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier versement devra intervenir dans les 10 jours suivant la signification du présent jugement, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [A] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [A] [P] soit condamné à verser à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [A] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [A] [P] à verser à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [A] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière,      La juge des contentieux de la protection,