Résiliation du bail pour impayés : délais de paiement de 36 mois et suspension de la clause résolutoire

La demande d’un bailleur personne morale visant la résiliation du bail est recevable lorsque la saisine de la CCAPEX est intervenue au moins deux mois avant l’assignation et que celle-ci a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-II et III de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 24-I de cette loi, la clause résolutoire produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai applicable. Le défaut de règlement a donc permis de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion.

La dette locative, fondée sur le contrat et le décompte actualisé, a été fixée à 3 028,91 €, avec intérêts au taux légal. L’article 7-a de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

L’article 24-V autorise toutefois des délais pouvant atteindre trois ans lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et apparaît en mesure d’apurer sa dette. Le juge a accordé trente-six mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Le respect des échéances et du loyer courant rend la clause réputée n’avoir jamais joué ; une seule défaillance entraîne sa reprise, l’exigibilité immédiate de la dette et l’expulsion. L’indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux.

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Après des impayés, la bailleresse a assigné la locataire, qui n’a pas comparu. La dette a été actualisée à 3 028,91 euros, tandis que le loyer courant était repris et qu’un remboursement mensuel de 80 euros était accepté. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné la locataire au paiement et accordé trente-six mois de délais, avec suspension des effets de la clause.

Une société bailleresse a donné à bail un logement à une locataire en 2015. Après l’accumulation d’impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a assignée afin d’obtenir la résiliation du bail, le paiement de la dette et l’expulsion.

La locataire, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Le bailleur a actualisé sa créance à 3 028,91 € et a indiqué que le loyer courant était désormais régulièrement payé. Il a accepté un remboursement de 80 € par mois en plus du loyer et des charges.

Le juge a retenu la recevabilité de l’action, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la locataire au paiement de la dette. Il lui a toutefois accordé trente-six mois pour la régler, en suspendant les effets de la clause résolutoire. En cas de défaut, l’expulsion et une indemnité d’occupation pourront être mises en œuvre.

• Notification préalable des impayés à la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
• Commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux.
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
• Capacité du locataire à apurer progressivement la dette locative.
• Respect des échéances et du loyer courant pendant trente-six mois.

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire.
• Commandement de payer du 15 mai 2025.
• Accusé de réception de la saisine de la CCAPEX.
• Preuve de notification de l’assignation au représentant de l’État.
• Décomptes établissant la reprise du loyer courant et le solde dû.

La locataire bénéficie d’un délai de trente-six mois, mais doit payer chaque mensualité de 80 € en plus du loyer courant. Le bailleur conserve une créance exigible et pourra reprendre l’expulsion en cas de défaillance.

• Maintien du paiement intégral du loyer courant.
• Versement mensuel de 80 € pendant trente-cinq mois.
• Règlement du solde lors de la trente-sixième mensualité.
• Reprise de la clause résolutoire en cas d’impayé unique.
• Paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

À faire

• Vérifier la saisine préalable de la CCAPEX.
• Contrôler la notification au représentant de l’État.
• Produire le bail et la clause résolutoire.
• Actualiser le décompte des loyers et charges.
• Documenter la reprise du loyer courant.

À éviter

• Assigner avant l’expiration des délais légaux.
• Omettre la notification préfectorale de l’assignation.
• Ignorer les paiements intervenus pendant le délibéré.
• Ne pas respecter une échéance du plan.
• Réclamer l’indemnité après la restitution des clés.

La recevabilité de l’assignation fondée sur les impayés

La demande d’un bailleur personne morale est recevable lorsque la CCAPEX a été saisie au moins deux mois avant l’assignation et que celle-ci a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-II et III de la loi du 6 juillet 1989. Ces formalités étaient respectées.

L’acquisition de la clause résolutoire du bail

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai applicable. Le commandement visant les impayés était resté sans effet pendant plus de deux mois ; la résiliation a donc été constatée.

La suspension de la clause résolutoire par les délais de paiement

L’article 24-V de la loi de 1989 permet d’accorder des délais lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut apurer sa dette. Le juge a accordé trente-six mois. Le respect des échéances suspend la clause, tandis qu’un défaut rend la dette immédiatement exigible et permet l’expulsion.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, Article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, Article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile