T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 26/03075 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LEA2

MINUTE n° : 2026/ 426

DATE : 14 Octobre 2026

PRESIDENT : Madame Laëtitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.A.S. RESERVE 35, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Aymeric TRIVERO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 09 Septembre 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Laurent LE GLAUNEC
Me Aymeric TRIVERO

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Laurent LE GLAUNEC
Me Aymeric TRIVERO

EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 10 juillet 2006, à effet du 01er septembre 2006 au 31 août 2015, la S.A.S. RESERVE 35 a donné à bail à la S.A.S. CECCI, appartenant au groupe [E] FRANCE, un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant paiement d’un loyer annuel de 83.160 euros HT payable trimestriellement et d’avance par termes de 20.790 euros HT, outre le paiement des charges de copropriété et des taxes foncières.
Par acte délivré le 30 septembre 2025, la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION a sollicité de la S.A.S. RESERVE 35 le renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 01er octobre 2025 et jusqu’au 30 septembre 2034, moyennant paiement d’un loyer annuel réévalué de 91.769 euros HT/HC.
Par acte délivré le 27 novembre 2025, la S.A.S. RESERVE 35 a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 01er septembre 2024 mais a sollicité l’application d’un loyer annuel réévalué au 01er septembre 2025 à la somme de 120.004 euros HT.
Arguant que la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION a cessé de payer ses loyers depuis le 4ème trimestre de l’année 2025, la S.A.S. RESERVE 35 lui a fait délivrer le 26 mars 2026 un commandement, visant la clause résolutoire et son intention de s’en prévaloir, d’avoir à lui communiquer son attestation d’assurance et lui payer la somme de 283.550 euros, selon le décompte suivant :
LE DEPOT DE GARANTIE ACTUALISE En application de la clause d’indexation contractuelle, les loyers s’établissent comme suit :
2021 : 133.495,61€ TTC2022 : 142.727,47€ TTC2023 : 152.179,14€ TTC2024 : 163.169,44€ TTC 2026, 1er trimestre : 39.308,67€ TTCLa société [E] FRANCE DISTRIBUTION ayant réglé un loyer annuel constant de 110.122,88€ TTC, il en résulte les arriérés suivants :
2021 : 23.372,73€2022 : 32.604,59€ 2023 : 42.056,26€2024 : 53.046,56€2025 : 74.642,52€ (3 trimestres réglés partiellement)2026 : 39.308,67€ TTC (1er trimestre non réglés)TOTAL ARRIERE LOYERS : 265.031,33€ TTC
L’ARRIERE DE LOYERS 2021 2025 Le dépôt de garantie contractuel correspond à trois mois de loyer.
Compte-tenu du loyer actualisé 2025, le loyer trimestriel s’établit à : 39.308,67€
Le dépôt de garantie doit être fixé à : 39.308,67€
Somme versée initialement : 20.790€

COMPLEMENT DÛ : 18.518,67€

Par acte du 04 mai 2026, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.A.S. RESERVE 35 a fait assigner la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION à comparaître devant la Présidente du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, statuant en référé, aux fins de :
REJETER l’ensemble des moyens, demandes et prétentions de la société [E] FRANCE DISTRIBUTION, notamment celles tirées de l’incompétence du juge des référés et de la prétendue incidence de la procédure au fond ; CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 26 avril 2026 ; ORDONNER l’expulsion de la société [E] FRANCE DISTRIBUTION ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; CONDAMNER la société [E] FRANCE DISTRIBUTION à payer à la société RESERVE 35, à titre de provision :*la somme de 265 031,33 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2026,
*la somme de 18 518,67 euros au titre du complément de dépôt de garantie,
*la somme de 12 230,42 euros au titre des charges de copropriété,
*la somme de 30 100,56 euros au titre des taxes foncières,
CONDAMNER la société [E] FRANCE DISTRIBUTION à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges et taxes, à compter du 26 avril 2026 et jusqu’à restitution effective des lieux ;ORDONNER à la société [E] FRANCE DISTRIBUTION de communiquer, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :*une attestation d’assurance conforme aux stipulations du bail,
*l’acte authentique de transfert du bail,
*la signification par huissier du transfert de bail,
REJETER toute demande de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire ; CONDAMNER la société [E] FRANCE DISTRIBUTION aux entiers dépens ; CONDAMNER la société [E] FRANCE DISTRIBUTION à payer à la société RESERVE 35 la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 septembre 2026, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION a sollicité en défense :
A titre principal, de : DEBOUTER la S.A.S. RESERVE 35 de toutes ses demandes, fins et prétentions au vu des contestations sérieuses existantes, et l’inviter à mieux de pourvoir ; ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au commandement de payer notifiée à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION le 26 mars 2026 par la S.A.S. RESERVE 35 ; CONDAMNER la S.A.S. RESERVE 35 à verser à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, de : ORDONNER le sursis à statuer de la présence procédure en l’attente de la décision à intervenir devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN et le rapport d’expertise judiciaire devant le précéder ; ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au commandement de payer notifiée à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION le 26 mars 2026 par la S.A.S. RESERVE 35 ; CONDAMNER la S.A.S. RESERVE 35 à verser à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A titre infiniment subsidiaire, de : PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié par le bailleur ; ORDONNER la suspension de l’exécution provisoire ; ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au commandement de payer notifiée à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION le 26 mars 2026 par la S.A.S. RESERVE 35 ; DESIGNER un expert judiciaire pour apprécier la valeur locative du local remis par la S.A.S. RESERVE 35 à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION et l’application de la clause d’indexation invoquée par le propriétaire ; CONDAMNER la S.A.S. RESERVE 35 à verser à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A titre infiniment, infiniment subsidiaire, et si le Tribunal considérait comme recevable le commandement notifié par le bailleur, de : ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au commandement de payer notifiée à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION le 26 mars 2026 par la S.A.S. RESERVE 35 ; DESIGNER un expert judiciaire avec la mission indiquée dans ses conclusions ; ORDONNER la suspension de l’exécution provisoire ; ACCORDER un délai de 24 mois à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION pour s’acquitter des sommes demandées par le bailleur ; STATUER ce que de droit sur les dépens.
Après renvoi contradictoire sur demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 09 septembre 2026 à laquelle les parties ont maintenu leurs demandes.
Par suite d’une transmission de copie d’un ordre de virement concomitamment à l’audience, le président a autorisé la transmission par le défendeur du justificatif du paiement de la somme virée et par le requérant la confirmation de la réception des fonds, note en délibéré autorisé jusqu’au 14 septembre 2026.
A l’issue, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2026.

SUR QUOI

Conformément aux dispositions des articles 4, 5 et 12 du code de procédure civile, le juge n’étant pas tenu par l’ordre d’examen des prétentions proposé par les parties, il convient d’examiner en premier lieu la demande de sursis à statuer de la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION, laquelle constitue une question préalable à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En effet, selon l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine, et constitue ainsi une exception de procédure au sens de l’article 73 du code de procédure civile qui doit, aux termes de l’article 74 du même code, être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.
Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.
Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour » statuer sur certaines demandes formées dans le cadre de l’instance au fond dont il assure la mise en état.
L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
En l’espèce, la S.A.S. RESERVE 35 soutient que la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION a tenté d’entraver la procédure de référé en introduisant une instance au fond afin d’invoquer la compétence exclusive du Juge de la mise en état, sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile et ainsi obtenir du Juge des référés qu’il se déclare incompétent.
Toutefois, il résulte de la pièce n°11 versée aux débats que la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION a fait assigner la S.A.S. RESERVE 35 devant le Tribunal judiciaire statuant au fond par acte du 22 avril 2026, aux fins notamment de voir prononcer la nullité du commandement de payer et ordonner une expertise judiciaire destinée à déterminer la valeur locative du bien loué, soit antérieurement à l’assignation en référé délivrée le 4 mai 2026.
Dès lors, la S.A.S. RESERVE 35 ne peut utilement soutenir que la S.A.S [E] FRANCE DISTRIBUTION aurait introduit l’instance au fond dans l’objectif d’entraver la présente procédure de référé.
Par ailleurs, l’introduction par la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION d’une instance au fond aux fins de voir prononcer la nullité des commandements de payer délivrés par le bailleur n’a pas pour effet de dessaisir le Juge des référés, lequel demeure compétent pour connaître de la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux baux litigieux, dès lors que la contestation invoquée ne présente pas un caractère sérieux et ne fait pas obstacle à l’exercice des pouvoirs que lui confère l’article L. 145-41 du code de commerce.
En conséquence, dès lors que le Juge du fond n’a pas encore statué sur la demande d’expertise formulée par la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à ce que le Juge des référés se déclare incompétent, qui ne repose sur aucun fondement juridique pertinent et qui ne saurait priver ce dernier de l’office que lui confère l’article L. 145-41 du code de commerce.
Pour les mêmes motifs, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire de la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION, tendant à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pendante devant le Juge du fond.  

L’article L.145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer doit, en sus, contenir un décompte suffisamment détaillé des sommes pour permettre au débiteur de vérifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances.
Par ailleurs, l’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.
En l’espèce, le commandement de payer délivré le 26 mars 2026 relativement au contrat de bail conclu le 10 juillet 2026 :
– mentionne le délai d’un mois pour respecter les clauses du bail,
– reproduit in extenso la clause résolutoire,
– reproduit in extenso l’article L. 145-41 du code de commerce,
– mentionne le montant des sommes commandées année par année après indexation, et les sommes restants dues après déduction des montants déjà payées, sans préciser l’indice de référence ni le calcul ayant conduit aux montants réclamés, et sans mentionner les sommes désormais réclamées à titre provisionnel à valoir sur les charges de copropriété et taxes foncières impayées.
Dans ces conditions, bien que l’acte permette effectivement à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION de connaître les intentions de la S.A.S. RESERVE 35, il ne lui permet pas pour autant de connaître de manière précise et évidente les sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances.
La constatation de la résiliation du bail se heurte, en conséquence, à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande formulée en ce sens et celles qui en découlent relatives à la suspension de la clause résolutoire, à l’expulsion sous astreinte de la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION, à sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation et à une provision à valoir sur les loyers, charges de copropriété, taxes foncières et complément de dépôt de garantie, ainsi qu’aux délais de paiement.
Il sera cependant complété que par note en délibéré, le demandeur a confirmé la réception du virement d’une somme de 110.122,88 euros conformément à l’ordre de virement justifié par le défendeur.
L’article 145 du code de procédure civile prévoit « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
Par ailleurs, l’article 11 du même code ajoute que « les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.
Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime ».
Dans le cadre de la production forcée d’une pièce, il convient de s’assurer que sont réunies les conditions d’application de l’article 145 du code de procédure civile sus visé mais aussi celles relatives à la production d’une pièce par une partie ou par un tiers.
Le pouvoir du juge n’est limité que par l’existence d’un motif légitime tant soit au respect de la vie privée, sauf si la mesure s’avère nécessaire à la protection des droits et des libertés d’autrui, soit au secret professionnel.
En l’espèce, la S.A.S. RESERVE 35 sollicite que soit ordonné à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION la communication, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de :
L’attestation d’assurance conforme aux dispositions du bail L’acte authentique transférant le bail à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTIONLa notification par huissier du transfert de bail Elle soutient n’avoir été informée de la cession du bail, par la S.A.S. CECCI appartenant au groupe [E], à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION, que le 30 septembre 2025, date de réception de la demande de renouvellement dudit bail.
Il résulte de l’article « -8°. ASSURANCES » inséré au contrat de bail, que les parties se sont engagées à assurer les dommages causés à leurs biens propres, le recours des voisins et des tiers, ainsi que le risque de responsabilité civile.
En outre, il résulte de l’article « -10°. TRANSMISSION DU CONTRAT », et plus particulièrement du « a) Cession libre » que « Le présent bail pourra être librement cédé par la locataire à l’acquéreur de son fonds ou à une société du Groupe [E].
L’acte de cession devra cependant être signifié à la société bailleresse conformément aux dispositions de l’article 1690 du code civil.
La cession devra être effectuée par acte notarié ».
Dans ces conditions, la S.A.S. RESERVE 35 justifie d’un motif légitime à sa demande, à laquelle il sera fait droit, sans qu’il n’y ait lieu de prononcé une astreinte, eu égard aux modalités ci-dessus retenues, et aux voies d’exécution forcée ouvertes au demandeur.

L’exécution provisoire des ordonnances de référés est de plein droit, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire, compte-tenu de la nature du litige.

Chacune des parties succombant partiellement en leur prétention, elles conserveront la charge de leurs propres dépens. Pour les mêmes motifs, il sera dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Vu l’article L.145-41 du code de commerce,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 145 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
DISONS N’Y AVOIR LIEU à référé sur les exceptions de procédure ;
ORDONNONS à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION de remettre à la S.A.S. RESERVE 35 une copie de :
L’attestation d’assurance conforme aux dispositions du bail,L’acte authentique transférant le bail à la S.A.S. [E] FRANCE DISTRIBUTION,La notification par huissier du transfert de bail ;DISONS N’Y AVOIR LIEU à référé sur le surplus de demandes principales comme reconventionnelles ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond concernant ces chefs de demande ;
DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;
DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE