Vente d’un immeuble indivis autorisée en urgence pour apurer les dettes communes

L’article 815 du code civil consacre le droit de ne pas demeurer dans l’indivision. Sur le fondement de l’article 815-6 du même code, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente lorsque des mesures urgentes sont requises par l’intérêt commun.

L’urgence a été retenue au regard des poursuites liées aux impayés d’assurance, de charges de copropriété et de fourniture d’eau, ainsi que du commandement de payer délivré par la banque. Elle était renforcée par les préconisations de la commission de surendettement et par la persistance des charges attachées à un immeuble vacant. La vente a donc été considérée comme conforme à l’intérêt des coindivisaires.

La juridiction a également vérifié le prix proposé au moyen de plusieurs avis professionnels, faisant ressortir une valeur comprise entre 188 500 et 199 900 euros. L’indivisaire a été autorisée à signer seule les mandats, le compromis, l’acte authentique et les actes nécessaires, avec une baisse encadrée du prix en l’absence d’acquéreur. Les dépenses justifiées par factures peuvent être prélevées sur le prix ou prises en compte lors du partage.

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, l’indivisaire défaillant a été condamné aux dépens et à une indemnité de 1 200 euros. La décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire selon les articles 514 et 481-1 du même code.

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Après la séparation des indivisaires et l’accumulation de charges, impayés et dettes liées à un immeuble vacant, un indivisaire a sollicité l’autorisation de vendre seul le bien. Au vu de plusieurs avis de valeur compris entre 188 500 et 199 900 euros, le tribunal l’a autorisé à signer les actes nécessaires et à réduire le prix de 5 000 euros tous les trois mois sans acquéreur.

Deux concubins ont acquis un immeuble d’habitation indivis, chacun pour moitié. Après leur séparation, l’un des indivisaires a demandé à l’autre de signer des mandats de vente, sans réponse.

L’immeuble vacant générait toujours des charges de copropriété et une taxe foncière. Des impayés d’assurance et de fourniture d’eau avaient donné lieu à des relances. La banque avait également délivré un commandement de payer au titre du prêt immobilier. La commission de surendettement préconisait la vente du bien avant l’échelonnement d’autres dettes.

L’indivisaire demandeur a produit plusieurs avis de valeur situant le bien entre 188 500 et 199 900 euros, avec une majorité d’estimations à 195 000 euros. L’autre indivisaire, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le tribunal a autorisé le demandeur à vendre seul le bien, à signer les actes nécessaires et à réduire le prix de 5 000 euros tous les trois mois sans acquéreur.

• Existence d’une indivision portant sur l’immeuble.
• Urgence caractérisée par les dettes et poursuites des créanciers.
• Intérêt commun des coindivisaires justifiant la vente.
• Immeuble vacant générant la persistance des charges.
• Prix de vente corroboré par plusieurs avis professionnels.
• Dépenses de vente justifiables par la production de factures.

• Mise en demeure proposant la signature de mandats de vente.
• Avis de poursuite relatif aux impayés d’assurance.
• Lettres de relance concernant les charges de copropriété et l’eau.
• Commandement de payer bancaire du 7 avril 2026.
• Mesures préconisées par la commission de surendettement.
• Plusieurs avis de valeur immobilière professionnels.

L’indivisaire demandeur peut conduire seul la vente et signer les actes nécessaires au nom de l’indivision. L’autre indivisaire supporte les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles, tandis que les dépenses de vente doivent être documentées.

• Signature individuelle des mandats et du compromis.
• Réalisation seule des diagnostics et démarches administratives.
• Baisse du prix limitée à 5 000 euros tous les trois mois.
• Justification des dépenses par des factures.
• Condamnation du défendeur aux dépens et à 1 200 euros.

À faire

• Réunir les justificatifs des dettes et poursuites.
• Obtenir plusieurs avis de valeur immobilière.
• Formaliser la mise en demeure de l’autre indivisaire.
• Conserver toutes les factures liées à la vente.
• Prévoir la baisse trimestrielle du prix dans les mandats.

À éviter

• Fixer un prix sans estimation professionnelle.
• Vendre sans établir l’urgence et l’intérêt commun.
• Engager des dépenses non documentées.
• Modifier le prix sans respecter le délai trimestriel.
• Omettre les créanciers et charges persistantes du dossier.

Les mesures urgentes dans l’intérêt commun de l’indivision

L’article 815-6 du code civil permet d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente lorsque l’intérêt commun exige une mesure urgente. L’urgence résultait ici des poursuites des créanciers, du commandement de payer bancaire, de l’état de surendettement et de la poursuite des charges sur un immeuble vacant.

La preuve de la valeur de l’immeuble indivis

La mise à prix doit être compatible avec la réalité du marché et l’intérêt des coindivisaires. La juridiction a retenu plusieurs avis établis par des agences et professionnels de l’immobilier, situant la valeur entre 188 500 et 199 900 euros, avec une prévalence du montant de 195 000 euros.

Les effets de la non-comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, le juge statue au fond malgré la non-comparution, mais n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Cette exigence a conduit à examiner les justificatifs de l’urgence et du prix proposé.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 815 du Code civil, Article 815-5 du Code civil, Article 815-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, Article 514 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Articles 514-1 à 514-6 du Code de procédure civile, Article 839 du Code de procédure civile, Article 450, alinéa 2, du Code de procédure civile