NH/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 13 Octobre 2026

N° RG 23/01826 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HMLY

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 29 Novembre 2023

Appelante

S.A.S. SOCIETE [L] [F] (SPL), dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimée

S.C.I. CHAUDEL, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 18 Mai 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 septembre 2026

Date de mise à disposition : 13 octobre 2026

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Composition de la cour :

– Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de Mme Delphine AVERLANT, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte notarié du 25 septembre 1999, la SCI Chaudel a consenti à la société LBC un bail commercial portant sur un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble dénommé [Adresse 3], sis à Saint-Bon, station de [Etablissement 1] 1850, pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 1999, moyennant un loyer annuel de 288.750 francs soit 44.019,65 euros.

Par acte authentique du 5 janvier 2010, le bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er décembre 2008 et jusqu’au 30 novembre 2017.

Par acte notarié du 14 septembre 2011, la société LBC a cédé son droit au bail à la société [W] [C].

Aux termes d’une ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Cannes du 25 juillet 2017, la société [C] a été autorisée à céder son droit au bail à la société [L] [F] (ci-après la société SPL). Cette cession a été constatée par un acte notarié reçu les 7 et 21 novembre 2017. La SCI Chaudel, appelée à concourir à l’acte, a donné son accord à cette cession.

Par acte signifié le 15 février 2018, la société SPL a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2018 et la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative des locaux soit à hauteur de 55.000 euros HT.

Suivant mémoire signifié le 5 juin 2018, la société SPL a de nouveau sollicité la fixation du loyer à la somme annuelle de 55.000 euros HT avec effet au 1er avril 2018.

En l’absence d’accord, par acte d’huissier du 10 septembre 2018, la société SPL a fait assigner la SCI Chaudel devant le juge des loyers commerciaux notamment aux fins à titre principal de fixation du loyer annuel à 55.000 euros HT et à titre subsidiaire aux fins d’expertise.

Par jugement du 26 mars 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise, commis pour y procéder Mme [N] [O], rejeté la demande formée par la société SPL tendant à la fixation du loyer provisionnel à hauteur de 55.000 euros HT et sursis à statuer sur le surplus des demandes. Mme [O] a été remplacée par M. [E] par ordonnance du 19 mai 2020. L’expert a déposé son rapport le 5 avril 2022.

Par jugement contradictoire du 29 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Albertville a :

– Rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire formée par la société SPL ;

– Ecarté la pièce n°6 (« attestation de la société LBC ») produite par la SCI Chaudel ;

– Fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme annuelle de 61.397 euros HT et HC ;

– Dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles engagés par elle ;

– Rejeté en conséquence les demandes formées par la société SPL et la SCI Chaudel ;

– Condamné la SCI Chaudel aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ;

– Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

Il ne saurait être fait grief à l’expert judiciaire de ne pas avoir intégré les observations formées par la société SPL le 3 décembre 2021, celles-ci ayant été formées au delà du délai imparti par l’expert et la société SPL ne démontrant en outre pas que l’absence de prise en compte de ses dires lui ferait nécessairement grief alors que ces dires ont été repris dans son dernier mémoire et que le juge n’est jamais tenu par les conclusions de l’expert judiciaire ;

Dès lors que la durée du bail échu n’a pas excédé 12 ans par l’effet de la tacite reconduction, le principe du plafonnement du montant du loyer renouvelé prévu à l’article L145-34 du code de commerce est applicable et le montant du loyer ne peut être fixé à sa valeur locative en application de l’article L145-33 du code de commerce que sous réserve que la société SPL justifie que le montant du loyer plafonné est supérieur à sa valeur locative ;

La description des locaux faite par l’expert n’est pas utilement critiquée et peut être retenue, de même que les coefficients de pondération qu’il applique et qui conduisent à une surface utile pondérée de 98 m² ;

Compte tenu des éléments de comparaison qui doivent être pris en compte, une valeur locative annuelle de 626,50 euros par m² pondéré peut être retenue soit 61.397 euros (626,50 x 98) ;

La valeur locative des locaux étant inférieure au montant du loyer plafonné, elle doit être retenue pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 26 décembre 2023, la société SPL a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

– Fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme annuelle de 61.397 euros HT et HC ;

– Dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles engagés par elle ;

– Rejeté en conséquence les demandes formées par la société SPL et la SCI Chaudel ;

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 25 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société SPL sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

– Réformer ledit jugement et statuer à nouveau ;

– Fixer rétroactivement au 1er avril 2018 le loyer du bail commercial liant la société SPL à la SCI Chaudel ’ portant sur le local à usage commercial donnant façade Est, situé au rez-de-chaussée, d’une superficie de 115,50 m², soumis au régime de la copropriété dénommé [Adresse 3], sis sur le territoire de la commune de Saint Bon Tarentaise (73120) Courchevel [Adresse 4] et figurant au cadastre rénové de ladite commune section AB, n°[Cadastre 1], lieudit Le [Adresse 5], contenance 0HA, 8A, 82 CA, à la somme de 53.312 euros HT par an ;

– Condamner la SCI Chaudel à payer à la société SPL la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile relatif à la première instance ;

– Condamner la SCI Chaudel à payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile relatif à la procédure d’appel ;

– Condamner la SCI Chaudel aux entiers dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la société SPL fait notamment valoir que :

L’analyse des prix couramment pratiqués dans le voisinage par le premier juge est critiquable comme celle de l’expert dès lors qu’elles ne prennent en compte ni l’importance des conditions particulières de renouvellement du bail voisin conclu entre elle et la SCI Avalanche et ayant servi au calcul des valeurs comparatives, ni la réalité des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

En procédant à des comparaisons avec des baux du voisinage utiles, la valeur locative du local loué à la SCI Chaudel doit être fixée à 544 euros le m² et le loyer annuel à 53.312 euros HT (544 x 98).

Par dernières écritures du 27 mai 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Chaudel demande à la cour de :

– Juger irrecevable et mal fondé l’appel interjeté par la société SPL à l’encontre du jugement rendu par le juge des loyers commerciaux d'[Localité 1] en date du 29 novembre 2023 ;

– Infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux en date du 29 novembre 2023 en ce qu’il a :

– fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme annuelle de 61.397 euros HT et HC,

– dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles engagés par elle,

– condamné la SCI Chaudel aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

Et statuant à nouveau,

– Débouter la société SPL de l’intégralité de ses demandes ;

– Fixer rétroactivement au 1er avril 2018 le loyer du bail commercial liant les parties à la somme de 67.910 euros HT par an ;

– Condamner la société SPL à payer à la SCI Chaudel la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Chaudel fait notamment valoir que :

La société SPL ne produit aucun rapport d’expertise postérieur à celui de M. [E] pouvant remettre en cause le travail de l’expert judiciaire qui a légitimement écarté des valeurs de comparaison, les baux conclus par M. [F] gérant de la société SPL, propriétaire de très nombreux murs commerciaux et fonds de commerce à [Localité 2] lui permettant de fixer à son gré le montant de ses propres loyers pour des montants parfois très inférieurs à la valeur locative moyenne de la station ;

Le loyer du local immédiatement voisin est supérieur au montant retenu par l’expert et il n’est pas envisageable que deux fonds de commerce voisins exploités au sein de la même résidence, avec une vitrine donnant sur la même rue, puissent avoir des loyers totalement différents, alors que leur valeur locative est nécessairement identique ;

Le local, intégralement de plain pied, ne contenait à l’origine aucune réserve et la société SPL a seule choisi d’affecter partie des locaux à cet usage alors même que son gérant dispose dans la commune, de possibilités de stockage ne nécessitant pas cette création de sorte qu’elle ne peut en tirer parti pour bénéficier d’une diminution de loyer.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 18 mai 2026 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été retenue à l’audience du 15 septembre 2026.

Motifs de la décision

I – Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce applicable aux baux commerciaux, ’Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.’

S’agissant de la révision du loyer, l’article L145-34 énonce que ’A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.’

L’article R 145-7 du code de commerce précise que ’Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation’.

Les parties conviennent que le montant annuel du loyer tel que résultant de l’application de l’indice visé par l’article L145-34, s’élève à 67.910 euros HT au 1er avril 2018. Le litige ne porte par ailleurs que sur la détermination de la surface pondérée qui relève des caractéristiques du local, et le montant des loyers couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur la surface

Il sera relevé à titre liminaire que la surface brute de 118,56 m², telle que mesurée par l’expert n’est pas critiquée par les parties bien que supérieure à celle figurant au bail (115m²).

L’expert applique ensuite des coefficients de pondération en rappelant les barèmes habituels et en retenant pour le local concerné, après retrait des éléments empiétant sur la surface (piliers) :

– une première surface de vente de 70m², proche de l’entrée et des vitrines, à laquelle il affecte un coefficient de 1, pour la retenir en totalité dans la surface utile pondérée,

– une deuxième surface de vente de 24m², séparée de la première par des marches d’escalier et plus éloignée de l’entrée, à laquelle il affecte un coefficient de 0,8 pour la retenir à raison de 19,20 m² de surface utile pondérée,

– un espace abritant les toilettes, des salles d’essayages, d’une surface de 8,50 m² à laquelle il affecte un coefficient de 0,4 pour retenir une surface utile pondérée de 3,40 m²,

– un espace archives, d’une surface de 13 m², situé au fond du local, au delà de la deuxième surface de vente bien que sur le même niveau, à laquelle il affecte un coefficient de 0,4 pour retenir une surface utile pondérée de 5,20 m²,

pour obtenir une surface utile pondérée totale de 98 m².

La SCI Chaudel critique le rapport sur ce point en faisant valoir que le local ne fait état d’aucune réserve, que l’ensemble des locaux est à usage commercial et était d’ailleurs utilisé comme surface de vente par le précédent locataire avant acquisition du fonds par la société appelante qui a seule décidé de créer une réserve qui ne peut donc amener à réduire la valeur locative ce d’autant qu’elle n’a pas besoin d’une telle surface au regard des locaux dont son gérant a la disposition.

Il peut cependant être observé :

– que la SCI Chaudel commet une erreur manifeste de lecture du rapport de l’expert qui n’a pas retenu une réserve de 21,50 m² mais seulement de 13 m², les 8,5 autre m² abritant les toilettes et les salons d’essayage, dont l’intimée ne dit rien et qui sont manifestement pour les uns obligatoires, pour les autres nécessaires à l’activité de vente de vêtements, ne peuvent être situés qu’au sein du local commercial et ne sont pour autant pas affecter à la vente à proprement parler, de sorte que leur pondération est justifiée ;

– que s’agissant des 13 m² que l’expert a affecté d’un coefficient de 0,4 en retenant qu’il s’agissait d’un local d’archivage/réserves :

– le précédent locataire n’était pas la société LBC mais la société [W] [C], qui exerçait une activité d’agent immobilier et non de vente et dont le plan d’aménagement des lieux annexé au rapport d’expertise fait apparaître qu’elle utilisait bien les lieux litigieux comme une zone d’archives,

– la société LBC n’indique nullement qu’elle utilisait cet espace en zone de vente mais fait état d’expositions temporaires ainsi que l’a justement retenu l’expert, la vente n’étant évoquée que pour des clients privilégiés auxquels elle souhaitait présenter des ’articles exceptionnels’ manifestement à un endroit dédié et discret, ce que n’est pas une zone de vente,

– cet espace de 13m² se situe par ailleurs au delà de la deuxième surface de vente et ne peut en tout état de cause être retenu pour la totalité de sa surface brute, le barème suggérant une pondération comprise entre 0,4 et 0,6.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, et ainsi que l’a retenu le premier juge, la surface utile pondérée peut être fixée à 98 m².

Sur les valeurs de comparaison

Conformément aux usages en la matière, l’expert a recueilli des éléments de comparaison, exclu de sa liste les baux ne répondant pas aux mêmes règles juridiques que celui liant les parties, et opéré une première moyenne intégrant l’ensemble des loyers ainsi retenus puis, après avoir exclu les baux conclus par la société SPL pour d’autres locaux, a opéré une seconde moyenne, avant de retenir la moyenne des deux résultats précédents.

Les parties critiquent pour l’une le travail de l’expert, pour l’autre le jugement querellé, s’agissant de la valeur à retenir pour le bail liant la SAS SPL à la SCI Avalanche. Ce bail a donné lieu à plusieurs instances opposant les parties portant à la fois sur la résiliation du bail aux motifs de la réalisation de travaux non autorisés et sur la fixation du montant du loyer. Dans ce cadre, une expertise judiciaire a été ordonnée, confiée également à M. [E], qui a retenu une valeur locative de 628 euros/m² dans un rapport rendu à une date voisine de celui concernant le présent litige. Cette valeur est notablement supérieure à celle retenue pour le même bail par Mme [Z], dans le cadre d’une expertise amiable réalisée un an auparavant, qui avait retenu une valeur locative de 505 euros/m².

Il apparaît que la société SPL et la SCI Avalanche ont cependant transigé dans le cadre des instances qui les opposaient et que, dans le cadre de cette transaction, le loyer a été fixé à 50.000 euros HT par an soit 806 euros/m².

Ainsi, le loyer initial figurant dans les comparatifs de l’expert à hauteur de 1.482 euros/m² ne peut être retenu. Nonobstant les évaluations expertales, le loyer pratiqué, même suite à un accord, est bien celui retenu par le premier juge et doit être pris en compte pour ce montant (806 euros/m²) dans le cadre des comparaisons opérées, étant observé que la détermination de la valeur locative résulte d’une moyenne et que pour aucun des baux par ailleurs pris en compte, les circonstances de leurs signature et de la fixation du loyer ne sont connues et partant intégrées à la réflexion. Il ne peut davantage être tenu compte du montant du loyer du bail liant la SCI Avalanche à la société SPL à compter du second semestre 2023 comme le propose la SCI Chaudel, alors que le présent litige tend à la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018.

En outre, ainsi que l’a retenu le premier juge, le fait que plusieurs des références de comparaison portent sur des baux liant une société détenue par M. [F] ou la société SPL elle-même à divers bailleurs, ne permet pas d’écarter ces références, aucun des éléments produits aux débats ne permettant de constater que M. [F] pourrait du seul fait du nombre des baux auxquels il est partie, en sa qualité de locataire direct ou indirect, fixer à sa guise à un montant inférieur à leur valeur, les loyers des baux qui lui sont consentis. Il apparaît en outre d’une part que s’agissant du bail liant M. [F] et la société Hôtel Bellecôte, le loyer se justifie notamment par l’absence de réserve et de point d’eau, d’autre part que le montant du loyer du bail liant la société SPL à la SCI Avalanche témoigne au contraire de ce que M. [F] peut se voir appliquer un loyer supérieur à la valeur locative moyenne.

Au regard de ces éléments, la moyenne des loyers couramment pratiqués sur la station s’élève à 555,80 euros/m² arrondi à 556 euros/m².

Par ailleurs, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que plusieurs des baux de comparaison portaient sur des locaux situés dans des zones de commercialité différente de celle au sein de laquelle se trouvent les locaux objet du bail litigieux, et a procédé à une moyenne des seuls loyers pratiqués dans la zone ’Park city’ (697 euros/m²), qui constitue le voisinage immédiat.

La moyenne de ces deux valeurs correspond à une juste appréciation du loyer couramment pratiqué dans le voisinage des locaux appartenant à la SCI Chaudel et loués à la société SPL, qui s’élève donc à 626,50 euros/m², soit 61.397 euros HT par an. Cette valeur est inférieure au montant du loyer renouvelé résultant du plafonnement et elle sera donc retenue pour fixer le montant HT et HC du loyer à compter du 1er avril 2018, comme l’a retenu le premier juge dont la décision sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions soumises à la cour.

II- Sur les mesures accessoires

La société SPL qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens. Chacune des parties conservera par ailleurs la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés à hauteur de cour.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Ajoutant,

Condamne la SAS Société [L] [F] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,