Cour d’appel, Chambre-1 civile et com., 13 octobre 2026, RG n° 25/00934

ARRET N°

du 13 octobre 2026

R.G : N° RG 25/00934 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FVCI

[D]

c/

Société [Localité 1] HABITAT

S.A.S. SEFIC IMMOBILIER

Commune [Localité 2]

KLV

Formule exécutoire le :

à :

Me Arnaud GERVAIS

la SELARL MELKOR

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 13 OCTOBRE 2026

APPELANT :

d’un jugement rendu le 19 mai 2025 par le tribunal judiciaire de Reims

Monsieur [J] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2024-002707 du 19/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représenté par Me Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS

INTIMEES :

Société [Localité 1] HABITAT Société d’économie mixte immatriculée au RCS de [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Stéphanie KOLMER-IENNY de la SELARL MELKOR, avocat au barreau de REIMS, et Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de de PARIS

S.A.S. SEFIC IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au siège social

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS

Commune de [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Mme Anne POZZO DI BORGO, conseiller

M. Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER :

Mme Lozie SOKY, greffier placé, lors des débats, et Mme Lucie NICLOT, greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 30 juin 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026,

ARRET :

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2026 et signé par Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Mme Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2008, M. et Mme [Z] ont, par l’intermédiaire de la société anonyme Sefic immobilier, consenti un bail à usage d’habitation à M. [J] [D] sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 1] (51) moyennant un loyer mensuel de 280 euros.

La société d’économie mixte [Localité 1] Habitat a fait édifier un immeuble de six étages au [Adresse 5] situé en face de l’immeuble dans lequel M. [D] réside.

Par ordonnance du 27 juin 2022, le président du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté la requête de M. [D] visant à l’indemnisation de ses préjudices consécutifs à un trouble anormal de voisinage pour incompétence matérielle de cette juridiction.

Par lettres recommandées du 28 juillet 2022, M. [D] s’est plaint auprès de la société Sefic immobilier, la société [Localité 1] Habitat et la commune de [Localité 1] de la construction de cet immeuble et les a mises en demeure de le reloger dans un appartement équivalent et de l’indemniser de ses frais de déménagement à hauteur de 10 000 euros.

Une tentative de conciliation de justice préalable a été organisée le 13 août 2024, laquelle n’a pu aboutir en raison de la carence d’une défenderesse.

Par exploits délivrés le 25 septembre 2023, M. [D] a fait assigner la société [Localité 1] Habitat, la société Sefic immobilier et la commune de [Localité 1] aux fins de l’indemniser de ses préjudices consécutifs au trouble anormal de voisinage subi du fait de la construction de l’immeuble.

Par jugement contradictoire du 19 mai 2025, le tribunal judiciaire de Reims a :

– débouté M. [D] de l’intégralité de ses prétentions,

– débouté la société Sefic immobilier, ès qualités de mandataire des époux [Z], de ses prétentions reconventionnelles,

– condamné M. [D] à verser à la société Sefic immobilier, ès qualités de mandataire des époux [Z], à [Localité 1] Habitat et à la commune de [Localité 1], la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

– condamné M. [D] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle,

– rappelé l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 25 juin 2025, M. [D] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions précitées.

L’avis d’avoir à signifier la déclaration d’appel à la commune de [Localité 1] a été délivré à l’appelant le 27 août 2025.

M. [D] a fait signifier la déclaration d’appel et ses premières conclusions à la commune de [Localité 1] par exploit délivré à personne morale le 25 septembre 2025.

Par ordonnance du 13 janvier 2026, le conseiller de la mise en état a rejeté la prétention de la société [Localité 1] Habitat tendant à la radiation de l’appel de M. [D] sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2026, M. [D] demande à la cour de :

– infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– déclarer la société [Localité 1] Habitat et la société Sefic immobilier, représentant les consorts [Z], propriétaires, et la commune de [Localité 1], responsables des troubles anormaux de voisinage générés par la construction de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4],

– condamner in solidum la société [Localité 1] Habitat et la société Sefic immobilier, représentant les consorts [Z], propriétaires, à le reloger au sein d’un logement présentant les mêmes caractéristiques que celui qu’il occupe actuellement (logement de type 2 situé à [Adresse 6], de même surface avec un montant de loyer identique), sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la date de signification de la décision à intervenir,

– A défaut, condamner in solidum la société [Localité 1] Habitat et la société Sefic immobilier, représentant les consorts [Z], propriétaires, à lui régler toutes sommes correspondant à ses frais de déménagement et au différentiel devant exister entre son loyer actuel et celui qu’il sera amené à devoir supporter pour un logement équivalent du jour de son relogement jusqu’à la fin du contrat de bail en cause,

– condamner en toute hypothèse in solidum la société [Localité 1] Habitat et la société Sefic immobilier, représentant les consorts [Z], propriétaires, à lui régler la somme forfaitaire et définitive de 30 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, à réactualiser à la date des plaidoiries, outre la réparation des préjudices à venir liés à son futur relogement dans un appartement dont le coût du loyer sera nécessairement supérieur à la somme de 360 euros par mois, montant de son loyer actuel, à compter de la décision à intervenir,

– juger n’y avoir lieu à statuer sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel,

– juger que les dépens de première instance et d’appel seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

– déclarer la société Sefic immobilier irrecevable en sa prétention tendant à sa mise hors de cause en tant que mandataire des époux [Z],

– débouter la société Sefic immobilier de son appel incident au titre de sa prétention indemnitaire pour procédure abusive,

– débouter les intimés de leurs prétentions.

Sur le fondement des articles 544, 1217, 1719 et 1231-1 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989, il explique subir un trouble anormal de voisinage résultant de la construction de l’immeuble à moins de dix mètres de son immeuble alors qu’il disposait autrefois d’une vue dégagée sur le parc de l’ancien site EDF. Il ajoute qu’il n’a plus aucune intimité, ni aucune lumière dans son appartement du fait de la trop grande proximité de l’immeuble construit, l’obligeant à fermer et occulter ses fenêtres afin de ne pas s’exposer à ses voisins ou de ne pas s’exposer lui-même aux conversations de ces derniers. Il déplore également une perte d’ensoleillement du fait de la hauteur de l’immeuble en dehors des mois d’été. Il indique qu’il a été dérangé tant par les produits de dépollution utilisés avant la construction de l’immeuble du fait des odeurs nauséabondes dégagées par ces produits, que par la construction elle-même en raison des poussières et du bruit générés par les engins de chantier. Il expose que la construction d’un immeuble en zone urbanisée ou à urbaniser ne peut à elle seule exclure tout trouble anormal de voisinage.

Il indique justifier amplement de son trouble anormal de voisinage et des préjudices subis, et fait valoir que la société Sefic immobilier ne lui a proposé aucune solution de relogement malgré la mise en demeure, de sorte qu’elle a contribué par sa faute à la réalisation du trouble anormal de voisinage. Il précise qu’il souhaite être relogé auprès d’un bailleur privé et non pas dans un des logements appartenant à la société [Localité 1] Habitat.

Sur le fondement de l’article 566 du code de procédure civile, il soutient que l’argumentaire de la société Sefic immobilier visant à sa mise hors de cause est irrecevable comme étant nouveau en appel.

Il conteste le caractère abusif de son action en justice et indique que la société Sefic immobilier ne justifie pas du quantum des indemnités réclamées à ce titre.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2026, la société [Localité 1] Habitat demande. à la cour de :

– débouter M. [D] de ses prétentions,

– confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

– condamner M. [D] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [D] aux dépens de l’instance d’appel.

Elle soutient que l’appelant ne rapporte pas la preuve de la perte d’ensoleillement, ni de luminosité dans son logement du fait de la construction de l’immeuble dont elle est propriétaire. Elle conteste la perte de vue dénoncée relevant que l’appelant n’a jamais bénéficié d’une vue dégagée sur un parc libre de toute construction et que dès son emménagement des bâtiments ont été édifiés à cet endroit. Elle fait valoir que l’appelant réside en c’ur de ville et qu’il s’est exposé à un risque d’urbanisation exclusif de tout trouble anormal de voisinage. Elle ajoute qu’il ne rapporte pas la preuve d’une perte d’intimité, ni des désagréments liés aux discussions des occupants de l’immeuble. Elle indique qu’il ne ressort pas des pièces produites par l’appelant que des produits chimiques auraient été utilisés.

En ce qui concerne le relogement et les prétentions indemnitaires, elle explique être un bailleur social et que l’appelant, déjà locataire, ne justifie d’aucune priorité d’attribution d’un logement social ; que la prétention relative à la prise en charge de son déménagement est dépourvue de sérieux ; que la prétention relative au préjudice de jouissance est d’un montant disproportionné et n’est pas justifiée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2026, la société Sefic immobilier demande à la cour de :

– confirmer le jugement, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa prétention indemnitaire pour procédure abusive et injustifiée,

Statuant à nouveau,

– condamner M. [D] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

Y ajoutant,

– condamner M. [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [D] aux entiers dépens d’appel.

Elle explique qu’elle ne peut pas être tenue responsable du trouble anormal de voisinage dénoncé par l’appelant quand bien même elle a été informée de la construction de l’immeuble et qu’elle ne peut pas être condamnée à la place des bailleurs, qui n’ont pas été attraits en la cause, dès lors qu’elle n’est que leur mandataire.

Elle fait valoir que cet argumentaire ne constitue pas une fin de non-recevoir mais une discussion sur le bien-fondé des prétentions de l’appelant.

La commune de [Localité 1] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été délivrée le 16 juin 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries le 30 juin suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la régularité et la recevabilité de l’appel à l’égard de la commune de [Localité 1]

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il résulte des pièces de procédure versées au débat que la déclaration d’appel ainsi que les conclusions des appelants ont été respectivement signifiées à la commune de [Localité 1], dans les délais prescrits, par exploit délivré le 25 septembre 2025 à personne morale.

L’appel est donc régulier en la forme.

En outre, l’appel ayant été introduit dans le délai de deux ans prévu à l’article 528-1 du code de procédure civile, il est recevable.

Il sera par conséquent statué sur le recours par arrêt réputé contradictoire.

II. Sur la recevabilité de la défense au fond de la société Sefic immobilier

Selon l’article 71 du code de procédure civile, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.

Selon l’article 563 du même code, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient M. [D], la société Sefic immobilier est parfaitement en droit, à hauteur d’appel, de proposer de nouveaux moyens au soutien de ses prétentions en défense.

Par suite, il conviendra de rejeter sa fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la prétention de la société Sefic immobilier tendant à sa mise hors de cause en tant que mandataire des époux [Z].

III. Sur le trouble anormal de voisinage de M. [D]

Selon l’article 1253, alinéa 1er, du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La responsabilité édictée par le premier de ces textes est une responsabilité objective. Seule doit être démontrée l’anormalité du trouble, c’est-à-dire le caractère suffisamment grave ou répété du trouble pour excéder les inconvénients normaux du voisinage. L’appréciation de l’anormalité du trouble s’apprécie au regard de la localisation des immeubles. En particulier, il est de principe que nul n’est assuré, en milieu urbain ou en voie d’urbanisation, de conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en cause.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’immeuble litigieux a été construit en face de l’immeuble dans lequel réside M. [D].

L’appelant produit au débat des clichés photographiques extraits du site  » Google maps  » pris en mai 2014 et septembre 2017 concernant l’ancien site EDF sur lesquels peur être constatée la présence des bâtiments de l’entreprise et de quelques arbres (pièces n°9), ainsi que des clichés pris en avril 2023 sur lesquels figure l’immeuble de six étages litigieux (pièce n°10).

Il ressort du courrier de la direction régionale de l’environnement de l’aménagement et du logement du [Localité 5] daté du 26 juillet 2018 que le site en question supportait une ancienne usine à gaz pour la reconversion de laquelle l’inspection des installations classées a émis un avis les 15 septembre 2017 et 23 juillet 2018 (pièce appelant n°7).

L’appelant verse une prise de vue satellitaire de l’immeuble datée du 8 juillet 2022 démontrant que l’immeuble de M. [D] est pleinement ensoleillé (pièce n°16).

Il produit également un procès-verbal de constat dressé le 5 septembre 2025 par Me [S] [E], commissaire de justice, qui relève les constatations suivantes :

 » Me tenant au centre de la pièce, je constate que la vue est totalement obturée par un immeuble situé face à la fenêtre.

M’approchant de la fenêtre, je constate que cet immeuble surplombe, il comprend six étages.

En cette journée de beau temps et à cette heure, la clarté est relative dans la pièce.

Je constate qu’il n’est possible de voir le ciel qu’en venant contre le garde-corps et en levant la tête de façon importante  » (pièce n°13, p. 2).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la perte de vue sur le parc résultant de l’édification de l’immeuble, dont rien ne démontre la nature d’intérêt ou le caractère d’exception s’agissant de l’ancien site EDF, ne caractérise pas l’anormalité du trouble invoqué. En outre, si par sa hauteur et sa relative proximité l’immeuble emporte nécessairement une diminution de l’ensoleillement et une perte d’intimé, les clichés photographiques pris par le commissaire de justice à l’appui de son constat ne mettent absolument pas en évidence une perte importante de luminosité et l’impossibilité pour l’appelant de préserver son intimé, de sorte que la construction n’excède pas les inconvénients normaux de voisinage encourus en milieu urbain, par ailleurs dans un quartier en très forte expansion du fait de sa proximité avec le centre-ville et la gare. L’ensemble des clichés photographiques produits et la prise de vue satellitaire démontrent, en dépit des désagréments décrits par l’appelant, que la rue est néanmoins lumineuse. Si M. [D] déplore des nuisances sonores émanant du voisinage, tout comme celles provenant autrefois de la construction de l’immeuble et de la dépollution du site, il ne produit aucune pièce démontrant tant leur existence que leur anormalité.

Il s’ensuit que M. [D] échoue à rapporter la preuve de tout trouble anormal de voisinage résultant de la construction de l’immeuble.

C’est donc à bon droit que le premier juge l’a débouté de ses prétentions.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

IV. Sur la prétention indemnitaire de la société Sefic immobilier

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de ce texte, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une créance de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la société Sefic immobilier n’allègue ni même ne prouve que l’action en justice de M. [D] procède de la malice, la mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol.

C’est donc à bon droit que le premier juge l’a débouté de cette prétention.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

V. Sur les prétentions accessoires

M. [D], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance d’appel, qui seront recouvrés contre l’intéressé, par les soins du greffe, comme en matière d’aide juridictionnelle.

Condamné aux dépens, M. [D] sera condamné à verser à la société Sefic immobilier et à la société [Localité 1] Habitat, chacune, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile telle que précisée au dispositif de la présente décision.

Il sera également débouté de sa propre prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera enfin confirmé des chefs des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire ;

Rejette la fin de non-recevoir de M. [J] [D] tirée de l’irrecevabilité de la prétention de la société Sefic immobilier tendant à sa mise hors de cause en tant que mandataire de M. et Mme [Z] ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne M. [J] [D] aux dépens, qui seront recouvrés contre l’intéressé, par les soins du greffe, comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Condamne M. [J] [D] à verser à la société Sefic immobilier et à la société [Localité 1] Habitat, chacune, la somme de 1 500 euros ;

Déboute M. [J] [D] de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Le greffier La présidente