TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition certifiée conforme
délivrées le :
à : Me Bancaud C301

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6ème chambre 2ème section

N° RG 25/00287
N° Portalis 352J-W-B7J-C6VBE

N° MINUTE : 14

Assignation du :
03 Janvier 2025

JUGEMENT
rendu le 02 octobre 2026
DEMANDERESSE

S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 8
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0301

DÉFENDERESSES

Société OGIM
[Adresse 2]
[Localité 3]

partie non représentée

S.E.L.A.R.L. S21y représentée par Maître [N] [T], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société OGIM
[Adresse 3]
[Localité 4]

partie non représentée

Décision du 02 Octobre 2026
6ème chambre 2ème section
N° RG 25/00287 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6VBE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente
Madame Marion BORDEAU, Juge
Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Mme Lénaïg BLANCHO, Greffier lors des débats et de Mme Emilie GOGUET, Cadre-greffier lors du délibéré

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame Nadja GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Nadja GRENARD, présidente de formation, et par Madame Emilie GOGUET, cadre-greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant ordre de service signé les 24 et 28 mars 2022, la société Kaufman & broad promotion 8, en qualité de maître d’ouvrage, a confié à la société Ogim la réalisation des travaux du lot étanchéité dans le cadre de l’opération immobilière dénommée «[Adresse 4] » située [Adresse 5] à [Localité 5], pour un prix de 90.000 € TTC.

Suivant acte sous seing-privé du 16 septembre 2022, la société Ogim a conclu un contrat de sous-traitance avec la société Congi étanche portant sur la réalisation de prestation de mise en œuvre d’étanchéité », pour un prix de 21.000,69 € HT.

Par jugement du 22 février 2023, le tribunal de commerce de Créteil a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société Ogim et a désigné Me [N] [T] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par constat de commissaire de justice du 1er mars 2023, la société Kaufman & broad promotion 8 a fait constater l’inachèvement du lot étanchéité.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 avril 2023, réceptionné le 25 avril 2023, la société Kaufman & broad promotion 8 a déclaré une créance de 50.196,76 € TTC au passif de la société Ogim.

Par courrier du 7 septembre 2023, Me [N] [T] a contesté cette créance et informé la société Kaufman & broad promotion 8 de sa possibilité de faire des observations sous trente jours.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 septembre 2023, la société Kaufman & broad promotion 8 a maintenu le montant de sa déclaration de créance et contesté son rejet.

Par ordonnance du 4 décembre 2024, le juge commissaire du tribunal de commerce de Créteil a renvoyé le soin au juge du fond de statuer sur le bien-fondé de la créance.

Sur l’engagement de la procédure au fond

Par actes de commissaire de justice délivrés le 3 janvier 2025, la société Kaufman & broad promotion 8 a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société Ogim et la SELARL S21y, prise en la personne de Me [N] [T] en qualité de liquidateur de la société Ogim, en fixation de sa créance au passif de la société Ogim.

Sur les prétentions des parties

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, aux termes desquelles la société Kaufman & broad promotion 8 sollicite de voir :

dire que le marché de travaux a été résilié de plein droit aux torts exclusifs de la société OGIM
fixer sa créance au passif de la société OGIM, à titre chirographaire, à hauteur de la somme totale de 50.196,76 € TTC
condamner la S21y, es-qualité de liquidateur judiciaire de la société OGIM, au paiement des entiers dépens d’instance et d’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
A l’appui de ses prétentions, la société demanderesse expose que :

– le contrat a été résilié de plein droit en application de l’article L. 641-11-1 du code de commerce compte tenu de l’absence de repreneur du fonds de commerce de la société Ogim ;

– la société Ogim engage sa responsabilité contractuelle à hauteur de 50 196,76 € TTC, au titre de sa défaillance et doit supporter des pénalités contractuelles de retard en raison du retard subi, du surcoût supporté pour l’achèvement et la reprise des malfaçons par une entreprise tierce.

*

La société Ogim, bien que régulièrement assignée à l’étude, n’a pas constitué avocat.

La SELARL S21y, bien que régulièrement assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Les conclusions susvisées ont été signifiées par commissaire de justice le 19 novembre 2025 à personne concernant la SELARL S21y et suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile concernant la société Ogim.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions susvisées.

La clôture est intervenue le 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur les demandes principales

A. Sur la résiliation du marché

Aux termes de l’article L. 641-11-1 du code de commerce « III. – Le contrat en cours est résilié de plein droit :1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d’un mois sans réponse. Avant l’expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir au liquidateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer ; »

En l’espèce, si la société Kaufman & broad promotion 8, ne produit pas la mise en demeure adressée au liquidateur judiciaire, justifie néanmoins de la réponse reçue de sa part. Ainsi il ressort des échanges de courriel produits que par courriel du 17 avril 2023, la société Kaufman & broad promotion 8, faisant mention du courrier recommandé du 20 mars 2023, a demandé au liquidateur de prendre position sur la poursuite des contrats conclus en objet, comprenant en outre le chantier «[Localité 6] – [Localité 7] »». En réponse, par courriel du 18 avril 2023, portant notamment en objet le chantier « [Localité 8] [Localité 7] », le liquidateur s’est prononcé en faveur de la résiliation du marché.

Il convient dès lors de constater la résiliation de plein droit du marché de travaux liant les parties à compter du 18 avril 2023, date de la réponse du liquidateur judiciaire de la société OGIM.

B. Sur le bien-fondé de la créance déclarée par la société Kaufman & Broad promotion 8

Aux termes de l’article L. 641-11-1, V, du code de commerce, si le liquidateur n’use pas de la faculté de poursuivre le contrat ou y met fin dans les conditions du II ou encore si la résiliation du contrat est prononcée en application du IV, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, aux termes de la déclaration de créance du 21 avril 2023, la société Kaufman & broad promotion 8 se prévaut d’une créance de 50.196,76 € TTC, se décomposant de la manière suivante :

5.400 € au titre des pénalités de retard44.796,76 € au titre du surcoût lié à l’achèvement et la reprise des travaux par une entreprise tierce.
B.1. Sur les pénalités de retard de livraison

La société Kaufman & broad promotion 8 se prévaut des pénalités de retard en application de l’article 4.4.1 du CCAP, à hauteur de 5400 €, soit 1/1.000ème du prix par jour de retard pour 60 jours de retard.

Toutefois il y a lieu de constater que la société Kaufman & broad promotion 8 ne justifie pas du délai contractuel dans lequel la société Ogim devait réaliser ses travaux dès lors que l’ordre de service produit se limite à renvoyer au planning d’exécution des travaux Tous corps d’État qui n’a pas été produit aux débats.

Enfin dans la mesure où le marché de travaux a été résilié, il ne peut être sollicité l’exécution d’un marché de travaux résilié et donc l’application de clause de pénalités de retard.

Par conséquent, la société Kaufman & broad promotion 8 n’est pas fondée à retrancher la somme de 5.400 € au titre des comptes entre les parties.

B.2. Concernant le surcoût des travaux

La société Kaufman & broad promotion 8 fixe le surcoût subi à la somme de 44.796,76 €, correspondant à la différence entre le coût de reprise d’achèvement et de reprise des travaux par une entreprise tierce (92.472,71 € TTC) et le solde du marché (47.675,95 € TTC).

B.2.1. Concernant le solde du marché (47.675,95 €)

La société Kaufman & broad promotion 8 fixe le solde du marché à la somme de 47.675,95 €, correspondant à la différence entre le montant des travaux (90.000 € TTC) et les sommes suivantes :
– les situations de travaux réglées (20.339,60 € TTC) ;
– l’encourt de l’action directe due au sous-traitant (21.000,09 € HT) ;
– les frais de back charges (984,36 € TTC).

S’agissant du montant du marché de travaux

En l’espèce, suivant ordre de service n°28591 01 036 1 signé électroniquement par les parties les 24 et 28 mars 2022, la société Kaufman & broad promotion 8, en qualité de maître d’ouvrage, a confié à la société Ogim la réalisation des travaux du lot étanchéité dans le cadre de l’opération immobilière dénommée « [Adresse 4] » située [Adresse 5] à [Localité 5], en contrepartie de la somme de 75.000 € HT, soit 90.000 € TTC (pièce n°1).

S’agissant des sommes payées

En l’espèce, pour justifier du paiement de la somme de 20.339,60 € TTC, la société Kaufman & broad promotion 8 produit :
– une situation de travaux n°1 du 18 octobre 2022 d’un montant de 4.147,80 € TTC (pièce n°8) ;
– une situation de travaux n°2 du 20 décembre 2022 d’un montant de 16.191,80 € TTC (pièce n°9 ;
– un solde à réception non daté et à l’entête de la SNC Kaufman & Broad promotion 8 faisant état d’un règlement intervenu le 17 avril 2023 à hauteur de 20.339,60 €

Force est de constater que ce faisant en l’absence de toute preuve objective de paiement (soit un extrait bancaire ou un document émanant de la société Ogim reconnaissant lesdits paiements) et dès lors que la société Kaufman & broad promotion 8 ne peut se constituer de preuve à elle-même, il n’est nullement justifié du paiement effectif au profit de la société OGIM de la somme de 20 339,60 € TTC.

Cette somme ne peut donc pas être déduite pour la fixation du solde restant dû au titre du marché.

S’agissant de l’action directe du maître d’ouvrage

En l’espèce, suivant contrat n°2322 du 16 septembre 2022, la société Ogim a sous-traité à la société Confi étanche la réalisation de travaux dénommés « prestation de mise en œuvre d’étanchéité »,pour un prix de 21.000,09 € HT (pièce n°3).

Suivant acte sous seing privé du 27 septembre 2022, signé uniquement par la société Ogim et la société Confi étanche, la société Ogim a soumis à la société Kaufman & broad promotion 8 l’acceptation du sous-traitant et l’agrément de ses conditions de paiement, à savoir un contrat de sous-traitance de 21.000,09 € HT avec paiement par la société Ogim et caution de garantie.

Suivant caution bancaire du 20 septembre 2022, la Compagnie européenne de garanties et cautions a accordé à la société Ogim une caution bancaire au profit de la société Confi étanche, pour un marché de 21.000,09 €, à hauteur de 1.050 €. Il est précisé dans l’acte de cautionnement que le sous-traitant pourra mettre en œuvre à l’encontre du maître de l’ouvrage l’action directe prévue par les articles 12 et 13 de la Loi et dans ces cas, il en justifiera auprès du Garant.

Aux termes de l’article 12 de la loi du 31 juillet 1975, le sous-traitant a une action directe contre le maître de l’ouvrage si l’entrepreneur principal ne paie pas, un mois après en avoir été mis en demeure, les sommes qui sont dues en vertu du contrat de sous-traitance ; copie de cette mise en demeure est adressée au maître de l’ouvrage. Toute renonciation à l’action directe est réputée non écrite.
Cette action directe subsiste même si l’entrepreneur principal est en état de liquidation des biens, de règlement judiciaire ou de suspension provisoire des poursuites.
Les dispositions du deuxième alinéa de l’article 1799-1 du code civil sont applicables au sous-traitant qui remplit les conditions édictées au présent article.
L’article 13 de la loi du 31 juillet 1975 dispose que l’action directe ne peut viser que le paiement correspondant aux prestations prévues par le contrat de sous-traitance et dont le maître de l’ouvrage est effectivement bénéficiaire.
Les obligations du maître de l’ouvrage sont limitées à ce qu’il doit encore à l’entrepreneur principal à la date de la réception de la copie de la mise en demeure prévue à l’article précédent.

Force est de constater, en l’espèce, que la société Kaufman & Broad promotion 8 ne justifie pas avoir reçu de la part du sous-traitant une mise en demeure.

Il s’ensuit que la société Kaufman & broad promotion 8 n’est pas fondée à soustraire la somme de 21 000,09 € du montant restant dû au titre du solde du marché.

S’agissant des « frais de back charges »

La société Kaufman & broad promotion 8 retranche du solde du marché la somme de 984,36 € TTC au titre des « frais de back charges », correspondant à des travaux de reprise de venues d’eau dans les appartements (957,36 € TTC) et à des frais de nettoyage (27 € TTC).

En l’espèce, pour justifier de cette somme, la société Kaufman & broad promotion 8 produit :
– un bon de commande en date du 24 avril 2023 au titre de la vérification et la reprise en pare vapeur des terrasses en R+4 et la réalisation d’équerres de renfort du pare-vapeur des terrasses R+4 d’un montant de 957,36 € ;
– un bon de commande du 18 janvier 2023, imputant la somme de 22 € HT à la société Ogim au titre du nettoyage de chantier.

Force est de constater qu’au vu de ces pièces, la société Kaufman & broad promotion 8 ne démontrent ni l’existence d’un désordre ni de son imputabilité à la société Ogim de sorte qu’elle n’est pas fondée à soustraire la somme de 984,36 € TTC du montant restant dû au titre du solde du marché.

B.2.2. Sur le coût de reprise des travaux par une entreprise tierce (92.472,71 € TTC)

La société demanderesse produit un marché de travaux conclu avec la société ETBI en date des 24 et 26 avril 2023 portant sur le lot étanchéité et s’élevant à la somme de 82 800 € TTC outre un procès-verbal de réception signé par cette entreprise.

Dans la mesure où le montant du marché de travaux soit 82 800€ est inférieur au montant du marché de travaux OGIM concernant lequel il n’est pas justifié que des règlements ont été effectués au profit de cette entreprise, il convient de constater que la société demanderesse ne justifie pas du surcoût supporté.

Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient dès lors de débouter intégralement la société Kaufman & Broad promotion 8 de sa demande de fixation de créance.

Sur les demandes accessoires

Par conséquent, la société Kaufman & broad promotion 8, succombant dans ses demandes, sera condamnée aux dépens et sera déboutée de sa demande de frais irrépétibles à l’encontre de la société S21y.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

CONSTATE la résiliation de plein droit du marché de travaux n° 28591 01 036 1 des 24 et 28 mars 2022 conclu entre la SNC Kaufman & Broad Promotion et la société OGIM portant sur le lot étanchéité de l’opération « [Localité 7] » à [Localité 6] à compter du 18 avril 2023 ;

DÉBOUTE la société Kaufman & broad promotion 8 de sa demande de fixation au passif ;

CONDAMNE la société Kaufman & broad promotion 8 aux dépens ;

DÉBOUTE la société Kaufman & broad promotion 8 de demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 octobre 2026

Le Greffier La Présidente