Déplafonnement du loyer commercial : l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité

L’article L.145-33 du code de commerce rattache le loyer renouvelé à la valeur locative, appréciée notamment selon les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix du voisinage. Toutefois, l’article L.145-34 pose le principe du plafonnement pour les baux d’une durée n’excédant pas neuf ans, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

L’article R.145-6 du code de commerce inclut notamment, parmi les facteurs locaux de commercialité, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, la répartition des activités, les transports et les modifications durables ou provisoires de ces éléments. La modification doit être suffisamment importante et être intervenue pendant le bail expiré.

La juridiction refuse le déplafonnement : les permis de construire ne prouvaient ni la réalisation des constructions ni leur incidence favorable sur la fréquentation du commerce ; la station de métro annoncée devait être achevée après l’expiration du bail ; le projet de réaménagement urbain n’était pas démontré comme réalisé ni utile à l’activité concernée. Le loyer est donc fixé par application de l’indexation, et les bailleurs, parties perdantes, supportent les dépens ainsi que les frais irrépétibles.

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Lors du renouvellement d’un bail commercial, les bailleurs ont demandé la fixation du loyer à la valeur locative en invoquant plusieurs projets immobiliers et d’aménagement. La cour retient toutefois le plafonnement du loyer, les éléments produits ne démontrant pas une modification notable et réalisée des facteurs locaux de commercialité pendant la période du bail expiré.

Des bailleurs ont donné à bail commercial des locaux destinés à une activité de tous commerces, notamment de restauration et de bar, pour neuf ans. Lors du renouvellement, ils ont proposé un loyer annuel de 36 000 euros. Le preneur a accepté le renouvellement mais contesté ce montant, en sollicitant l’application de l’indice applicable.

Faute d’accord, les bailleurs ont demandé la fixation du loyer à la valeur locative, en invoquant la construction de logements et de bureaux, l’implantation future d’une station de métro et un projet de réaménagement prévu par le plan local d’urbanisme.

Le juge des loyers commerciaux a retenu le plafonnement et fixé le loyer renouvelé à 19 740,25 euros. Les bailleurs ont fait appel. La cour confirme, considérant que les éléments produits ne démontrent pas une modification notable et réalisée des facteurs locaux de commercialité pendant le bail expiré.

• Établir une modification suffisamment importante des facteurs locaux de commercialité.
• Démontrer que cette modification est intervenue pendant le bail expiré.
• Préciser la réalisation effective des constructions ou aménagements invoqués.
• Établir l’incidence favorable des changements sur l’activité commerciale concernée.
• Relier les éléments produits aux critères des articles L.145-33 et R.145-6.
• À défaut, appliquer le plafonnement prévu par l’article L.145-34.

• Extraits cadastraux relatifs aux permis de construire délivrés en 2016, 2018 et 2019.
• Document de présentation de la station de métro annoncée.
• Projet de plan local d’urbanisme approuvé en décembre 2015.
• Absence de preuve de réalisation effective des constructions et aménagements.
• Absence d’éléments établissant l’impact sur la fréquentation du restaurant.

Le preneur bénéficie du plafonnement du loyer renouvelé, fixé selon la variation de l’indice applicable. Les bailleurs échouent dans leur demande de déplafonnement et supportent les dépens ainsi que les frais irrépétibles de première instance et d’appel.

• Maintien du loyer renouvelé plafonné à 19 740,25 euros.
• Exclusion de la fixation à la valeur locative de 36 000 euros.
• Prise en charge des dépens par les bailleurs.
• Paiement de 4 000 euros de frais irrépétibles de première instance.
• Paiement de 3 000 euros de frais irrépétibles d’appel.

À faire

• Identifier les éléments des articles L.145-33 et R.145-6.
• Documenter leur réalisation pendant le bail expiré.
• Produire des données sur l’impact commercial concret.
• Relier chaque changement à l’activité exploitée.
• Calculer le loyer selon l’indice applicable.

À éviter

• Invoquer des projets postérieurs à l’expiration du bail.
• Produire des permis sans preuve de réalisation.
• Affirmer une hausse de fréquentation non documentée.
• Confondre projet urbain et modification effective.
• Demander le déplafonnement sans caractériser son importance.

Le plafonnement du loyer du bail renouvelé de neuf ans

L’article L.145-34 du code de commerce pose le plafonnement du loyer lors du renouvellement d’un bail n’excédant pas neuf ans. Le déplafonnement suppose une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33. En l’absence d’une telle modification, le loyer est déterminé selon la variation de l’indice applicable.

La modification notable des facteurs locaux de commercialité

Selon les articles L.145-33 et R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité concernent notamment l’implantation, les activités voisines et les moyens de transport. La modification doit être suffisamment importante, favorable à l’activité concernée et intervenue pendant le bail expiré. Des constructions dont la réalisation et l’incidence commerciale ne sont pas établies ne suffisent pas.

La prise en compte des projets d’aménagement non réalisés

Un projet futur ne peut caractériser une modification intervenue pendant le bail expiré. La station de métro annoncée devait être achevée après cette période. Le projet de réaménagement urbain n’était ni démontré comme réalisé ni présenté comme utile au commerce exploité. Ces éléments ne justifiaient donc pas le déplafonnement.

Article 914-5 du Code de procédure civile, Article L.145-33 du Code de commerce, Article L.145-34 du Code de commerce, Article L.112-2 du Code monétaire et financier, Article R.145-6 du Code de commerce, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile