GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 13 Octobre 2026

N° RG 23/01744 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HMCC

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 08 Novembre 2023

Appelante

Mme [X] [W], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Séverine DERONZIER, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

Mme [V] [H] [D], demeurant [Adresse 2]

Représentée par la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 22 Juin 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 septembre 2026

Date de mise à disposition : 13 octobre 2026

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Composition de la cour :

– Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de Mme Delphine AVERLANT, Greffier

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Faits et procédure

Suivant acte de vente du 11 juin 2019, passé devant Me [F] [B], notaire, Mme [V] [D] a acquis auprès de Mme [X] [W] un appartement situé au sein de la copropriété dénommée ’[Adresse 3]’, faisant elle-même partie d’une association syndicale libre (ASL) dénommée ’La pièce du château’, à [Localité 2], au prix de 241.000 euros.

Situé en rez-de-jardin, cet appartement se trouve en face d’un ensemble de parcelles constructibles. Le plan local d’urbanisme (PLU) prévoit depuis le 28 juin 2018 que ces parcelles seront desservies par un seul accès, situé devant le logement acquis par Mme [D].

Par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au notaire le 29 avril 2020, Mme [D] a expliqué ne pas avoir été informée de l’existence de cette servitude de passage avant la conclusion de la vente et indiqué qu’elle n’aurait pas acquis ce bien, si elle avait disposé de cette information.

Suuvant exploit en date du 18 février 2021, Mme [D] a fait assigner en responsabilité délictuelle Mme [W] et Me [B] devant le tribunal judiciaire d’Annecy afin d’obtenir le paiement de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 8 novembre 2023, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

– Condamné Mme [W] à payer à Mme [D] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– Débouté Mme [D] du surplus de ses demandes ;

– Débouté Me [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

– Condamné Mme [D] et Mme [W] aux dépens ;

– Condamné Mme [W] à payer à Mme [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné Mme [D] à payer à Me [B], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

– Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

si la servitude de passage litigieuse est mentionnée dans l’acte notarié du 2 février 2005 auquel le règlement de copropriété qui a été communiqué à Mme [D] renvoie expressément, et si cet acte figurait au sein d’un dépôt de pièces auquel elle pouvait avoir accès, il n’est toutefois pas démontré que Mme [D] a été informée des conséquences matérielles de l’existence de cette servitude et en particulier de l’extension prévue dans le cadre du projet de construction en cours ;

Mme [W], qui en était informée, ne démontre pas avoir effectivement communiqué cette information à sa contractante, ce qui engage sa responsabilité;

cette information essentielle porte atteinte à la valeur du bien acquis et sa connaissance aurait permis à Mme [D] de l’acquérir à un moindre coût, de sorte que cette dernière a subi un préjudice devant s’analyser comme une perte de chance d’acquérir le bien à un moindre coût.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 13 décembre 2023, Mme [W] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

– Condamné Mme [W] à payer à Mme [D] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– Condamné Mme [W] aux dépens ;

– Condamné Mme [W] à payer à Mme [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 17 juin 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [W] sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau, de

– Juger qu’elle n’a pas manqué à ses obligations de loyauté et d’information envers Mme [D] ;

– Juger que Mme [D] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice actuel et certain ;

– Juger que sa responsabilité ne peut être engagée ;

– Débouter Mme [D] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [W] au paiement de dommages et intérêts pour dépréciation de la valeur vénale du bien acquis ;

– Débouter Mme [D] de ses plus amples demandes, fins ou conclusions ;

– Condamner Mme [D] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

– Condamner Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, Mme [W] fait notamment valoir que :

Mme [D] connaissait tant l’existence de la servitude de passage conventionnelle que sa vocation originelle à desservir le terrain limitrophe, sur lequel un projet immobilier de 80 logements restait contractuellement et

juridiquement envisageable ;

le permis de construire a été déposé par la société Priams le 12 mars 2020, soit postérieurement à la vente, et il a été refusé par la commune le 15 octobre 2020;

le recours pour excès de pouvoir, introduit postérieurement à la vente par l’ASL, tendait uniquement à contester la fermeture de la seconde voie d’accès aux terrains d’assiette de ce projet immobilier, et n’a aucune incidence sur la servitude de passage;

l’action introduite par la SCI La Pièce du Château, en vue d’obtenir l’extension de la servitude, est également postérieure à la vente ;

sa participation à une unique réunion est sans incidence sur l’existence des servitudes de la SCI La Pièce du Château, ni même de la constructibilité du champ, et elle n’avait aucune connaissance du projet de construction de la société Priams avant la vente;

Mme [D] a choisi de ne procéder à aucune vérification administrative élémentaire, alors même que la configuration des lieux lui dictait de le faire et qu’elle disposait de toutes les pièces contractuelles ;

aucune construction n’a été entreprise sur le terrain voisin de la copropriété, cinq ans après la vente, de sorte que Mme [D], qui supporte déjà la présence d’un parking en face de son lot depuis son acquisition, ne démontre aucun préjudice certain.

Par dernières écritures du 18 juin 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [D] demande de son côté à la cour de :

– Juger l’appel interjeté par Mme [W] non fondé et en conséquence, la débouter de l’intégralité de ses prétentions formées en cause d’appel,

– Confirmer le jugement rendu le 8 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Annecy en ce qu’il a :

– condamné Mme [W] à payer à Mme [D] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

– condamné Mme [W] à payer à Mme [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté Mme [W] du surplus de ses demandes ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

– Condamner Mme [W] à payer à Mme [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

– Condamner Mme [W] aux entiers dépens de la procédure de la cour d’appel et de première instance.

Au soutien de ses prétentions, Mme [D] fait notamment valoir que :

Mme [W] ne l’a jamais informée de l’existence d’une servitude de passage, au profit de la parcelle [Cadastre 1], jouxtant l’entrée de son jardin alors qu’elle impacte directement l’immeuble nouvellement acquis ;

cette servitude de passage ne se trouve pas mentionnée dans l’acte de vente, ni dans les pièces annexées;

Mme [W] savait également, au moment de la vente, que l’association syndicale libre ’La Pièce du Château’ avait déposé, le 8 janvier 2019, un recours en excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Grenoble à l’encontre de la délibération du Grand Annecy du 28 juin 2018 ayant approuvé la modification n°1 du PLU, prévoyant la suppression de l’accès au champ constructible par la rue de l’ancien chef-lieu;

cette modification implique un passage potentiel de nombreux véhicules devant son jardin ;

ces informations, qui ne lui ont pas été communiquées, étaient déterminantes pour son consentement ;

elle est fondée à se prévaloir d’une perte de chance d’acquérir à moindre coût.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 22 juin 2026 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 septembre 2026.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 1112 du code civil, ’l’initiative, le déroulement et la

rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages’.

L’article 1112-1 dispose quant à lui que ’celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat’.

Celui qui, manquant à son devoir d’information dans les conditions prévues par ce texte, cause un préjudice à autrui, voit sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il est constant, tout d’abord, que, comme elle l’a admis dans son courrier du 29 avril 2020, Mme [D] a été parfaitement informée, avant la vente, de ce que le champ situé en face du jardin affecté à l’usage exclusif de l’appartement dont elle a fait l’acquisition était classé en zone constructible, et de ce qu’une opération de construction d’envergure pouvait y être, le cas échéant, entreprise. D’ailleurs, un précédent projet avait été envisagé par les sociétés Sogerim et Franco Suisse à partir de 2013, portant sur la construction de 180 logements sur ces parcelles cadastrées D [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], mais avait été abandonné suite au retrait du permis de construire en août 2017.

L’existence d’un aléa portant sur la construction de logements dans le voisinage immédiat de l’appartement était ainsi bien connu des parties.

Force est de constater, par contre, que, comme l’a constaté le premier juge, aucune information n’a été délivrée à Mme [D] lors de la vente sur l’existence de la servitude de passage grevant les parcelles D [Cadastre 5] et D [Cadastre 6], appartenant à l’ASL, au profit du fonds D [Cadastre 1], appartenant à la société Priams, ainsi que des conséquences que cette servitude, et son extension, pouvaient avoir sur la jouissance des biens vendus.

En effet, cette servitude ne présentait nullement un caractère apparent, en ce qu’elle se situait au niveau de la haie jouxtant l’appartement, et n’était pas encore matérialisée sur les lieux, de sorte que l’intimée ne pouvait de toute évidence imaginer, au regard des pièces qui lui ont été transmises, que, dans le cadre du nouveau projet de construction initié par la société Priams, l’accès actuel du parking de la copropriété, se faisant par les parcelles D [Cadastre 5] et D [Cadastre 6], pourrait être transformé en voie unique desservant l’ensemble des logements qui devaient être construits.

L’acte de vente ne mentionne pas expressément l’existence de cette servitude de passage, et se contente de renvoyer au règlement de copropriété, qui renvoie lui-même à un acte de dépôt de pièces daté du 2 février 2005 qui n’a pas été communiqué à l’intéressée. En tout état de cause, la rédaction de cet acte du 2 février 2005 ne permet nullement à Mme [D] d’identifier l’emplacement exact de la servitude, ni la portée de ses stipulations, qui prévoient une extension automatique de son bénéfice, pendant une durée de quinze ans, à tous les terrains situés en amont du fonds dominant, à savoir le fonds D [Cadastre 1], ce qui concerne ainsi les trois parcelles cadastrées D [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], formant l’assiette du projet de construction, à savoir justement le champ situé en face de son jardin.

La fiche d’urbanisme annexée à l’acte de vente ne permet pas non plus de prendre connaissance de cette servitude de passage. Et aucun des procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété, de 2012 à 2018, ne mentionne non plus son existence, ni ne fait état de la possible desserte du projet de construction situé sur le champ voisin par la biais de cette servitude. En effet, l’assemblée générale des copropriétaires du 6 décembre 2018 se contente d’évoquer en une ligne, au titre des questions diverses, sans plus de précisions, ’le projet de construction entre l’ASL et le Bourg’, au même titre qu’un incendie portant sur le local poubelles…

Aucune information n’a non plus été délivrée à Mme [D] sur le recours pour excès de pouvoir qui avait été engagé devant le tribunal administratif le 8 janvier 2019, soit cinq mois avant la vente, par l’association syndicale libre (ASL) dénommée ’La pièce du château’, à l’encontre de la résolution du Grand Annecy du 28 juin 2018 ayant approuvé la modification du PLU.

Or, cette délibération était susceptible d’avoir des conséquences très importantes pour la copropriété, et en particulier pour l’appartement acquis par l’intimée, situé en rez-de-jardin, puisqu’elle modifiait les conditions d’accès au tènement servant d’assiette à l’OAP n°7 ’Vieugy-la Pièce du Château’, à savoir les parcelles cadastrées D [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 7], en supprimant l’accès qui existait par le Nord-Ouest. Le seul accès à l’OAP n°7, ayant vocation à accueillir un parc d’au minimum 80 logements, doit ainsi se faire par le biais de la servitude de passage située immédiatement devant le jardin de Mme [D], ce qui est susceptible d’engendrer des nuisances considérables, comme l’a relevé l’expert, M [M], qui a été mandaté par cette dernière en août 2020.

Cette situation reste actuelle, puisque le tribunal administratif de Grenoble a, suivant jugement du 9 novembre 2021, débouté l’ASL de son recours.

Il est intéressant de noter, en outre, que sept mois après la vente, le 31 janvier 2020, la SCI La Pièce du Château, représentée par la société Priams, porteur du projet immobilier, a fait assigner l’ASL devant le tribunal judiciaire d’Annecy afin notamment de voir ’juger que l’extension de servitude figurant à l’acte notarié du 2 février 2005 s’applique automatiquement’.

Les parties n’apportent aucune précision sur le sort de cette instance, mais aucun élément ne permet de démontrer que le projet immobilier ayant pour assiette le champ situé en face de l’appartement de Mme [D] serait définitivement abandonné, malgré le refus de permis de construire opposé à la société Priams le 15 octobre 2020, alors que l’OAP n°7 reste en vigueur et que les travaux de construction ne peuvent en tout état de cause être engagés avant qu’il ait été statué sur l’extension de la servitude de passage.

Le préjudice dont se prévaut l’intimée présente ainsi bien un caractère certain, puisque ce projet immobilier potentiel impacte directement la valeur des biens acquis.

La cour observe, d’une manière plus générale, qu’il existe une différence fondamentale entre la connaissance que peut avoir un acquéreur de l’éventualité qu’une construction soit implantée à proximité du bien qu’il souhaite acquérir, et les conditions particulières dans lesquelles s’est trouvée Mme [D], avec un projet immobilier d’envergure déjà entamé et une servitude de passage, destinée à assurer sa desserte exclusive, située à proximité immédiate de son appartement.

Il est ainsi manifeste que des informations déterminantes de son consentement ont été dissimulées à l’intimée, dont l’ignorance était parfaitement légitime.

Il se déduit enfin sans ambiguïté des pièces qui sont versées aux débats par l’intéressée, et en particulier des courriels dont Mme [W] a été destinataire au cours de l’année 2018, que cette dernière, qui a notamment été membre du conseil syndical de la copropriété, et représentante de cette copropriété au sein de l’ASL, avait une parfaite connaissance, dans les détails, du projet de construction en cours et de l’extension de la servitude de passage. Elle a du reste elle-même donné son accord en juillet 2018 pour que l’ASL engage un recours devant le tribunal administratif contre la modification du PLU permettant que l’accès aux futurs logements se fasse uniquement sur l’assiette de la servitude grevant les fonds de la copropriété.

L’appelante était ainsi en possession de l’ensemble de ces informations, et elle s’est abstenue de les communiquer à sa contractante, ce qui engage sa responsabilité.

La cour dispose enfin d’éléments suffisants, notamment sur la base du rapport d’expertise de M. [M], qui est versé aux débats, pour évaluer le préjudice subi par Mme [D], consistant en une perte de chance d’acquérir le bien à un moindre coût, à hauteur d’une somme de 15 000 euros, comme l’a fait le premier juge.

Le jugement entrepris ne pourra en conséquence qu’être confirmé en toutes ses dispositions.

En tant que partie perdante, Mme [W] sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à l’intimée la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande qu’elle forme de ce chef sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Annecy le 8 novembre 2023,

Y ajoutant,

Condamne Mme [X] [W] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [X] [W] à payer à Mme [V] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande formée de ce chef par Mme [X] [W].

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,