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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989
- Obligation principale
- Payer loyer et charges aux termes convenus
- Charges concernées
- Loyers et charges récupérables
- Preuve de la créance
- Contrat de bail et relevés de compte
- Conséquences des impayés
- Résiliation du bail et expulsion demandées
- Délais de paiement
- Suspension des effets de la clause résolutoire
- Régularisation des charges
- Compte annuel et décompte des charges
- Paiement par la caution
- Subrogation contre le débiteur après paiement
Cadre juridique et définition
L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Le paiement du loyer et des charges constitue une obligation du locataire. Cette obligation est également rappelée par l’article 1728 du Code civil.
Les charges récupérables peuvent être réclamées avec le loyer. Le bailleur doit toutefois procéder à une régularisation annuelle et fournir un décompte.
Pour approfondir
Conditions et critères
En cas d’impayés, le bailleur doit pouvoir établir le montant de sa créance. Le contrat de bail et les relevés de compte peuvent notamment établir les sommes dues.
Pour les charges, le bailleur doit fournir un décompte et être en mesure de justifier la régularité de leur répartition. Il n’est pas obligé de distinguer le loyer et les charges dans le décompte lorsque les justificatifs sont fournis.
Le non-paiement peut conduire le bailleur à demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Des délais de paiement peuvent toutefois être accordés et suspendre les effets de la clause résolutoire.
Principaux points de vigilance
| Situation | Règle ou solution relevée | Sources |
|---|---|---|
| Loyers impayés | Le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus. | 1, 5, 11 |
| Charges contestées | Le bailleur doit fournir un décompte et les justificatifs nécessaires ; les trop-perçus sont déduits. | 3, 9 |
| Demande de délais | Des délais peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire, mais peuvent aussi être refusés. | 1, 9 |
| Dette payée par la caution | La caution est subrogée aux droits du créancier contre le débiteur. | 5 |
Procédure et démarches pratiques
Le bailleur qui réclame des loyers impayés doit produire les éléments permettant d’établir la dette, notamment le bail, les relevés de compte et, pour les charges, les décomptes et justificatifs disponibles.
Le locataire qui soutient avoir payé doit justifier du paiement ou de l’événement ayant éteint son obligation. Une contestation non étayée des charges ne suffit pas à établir l’absence de justificatifs.
Lorsqu’une caution a payé la dette locative, elle est subrogée dans les droits du créancier contre le locataire. En cas de décision d’expulsion, l’article L. 412-1 prévoit un délai de deux mois pour son exécution, sauf dérogation en cas de faits graves.
Charges récupérables : régularisation et justificatifs
Le bailleur doit régulariser les charges au moins annuellement et fournir un décompte.
Le bailleur doit régulariser annuellement les charges et fournir un décompte. Il doit également pouvoir justifier la régularité de leur répartition en cas de contestation.
Le décompte n’a pas à distinguer séparément le loyer et les charges si les justificatifs sont fournis. Les trop-perçus doivent être déduits.
Preuve de la dette et intervention de la caution
Le bailleur peut établir la créance locative au moyen du contrat de bail et des relevés de compte. Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en prouver le montant, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.
Lorsqu’elle a payé la dette, la caution est subrogée aux droits du créancier contre le locataire débiteur.
Délais de paiement : une appréciation au cas par cas
Des délais de paiement peuvent être accordés et permettre de suspendre les effets de la clause résolutoire. Cette solution n’est toutefois pas automatique : une demande de délais a été rejetée dans un litige où la cour a notamment déduit les trop-perçus.
Les décisions recensées montrent ainsi que le traitement des impayés dépend notamment de l’établissement de la créance et de la situation du compte locatif.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Que risque un locataire qui ne paie pas son loyer ?
Le non-paiement du loyer et des charges peut conduire le bailleur à demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le locataire peut également être condamné au paiement des arriérés.
Comment le bailleur peut-il prouver les loyers impayés ?
Le bailleur doit établir le montant des loyers dus. Le contrat de bail et les relevés de compte peuvent notamment servir à établir la créance.
Le locataire peut-il obtenir des délais pour régler sa dette ?
Des délais de paiement peuvent être accordés et permettre de suspendre les effets de la clause résolutoire. Cette possibilité n’est toutefois pas automatique, comme l’illustre le rejet d’une demande de délais dans une affaire où la cour a statué sur les charges et les trop-perçus.
Une caution qui paie les loyers impayés peut-elle se retourner contre le locataire ?
La caution qui a payé la dette est subrogée aux droits du créancier contre le débiteur. Elle peut donc exercer les droits attachés à la créance dans les conditions prévues par le cautionnement.
Le bailleur doit-il régulariser les charges chaque année ?
Les sources indiquent que l’article 23 impose une régularisation annuelle des charges et la fourniture d’un décompte. En cas de contestation, le bailleur doit pouvoir justifier la régularité de la répartition et fournir les justificatifs nécessaires.
Le locataire peut-il contester le montant des charges réclamées ?
Il peut contester le montant réclamé, mais les sources indiquent qu’une contestation non étayée par l’absence de pièces justificatives n’a pas été retenue. Les trop-perçus doivent être déduits du montant réclamé.
Décisions et analyses sur « Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 »
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