COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 13/10/2026

Chambre : CIVILE
JUGEMENT CIVIL
N° RG 21/00769
N° Portalis DB2O-W-B7F-CODR
DEMANDEUR :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DES RESIDENCES TOURISTIQUES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Anne PADZUNASS, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et Me Léopold FARQUE, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.C.I. CLUBHOTEL [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-noël CHEVASSUS, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et Me Nicolas BES, avocat plaidant au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :
Président : […], juge
Assesseur : […], vice président
Assesseur : […], vice président
Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […],

DÉBATS :
Audience publique du : 19 Mai 2026
Délibéré annoncé au : 13 octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile Clubhotel [Adresse 2] est une société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé régie par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986. Cette société a été constituée le 25 septembre 1973 pour une durée de 50 ans en vue de l’acquisition en l’état futur d’achèvement de différents immeubles destinés à être attribués par lots aux associés en jouissance à temps partagé.

Le projet initial prévoyait l’édification d’un ensemble immobilier divisé en 100 studios, correspondant à 100 lots, à construire en deux tranches. La première tranche a été achevée et a permis la construction de 46 studios. La seconde tranche a été partiellement achevée et a permis la construction de 12 studios. Sur les 100 lots initialement prévus, 58 lots ont été construits dont 2 lots sont inachevés, faute d’accès.

Par acte de cession de parts sociales des 25 et 26 mars 1976, la société Clubhôtel diffusion, devenue la Société Immobilière des Résidences Touristiques, ci-après désignée “la Sirt”, a acquis 14.942 des 30.496 parts sociales de la société civile Clubhotel [Adresse 2] qui correspondent pour 583 parts sociales à des lots achevés et exploités et pour 14.359 parts sociales à des lots non construits et aux 2 lots inachevés.

La société civile Clubhotel [Adresse 2] et la Sirt s’opposent quant au nombre de voix de cette dernière pour le vote de résolutions lors des assemblées générales.

Une première procédure a été engagée par la Sirt pour contester l’assemblée générale du 4 juillet 2016 et l’assemblée générale du 28 juin 2017.

Par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2017, la Sirt a fait assigner la société civile Clubhotel [Adresse 2] aux fins d’entendre annuler certaines résolutions de l’assemblée générale du 4 juillet 2016 et de l’assemblée générale du 28 juin 2017 prises en violation de ses droits de vote.

Par jugement du 11 janvier 2019, le tribunal de grande instance d’Albertville a notamment :
– annulé les résolutions n°8, n°9, n°10 et n°19 de l’assemblée générale du 4 juillet 2016 et les résolutions n°10, n°11, n°12 et n°15 de l’assemblée générale du 28 juin 2017 de la société civile [Adresse 2],
– débouté la Sirt de sa demande d’annuler les résolutions n°11 à n°18 de l’assemblée générale du 4 juillet 2016 et les résolutions n°13 et n°14 de l’assemblée générale du 28 juin 2017.

Par arrêt du 17 novembre 2020, la cour d’appel de Chambéry a notamment :
– réformé partiellement le jugement déféré, mais statuant de nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension,
– dit que la Sirt est propriétaire de 14.942 parts sociales de la société civile Clubhotel [Adresse 2],
– dit que la Sirt dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses millièmes de charge pour les décisions relatives aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement, et le fonctionnement de l’immeuble, et de 14.492 voix pour les autres décisions,
– dit que les résolutions prises lors des assemblées générales du 4 juillet 2016 et 28 juin 2017 ont été votées en violation des droits de vote de la Sirt,
– annulé les résolutions n°1, n°3, n°4, n°5, n°8 à 10, n°11 à n°18 et n°19 de l’assemblée générale du 4 juillet 2016 et les résolutions n°1, n°5, n°6, n°7 et n°10 à 15 de l’assemblée générale du 28 juin 2017.

Par arrêt du 20 avril 2022, la cour de cassation a cassé partiellement l’arrêt rendu le 17 novembre 2020 par la cour d’appel de Chambéry en ce qu’il a dit que les résolutions prises lors des assemblées du 4 juillet 2016 et 28 juin 2017 ont été votées en violation des droits de la Sirt et annule les résolutions n°1, n°3, n°5, n°8 à 10, n°11 à 19 et n°19 de l’assemblée générale du 4 juillet 2016 et les résolutions n°1, n°5, n°6, n°7 et n°10 à 15 de l’assemblée générale du 28 juin 2017. Il a été reproché à la cour d’appel de ne pas avoir recherché, “comme il le lui était demandé, si la participation de la SIRT aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble n’était pas limitée aux seuls lots attribués en jouissance à cette société, correspondant à 583 parts, les autres parts sociales de cette société étant affectées à des lots non construits”. L’affaire a été renvoyée sur ces points à la cour d’appel de Lyon.

Par arrêt du 19 septembre 2023, la cour d’appel de Lyon a :
– confirmé le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté la Sirt de sa demande d’annuler les résolutions n°11 à n°18 de l’assemblée générale du 4 juillet 2016 et les résolutions n°13 et n°14 de l’assemblée générale du 28 juin 2017,
– statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, annulé les résolutions n°11 à n°18 de l’assemblée générale du 4 juillet 2016 et les résolutions n°13 et n°14 de l’assemblée générale du 28 juin 2017.

La société civile clubhotel [Adresse 2] a formé un pourvoi en cassation.

La présente instance est la deuxième procédure qui a été engagée par la Sirt pour notamment contester les assemblées générales ordinaire et extraordinaire du 28 mai 2019 et les assemblées générales du 20 novembre 2019 et faire juger qu’elle ne doit aucune charge pour les 2 lots inachevés.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2019, les résolutions n°8 relative à la poursuite contre les associés défaillants, n°9 relative à l’approbation des conditions d’agrément de cession de parts, n°10 relative à la décision sur les conditions d’exercice du droit de retrait et la valeur de rachat des parts et n°11 relative à la mise en harmonie des statuts ont été adoptées alors que les résolutions n°12 relative à l’approbation de la demande de retrait de M. [O] [Q] et n°13 relative à l’approbation de la demande de retrait des consorts [I] ont été rejetées.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2019, l’unique résolution relative à l’approbation de la prorogation du terme de la société civile a été adoptée.

Lors de la deuxième assemblée générale ordinaire du 20 novembre 2019, les résolutions n°1 relative à l’approbation de la mise en vente des droits sociaux des associés défaillants et n°2 relative à l’autorisation à donner à la société civile Clubhotel [Adresse 2] ont été adoptées.

Par acte extrajudiciaire du 19 juillet 2021, la Sirt a fait assigner la société civile Clubhotel [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment d’entendre annuler certaines résolutions des assemblées générales du 28 mai 2019 et de l’assemblée générale du 20 novembre 2019 prises en violation de ses droits de vote.

La clôture a été ordonnée le 24 juillet 2025 par ordonnance du 19 juin 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2026 et a été mise en délibéré au 13 octobre 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2025, la Sirt demande au tribunal de :
– juger que les résolutions n°8, n°9, n°10, n°11, n°12 et n°13 de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2019 de la société civile Clubhotel [Adresse 2] ont été votées en violation des droits de la Sirt,
– juger que les résolutions de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2019 de la société civile Clubhotel [Adresse 2] ont été votées en violation des droits de la Sirt,
– juger que les résolutions des deux assemblées générales ordinaires du 20 novembre 2019 de la société civile Clubhotel [Adresse 2] ont été votées en violation des droits de vote de la Sirt, de l’article 16 des statuts de la société civile Clubhotel [Adresse 2] et des dispositions de l’article L. 212-4 du Code de la construction et de l’habitation,
– en conséquence, juger nulles et de nul effet les résolutions n°8, n°9, n°10, n°11, n°12 et n°13 de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2019 de la société civile Clubhotel [Adresse 2],
– juger nulles et de nul effet les résolutions de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2019 de la société civile Clubhotel [Adresse 2],

– juger nulles et de nul effet les résolutions des deux assemblées générales ordinaires du 20 novembre 2019 de la société civile Clubhotel [Adresse 2],
– débouter la société civile Clubhotel [Adresse 2] de ses demandes,
– faire injonction à la société civile Clubhotel [Adresse 2] de rétablir la Sirt dans sa détention de 14.942 parts sociales au capital social de la société civile Clubhotel [Adresse 2], dans ses registres et auprès du greffe du tribunal de commerce de Chambéry sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
– faire injonction à la société civile Clubhotel [Adresse 2] de procéder aux opérations de sa liquidation dans les termes de ses statuts en intégrant la détention de 14.942 parts sociales de la Sirt, sous la même astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
– condamner la société civile Clubhotel [Adresse 2] à payer à la Sirt la somme de 4.926,879 euros à titre de dommages-intérêts provisoirement arrêtée au 18 juin 2025,
– juger que la société civile Clubhotel [Adresse 2] est mal fondée à appeler auprès de la Sirt des charges sur les lots 6S11 et 6S12 qui correspondent à des lots non achevés et inaccessibles qui ne permettent aucune jouissance de l’immeuble,
– juger à tout le moins que la Sirt est bien fondée à suspendre le règlement des charges dont elle serait redevable vis-à-vis de la société civile Clubhotel [Adresse 2], tant qu’elle n’est pas rétablie dans le plein exercice de ses droits au sein de la société civile Clubhotel [Adresse 2],
– condamner la société civile Clubhotel [Adresse 2] à payer à la Sirt de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner la société civile Clubhotel [Adresse 2] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la Sirt explique que les statuts sont conformes à la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986. Elle fait valoir, sur le fondement des articles 1844 et 1844-10 du Code civil, que toute délibération prise en violation du droit de vote de l’associé doit être annulée. Elle explique qu’il a désormais été jugé de manière définitive que la Sirt dispose de 14.492 parts sociales au sein de la société civile Clubhotel [Adresse 2] et que pour les décisions portant sur les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble la participation de la Sirt est limitée aux seuls lots qui lui sont attribués en jouissance et qui correspondent à 583 parts sociales. Elle expose que les résolutions des assemblées générales ordinaire et extraordinaire du 28 mai 2019 ont été votées sans tenir compte des 14.942 parts sociales détenues par la Sirt ce qui entraîne leur nullité. Elle indique que lors des deux assemblées générales ordinaires du 20 novembre 2019 la vente forcée des parts sociales détenues par la Sirt a été votée, que cette délibération ne pouvait être adoptée qu’après convocation d’une assemblée générale extraordinaire, que les règles de majorité n’ont pas été respectées, qu’il n’a pas été tenu compte des 14.942 parts sociales détenues par la Sirt et qu’en conséquence la nullité est encourue. Elle considère que la société civile Clubhotel [Adresse 2] a atteint son terme statutaire le 27 septembre 2023 et qu’en conséquence le tribunal doit faire injonction de procéder aux opérations liquidatives dans les termes de ses statuts.

La Sirt relève que la société civile Clubhotel [Adresse 2] ne peut pas appeler des charges pour les lots 06S11 et 06S12 dans la mesure où ils sont inachevés et qu’ils ne permettent aucune jouissance. Elle ajoute que tant qu’elle n’est pas rétablie dans ses droits le règlement des charges doit être suspendu.

La Sirt affirme, sur le fondement de l’article 1844-17 du Code civil, que la société civile Clubhotel [Adresse 2] a occulté depuis plus de 8 ans la quasi-totalité des droits de la Sirt et ce malgré des décisions de justice rendues systématiquement en sa défaveur, que la Sirt a été privée de la chance évidente de pouvoir vendre sa participation en cours d’emprunt obligataire, qu’elle a été contrainte de payer des intérêts à hauteur de 3.533.129 euros sur la période du 27 juin 2017 au 18 juin 2025 au titre de l’emprunt obligataire, que le réinvestissement du boni de cession aurait généré sur la période du 27 juin 2017 au 18 juin 2025 une somme de 3.505.2070 euros et qu’après pondération d’un coefficient de réalisation de 70% le préjudice s’élève à 4.926.879 euros.

Pour conclure au débouté des demandes reconventionnelles, la Sirt relate qu’elle n’a commis aucun abus rappelant notamment que le terme statutaire convenu par les associés de la société civile [Adresse 2] a été fixé au 27 septembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2025, la société civile Clubhotel [Adresse 2] demande au tribunal de :
▸ à titre principal, débouter la Sirt de ses demandes,
▸ à titre subsidiaire, juger que le rétablissement des parts supprimées est illicite au regard des dispositions de la loi du 6 janvier 1986 et allouer la somme de 1 euros symbolique à la Sirt à titre de dommages et intérêts,
▸ à titre reconventionnel,
– condamner la Sirt à payer à la société civile Clubhotel [Adresse 2] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
– subsidiairement et en cas d’annulation des résolutions prises lors des assemblées générales des 28 mai 2019 et 20 novembre 2019, ordonner que, après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l’actif sera effectué entre les associés détenteur des parts sociales numérotées 1 à 14.880,
– écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
▸ en tout état de cause,
– condamner la Sirt à payer à la société civile Clubhotel [Adresse 2] la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner la Sirt aux dépens.

Pour conclure à la validité de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2019, la société civile Clubhotel [Adresse 2] fait valoir qu’elle avait l’obligation, en application de l’article 34 de la loi du 6 janvier 1986, d’harmoniser les statuts pour les mettre en conformité avec ladite loi notamment en ce qu’elle interdit d’affecter à une associée des parts sociales ne pouvant pas donner une jouissance effective. Elle ajoute que la Sirt n’a jamais réglé pour les 2 lots inachevés les charges de 1ère catégorie relatives au fonctionnement et à l’administration de la société ainsi que la conservation et/ou l’amélioration de l’immeuble constituant son patrimoine en violation de l’article 15 des statuts, que par ordonnance du 20 février 2025 le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a condamné à titre provisionnel la Sirt au paiement des charges de 1ère catégorie précitées et qu’en conséquence elle était en droit de limiter les droits de vote de la Sirt en application de l’article 16 des statuts. A titre subsidiaire, elle affirme, en application de l’article 1221 du Code civil, que le rétablissement des 13 608 parts sociales supprimées est contraire à la loi du 6 janvier 1986 et qu’en conséquence le tribunal peut seulement allouer à la Sirt des dommages et intérêts.

Pour conclure à la validité de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2019, la société civile Clubhotel [Adresse 2] explique que compte tenu des résolutions votées lors de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2019 le nombre de parts sociales n’était plus de 30.428 mais de 16.820 et qu’en conséquence tous les associés détenant les 16.820 parts sociales ont pu régulièrement voter. Elle considère que la Sirt ne justifie d’aucun grief car si elle avait fait échec à la prorogation du terme de la société elle aurait commis un abus de minorité.

Pour conclure à la validité des assemblées générales ordinaires du 20 novembre 2019, la société civile Clubhotel [Adresse 2] relève sur le fondement de l’article 3 de la loi du 6 janvier 1986 et de l’article L. 212-4 du Code de la construction et de l’habitation que la Sirt est une associée défaillante faute de règlement des charges, que la Sirt ne peut prendre part au vote d’une résolution relative à la mise en vente de ses parts sociales, que l’assemblée générale s’est réunie, sur 2ème convocation à la majorité des 2/3 des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où les assemblées générales seraient annulées, la société civile Clubhotel [Adresse 2] sollicite, en application de l’article 1844-9 du Code civil, que le partage de l’actif soit effectué entre les associés détenteurs des parts sociales numérotées de 1 à 14.880. Elle demande également à ce que l’exécution provisoire soit écartée dans la mesure où elle sera considérée comme dissoute ce qui entraînerait des conséquences irrévocables.

Pour conclure au rejet de la demande indemnitaire, la société civile Clubhotel [Adresse 2] indique que la Sirt n’a jamais été empêchée de vendre ses parts sociales et ne justifie pas de tentatives de cession et que la cession était impossible en application de l’article 22 de la loi du 6 janvier 1986 dans la mesure où aucune garantie de l’achèvement de l’immeuble ne peut être apportée. Elle note que l’emprunt obligataire souscrit en 2016 n’a jamais servi à acquérir les parts sociales qui ont été acquises en 1976 et qu’en conséquence il n’y a aucun lien entre l’emprunt obligataire et la participation de la Sirt au sein de la société civile Clubhotel [Adresse 2].

Pour conclure au rejet de la demande de suspension du règlement des charges, la société civile Clubhotel [Adresse 2] invoque l’article 3 de la loi du 6 janvier 1986 qui impose aux associés de payer les charges.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la société civile Clubhotel [Adresse 2] expose que l’attitude de la Sirt a dégénéré en abus dans la mesure où elle souhaite la dissolution de la société alors que la prolongation de la vie sociale a été adoptée à une très large majorité.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Les demandes de la Sirt relatives aux assemblées générales du 28 mai 2019 de la société civile Clubhotel [Adresse 2]

I.1. La demande d’annulation

Selon l’article 1er alinéa 1 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, les sociétés constituées en vue de l’attribution, en totalité ou par fractions, d’immeubles à usage principal d’habitation en jouissance par périodes aux associés auxquels n’est accordé aucun droit de propriété ou autre droit réel en contrepartie de leurs apports, sont régies par les dispositions applicables aux sociétés sous réserve des dispositions de la présente loi.

Il résulte de l’article 15 de cette même loi que chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel au nombre de parts sociales qu’il détient dans le capital social, à moins que la décision soit relative aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble, pour lesquelles le nombre de voix est proportionnel à la participation à ces charges.

Selon l’article 1844-10, alinéa 3, du code civil, applicable en l’absence, dans la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, de dispositions particulières précisant la sanction applicable en cas de violation des règles de décompte des voix énoncées à l’article 15, la nullité des actes ou délibérations des organes de la société ne peut résulter que de la violation d’une disposition impérative de droit des sociétés, à l’exception du dernier alinéa de l’article 1833, ou de l’une des causes de nullité des contrats en général.

L’article 23, I, des statuts de la société Clubhôtel [Adresse 2] énonce : “Chaque associé dispose d’un nombre de voix égal au nombre de parts qu’il détient dans le capital social. Toutefois, en ce qui concerne les décisions relatives aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble, chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites charges”.

Selon les articles 8, alinéas 2 à 4, et 11 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, les parts sociales sont réparties entre les associés en fonction des caractéristiques du lot attribué à chacun d’eux, de la durée et de l’époque d’utilisation du local correspondant et valorisées au jour de l’affectation aux lots des groupes de droits sociaux qui leur sont attachés, cette affectation donnant lieu à l’établissement, avant tout commencement des travaux de construction ou, en cas d’acquisition de l’immeuble existant, avant toute entrée en jouissance des associés, d’un tableau annexé à l’état descriptif de division.

Il en résulte que le nombre de voix dont dispose un associé pour toute décision qui ne concerne pas les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble, est proportionnel au nombre de ses parts sociales attachées à des lots dont l’attribution en jouissance est prévue et n’est pas restreint aux seules parts sociales attachées à des lots effectivement attribués en jouissance.

Contrairement à ce qu’affirme la société civile Clubhotel [Adresse 2] les statuts notamment l’article 23 relatif aux droits de vote ne sont pas contraire à la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986.

En l’espèce, la Sirt est propriétaire de 14.942 parts sociales ce que la société civile Clubhotel [Adresse 2] reconnaît et ce qui a été jugé de manière définitive eu égard au jugement rendu le 11 janvier 2019 par le tribunal de grande instance d’Albertville, à l’arrêt rendu le 17 novembre 2020 par la cour d’appel de Chambéry et à l’arrêt du 20 avril 2022 rendu par la Cour de cassation. Ces parts sociales donnent droit à 14.942 voix, en application de l’article 15 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 et de l’article 23 des statuts, pour toute décision qui ne concerne pas les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble.

∙ S’agissant de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2019 :

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2019, que la résolution n°8 est relative à la poursuite contre les associés défaillants, la résolution n°9 est relative à l’approbation des conditions d’agrément de cession de parts, la résolution n°10 est relative à la décision sur les conditions d’exercice du droit de retrait et la valeur de rachat des parts, la résolution n°11 est relative à la mise en harmonie des statuts, la résolution n°12 est relative à l’approbation de la demande de retrait de M. [O] [Q] et la résolution n°13 est relative à l’approbation de la demande de retrait des consorts [I]. Les résolutions n°8 à n°12 ne concernent donc pas les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble. La Sirt aurait du se voir attribuer 14.942 voix et non seulement une centaine de voix ce qui a inévitablement altéré le résultat du vote.

La société civile Clubhotel [Adresse 2] invoque l’article 16 des statuts qui stipule que “tout associé qui n’aurait pas répondu aux appels de fonds ne pourra prendre part aux votes des Assemblées Générales”. En premier lieu, contrairement à ce qu’affirme la société défenderesse, cet article ne permet pas de réduire arbitrairement les droits de vote d’un associé mais d’empêcher un associé défaillant de prendre part aux votes. En deuxième lieu, lors de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2019, la société défenderesse n’a jamais fait état du non-règlement par la Sirt de ses charges d’associée. En troisième et dernier lieu, la société défenderesse ne peut pas invoquer le solde de charges au titre des 2 lots inachevés dans la mesure où ce n’est qu’à compter de décembre 2022, soit postérieurement à l’assemblée générale en question, qu’elle a appelé des charges pour ces lots. Dès lors, la prétendue défaillance de la Sirt ne permettait pas de limiter ses droits de vote.

La mise au vote de résolutions en violation des dispositions légales et des statuts justifie que soit prononcée leur annulation qui ne se heurte à aucune impossibilité, le rétablissement des parts sociales étant conforme à la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986.

En conséquence, le tribunal annule les résolutions n°8 à 12 de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2019 de la société civile Clubhotel [Adresse 2] pour violation des droits de vote de la Sirt.

En exécution de la résolution n°11, la société civile Clubhotel [Adresse 2] a procédé à l’annulation de 13.608 parts sociales et a réduit le capital social à 25.669,76 euros. Il y a lieu de rétablir la Sirt dans ses droits.

En conséquence, le tribunal enjoint à la société civile Clubhotel [Adresse 2] de rétablir la Sirt dans sa détention de 14.492 parts sociales en modifiant les statuts et en effectuant les formalités afférentes auprès du greffe du tribunal de commerce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard sur une période de 3 mois.

∙ S’agissant de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2019 :

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2019, que l’unique résolution est relative à la prorogation du terme statutaire de la société civile Clubhotel [Adresse 2]. La résolution ne concerne donc pas les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble. La Sirt aurait du se voir attribuer 14.942 voix et non seulement une centaine de voix ce qui a inévitablement altéré le résultat du vote.

Le fait d’avoir été privée de la grande majorité de ses droits de vote sur une question aussi déterminante que la prorogation du terme statutaire cause un grief à la Sirt. Il ne peut être affirmé que le rejet de la résolution qui aurait entraîné la dissolution de la société défenderesse aurait nécessairement caractérisé un abus de minorité. Quoi qu’il en soit un éventuel et hypothétique abus de minorité ne peut justifier de limiter les droits de vote d’une associée.

La mise au vote d’une résolution en violation des dispositions légales et des statuts justifie que soit prononcée son annulation.

En conséquence, le tribunal annule l’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2019 de la société civile Clubhotel [Adresse 2] pour violation des droits de vote de la Sirt.

En application de l’article 1844-7 du Code civil, la société prend fin par l’expiration du temps pour lequel elle a été constituée, sauf prorogation effectuée conformément à l’article 1844-6.

Le terme statutaire était fixé au 27 septembre 2023. L’arrivée du terme a donc entraîné automatiquement la dissolution de la société civile Clubhotel [Adresse 2].

En conséquence, le tribunal fait injonction à la société civile Clubhotel [Adresse 2] de procéder aux opérations de liquidation conformément aux statuts et à la loi n° 86-18 du 6 janvier1986, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard sur une période de 3 mois.

Contrairement à ce qu’affirme la société défenderesse, l’article 1844-9 du Code civil ne permet pas de limiter le partage de l’actif aux seuls associés détenteur des parts sociales correspondant à l’attribution en jouissance de l’immeuble construit.

En conséquence, la société civile Clubhotel [Adresse 2] est déboutée de sa demande de limiter
le partage de l’actif aux seuls associés détenteur des parts sociales correspondant à l’attribution en jouissance de l’immeuble construit.

I.2. La demande indemnitaire

L’article 1844-17 alinéa 1 du Code civil dispose que “L’action en responsabilité fondée sur l’annulation de la société ou des décisions sociales et apports postérieurs à la constitution se prescrit par trois ans à compter du jour où la décision d’annulation est passée en force de chose jugée”.

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser l’existence d’une probabilité réelle même si minime de la survenance de l’événement favorable donnant droit à réparation.

La perte de chance de la réalisation d’un événement favorable constitue un préjudice réparable.

En l’espèce, la Sirt invoque tout d’abord le non-remboursement de l’emprunt obligataire faute d’avoir pu céder ses parts sociales et évalue le préjudice au montant des intérêts qu’elle aurait réglés. Par acte authentique du 28 juin 2016 la Sirt a émis un emprunt obligataire d’un montant de 2.000.000 euros. Aux termes d’une assignation du 18 avril 2019 pour introduire une instance devant le juge de l’exécution, la Sirt a expliqué avoir souscrit cet emprunt obligataire notamment “obtenir une majorité qualifiée au sein de CLUB HOTEL [Adresse 2] pour provoquer la dissolution de la société civile, acheter l’immeuble en bloc, et être en mesure de le revendre ensuite à la découpe, le cas échéant après travaux”. L’emprunt obligataire devait être remboursé avant le 27 juin 2018 soit bien avant le terme statutaire de la société civile Clubhotel [Adresse 2]. La Sirt a pris un risque financier et le non-remboursement de l’emprunt obligataire est sans lien avec l’annulation des résolutions des assemblées générales du 28 mai 2019. Au surplus, la Sirt ne justifie pas que l’emprunt obligataire n’a pas été remboursé et du montant des intérêts qu’elle aurait réglés.

La Sirt fait ensuite état du non-réinvestissement du boni de cession faute d’avoir pu céder ses parts sociales. La société demanderesse ne démontre pas que la vente de ses parts sociales, qui correspondent majoritairement à des lots non construits, aurait permis de dégager un boni de cession de 8.784.233 euros et que le produit du réinvestissement de ce boni de cession serait de 3.505.270 euros.

La Sirt est défaillante dans l’administration de la preuve des préjudices subis.

En conséquence, la Sirt est déboutée de sa demande de condamner la société civile Clubhotel [Adresse 2] à payer la somme de 4.926.879 euros à titre de dommages et intérêts.

II. La demande de la Sirt d’annuler les assemblées générales du 20 novembre 2019 de la société civile Clubhotel [Adresse 2]

L’article L. 212-4 alinéa 2 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose que “Les droits sociaux appartenant à l’associé défaillant peuvent, un mois après une sommation de payer restée sans effet, être mis en vente publique sur autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité des deux tiers du capital social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés. Nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts ou actions détenues par les associés à l’encontre desquels la mise en vente est à l’ordre du jour de l’assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises”.

La loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 ne comporte pas de disposition spécifique sur les modalités de convocation. Selon l’article 1845 alinéa 1 du Code civil, les dispositions du présent chapitre sont applicables à toutes les sociétés civiles, à moins qu’il n’y soit dérogé par le statut légal particulier auquel certaines d’entre elles sont assujetties.

L’article 40 du décret du 3 juillet 1978 relatif au régime général des sociétés civiles dispose que les associés sont convoqués 15 jours au moins avant la réunion de l’assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception. Le non-respect de ce formalisme entraîne la nullité des délibérations de l’assemblée générale irrégulièrement convoquée si l’associé qui s’en prévaut démontre l’existence d’un grief (Cass. Ch. Mixte, 16/12/2005, n°04-10.986).

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales du 20 novembre 2019 que deux assemblées générales ordinaires se sont tenues le 20 novembre 2019, l’une à 14h et l’autre à 15h30, pour la mise en vente forcée des droits sociaux de plusieurs associés défaillants dont la Sirt en application de l’article L. 212-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Tout d’abord, en convoquant des assemblées générales ordinaires, la société civile Clubhotel [Adresse 2] a violé l’article 16 des statuts qui stipule qu’il“pourra, sur décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire, être fait application à son encontre des deuxième, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 212-4 du Code de la Construction et de l’Habitation”. Pour autant, la rédaction des résolutions permet aux associés d’être informés de la nature des décisions à prendre à savoir la mise en vente forcée des droits sociaux de plusieurs associés défaillants et les règles de majorité de l’article L. 212-4 du Code de la construction et de l’habitation ont été respectées.

Ensuite, le calcul des droits de vote a été fait sur un nombre total de parts sociales de 16.820. Il a donc été attribué une centaine de voix à la Sirt au lieu de 14.942 voix. Pour autant, cela n’a pas d’incidence puisqu’en application de l’article L. 212-4 du Code de la construction et de l’habitation les parts ou actions détenues par les associés à l’encontre desquels la mise en vente est à l’ordre du jour de l’assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises.

Enfin, les deux assemblées générales ont eu lieu le même jour. Le délai de convocation de la deuxième assemblée générale n’a donc pas été respecté. Pour autant, la Sirt ne démontre pas l’existence d’un préjudice, étant rappelé qu’elle ne pouvait pas participer au vote.

Il résulte de ces éléments que si les deux assemblées générales du 20 novembre 2019 sont entachées d’irrégularités, celles-ci ne sont pas suffisantes pour prononcer leur annulation.

En conséquence, la Sirt est déboutée de sa demande d’annuler les assemblées générales du 20 novembre 2019.

III. La demande de la Sirt de juger qu’aucune charge ne peut être appelée pour les 2 lots inachevés

En application de l’article 9 de la loi du 6 janvier 1986, les associés sont tenus de participer aux charges relatives au fonctionnement de la société, à la conservation, à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes en proportion du nombre de parts ou actions qu’ils détiennent dans le capital social.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les lots 6S11 et 6S12 sont inachevés et ne peuvent pas être exploités. Compte tenu de l’impossibilité de jouir de ces lots, les charges relatives aux services collectifs et aux équipements de l’immeuble et les charges liées à l’occupation ne peuvent pas être appelées.

En revanche, tout associé est tenu aux charges relatives au fonctionnement de la société, à l’administration et à l’entretien des parties communes. L’article 9 de la loi du 6 janvier 1986 ne restreint pas la participation aux seuls associés détenteurs de parts sociales attachées à des lots effectivement attribués en jouissance.

En conséquence, la Sirt est déboutée de sa demande de juger qu’aucune charge ne peut être appelée pour les 2 lots inachevés. Le tribunal juge que pour ces 2 lots la Sirt est redevable des charges relatives au fonctionnement de la société, à l’administration et à l’entretien des parties communes.

Il n’y a pas lieu de suspendre le règlement de ces charges, la participation aux charges d’associés étant une obligation légale.

En conséquence, la Sirt est déboutée de sa demande de suspension du règlement des charges relatives au fonctionnement de la société, à l’administration et à l’entretien des parties communes des 2 lots inachevés.

IV. La demande de la société civile Clubhotel [Adresse 2] de dommages et intérêts

L’article 32-1 du Code de procédure civile dispose que “Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés”.

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, il a été démontré que la société civile Clubhotel [Adresse 2] a limité le nombre de voix dont disposait la Sirt pour toute décision qui ne concernait pas les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble aux seules parts sociales attachées à des lots effectivement attribués en jouissance en violation de l’article 8 de la loi du 6 janvier 1986.

La Sirt a engagé deux procédures au fond pour contester certaines résolutions relatives aux assemblées générales prises en violation de ses droits de vote. Dans le cadre des deux procédures, il a été fait droit au moins partiellement aux demandes de la Sirt. L’abus n’est donc pas caractérisé.

En conséquence, la société civile Clubhotel [Adresse 2] est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

V. Les demandes accessoires

∙ Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société civile Clubhotel [Adresse 2], partie succombante, est condamnée aux dépens de la présente instance.

∙ Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société civile Clubhotel [Adresse 2], partie condamnée aux dépens, est condamnée à payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. La société défenderesse est déboutée de sa demande de ce chef.

∙ L’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

L’article 514-1 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que “Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire”.

En l’espèce, la présente décision a pour conséquence la dissolution de la société civile Clubhotel [Adresse 2]. Il a été enjoins à la société défenderesse d’enclencher les opérations de liquidation ce qui comprend la réalisation de l’actif. Il est donc possible dans l’hypothèse d’un appel que l’ensemble immobilier, propriété de la société défenderesse, soit vendu avant même que la juridiction de second degré se prononce. Dès lors, l’exécution provisoire est de nature à priver la société civile Clubhotel [Adresse 2] de son droit à un recours effectif.

En conséquence, le tribunal écarte l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions n°8 à 12 de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2019 de la société civile Clubhotel [Adresse 2] pour violation des droits de vote de la Société Immobilière des Résidences Touristiques,

ENJOINT à la société civile Clubhotel [Adresse 2] de rétablir la Société Immobilière des Résidences Touristiques, dans sa détention de 14.492 parts sociales en modifiant les statuts et en effectuant les formalités afférentes auprès du greffe du tribunal de commerce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard sur une période de 3 mois,

ANNULE l’assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2019 de la société civile Clubhotel [Adresse 2] pour violation des droits de vote de la Société Immobilière des Résidences Touristiques,

ENJOINS à la société civile Clubhotel [Adresse 2] de procéder aux opérations de liquidation conformément aux stipulations des statuts et à la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard sur une période de 3 mois.

DEBOUTE la société civile Clubhotel [Adresse 2] de sa demande de limiter le partage de l’actif aux seuls associés détenteur des parts sociales correspondant à l’attribution en jouissance de l’immeuble construit,

DEBOUTE la Société Immobilière des Résidences Touristiques de sa demande d’annuler les assemblées générales du 20 novembre 2019,

DEBOUTE la Société Immobilière des Résidences Touristiques de sa demande de juger qu’aucune charge ne peut être appelée pour les 2 lots inachevés,

JUGE que pour les 2 lots inachevés la Société Immobilière des Résidences Touristiques est redevable des charges relatives au fonctionnement de la société, à l’administration et à l’entretien des parties communes,

DEBOUTE la Société Immobilière des Résidences Touristiques de sa demande de suspension du règlement des charges relatives au fonctionnement de la société, à l’administration et à l’entretien des parties communes des 2 lots inachevés,

DEBOUTE la Société Immobilière des Résidences Touristiques de sa demande de condamner la société civile Clubhotel [Adresse 2] à payer la somme de 4.926.879 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE la société civile Clubhotel [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société civile Clubhotel [Adresse 2] aux dépens,

CONDAMNE la société civile Clubhotel [Adresse 2] à payer à la Société Immobilière des Résidences Touristiques une somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la société civile Clubhotel [Adresse 2] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

ECARTE l’exécution provisoire de droit,

EN FOI DE QUOI LA PRÉSENTE DÉCISION A ÉTÉ SIGNÉE PAR THOMAS BERNARD, PRÉSIDENT ET MÉLISSA PATEREK, GREFFIÈRE

Le Greffier Le Président

EN CONSEQUENCE,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de
mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près
les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique
de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.