Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 14 OCTOBRE 2026

N° RG 25/534

N° Portalis DBVE-V-B7J-CLUP SD-C

Décision déférée à la cour : ordonnance référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 28 août 2025, enregistrée sous le n° 25/027

[V]

C/

S.A. [M]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATORZE OCTOBRE

DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANT :

M. [N] [V]

né le 28 janvier 1980 à [Localité 1] (Corse-du-Sud)

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Marie Line ORSETTI de la S.A.R.L. ORSETTI-BARTOLI COSTE, avocate au barreau d’AJACCIO

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025-001996 du 18/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉE :

S.A. [M]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Me Alexandra BALESI-ROMANACCE de la S.E.L.A.R.L. CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA, substituée par Me Simon SALVINI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 juin 2026, devant Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

En présence de [L] [K], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Andy DUBOIS

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Emmanuelle ZAMO, conseillère, Valérie LEBRETON, présidente de chambre légitimement empêchée, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2016, la S.A. [M] a donné à bail à M. [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage bâtiment C de la [Adresse 5], [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 276,31 €, outre des provisions sur charges de 51,97 €.

Se prévalant de l’existence de loyers impayés, la S.A. [M] a fait délivrer le 22 juillet 2024 à M. [N] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire puis un acte de commissaire de justice du 20 février 2025 aux fins d’assignation devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Ajaccio, en référé, aux fins de voir :

’ – Constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire,

– Ordonner l’expulsion de M. [N] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

– Condamner M. [N] [V] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 027,87 € au titre des loyers et charges impayés au 5 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– Condamner M. [N] [V] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer et des charges, à compter du jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération des lieux loués,

– Condamner M. [N] [V] au paiement de la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ’.

Par ordonnance du 28 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio statuant en référé a :

’ – Renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent,

– Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29/09/2016 entre la SA [M] et M. [N] [V] sont réunies à la date du 02/09/2024,

En conséquence,

– Ordonné à M. [N] [V] de libérer l’appartement n° 46 situé au 2eme étage du bâtiment C de la [Adresse 5], [Adresse 7], et dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

– Dit qu’à défaut pour M. [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique,

– Condamné M. [N] [V] à verser à titre provisionnel à la S.A [M] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 381,92€ à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux,

– Condamné M. [N] [V] à verser à titre provisionnel à la SA [M] la somme de 1.825.66€ correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27/06/2025, outre intérêt au taux légal à compter de la décision,

– Condamné M. [N] [V] à payer à la SA [M] la somme de 300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné M. [N] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

– Débouté la S.A [M] de ses demandes plus amples ou contraires ’.

Par déclaration du 2 octobre 2025, M. [N] [V] a interjeté appel à l’encontre de l’ordonnance prononcée le 28 août 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio statuant en référé, en toutes ses dispositions.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 13 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, M. [N] [V] demande à la cour d’appel de :

’ Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent,

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29/09/2016 entre la SA [M] et M. [N] [V] sont réunies à la date du 02/09/2024,

En conséquence,

Ordonné à M. [N] [V] de libérer l’appartement n° 46 situé au 2eme étage du bâtiment C de la [Adresse 8], et dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut pour M. [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique,

Condamné M. [N] [V] à verser à titre provisionnel à la S.A [M] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 381,92€ à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux,

Condamné M. [N] [V] à verser à titre provisionnel à la SA [M] la somme de 1.825.66€ correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27/06/2025, outre intérêt au taux légal à compter de la décision,

Condamné M. [N] [V] à payer à la SA [M] la somme de 300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [N] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

Statuant de nouveau il est demandé de :

Déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail,

Déclarer le commandement de payer nul,

Ordonner la suspension de la clause résolutoire,

Allouer le plus large délai à M. [N] [V] au visa des articles 1244-1 du code civil et L 613-1 du code de la construction et de l’habitation,

Condamner la société [M] à payer à M. [N] [V] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens ’.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 13 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, la S.A. [M] demande à la cour d’appel de :

’ – Confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

Déclaré recevable l’action,

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29/09/2016 entre la SA [M] et M. [N] [V] sont réunies à la date du 02/09/2024,

En conséquence,

Ordonné à M. [N] [V] de libérer l’appartement n° 46 situé au 2eme étage du bâtiment C de la [Adresse 5], [Adresse 7], et dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut pour M. [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique,

Condamné M. [N] [V] à verser à titre provisionnel à la S.A [M] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 381,92€ à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux,

Condamné M. [N] [V] à payer à la SA [M] la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [N] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

Actualisant le montant de la dette,

Condamner M. [N] [V] à verser à titre provisionnel à la SA [M] la somme de 3.892,92€ correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 11/02/2026 outre intérêt au taux légal à compter du 28/08/2025 (date de l’ordonnance)

Y ajoutant,

Condamner M. [N] [V] au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel ’.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 avril 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 22 juin 2026. A cette audience, l’affaire a été appelée et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 octobre 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

En premier lieu, l’appelant soutient que l’action du bailleur est irrecevable, en ce que ce dernier n’a pas démontré que l’assignation avait été notifiée en préfecture plus de six semaines avant l’audience, ni que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions avait été saisie deux mois avant ladite assignation. Par ailleurs, le bailleur n’a pas démontré avoir notifié l’assignation et le commandement à sa personne.

En réplique, l’intimée affirme que l’ensemble des formalités légales ont bien été respectées et demande la confirmation de l’ordonnance déférée.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit plusieurs obligations à la charge des bailleurs avant toute action tendant à voir acquise la clause résolutoire inscrite au bail, notamment la transmission du commandement de payer puis de l’assignation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, deux mois au moins avant la signification de l’assignation et la notification de cette assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Or l’intimée démontre avoir accompli ces formalités dans les délais prescrits, à la lecture des pièces n°2, 5, 6 et 7.

L’action de la S.A. [M] est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Pour fonder sa demande de suspension de la clause résolutoire incluse dans le bail, l’appelant expose que le bailleur a exécuté le contrat de location avec mauvaise foi, en notifiant notamment un commandement de payer alors que la dette locative était peu importante et qu’il connaissait les problèmes de santé du locataire.

En réponse, le bailleur rappelle que les premiers incidents dans le paiement du loyer sont intervenus en mars 2022 mais que, eu égard aux efforts affichés par le locataire pour apurer sa dette, plusieurs plans de soutien ont été mis en place pendant deux années, avant qu’il ne se résigne à signifier un commandement de payer à M. [N] [V]. Après cette signification, un nouveau plan d’apurement a été convenu avec le locataire, avant que de nouveaux impayés ne surviennent, rendant impossible, selon le bailleur, son maintien dans les lieux. Le temps écoulé depuis les premiers incidents de paiements et les tentatives répétées d’apurer la dette locative démontrent la bonne foi du bailleur dans l’exécution du contrat.

L’article 24 I de la loi précitée dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or en l’espèce, comme l’a retenu la première juge, ces dispositions, applicables au contrat litigieux comme ayant été renouvelé depuis leur entrée en vigueur, ont été respectées, à l’instar de celles relatives aux mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement de payer.

En effet, le bailleur a notifié un commandement de payer à son locataire le 22 juillet 2024, pour un montant de 1 453,53 €, le transmettant le lendemain à la CCAPEX de la

Corse-du-Sud, (pièce intimée n°2). Sans effet pendant plus de six semaines, la S.A. [M] lui a signifié le 20 février 2025, à personne, une assignation en référé d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Ajaccio, assignée notifiée ensuite au préfet (pièces n°5 et 6). Les délais prévus au premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ont donc été respectés. Enfin, le commandement de payer n’est entaché d’aucune cause de nullité.

En tout état de cause, l’appelant se limite à contester la régularité de la mise en ’uvre de la clause résolutoire inscrite dans le bail liant les parties, sans exposer en quoi consisteraient ces irrégularités. La cour constate au contraire que c’est à bon droit que la première juge a conclu qu’il y avait lieu de prononcer la résiliation du bail au 2 septembre 2024, soit six semaines après notification du commandement de payer resté sans effet.

La décision sera confirmée de ce chef.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’appelant critique la décision déférée, en ce qu’elle ne lui pas accordé de délais de paiement. Il expose que, conformément à l’article 1244-1 du code civil et compte tenu de sa situation personnelle et financière, il y a lieu de lui accorder les plus larges délais de paiement pour régulariser sa dette locative, ajoutant que l’obtention des allocations logement vont faciliter cet apurement. Sur le même fondement et arguant de sa bonne foi, il demande que les effets de la clause résolutoire soient suspendus. Il affirme que la dette locative est de 1 826 € et qu’il est en mesure de respecter un échéancier, sur trois années, de 51 € par mois, en sus de son loyer courant.

L’intimée demande à la cour de rejeter cette demande, rappelant que si l’article 24 V et VI permet d’octroyer des délais de paiement au locataire, cela reste à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Or l’intimée rappelle que les différentes tentatives d’apurement, dont celle convenue le 8 octobre 2024, à hauteur d’un étalement de la dette de 1 866,63 € sur trois ans, à raison de 50 € par mois, ont échoué. Elle conclut que les dispositions dont se prévaut M. [N] [V] pour solliciter un délai de paiement de trois ans ne sont pas applicables au cas d’espèce et qu’il ne remplit pas les conditions légales posées par les textes idoines.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation », l’article 24 VII ajoutant que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Comme l’a souligné l’intimée, seules ces dispositions sont applicables au cas d’espèces, supplantant celles visées par l’appelant, tout en lui étant tout aussi voire plus favorables. Or les textes susvisés imposent, comme première condition à une suspension des effets de la clause résolutoire ou à l’octroi de délais de paiement, que le locataire ait repris avant l’audience le versement intégral du loyer courant.

Or en l’espèce, il ressort du relevé de compte locataire versé par l’intimée aux débats (pièce n°8), que la dette locative ne cesse d’augmenter depuis les premiers incidents de paiement et s’élèvent au mois de février 2026 à la somme de 3 892,92 €, et non 1 826 € comme le prétend l’appelant. Cette dette s’explique notamment par le fait que, si l’appelant perçoit bien des APL depuis le mois de janvier 2025, elles ne représentent qu’une partie du loyer dû et ne sont pas complétées par le locataire depuis leur versement.

Reste effectivement à charge la somme mensuelle de 98,33 €, augmentée du remboursement de dette convenu en octobre 2024 par les parties, soit la somme globale de 148,33 €, somme prélevée et presque systématiquement rejetée par l’établissement bancaire du locataire.

L’exactitude de ce compte-rendu locatif n’est pas discutée par l’appelant.

Dès lors, la cour ne peut que constater que les conditions nécessaires à la suspension de la clause résolutoire ne sont pas remplies et débouter l’appelant de cette demande.

De même, force est de constater que la dette du locataire augmente inexorablement depuis des années et ce, malgré les tentatives amiables d’apurement intervenues. Le locataire ne règle plus les loyers courants et, ce faisant, ne démontre aucune volonté sérieuse ni ne prouve sa capacité à faire face à ces loyers courants augmentés d’un remboursement échelonné de sa dette locative, désormais conséquente.

Il ne remplit donc pas les conditions posées à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et ne met pas la cour en mesure de lui octroyer des délais de paiement.

En conséquence, la décision sera confirmée de ces chefs.

Sur l’arriéré locatif

Estimant que les frais de non-réponse à enquête sociale et les primes ou pénalités d’assurance n’étaient pas justifiées, la première juge a fixé la dette locative de M. [N] [V] à la somme de 1 825,66 €.

L’appelant ne critique pas ce montant, puisqu’il le reprend dans ses écritures pour solliciter des délais de paiement.

L’intimée demande confirmation de l’ordonnance à ce titre tout en demandant la réactualisation à la somme de 3 892,92 €, selon relevé de compte arrêté au 11/02/2026 (pièce n°8).

Bien que sanctionnée en première instance dans son décompte pour n’avoir pas justifié le fondement des frais liés à la non-réponse à enquête sociale et aux primes ou pénalités pour défaut d’assurance, l’intimée présente de nouveau un relevé de compte mentionnant ces sommes, sans les justifier. A l’instar de l’ordonnance attaquée, ces sommes seront défalquées du décompte, pour obtenir un montant de dette locative, arrêtée au 11 février 2026, à la somme de 3 020,86 € (3 892,92 ’ (48 x 7,62) ’ (16 x 10,20) ’ (24 x 11) ’ (7 x 11,30)).

Cette somme ne souffre aucune contestation sérieuse.

La décision sera donc confirmée de ce chef mais le montant de la condamnation réactualisé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en cause d’appel, l’appelant sera condamné aux entiers dépens. Il est équitable de débouter les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 28 août 2025 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Ajaccio en toutes ses dispositions attaquées,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [N] [V] à verser à titre provisionnel à la S.A. [M] la somme de 3 020,86 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés actualisés, arrêtés au 11 février 2026, outre intérêt au taux légal à compter de la décision,

DÉBOUTE M. [N] [V] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action en résiliation de bail présentée par la S.A. [M],

CONDAMNE M. [N] [V] aux entiers dépens,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE

P/LA PRÉSIDENTE