Validité du congé pour vendre malgré une désignation non exhaustive du bail et l’absence de métrage Carrez

La bailleresse venant aux droits du bailleur initial justifie d’un intérêt à agir au sens des articles 32 et 122 du Code de procédure civile. Le congé pour vendre est valable lorsqu’il indique le prix et les conditions de la vente, conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La désignation du bail en cours, la mention de la superficie Carrez et la preuve d’une intention réelle de vendre ne constituent pas des conditions supplémentaires lorsque le logement est identifiable, que le locataire connaît les lieux et qu’aucune fraude caractérisée n’est établie.

La juridiction retient la validité du congé, entraînant la résiliation du bail et l’occupation sans droit ni titre. L’indemnité d’occupation correspond au loyer et aux charges qui auraient été dus, avec intérêts au taux légal sur les sommes exigibles en application de l’article 1231-7 du Code civil. Un délai de cinq mois est accordé à l’occupante, au regard de sa situation et de ses démarches de relogement, dans le cadre des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

La demande fondée sur le trouble de jouissance est rejetée faute de preuve technique d’une anomalie thermique. En revanche, la révision du loyer est interdite pour un logement classé F ou G en application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation. La restitution est limitée à la période antérieure au changement de classement énergétique.

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Le congé pour vendre a été validé et le bail a été résilié au 31 août 2025. La locataire a obtenu un délai de cinq mois pour libérer les lieux, avec fixation d’une indemnité d’occupation. La demande fondée sur un trouble de jouissance lié à la performance énergétique a été rejetée, mais 172 euros d’augmentation de loyer interdite doivent être restitués.

Un bail d’habitation a été conclu en 2019 entre un bailleur, aux droits duquel vient une bailleresse, et une locataire. Un congé pour motif légitime et sérieux a d’abord été délivré, puis un congé pour vendre a été signifié en février 2025, avec indication du prix et des conditions de vente.

La locataire a contesté la validité du congé, invoquant notamment une identification insuffisante du bail, une surface inexacte et une fraude dans l’intention de vendre. Elle a également demandé une indemnisation pour trouble de jouissance lié à la performance énergétique et la restitution d’une augmentation de loyer.

La juridiction valide le congé et constate la résiliation du bail au 31 août 2025. Elle accorde un délai de cinq mois pour libérer les lieux, fixe une indemnité d’occupation et rejette la demande liée au trouble de jouissance. Elle condamne toutefois la bailleresse à restituer 172 euros correspondant à une augmentation de loyer interdite jusqu’au changement de classement énergétique du logement.

• Indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
• Permettre l’identification suffisamment précise du logement loué.
• Respecter le délai légal de préavis applicable.
• Établir une intention réelle de vendre au jour du congé.
• Rapporter la preuve d’une fraude caractérisée pour obtenir l’annulation.
• Justifier techniquement l’anomalie thermique invoquée.
• Vérifier le classement énergétique avant toute révision du loyer.

• Congé pour vendre mentionnant le prix et les conditions de vente.
• Courriel de la locataire renonçant à acquérir le bien.
• Captures d’écran des annonces immobilières produites par la locataire.
• Diagnostic de performance énergétique classant initialement le logement en F.
• Attestation ADEME établissant le passage de la classe F à E.
• Factures d’électricité et récapitulatif des sommes payées.

Le congé produit la résiliation du bail et transforme l’occupation en occupation sans droit ni titre, sous réserve du délai accordé. La bailleresse perçoit une indemnité d’occupation, mais doit restituer la majoration de loyer interdite ; la locataire doit organiser son relogement et supporter les dépens selon les limites fixées.

• Maintien de l’indemnité d’occupation jusqu’à remise des clés.
• Application des intérêts légaux aux indemnités exigibles impayées.
• Délai de cinq mois pour libérer volontairement les lieux.
• Restitution de 172 euros de majoration de loyer.
• Rejet de l’indemnisation pour trouble de jouissance.
• Absence d’astreinte et exécution provisoire maintenue.

À faire

• Indiquer le prix et les conditions précises de la vente.
• Identifier clairement le logement et ses annexes.
• Respecter le délai légal de préavis.
• Conserver les preuves des démarches effectives de vente.
• Vérifier le DPE avant toute révision du loyer.

À éviter

• Fonder le congé sur une intention de vendre non démontrée.
• Présenter une surface volontairement inexacte ou dissuasive.
• Réviser le loyer d’un logement classé F ou G.
• Produire uniquement des factures pour établir un trouble thermique.
• Négliger les démarches et délais de relogement.

La validité du congé pour vendre

Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La juridiction juge que le logement était identifiable, malgré la référence à un bail contesté et l’absence de métrage Carrez précis. La locataire, qui occupait les lieux depuis plusieurs années, connaissait leur consistance et n’a pas démontré de grief ni de fraude caractérisée.

La preuve du congé frauduleux

La fraude suppose de démontrer qu’au jour de la délivrance du congé, le propriétaire n’avait pas réellement l’intention de vendre. Les captures d’écran produites, le délai de publication de l’annonce et le nombre limité de visites ne suffisent pas, dès lors que le logement a effectivement été mis en vente et que l’existence d’un prix déconnecté du marché n’est pas établie.

La révision du loyer d’un logement classé F

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la révision ou la majoration du loyer pour un logement classé F ou G, lorsque les conditions temporelles prévues par l’article 159 de la loi du 22 août 2021 sont réunies. La restitution est due jusqu’au 1er janvier 2026, date à laquelle le classement est passé de F à E selon l’attestation produite.

Article 32 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1231-7 du Code civil, Article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1719 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 159 de la loi du 22 août 2021, Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 32-1 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 38 de la loi du 10 juillet 1991, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution