DU 02 Octobre 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00638 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PKR3

Code NAC : 72I
Syndicat des copropriétaires de la résidance PROVENCE
C/
Monsieur [M] [H]
Madame [S] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

—===ooo§ooo===—

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

—===ooo§ooo===—

JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

Didier FORTON, Juge délégué par Monsieur le président du tribunal judiciaire de Pontoise, statuant seul conformément aux articles 839 et 481-1 du code de procédure civile après débats en audience publique, par jugement rendu le 02 octobre 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assisté de Isabelle PAYET, greffier ;

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidance PROVENCE représenté par son syndic en exercice la Sas Foncia Vexin Boucles de [Adresse 1],
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621
Situation :

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 3]
non représenté

Madame [S] [H], demeurant [Adresse 3]
non représentée

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du 02 septembre 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 02 Octobre 2026

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] sont propriétaires des droits et biens immobiliers portant sur un appartement (lot 523), un parking (lot 604), une cave (lot 429) et les 631 tantièmes des parties communes de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 5] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété.

Par jugement contradictoire et en premier ressort, en date du 11 avril 2025, le tribunal judiciaire de PONTOISE statuant selon la forme accélérée au fond a :
Condamné solidairement M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sis [Adresse 6] les sommes suivantes :5.891,46 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 février 2025,1.752,16 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles191,54 € au titre des frais exposés par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sis [Adresse 7] [Localité 3] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,Autorisé M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à se libérer de la dette par un premier versement de 3.000 euros payable le 1er octobre 2025 puis par mensualités de 805 euros payable le 1er de chaque mois, la première échéance étant due le 1er novembre 2025 et la dernière mensualité étant majorée du solde,Dit que faute pour M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] de payer une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception le solde deviendra immédiatement exigibleCondamné in solidum M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sis [Adresse 7] [Localité 3] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Rejeté le surplus des demandes,Condamné solidairement M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] aux dépens,Rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 mars 2026, dont le pli a été avisé mais non réclamé, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sis [Adresse 6] a mis en demeure M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] de payer dans un délai de trente jours la somme de 9.726,17 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais, selon décompte arrêté au 16 mars 2026, au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice du 02 juin 2026, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], sis [Adresse 7] [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H], notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :
– condamner solidairement M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à lui payer les sommes suivantes :
12.011,64 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 21/05/2026,876,08 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,819,58 € au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
– condamner in solidum M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à lui payer les sommes suivantes :
2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.180 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 septembre 2026, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, M. [M] [H] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Mme [S] [Q] épouse [H] a comparu sans avocat.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 02 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en principal de paiement des charges :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

«A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété visant en son article 10 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] seront déclarés solidaires dans le cadre de la présente instance.

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], sis [Adresse 7] [Localité 3] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :
– le relevé de copropriété, le relevé des formalités de publicité foncière et l’acte notarié de vente dont il résulte que M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] sont propriétaires des biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, consistant en un appartement et un parking formant les lots 523 et 604 ;
– les procès-verbaux des assemblées générales ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;
– le relevé général des dépenses pour l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024 et celui du 01/10/2024 au 30/09/2025
– la lettre de mise en demeure en date du 18 mars 2026 d’avoir à régler les dépenses du budget ainsi voté et rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;
– les appels de fonds ;
– le décompte de la créance au 21 mai 2026 ;
– les contrats de syndic du 18/12/2023 et du 17/03/2026

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] ont réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir.

Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Adresse 4], sis [Adresse 7] [Localité 3] verse aux débats un décompte individuel arrêté au 21 mai 2026 à son assignation, incluant les appels de fonds du 3ème trimestre 2026 de la [Adresse 4], sis [Adresse 6], sur lequel il apparait une dette de 12.011,64 euros.

Au regard de ces éléments et des décomptes produits, déduction faite des sommes portées au crédit du compte du défendeur, il convient de condamner solidairement M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.011,64 euros au titre des provisions échues pour la période du 05/05/2025 au 21/05/2026, appels de fonds du 3ème trimestre 2026 inclus.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Adresse 4], sis [Adresse 7] [Localité 3] sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges et travaux pour l’exercice du 01/10/2025 au 31/09/2026 non encore échues au jour de l’assignation, soit ceux du 4ème trimestre 2026.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires verse le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 05 mai 2025 qui a notamment voté le budget provisionnel pour l’exercice du comptable du 01/10/2025 au 31/09/2026 et fixé le montant des provisions sur charges et des cotisations au fonds de travaux.

Ainsi, le montant des provisions sur charges trimestrielles pour l’exercice du 01/10/2025 au 31/09/2026 s’élève à 833,48 euros et l’appel de cotisations au fonds de travaux à 42,60 euros, soit un total de 876,08 euros.

Dès lors, il y aura donc lieu de faire droit à la demande et de condamner solidairement M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Adresse 4], sis [Adresse 6] la somme de 876,08 euros au titre des charges de copropriété de l’exercice du 01/10/2025 au 31/09/2026 non échues au jour de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ainsi, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
-Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
-Relance après mise en demeure ;
-Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;
-Frais de constitution d’hypothèque ;
-Frais de mainlevée d’hypothèque ;
-Dépôt d’une requête en injonction de payer ;
-Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
-Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

En revanche, n’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 819,58 euros décomptée comme suit :
-Mise en demeure du 23/02/2026 : 42 euros
-Inscription d’hypothèque légale enregistrée le 22/08/2025 : 777,58 euros

Dans ces conditions, il conviendra de condamner solidairement M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 819,58 euros au titre des frais exposés par le demandeur.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] ont déjà été condamné par le tribunal judiciaire de PONTOISE statuant selon la procédure accélérée au fond pour des charges impayées à hauteur de 5.891,46 euros, des charges à échoir de 1.752,16 euros, outre des frais de recouvrement de 191,54 euros, soit un total de 7.835,16 euros.

Or, la carence répétée des défendeurs et le montant important des impayés de charges causent au Syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, mettant en péril l’équilibre de la trésorerie, générant des démarches supplémentaires pour la copropriété et aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de de la [Adresse 4], sis [Adresse 6] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] succombent à la procédure et seront donc condamnés aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de de la [Adresse 4], sis [Adresse 6] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner in solidum M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à lui payer la somme de 1.500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

Condamne solidairement M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Adresse 4], sis [Adresse 5], [Localité 4] la somme de 12.011,64 euros au titre des provisions échues pour la période du 05/05/2025 au 21/05/2026, appels de fonds du 3ème trimestre 2026 inclus ;

Condamne solidairement M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Adresse 4], sis [Adresse 6] la somme de 876,08 euros au titre des charges de copropriété de l’exercice du 01/10/2025 au 31/09/2026 non échues au jour de l’assignation (4ème trimestre) ;

Condamne solidairement M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Adresse 4], sis [Adresse 6] la somme de 819,58 euros au titre des frais de recouvrement engagés ;

Condamne in solidum M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Adresse 4], sis [Adresse 6] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [M] [H] et Mme [S] [Q] épouse [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de la [Adresse 4], sis [Adresse 6] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Et le jugement est signé par le président et la greffière.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision numérique a été signée par le greffier

LA GREFFIERE LE PRESIDENT