TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 24/02095 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LY4O

N° JUGEMENT :

AF/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

la SELAS AGIS

Me Déborah PERCONTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 01 Octobre 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [I] [K]
née le 25 Décembre 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Alexia SADON de la SELAS AGIS, avocats au barreau de VIENNE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

S.C.I. JEANFRANC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Déborah PERCONTE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 18 Juin 2026, tenue à juge unique par Adrien FLESCH, Vice-président, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 17 Septembre 2026 prorogé au 01 Octobre 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 20 mai 2020, Madame [K] a acheté une maison d’habitation à la SCI Jeanfranc, représentée par Monsieur [H] et Madame [S], au prix de 310.000€.

Monsieur [H] avait procédé lui-même à différents travaux et, en particulier à l’aménagement d’un studio sous une terrasse en bois, construite par lui également.

La promesse avait été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour la création d’un studio sous la terrasse d’une surface d’environ 48 m². La délivrance du permis de construire a été refusée mais, dans l’acte de vente, Madame [K] a expressément renoncé à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive.

Au mois d’août 2020, Madame [K] a constaté des infiltrations d’eau dans les locaux situés sous la terrasse puis, peu de temps après, des défauts affectant l’installation électrique. Elle explique que, procédant à des vérifications après l’apparition de ces désordres, elle a en outre appris un défaut de dimensionnement de la structure en bois de la terrasse.

Par ordonnance du 13 avril 2022, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur [M] qui a chiffré à 196.870,12€TTC le montant des travaux de reprise de la structure et des infiltrations.

Par acte du 10 avril 2024, Madame [K] a assigné la SCI Jeanfranc sur le fondement de la garantie des vices cachés en vue du paiement de diverses sommes au titre de travaux provisoires, de travaux de reprise, d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2025, Madame [K] demande au tribunal de :
– JUGER ainsi que la responsabilité de la SCI JEANFRANC est engagée sur le fondement des articles 1641 et suivants, au titre de la garantie légale des vices cachés du vendeur,
– En conséquence, CONDAMNER la SCI JEANFRANC à verser à Madame [K] la somme de 196.870,15 € à indexer au BT01, au titre des travaux de reprise, outre intérêts à compter de l’assignation,
– CONDAMNER la SCI JEANFRANC à verser à Madame [K] la somme de 1.097,44 € au titre des travaux provisoires, outre intérêts à compter de l’assignation,
– CONDAMNER la SCI JEANFRANC à verser à Madame [K] la somme de 6.400 €, outre mémoire, sur la base de 100 € par mois, arrêtée en décembre 2025 au titre du préjudice de jouissance, outre intérêts à compter de l’assignation,
– CONDAMNER la SCI JEANFRANC à verser à Madame [K] la somme de 5.000 €, au titre du préjudice moral, outre intérêts à compter de l’assignation,
– ORDONNER la capitalisation des intérêts,
– REJETER toutes demandes, fins, moyens et conclusions plus amples ou contraires qui pourraient être formés à l’encontre de Madame [K],
– DÉBOUTER la SCI JEANFRANC de l’intégralité de ses demandes,
– CONDAMNER la SCI JEANFRANC à verser à Madame [K] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– CONDAMNER la SCI JEANFRANC aux entiers dépens comprenant les dépens de référé laissés à la charge de la demanderesse.

Madame [K] fait d’abord valoir que la SCI Jeanfranc doit être assimilée à un vendeur professionnel, dans la mesure où les travaux ont été réalisés en auto-construction, de sorte qu’elle doit être présumée avoir eu connaissance du vice et que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente n’est de ce fait pas applicable. Elle ajoute dans le même sens que la vente du bien immobilier entrait dans l’objet social de la SCI, qui doit pour cette raison également être considérée comme un vendeur professionnel.

Madame [K] soutient également que les désordres constatés par l’expert, à savoir le défaut de dimensionnement et le défaut d’étanchéité de la structure et de la toiture-terrasse du studio étaient cachés et antérieurs à la vente, en invoquant en ce sens les constats faits par l’expert, tout en ajoutant qu’avant son acquisition, rien n’était visible et que la maison paraissait en bon état et bien entretenue. Elle précise que les travaux de réparation nécessaires dont elle avait fait état dans son offre d’achat ne concernaient pas la toiture-terrasse du studio, mais la terrasse de l’étage de la maison principale.

En réponse à la SCI Jeanfranc, qui explique que les désordres allégués peuvent être dus à un mauvais usage de la terrasse qui est une terrasse dite inaccessible, Madame [K] souligne que cette explication n’est pas démontrée, que la SCI a au contraire communiqué à l’agence immobilière en charge de la vente des photographies de la terrasse équipée de mobilier de jardin et que la terrasse est équipée d’une balustrade destinée à assurer la sécurité des utilisateurs. Elle ajoute qu’elle n’a pas installé de  » spa  » sur la toiture-terrasse affectée des désordres mais que  » le bain nordique  » a été installé ailleurs sur le terrain. Elle conteste également que les défauts d’étanchéité soient dus à un défaut d’entretien, en soutenant que l’expert judiciaire les a exclusivement imputés aux vendeurs.

Elle conteste également avoir visité le bien en présence d’un professionnel du bâtiment, en expliquant qu’un agent immobilier ne saurait être assimilé à un professionnel de la construction.

Madame [K] estime ensuite que sa décision de poursuivre l’acquisition du bien malgré le refus du permis de construire portant sur le studio ne peut lui être opposée. Elle fait d’abord valoir que, par cette décision, elle a accepté les risques liés à l’illégalité de la construction, mais par ceux liés à un défaut de structure vouant la terrasse de façon certaine à un risque d’effondrement et portant atteinte à la sécurité des personnes.

Elle souligne également que le permis refusé portait sur la création du studio, et non pas sur la construction de la terrasse abritant l’ensemble non aménagé.

Sur les préjudices, Madame [K] fait valoir qu’elle est bien fondée à exercer une action estimatoire et à solliciter à ce titre la somme déterminée par l’expert au titre des travaux de reprise, qui portent exclusivement sur la reprise de la structure dangereuse de l’immeuble, sans aucun aménagement intérieur.

Madame [K] demande en outre le remboursement de travaux conservatoires destinées à limiter les infiltrations d’eau, d’un montant de 1.097,44€, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance lié à la survenance de plusieurs inondations et à la privation de l’usage de la terrasse, estimé à 100€ par mois, outre un préjudice moral du fait d’avoir été dans l’obligation de gérer les conséquences des désordres et de s’être heurté à la mauvaise foi des vendeurs, estimé à 5.000€.

Elle s’oppose enfin à la demande de contre-expertise de la SCI Jeanfranc.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 avril 2026, la SCI Jeanfranc demande au tribunal de :
A titre principal,
– REJETER les conclusions de l’Expert Judiciaire ;
– DÉBOUTER Madame [I] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– A défaut, les RAMENER à de plus justes et utiles proportions ;
A titre subsidiaire,
– ORDONNER un complément d’expertise judiciaire à tel expert qu’il plaira, sauf Monsieur [R] [M], avec pour mission notamment, de chiffrer les mesures réparatoires possibles, utiles et proportionnées ;
En tout état de cause,
– CONDAMNER Madame [I] [K] à verser à la SCI JEANFRANC la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral et à défaut, pour procédure abusive ;
– CONDAMNER Madame [I] [K] à verser à la SCI JEANFRANC la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER Madame [I] [K] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment et expressément les frais d’expertise judiciaire et d’un éventuel complément d’expertise ;
– REJETER l’exécution provisoire.

La SCI Jeanfranc invoque d’abord la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Elle estime pouvoir bénéficier de cette clause dans la mesure où elle est une SCI familiale, excluant ainsi toute vocation professionnelle. Elle ajoute ensuite qu’il pèse sur le vendeur constructeur une présomption de connaissance du vice qui n’est cependant qu’une présomption simple qui peut être renversée. Sur ce point, elle s’appuie sur les conclusions de l’expert, selon lesquelles la SCI Jeanfranc n’aurait pas cherché à dissimuler quoi que ce soit à Madame [K]. Elle souligne au passage que les travaux remonteraient à 2006, de sorte que la responsabilité décennale avait expiré au moment de la survenance du sinistre en août 2020 et qu’il serait  » ubuesque de retenir une quelconque responsabilité d’un non-professionnel, quand les véritables constructeurs ne peuvent être tenus responsables de leur ouvrage que pendant 10 ans.  »

La SCI Jeanfranc expose ensuite en quoi, d’après elle, le vice allégué n’était pas caché. Elle explique d’abord en ce sens que la terrasse litigieuse était une terrasse dite inaccessibles, répondant au DTU 43.4, ne devant recevoir qu’une circulation réduite à l’entretien normal du revêtement d’étanchéité et de ses accessoires mais pouvant comporter des chemins de circulation. Elle prétend qu’outre la disposition des lieux, le simple passage sur la terrasse permettait de se convaincre de la souplesse du sol. Elle ajoute que la structure de la construction était parfaitement visible depuis l’intérieur du garage et que les désordres relevés par l’expert étaient visibles.

Elle ajoute que Madame [K] aurait pu et dû se convaincre elle-même de l’existence des désordres, dans la mesure où elle avait été informée que les travaux avaient été réalisés par Monsieur [H] lui-même, qu’elle avait eu accès au bien avant même la conclusion de la vente et qu’elle a visité le bien en présence d’un professionnel du bâtiment.
La SCI Jeanfranc rappelle ensuite que la garantie des vices cachés ne peut jouer que si le vice présente une gravité telle que l’acheteur n’aurait pas acquis le bien ou l’aurait acquis à un moindre prix, s’il avait connu le vice. Tel ne serait pas le cas en l’espèce dans la mesure où Madame [K] a acquis le bien en connaissance de son illégalité et de son implantation dans une zone interdisant toute construction, aménagement ou installation,  » considérant comme inexistant l’appartement du bas, construit sans permis de construire  » ainsi qu’elle l’a écrit dans un courriel du 4 mars 2020. La SCI fait également observer qu’aucun des éléments contractuels font de l’accessibilité de la terrasse, couvrant le studio et le garage, un élément essentiel de la vente.

Enfin, la SCI Jeanfranc rappelle que le vice doit être antérieur à la vente. Or elle affirme n’avoir jamais eu à essuyer un dégât des eaux. Elle soutient en outre que tant les défauts d’étanchéité que les défauts relevés par l’expert peuvent s’expliquer par une utilisation de la terrasse pour laquelle elle n’était pas prévue, par l’installation d’un spa, qui se distingue du bain nordique installé par Madame [K] et dont le poids a pu fragiliser l’ossature élevée en 2006 et entraîner le fléchissement de la poutre et les infiltrations. Elle estime que la chronologie des événements le confirme. Elle ajoute qu’il résulte de plus du rapport d’expertise que les infiltrations peuvent s’expliquer par un défaut d’entretien. Elle précise enfin que les travaux d’élagage entrepris par Madame [K] à proximité de la terrasse litigieuse ont pu être à l’origine des désordres.

Sur la somme réclamée au titre des travaux de reprise, la SCI Jeanfranc conteste les éléments retenus par l’expert pour la fixer, dans la mesure où le studio et son couvert n’étaient pas un élément essentiel de la vente puisque Madame [K] a acquis le bien en considérant que le studio était inexistant et dans la mesure où il existait d’autres solutions moins onéreuses pour pallier les désordres que la démolition et la reconstruction retenues par l’expert. La SCI observe en outre que les travaux préconisés seraient impossibles ou illusoires puisqu’ils supposeraient un permis de construire qui ne pourrait qu’être rejeté. L’indemnisation de tels travaux constituerait un enrichissement sans cause mais également une amélioration du bien puisque la terrasse ne serait plus ce qu’elle était censée être, à savoir une terrasse inaccessible.

Sur les sommes réclamées au titre du préjudice de jouissance et des travaux conservatoires, la SCI fait observer que Madame [K] n’est pas privée de la jouissance de l’intégralité de la terrasse et qu’elle continue à mettre le studio en location. Elle ajoute qu’elle ne peut demander la réparation pour des travaux conservatoires destinés à remédier à des infiltrations dont elle est à l’origine.

La SCI Jeanfranc s’oppose enfin à la demande faite par Madame [K] au titre d’un préjudice moral et, reconventionnellement, elle estime la procédure abusive et demande 5.000€ à titre de dommages-intérêts, en soulignant  » l’inanité  » des demandes de Madame [K], la fragilité de l’état de santé de Monsieur [H] et la caractère traumatisant de la procédure et de l’inscription d’une hypothèque provisoire à hauteur de 212.000€ sur le bien occupée par lui et son épouse à titre de résidence principale.

Dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait l’existence d’un vice caché, la SCI Jeanfranc demande que soit ordonnée une nouvelle expertise, dans la mesure où Monsieur [M] n’a pris en compte ni le règlement d’urbanisme, ni la décision de Madame [K] d’acheter le bien malgré le refus de permis de construire portant sur le studio. Elle souligne également les manquements procéduraux de l’expert, qui a porté un avis sur les conséquences de fait ou de droit découlant de ses constatations, au mépris de l’article 249 du code de procédure civile. Elle ajoute enfin que l’expert ne lui avait initialement pas transmis son pré-rapport.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile, ainsi qu’aux motifs du présent jugement.

En délibéré, afin de s’assurer de l’exactitude de sa compréhension de la situation factuelle, le tribunal a invité les parties à répondre aux questions suivantes : La partie engazonnée de la terrasse couvre-t-elle le garage ou tout autre local aménagé par Monsieur [H] sous la construction qu’il a édifiée lui-même ? Cette partie a-t-elle bien été engazonnée lorsque la SCI Jeanfranc était propriétaire du bien ? La partie aménagée à l’autre extrémité, notamment avec une pergola, couvre-t-elle le studio ou tout autre local aménagé par Monsieur [H] sous la construction qu’il a édifiée lui-même ? Quelle est, à la connaissance des parties, la superficie totale de la terrasse que Monsieur [H] a construite (étant précisé que la superficie retenue par l’expert pour chiffrer les travaux de reprise, 220 m², paraît disproportionnée par rapport aux superficies supposées des locaux aménagés en dessous) ?

Il les a également invitées à présenter leurs observations sur l’utilité d’un complément d’expertise afin de déterminer, le cas échéant, les usages possibles de la terrasse en dépit du défaut de la structure, alors qu’un vice caché se définit par rapport à l’usage de la chose (impossibilité d’aménager un local d’habitation sous la terrasse mais possibilité d’y aménager d’autres locaux ; possibilité ou impossibilité d’aménager la terrasse comme elle l’est du côté de la pergola ; impossibilité de tout usage du dessus et du dessous de la terrasse).

Il les a enfin interrogées sur l’utilité d’un complément d’expertise afin de déterminer l’action estimatoire à l’aune de ce que serait la valeur du bien en l’absence de la terrasse et/ou des aménagements sous la terrasse, plutôt que de la mesurer à l’aune des travaux de reprise.

Dans une note en délibéré communiquée le 2 septembre 2026, Madame [K] a notamment précisé que l’ouvrage litigieux formait un toit-terrasse continu qui couvrait, du nord-est au sud-ouest, trois volumes successifs, à savoir le garage, puis le studio, puis une dépendance à usage de stockage située devant la maison, que ces trois segments n’étaient séparés par aucune rupture de structure et reposaient sur la même ossature bois.

Elle a également précisé que la zone recouverte de terre végétale avait été aménagée par la SCI Jeanfranc et que cette zone et la zone où a été relevé le flambement de neuf centimètres était une seule et même zone, située au droit du garage. Elle a expliqué enfin que la partie aménagée à l’autre extrémité couvrait la dépendance et non le studio. Elle a confirmé que la superficie du toit-terrasse n’était pas inférieure à 220m², le garage faisant 60 m², le segment central 90 m² et la dépendance environ 66/67 m².

Elle a ensuite exposé en quoi il résultait du rapport d’expertise que les défauts de la structure empêchaient tous les usages possibles et qu’un complément d’expertise était inutile. Elle a enfin soutenu qu’il ne serait pas conforme à la jurisprudence que d’évaluer l’action estimatoire à l’aune de ce que serait la valeur du bien en l’absence du toit-terrasse ou des aménagements situés en dessous et que le coût de la reprise des désordres constituant la seule mesure de l’action estimatoire, l’acheteur n’est pas tenu de procéder aux travaux, de sorte qu’il n’importe pas de s’assurer de l’absence d’un obstacle d’urbanisme pour évaluer l’action estimatoire, l’existence d’un obstacle d’urbanisme n’étant elle-même pas établie.

Dans une note en délibéré du 3 septembre 2026, la SCI Jeanfranc a confirmé qu’elle avait posé elle-même le gazon synthétique sur la toiture-terrasse, précisé que l’aménagement situé à l’autre extrémité de la toiture-terrasse n’était pas une pergola mais un simple support servant de tuteur à une glycine décorative située devant le salon et qu’il ne couvrait donc ni le studio ni un autre local aménagé sous la construction mais n’a apporté aucune explication sur la partie de la terrasse couverte de terre végétalisée. Elle a indiqué que la toiture-terrasse mesurait non pas 220 m², mais 127 m², comme cela résulterait du plan annexé à la demande de permis de construire faite pour l’extension litigieuse. La SCI Jeanfranc expose ensuite que la gravité du vice caché doit être apprécié in concreto et qu’en l’espèce, l’illicéité de la construction la rendait sujette à une action en démolition et que Madame [K] a acheté en connaissance de cause. Elle en déduit que la condition de gravité du vice n’est pas remplie et qu’il est inutile d’ordonner un complément d’expertise. Elle a ajouté, jurisprudence à l’appui, qu’un préjudice n’était pas indemnisable si sa réparation nécessitait de réaliser des travaux soumis à un permis de construire impossible à obtenir ou non autorisé et qu’en l’espèce, tout travaux visant à reprendre le défaut de structure, y compris mineurs, serait interdit. Elle a rappelé également en quoi le devis produit par Madame [K] pour justifier de son préjudice n’était pas probant. Le préjudice n’étant ainsi pas suffisamment établi, la SCI Jeanfranc a estimé encore une fois inutile un complément d’expertise. A propos de la mesure de l’action estimatoire, elle a pris note que Madame [K] n’entendait pas se prévaloir d’une perte de valeur vénale du bien affecté du vice et estimé que le tribunal, qui ne pouvait statuer ultra petita, ne pouvait que rejeter ses demandes, faute d’un préjudice indemnisable et certain. A titre subsidiaire, la SCI Jeanfranc a estimé que seule l’indemnisation d’une perte de chance de jouir d’un toit-terrasse pourrait prospérer.

MOTIFS

Il est rappelé que les demandes de  » constat « , de  » donner acte  » ou aux fins de  » juger  » ne contenant que des moyens de faits et de droit, ainsi que toute autre demande de même nature, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprises dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la garantie des vices cachés

A titre liminaire, le tribunal fait observer que le séquençage des travaux entrepris par Monsieur [V] ne sont pas clairement établis en tout point par les explications des parties et les pièces versés au dossier. D’après les énonciations de la promesse de vente du 12 décembre 2019 et de l’acte de vente, les travaux suivants avaient été réalisés après l’acquisition du bien par la SCI, par Monsieur [H] lui-même : en 2006, la construction d’un local de rangement de 15,64 m² et une fermeture par portail ; en 2006 également, la modification de l’angle de la toiture et la construction d’une véranda ; en 2014 et 2015, l’aménagement d’un studio sous la terrasse d’une surface d’environ 50 m². Il ne résulte pas de façon certaine de ces éléments que la terrasse sous laquelle le studio a été aménagé a d’abord été construite en 2006 pour y accueillir d’abord un local de rangement et d’autres dépendances avant que le studio soit aménagé en 2015, puisqu’il n’est question en 2006 que de la construction d’un local de 15,64 m² et d’une véranda et de la modification de l’angle de la toiture, pas de la construction d’une terrasse d’environ 50 m², dont on peut se demander si elle n’a pas été construite en 2015, d’autant plus que, d’après l’arrêté refusant le permis de construire, le projet refusé consistait en la création d’un studio, d’un garage d’une surface de 34 m² et d’un local, ces ouvrages étant différents, par leur nature et leur superficie, de ceux de 2006.

Toujours est-il qu’il résulte de façon certaine des explications et des pièces produites par les parties ainsi que des explications fournies en délibéré par les parties que les vices allégués par Madame [K] affectent la construction qui abrite le studio, que cette construction abrite également le garage et un local de rangement et que le toit de cette construction forme une vaste toiture-terrasse. A une extrémité de la terrasse, se trouve une partie aménagée pour un usage par les occupants des lieux, avec notamment une couverture en bois et une pergola ou un tuteur supportant une glycine. Il se déduit des photographies produites par les parties, en particulier de la photographie reproduite en 2ème page des conclusions de la SCI Jeanfranc, que cette partie de la terrasse constitue la couverture des locaux aménagés en dessous. La terrasse était recouverte en son centre d’un gazon synthétique au moment de la vente avec, sur toute la longueur du gazon synthétique, en cheminement en bois côté aval. Côté amont, toujours sur toute la longueur du gazon synthétique, se trouve une bande couverte de copeaux de bois sur laquelle court sur quelques mètres seulement un cheminement plus étroit en bois puis en pas japonais faisant le lien entre la partie de la terrasse surplombée du tuteur de la glycine et une voie d’accès courant le long de la terrasse, cette voie étant située légèrement en contrebas de la terrasse. A l’autre extrémité la terrasse, dans le prolongement de la partie de la terrasse recouverte d’un gazon synthétique, se trouve une surface engazonnée. D’après les explications ajoutées sur une photographie produite par la SCI Jeanfranc portant la date du 27 juillet 2018, cette partie engazonnée forme le  » dessus du garage incriminé « .

Madame [K] fonde sa demande sur la garantie des vices cachés du vendeur, laquelle est indépendante et peut se cumuler avec la responsabilité décennale du vendeur constructeur. Ainsi, il est indifférent que la responsabilité décennale de la SCI Jeanfranc ou de tout professionnel qui serait intervenu dans la construction ne puisse plus être engagée au-delà du délai de 10 ans. La SCI Jeanfranc reste tenue de la garantie des vices cachés en sa qualité de vendeur, si les conditions en sont réunies.

Aux termes de l’article 1641 du code civil,  » Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.  »

L’article 1642 dispose toutefois que  » Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.  »

L’article 1643 ajoute que  » Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.  »

En application de l’article 1644,  » Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.  »

En outre, d’après l’article 1645,  » Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.  »

En l’espèce, l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés qui précise toutefois qu’elle ne s’applique pas  » si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel  » ou encore  » s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur « . Or il est constant que la construction litigieuse a été réalisée par Monsieur [H] lui-même, pour son propre usage et celui de sa compagne Madame [S], tous deux associés de la SCI Jeanfranc dont il n’est pas contesté qu’il s’agit d’une SCI familiale. Il est ainsi établi que la SCI a réalisé elle-même les travaux à l’origine des désordres allégués affectant le bien vendu. Elle s’est donc comportée en constructeur et doit de ce fait être réputé avoir connaissance des vices pouvant affecter le bien (Civ. 3ème, 19 octobre 2023, n° 22-15.536 ; Civ. 3ème, 15 juin 2022, n° 21-21.143 ; Civ. 3ème, 9 février 2011, n° 09-71.498 ; Civ. 3ème, 11 avril 2012, n° 11-13.198 ; Civ. 3ème, 10 juillet 2013, n° 12-17.149 ; Civ. 3ème, 26 octobre 2017, n° 16-24.405). Cette assimilation du vendeur constructeur au vendeur professionnel ne constituant pas une présomption simple mais une présomption irréfragable, comme cela résulte de la jurisprudence mentionnée et comme a pu le rappeler expressément la chambre commerciale de la Cour de cassation dans un arrêt mentionné par Madame [K] (Com., 17 janvier 2024, n° 21-23.909).

Les vices allégués par Madame [K] sont un défaut de structure de la construction ainsi qu’un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse. Ils sont distincts de l’illicéité de la construction et le fait, pour Madame [K], d’avoir accepté de faire l’acquisition d’un bien immobilier comprenant une construction qu’elle savait illicite, ne signifie pas qu’elle avait également accepté d’autres défauts de cette construction.

S’agissant du défaut de structure, l’expert a d’abord relevé l’ensemble des défauts affectant le garage. Il a constaté une déformation importante de la poutre recevant les solives. L’expert explique que cette déformation est due à un sous-dimensionnement de la poutre, insuffisante pour supporter les charges de la terrasse. Sur ce point, il expose que, s’agissant d’une habitation, la charge d’exploitation servant à déterminer la structure de la construction devait être de 350 kg/m² mais que, du fait de la présence de terre végétalisée au-dessus du toit du garage, les seules charges permanentes étaient déjà de l’ordre de 350 kg/m². Il en déduit qu’après application d’un coefficient de sécurité, les charges permanentes et les charges d’exploitation devant servir de base au dimensionnement de la terrasse devraient être de plus de 900 kg/m². Il précise ensuite que dans l’hypothèse d’une épaisseur de neige de 30 cm dont le poids serait de 120 kg/m², le poids de la neige sur la partie engazonnée serait de 320 kg/m². L’expert relève également plusieurs autres manquements aux règles de l’art, en particulier la construction d’un poteau en agglomérés posés les uns sur les autres sans harpage, ne permettant pas  » de justifier  » la reprise des charges s’exerçant sur cette partie de la terrasse, de plus de 16 tonnes. Il constate également que le mur de façade sur lequel repose les éléments structurels sont constitués d’agglomérés sans harpage, ce qui n’est pas conforme aux règles de l’art.

Ayant ainsi analysé les défauts de conception affectant le garage, il conclut  » en partant du principe que l’ensemble des ouvrages aurait été réalisé sans dimensionnement réglementaire  » que  » l’ensemble de la terrasse est à reprendre avec l’ensemble des ouvrages afférents, contigus, connexes.  »

Cependant, la déformation de la poutre observée par l’expert ne constitue pas, en elle-même un vice empêchant ou diminuant l’usage du bien. De même, le seul manquement aux règles de l’art ne constitue pas un vice en soi, s’il n’en résulte aucun empêchement ou diminution de l’usage du bien. Ainsi la question qu’il convient de trancher en l’espèce est de déterminer si les défauts structurels de la construction sont tels qu’ils empêchent ou diminuent l’usage de la terrasse et des locaux aménagés en-dessous, en particulier l’usage du studio, par exemple par le risque qu’ils feraient courir à la sécurité des personnes ou par tout autre conséquence des manquements aux règles de l’art sur l’usage pouvant être attendu de la construction litigieuse.

Or le défaut de la structure ne s’est jusqu’à présent manifesté que par une déformation d’une poutre constatée dans le garage, ce qui peut s’expliquer par la surcharge de la toiture-terrasse à cet endroit du fait de la présence de terre végétale. C’est le sens des calculs faits par l’expert sur les charges supportées par la terrasse, qui tous prennent en compte un poids au m² de cette terre de 200 kg/m² et qui permettent à l’expert de conclure que la structure de la terrasse est sous-dimensionnée. Cette déformation corrobore le risque d’atteinte à la sécurité des personnes constaté dans l’expertise amiable diligentée par l’assurance protection juridique de Madame [K], un tel risque interdisant tout usage de la terrasse par tout occupant des lieux.

En revanche, le défaut de structure ne s’est pas manifesté ailleurs. L’expert a certes constaté la pose de serre-joints et de deux éléments de bois placés sous la poutre structurelle, mais le tribunal comprend à la lecture de son rapport qu’il n’a pas constaté ni mesuré de fléchissement de la poutre ailleurs que dans le garage. L’expert a procédé donc par une simple extrapolation des constats et conclusions faits à propos du garage au reste de la construction, sans faire état d’une manifestation du défaut de structure dans le reste de la construction. Dans ces conditions, le tribunal estime que les manquements constatés aux règles de l’art n’établissent pas suffisamment un risque d’atteinte à la sécurité des personnes.

Ainsi en l’état, le risque d’atteinte à la sécurité des personnes compte tenu du sous-dimensionnement de la structure du garage constitue un vice qui diminue tellement l’usage du bien qu’un acheteur raisonnable ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.

S’agissant des défauts d’étanchéité, ils seraient en effet de nature à constituer un vice caché d’une construction destinée à accueillir des locaux devant par nature protéger des intempéries, en particulier s’agissant du local d’habitation. Or le rapport d’expertise constate des défauts d’étanchéité qu’il explique par un complexe étanche défaillant (p. 17) et par l’absence de dispositif de récupération des eaux de pluie (p. 19), la SCI Jeanfranc indiquant que l’eau devait s’écouler librement en bout de terrasse.
La SCI Jeanfranc estime que ces défauts peuvent s’expliquer par un usage de la terrasse recouverte de gazon synthétique qui n’est pas conforme à sa destination ou encore par un mauvais entretien conduisant à l’accumulation d’un complexe de feuilles qui, d’après l’expert, est de nature à accentuer le phénomène de rétention des eaux sur la terrasse.

Cependant la preuve n’est néanmoins pas rapportée d’un mauvais usage de la terrasse à l’origine des infiltrations : les constats faits par l’expert judiciaire ne permettent pas de conclure en ce sens.

S’agissant du mauvais entretien de la terrasse, qui aurait conduit à une accumulation d’un complexe de feuilles. Madame [K] explique cependant que les défauts d’étanchéité sont apparus dès le mois d’août 2020 à l’occasion d’un épisode pluvieux, la proximité entre la date du sinistre et la date de la vente pouvant laisser supposer un défaut d’étanchéité préexistant et excluant que les infiltrations soient dues à un défaut d’entretien.

La SCI Jeanfranc explique cependant n’avoir subi aucune infiltration pendant toute la période de son occupation du bien. Si les défauts d’étanchéité préexistaient à la vente, ils auraient certes pu donner lieu à des infiltrations laissant des traces visibles, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Dans le message que Madame [K] a adressé à l’agence immobilière chargée de la vente le 30 octobre 2019, elle fait la liste des désordres qu’elle avait pu constater lors de ses visites, sans faire état de traces d’infiltrations dans les locaux aménagés sous la toiture-terrasse.

Cependant le fait que le défaut d’étanchéité ne se soit pas manifesté avant la vente ne signifie pas que le défaut à l’origine des infiltrations constatées après la vente, qui constitue le vice, n’existait pas. Mais jusqu’à la vente, les malfaçons affectant l’étanchéité relevées par l’expert ne s’étaient traduites par aucune infiltration. Dans ces conditions, le tribunal estime qu’il n’est pas suffisamment établi que si Madame [K] les avait connues, elle n’aurait pas acquis ou aurait donné un moindre prix.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le bien était affecté d’un vice caché dans la seule mesure où le dimensionnement de la structure du garage présente un risque à la sécurité des personnes. Ce vice ouvre droit à une action estimatoire que le tribunal estime approprié d’évaluer sur la base du coût des travaux de reprise de la structure du garage, compte tenu des explications des parties sur ce point.

La SCI Jeanfranc critique certes la nature et le chiffrage des travaux retenus par l’expert sur la base d’un devis présenté par Madame [K], sans toutefois faire état d’éléments précis et circonstanciés permettant de conclure que les travaux retenus par l’expert seraient inutiles et leur chiffrage erroné. Si les parties s’opposent enfin sur la superficie de la terrasse, leurs explications se rejoignent sur la superficie relative de la couverture du garage par rapport à la superficie totale de la toiture terrasse (60m² / 220 m² soit 27,27% d’après Madame [K] ; 34 m² / 127 m² d’après la demande de permis de construire déposée par la SCI Jeanfranc, soit 26,77 %). Le tribunal évalue l’action estimatoire, pour ce vice, à 27% du montant des travaux de consolidation retenu par l’expert, déduction faite des sommes prévues pour la réfection de l’étanchéité, soit la somme de 43.722,62€ (178.972,86€ HT – 12.705€ – 6.570,18€ – 3.324,88€ – 5.760€ – 1.500€ – 600€ – 1.298,58€ = 147.214,22€ HT, plus la TVA à 10%). Cette somme ayant toutefois été arrêtée conformément à un devis du 25 mai 2021, le tribunal estime approprié de l’actualiser en fonction de l’indice BT01 de l’Insee, ce qui conduit à la somme de 52.056,11€ (43.722,62€ x dernier indice publié à la date de rédaction du jugement, soit 138,3 / indice de mai 2021, soit 116,16).

Comme le souligne Madame [K], ce calcul est destiné à évaluer la moins-value du bien compte tenu du vice de construction qui l’affecte, sans qu’elle ne soit tenue de procéder aux travaux qui s’imposent pour sécuriser les lieux. Quoi que la construction litigieuse soit illicite, elle reste en droit de l’utiliser pour la destination à laquelle elle était prévue tant que la commune n’entame pas une action en démolition. L’illicéité de la construction ne la prive pas de l’usage de son bien ni, par conséquent, de l’action estimatoire.

La SCI Jeanfranc soutient que Madame [K] aurait pu ou dû se convaincre elle-même des vices cachés qu’elle allègue. Cependant s’il est établi que Madame [K] a pu visiter le bien en présence d’un agent immobilier, aucune pièce n’établit comme la SCI Jeanfranc le prétend qu’elle a visité le bien en présence d’un professionnel de la construction. De plus, s’il est établi que la déformation de la poutre était visible, le seul constat de la déformation de la poutre ne pouvait laisser supposer à Madame [K], qui n’est pas un professionnel de la construction, les causes de cette déformation et le défaut de conception de la construction. Le fait qu’elle ait pu visiter le bien à plusieurs reprises n’est pas de nature à modifier cette conclusion. Madame [K] était certes informée que la construction avait été réalisée par Monsieur [V] lui-même. Il n’en résulte cependant aucune obligation particulière à la charge de Madame [K] s’agissant des diligences qu’elle aurait dû entreprendre préalablement à la conclusion de la vente (Civ. 3ème, 3 novembre 2011, n° 10-21.052). La SCI Jeanfranc est ainsi mal fondée à invoquer l’article 1642 du code civil pour écarter la garantie des vices cachés.

Elle doit ainsi être condamnée à payer 52.056,11€ à Madame [K], avec intérêts au taux légal à compter de ce jour en application de l’article 1231-7 du code civil, s’agissant d’une indemnité.

Sur les autres demandes de Madame [K]

Madame [K] ne rapporte pas la preuve que, du fait du défaut de structure de son bien, elle a cessé d’en faire l’usage qu’elle prévoyait. Il résulte au contraire des pièces produites par la SCI Jeanfranc qu’elle a continué à louer le studio, au moins pendant un certain temps après la découverte du défaut de structure. Il n’est par ailleurs pas établi que les défauts d’étanchéité constituent un vice caché dont la SCI Jeanfranc serait responsable. Madame [K] doit ainsi être déboutée de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance et des travaux provisoires.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI pour procédure abusive

La demande de Madame [K] est partiellement accueillie, ce qui exclut toute faute de sa part dans l’introduction de sa demande en justice.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 699 du code de procédure civile, la SCI Jeanfranc doit être condamnée aux dépens, y compris aux frais d’expertise judiciaire.

Elle doit être condamnée à payer 5.000€ à Madame [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI Jeanfranc à payer à Madame [K] la somme de 52.056,11€ (cinquante-deux mille cinquante-six euros et onze centimes), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, au titre de son action estimatoire,

DÉBOUTE Madame [K] de sa demande au titre des travaux provisoires et de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE la SCI Jeanfranc de sa demande au titre d’une procédure abusive,

CONDAMNE la SCI Jeanfranc aux dépens,

CONDAMNE la SCI Jeanfranc à payer à Madame [K] la somme de 5.000€ (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE

Au nom du peuple français,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.