Résiliation du bail d’habitation et délais de paiement de 31 mois après reprise du loyer courant

La demande du bailleur personne morale est recevable lorsque la saisine de la CCAPEX est intervenue au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, et lorsque l’assignation a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-III. La clause résolutoire a produit ses effets après le commandement de payer demeuré infructueux, sur le fondement de l’article 24-I de la même loi.

La dette locative, justifiée par le bail et le décompte actualisé, a été mise solidairement à la charge des époux en application des articles 220, 226 et 1310 du Code civil. L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fonde l’obligation de paiement du loyer et des charges.

Le juge a accordé trente et un mois de délais sur le fondement de l’article 24-V de la loi de 1989, les locataires ayant repris le paiement intégral du loyer courant et proposé un échéancier accepté par le bailleur. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant ce délai ; son respect intégral la prive d’effet. Un seul défaut de paiement entraîne la reprise de la résiliation, l’exigibilité immédiate de la dette et l’expulsion. L’indemnité d’occupation est alors due jusqu’à la libération effective des lieux.

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Les locataires, assistés de leur curatrice, ont reconnu une dette de 3 075,79 euros et indiqué avoir repris le paiement courant et déposé un dossier de surendettement. Le bailleur ne s’est pas opposé à des délais. Le juge a constaté la résiliation du bail, condamné solidairement les locataires et accordé trente et un mois pour apurer la dette, en suspendant les effets de la clause résolutoire sous conditions.

Harmonie Habitat, venant aux droits de la société bailleresse initiale, a délivré un commandement de payer à deux locataires titulaires d’un bail d’habitation conclu en 1997. Le commandement, visant la clause résolutoire, portait sur des loyers et charges impayés.

Après assignation, les locataires ont comparu assistés de leur curatrice. Leur dette a été actualisée à 3 075,79 euros. Ils ont indiqué avoir repris le paiement du loyer courant, déposé un dossier de surendettement et proposé de régler 100 euros supplémentaires par mois. Le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais.

Le juge a constaté la résiliation du bail, condamné solidairement les locataires au paiement de la dette et accordé trente et un mois pour l’apurer. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus sous réserve du respect de l’échéancier et du paiement courant.

• Existence d’une clause résolutoire stipulée au bail
• Commandement de payer visant la clause
• Expiration du délai légal sans paiement intégral
• Signalement préalable de l’impayé à la CCAPEX
• Notification de l’assignation au représentant de l’État
• Reprise du paiement intégral du loyer courant
• Capacité à apurer la dette selon un échéancier

• Contrat de bail contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer du 7 mai 2025
• Décompte actualisé arrêté au 5 janvier 2026
• Justificatifs de notification à la CCAPEX et au préfet
• Diagnostic social et financier
• Proposition d’échéancier et reprise des paiements

Le bailleur obtient la constatation de la résiliation et une condamnation solidaire, mais l’expulsion reste conditionnée au respect de l’échéancier. Les locataires peuvent se maintenir dans les lieux tant qu’ils paient le loyer courant et les mensualités convenues ; un défaut entraîne l’exigibilité immédiate de la dette et l’expulsion.

• Paiement de 30 mensualités de 100 euros
• Règlement d’une dernière mensualité soldant la dette
• Maintien obligatoire du paiement du loyer courant
• Reprise de l’expulsion après un seul défaut
• Paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération
• Prise en charge solidaire des dépens

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Établir un décompte actualisé de la dette
• Documenter la saisine de la CCAPEX
• Notifier l’assignation au représentant de l’État
• Contrôler chaque paiement du loyer courant

À éviter

• Délivrer l’assignation avant les délais légaux
• Négliger la notification préfectorale
• Omettre le commandement visant la clause
• Interrompre le suivi de l’échéancier
• Expulser avant la reprise régulière de la procédure

La recevabilité des demandes de résiliation locative

La demande d’un bailleur personne morale est recevable lorsque la situation d’impayé a été signalée à la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. L’assignation doit également avoir été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, selon l’article 24-III. Ces deux formalités étaient établies.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai légal. Le bail contenait une telle clause et le commandement visant 2 781,26 euros n’avait pas été exécuté. Les conditions étaient donc réunies au 8 juillet 2025.

Les délais de paiement suspensifs de l’expulsion

L’article 24-V de la loi de 1989 permet des délais lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut régler sa dette. Ces conditions étaient réunies, avec une proposition de 100 euros mensuels acceptée par le bailleur. Les effets de la clause sont suspendus pendant trente et un mois ; tout défaut réactive la résiliation et l’expulsion.

Article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 24-III de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 24-I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 24-V de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1310 du Code civil, Article 220 du Code civil, Article 226 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 467 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile