TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me NETTER

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me MARTIN-IMPERATORI

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/10676 –
N° Portalis 352J-W-B7H-C2LIC

N° MINUTE :

Assignation du :
28 Juillet 2023

JUGEMENT
rendu le 29 Septembre 2026
DEMANDERESSES

S.C.I. [R], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]

S.A.R.L. COLIBRI ADVISORY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentées par Maître Caroline NETTER de la SELARL CARRARE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0895

DÉFENDERESSE

S.C.I. SOAR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Eric MARTIN-IMPERATORI de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #T0003
Décision du 29 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/10676 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LIC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Mai 2026 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

La SCI [R] est propriétaire d’un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3], donné à bail à la société Colibri Advisory.

Le 9 avril 2021, la SCI Soar a acquis deux lots au 1er étage du même étage et a entrepris des travaux de rénovation.

Se plaignant de nuisances caractérisant des troubles anormaux du voisinage, la SCI [R] et la société Colibri Advisory ont fait assigner la SCI Soar devant le présent tribunal par acte du 28 juillet 2023 aux fins d’obtenir une indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°2 notifiées par RVPA le 21 août 2025, la SCI [R] et la société Colibri Advisory demandent au tribunal de :

« Vu les articles 544, 651 et 1253 du code civil,
Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées au débat,
Il est demandé au Tribunal de céans de bien vouloir :

– CONDAMNER la SCI SOAR à payer à la SCI [R] la somme de 128.377,00 € au titre de son préjudice causé par le trouble anormal du voisinage dont elle est responsable ;

– CONDAMNER la SCI SOAR à payer à la société COLIBRI ADVISORY la somme de 6.647,04 € au titre de son préjudice causé par le trouble anormal du voisinage dont elle est responsable ;

– CONDAMNER la SCI SOAR à payer à la SCI [R] et la société COLIBRI ADVISORY la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

– DEBOUTER la SCI SOAR de l’ensemble de ses demandes, y compris reconventionnelles et de délais ;

– JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ».

Par conclusions en réponse, en défense et à titre reconventionnel n°2 notifiées par RPVA le 12 septembre 2025, la SCI Soar sollicite du tribunal de :

« Vu l’article 544 du Code civil,
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu l’article 1343-5 du Code civil,
Vu les articles R. 1336-5 et suivants du Code de la santé publique,
Vu la jurisprudence,
Vu les articles 514 et 700 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la théorie du trouble anormal de voisinage,

Il est demandé au Juge du Tribunal Judiciaire de Paris de :
A TITRE PRINCIPAL
– JUGER que les demandes des sociétés COLIBRI ADVISORY et SCI [R] ne reposent que sur des procès-verbaux réalisés hors contradictoire et donc inopposables à la SCI SOAR ;
– JUGER que les procès-verbaux de constat ne sont pas suffisants pour démontrer l’existences de nuisances sonores constitutives d’un trouble anormal de voisinage ;
– JUGER que les mesures sonométriques réalisées par sociétés COLIBRI ADVISORY et SCI [R] sont irrégulières ;
– JUGER que les travaux ont été effectués dans le cadre des heures légales et conformément aux dispositions applicables ;
– JUGER qu’il n’est pas démontré que les travaux effectués constitueraient un trouble qui dépasserait les désordres habituellement générés par des travaux de cette nature réalisés dans un lot de copropriété,

Par conséquent,
– DEBOUTER les sociétés SCI [R] et COLIBRI ADVISORY de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la SCI SOAR en raison de l’absence de caractérisation de troubles anormaux du voisinage ;

Par ailleurs,
– JUGER qu’il n’est pas démontré de relation de cause directe entre les travaux réalisés par la SCI SOAR et les troubles allégués ;
– JUGER que les préjudices allégués par les sociétés SCI [R] et COLIBRI ADVISORY ne sont pas démontrés de manière directe et certaine ;

Par conséquent,
– DEBOUTER les sociétés SCI [R] et COLIBRI ADVISORY de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la SCI SOAR en raison de l’absence de caractérisation de troubles anormaux du voisinage ;

Décision du 29 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
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A TITRE SUBSIDIAIRE
– LIMITER le quantum des demandes sociétés SCI [R] et COLIBRI ADVISORY à un montant de 6.117,33 euros au bénéfice de la SCI [R] et de 480 euros au bénéfice de la société COLIBRI ADVISORY;

– ACCORDER à la SCI SOAR, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, des délais de paiement pour apurer les condamnations pécuniaires au titre de la présente décision, en vingt-quatre (24) mensualités d’un montant égal ;

A TITRE RECONVENTIONNEL
– CONDAMNER la SCI [R] et la société COLIBRI ADVISORY, in solidum, au paiement d’une somme de trente mille (30.000) euros au titre du préjudice subi par la SCI SOAR pour procédure abusive ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE
– CONSTATER l’abandon par la SCI [R] et la société COLIBRI ADVISORY des demandes relatives au moyen tiré du dégât des eaux;
– ECARTER l’exécution provisoire ;
– CONDAMNER la SCI [R] et la société COLIBRI ADVISORY à payer chacune à la SCI SOAR la somme de cinq mille (5.000) euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;
– CONDAMNER la SCI [R] et la société COLIBRI ADVISORY in solidum aux entiers dépens de l’instance. ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, close par ordonnance du 15 septembre 2025, a été fixée à l’audience du 20 mai 2026 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 22 septembre 2026 prorogé au 29 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater » et « juger que »

Il sera préalablement rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n’emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI [R] et la société Colibri Advisory

Sur les désordres et les responsabilités

Les sociétés [R] et Colibri Advisory font grief à la SCI Soar de leur avoir causé des nuisances résultant des travaux de rénovation de son appartement au 1er étage depuis septembre 2022.

Elles lui reprochent ainsi des nuisances sonores constatées par commissaires de justice le 20 octobre 2022, le 11 janvier 2023, le 16 mai 2023. A ce sujet, elles indiquent que :
– les troubles anormaux du voisinage peuvent être caractérisés sans constituer une infraction ou une faute de sorte que les mesures acoustiques relevées par l’huissier n’ont pas à être soumises à la norme NFS 31010 laquelle ne s’applique que pour la constatation d’infraction;
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-M. [P] [X], représentant les deux sociétés a régulièrement évoqué ces nuisances auprès de Mme [Q] [L], la gérante de la SCI Soar qui les a reconnues et du responsable des travaux, M.[M].

Elles lui imputent d’autres types de nuisances constatées par commissaires de justice à savoir la chute de matières signalée dès le 21 septembre 2022 manifestée par des chutes de gravats par la grille de ventilation et de chauffage de la salle de réunion provoquant la présence de poussière dans le conduit d’aération outre la chute de poussière par le crochet du plafond de la salle de réunion et la grille du plafond de l’entrée et dans le faux plafond. Ces chutes auraient causé la dégradation du parquet et constitueraient un risque pour la santé par inhalation. Elles précisent néanmoins se désister de leur réclamation au titre d’un dégât des eaux.

Par ailleurs, elles se prévalent d’une incompatibilité des nuisances avec l’activité de la société Colibri Advisory, un cabinet de conseil et d’expertise financière, qui implique des réunions avec des clients dans des bureaux prestigieux rendues impossibles par le bruit et les chutes de poussière. Ainsi depuis septembre 2022, tous les salariés de ladite société ont été placés en télétravail et les réunions se sont tenues à l’extérieur des bureaux. En outre, elles affirment qu’en dépit des demandes de M. [X], la défenderesse n’a jamais communiqué sur la durée des travaux et le planning.

Elles opposent que seul M. [X] a accédé aux bureaux de manière brève, le reste des salariés ne venant qu’une ou deux fois par mois.

Elles font valoir enfin que si la société Colibri Advisory a pu tenir quatre ou cinq réunions entre septembre 2022 à ce jour en demandant à Mme [L] de suspendre les travaux à titre exceptionnel, l’entreprise de travaux de M. [M] s’est montrée peu compréhensive, exigeant une semaine de préavis ce qui est incompatible avec son activité. En outre, aucune réparation des dégâts sur le parquet n’a été réalisée dans ses bureaux.

En défense, la SCI Soar conteste le caractère anormal des troubles allégués et le lien de causalité entre ses travaux et lesdits troubles. Elle fait valoir que :
-les mesures acoustiques relevées par les commissaires de justice lui sont inopposables car non contradictoires et sont insuffisantes pour démontrer l’existence de nuisances sonores ;
– les procès-verbaux de constats ne visent pas la norme NF S 31010 relative à la caractérisation, au mesurage des bruits de l’environnement et à la méthodologie de relevés et doivent donc être écartés ;
-les demanderesses ne démontrent pas que les nuisances sonores contreviennent à l’article R. 1336-5 et suivants du code de la santé publique ;
-aucun élément ne démontre que les travaux dépasseraient les désordres habituels découlant des travaux réalisés en copropriété et en milieu urbain ;
-la société Bouygues Construction en charge des travaux a respecté les plages horaires imposées par les arrêtés municipaux et préfectoraux en vigueur et le code de la santé publique ;
-les nuisances n’ont pas été continues, M. [X] reconnaissant lui-même que seulement certains travaux étaient bruyants ;
– les travaux ont été suspendus pour certaines réunions avec les clients ainsi qu’entre octobre 2022 et janvier 2023 lors de la découverte d’une trémie et du défaut d’étanchéité structurelle entre le 1er étage et le rez-de chaussée ;
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-l’immeuble étant ancien, il souffre d’une mauvaise isolation phonique préexistant à ses travaux ;
-l’immeuble étant situé en extrême centre urbain sur une avenue très fréquentée avec des travaux de voieries fréquents ; les procès-verbaux de constat ne font pas état d’émergence sonore ;
-aucun autre copropriétaire ne s’est plaint de ses travaux ;
-s’agissant des chutes de matières, elle s’est montrée réactive dès qu’elle en a été informée alors que la cause de ses chutes était due à un conduit coupé et laissé ouvert entre le rez-de-chaussée et le 1er étage lequel était préexistant à ses travaux et lui était autant imputable qu’aux demanderesses ;
-le passage de la poussière résulte d’un problème d’isolation structurelle entre les deux étages auquel elle a fait remédier par ses travaux ;
-elle a proposé de faire intervenir une entreprise pour le changement de la lame de parquet ainsi que le comblement et la peinture du plafond suite au retrait du crochet ;
– la découverte d’une trémie entre le rez-de-chaussée et le 1er étage le 14 octobre 2022, rapportée le même jour à l’ensemble des copropriétaires, a ralenti la durée et l’intensité des travaux de sorte qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pu fournir d’indication sur le calendrier des travaux ;
-elle a communiqué au syndic le 3 juillet 2023 un calendrier prévisionnel de travaux.

*

Il est de jurisprudence constante, au visa des articles 544 et suivants du code civil, que nul ne doit causer à autrui des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. La mise en jeu de la responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ne nécessite pas que soit rapportée la preuve d’une faute du voisin, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, mais impose cependant de caractériser le lien direct unissant le trouble anormal subi et le fait du voisin.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

En l’espèce

Afin de démontrer la matérialité des désordres, les demanderesses versent aux débats :
-un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 octobre 2022 à 9h45 exposant :
« Je constate la présence de légers gravats sur la table de bureau dans la salle de réunion. Le crochet en centre de plafond présente des dégradations sur ses contours (structures impactées). Pendant la durée de ma présence, je relève que des gravats tombent depuis le plafond sur le centre de la table.
A l’aide d’un sonomètre calibré de marque Velleman référence DEM [Cadastre 1], je constate des pics sonores à 73 dBa lors des actions des perceuses notamment. Des coups de masse ou marteau ainsi que des bruits sourds de gravats tombant sur le sol sont audibles de façon continue pendant la durée de ma présence (environ 30 minutes). Le tout est dérangeant et rend impossible le travail et la concentration. En période calme le sonomètre se stabilise autour de 39dBa. Dans la salle de réunion, le monte-charge placé devant la fenêtre est dérangeant.
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A l’entrée de la salle de réunion je constate que le parquet est impacté à plusieurs reprises. De légers gravats sont présents sur le sol. Le requérant me déclare que des gravats importants sont tombés depuis la grille en plafond sur le parquet provoquant les dégâts le 23/09/2022.
Je constate la présence de gravats dans l’espace accessible au-dessus de la grille de la salle de réunion. Je note également que des gravats légers tombent depuis la grille en plafond du hall d’entrée. » ;

-un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 11 janvier 2023 exposant :
« […] J’entends des bruits de gravats tomber sur le plafond en me trouvant dans l’espace accueillant l’imprimante après qu’un bruit de perceuse ait été perçu. Des personnes parlent et les paroles sont distinctement audibles, tout comme les paroles de la musique en fond.
Les bruits sont dérangeants, empêchant tout travail de concentration. Ils couvrent une conversation. Lors de l’action de la perceuse, je m’écarte de la pièce à cause de l’intensité du bruit. Des coups de marteau ou masse sont également continus pendant plusieurs dizaines de seconde et de façon répétée.
Le sonomètre en ma possession affiche des pics à 85 dBa. Lors de l’action de la perceuse qui dure plusieurs minutes en continue et façon répétée le sonomètre affiche une mesure de 73 dBa en continu. Les gravats tombent de façon répétée à plusieurs fréquences.
Les bruits de perceuses, coups de masse et bruits divers provenant de travaux sont audibles et dérangeants pendant toute la durée de la présence de 10h50 à 11h15.
Je réalise un nouveau passage à 13h10 et constate de la présence de légers gravats et poussière sur la table proche de l’imprimante et sur le sol. » ;

-un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 mai 2023 à 10h50 exposant
« Je constate la présence d’un camion avec bras de grue articulé stationne dans la [Adresse 4] le long du local du requérant. Des livraisons notamment de BA13 sont en cours par ledit bras articulé au premier étage. Le requérant me déclare que le camion est présent depuis son arrivée à 9h00.
Dans le local je constate que les bruits du bras articulé et de dépose du BA13 dans l’appartement du premier étage sont audibles et dérangeants. Les intervalles sont réguliers car la livraison est continue.
A l’aide d’un sonomètre, en me plaçant dans la salle de réunion, je constate des pics de décibels à 73,7 dBa lors de l’activation d’une perceuse qui provient du premier étage. Des travaux en provenance dudit étage sont audibles et dérangeants. […] De légères [SIC] gravats sont présents sur la table de réunion en partie centrale » ;

-un courriel du 21 septembre 2022 de M. [X] à Mme [L] joignant des photographies des chutes de gravats dans la salle de réunion et indiquant « Les ouvriers y sont allés de bon cœur pour casser le sol du 1er étage, jusqu’à heurter notre plafond et provoquer des chutes de fragments de plafond, d’abord dans notre système d’aération»;

-un courriel du 1er octobre 2022 de M. [X] à Mme [L] faisant état les 22 et 23 septembre 2022 de chute de gravats de type « grosses pierres » « très anguleux » endommageant le parquet et le bruit du marteau -piqueur rendant impossible le travail dans les bureaux ;

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-un courriel du 14 octobre 2022 de Mme [L] au syndic et aux copropriétaires indiquant avoir découvert l’existence d’une trémie et exposant les difficultés en résultant. Elle précise « Les gravats ainsi que la photo montrée dans les locaux de monsieur [X] datent du 23/09 (voir photo) soit la première semaine de mes travaux. Dès que Monsieur [X] m’a informé j’ai immédiatement envoyé quelqu’un. Nous avons un conduit qui a été coupé et laissé ouvert entre le rdc et le 1er. En démolissant la dalle des gravats sont tombés dedans. Nous l’avons bouché avec du ciment. Les gravats sont passés à travers une grille et non le plafond. Ils ont en effet laissé un éclat sur une lame de parquet que j’ai demandé à notre parqueteur de soit réparer soit remplacer ».

-un courriel adressé le 17 octobre 2022 de M. [X] à Mme [L] annexant des photographies prises le matin même indiquant des chutes de gravats dans la salle de réunion, des chutes de poussière par le crochet fixé au plafond de la même salle ainsi que dans l’entrée et dans le faux plafond, la dégradation du parquet et des bruits de démolition au-dessus du bureau ;

– un courriel du 9 décembre 2022 de M. [X] à Mme [L] indiquant que de la poussière tombée dans le conduit d’aération perturbe le chauffage entrainant un soufflement de poussière et gênant la respiration ;

-un courriel du 8 juin 2023 de M. [X] à Mme [L] faisant état de « bruits importants de perceuse et de marteau, empêchant de pouvoir rester travailler et de nous concentrer dans nos bureaux » ;

-deux attestations de clients :
-Mme [N] [Y] du 26 juin 2023 qui atteste avoir participé à une réunion le 13 octobre 2022 au cours de laquelle avaient lieu des travaux très bruyants à l’étage et de la poussière est tombée sur la table de la salle de réunion, ce qui ne donnait pas une bonne image de la société Colibri Advisory.
-M. [D] [A] du 21 juin 2023 qui indique qu’il a été impossible de tenir des réunions de travail dans les locaux de la société du fait des bruits des travaux ;

-des demandes de suspension de travaux pour tenir des réunions le 19 décembre 2022, le 11 mai 2023, le 1er juin 2023 lequel mentionnait des bruits de perceuse importants provenant du 1er étage, quasiment continus et assourdissants ;

– des courriels du 29 mars 2024, du 4 avril 2024, du 11 avril 2024, du 25 juin 2024, du 1er juillet 2024, du 2 septembre 2024, du 8 novembre 2024 et du 18 mars 2025 de M. [X] à Mme [L] indiquant des bruits importants de perçage, de marteau, de ponçage, de sciage perturbant le travail.

Dès lors, si la SCI Soar conteste l’opposabilité des procès-verbaux de constat de commissaires de justice au motif qu’ils n’auraient pas été dressés de manière contradictoire, il y a cependant lieu d’observer qu’elle a été à même au cours de l’instance de présenter ses observations sur ces pièces et d’en débattre librement. En outre, la circonstance que les relevés acoustiques n’aient pas été conformes à la norme NF S31010 ne vide pas ces pièces de leur caractère probatoire puisque les observations des commissaires de justice permettent de comprendre que les nuisances empêchent le travail, la concentration et couvrent parfois la conversation.

En tout état de cause, d’autres pièces viennent corroborer ces nuisances sonores tels que les échanges de courriels entre M. [X] et Mme [L] relatant des bruits importants empêchant la tenue de réunions et les attestations des clients de la société Colibri Advisory. Ces nuisances résultant des travaux à proprement parler à savoir des bruits de perçage, de marteau piqueur et de démolition se sont accompagnés ponctuellement de troubles annexes provenant des voix et de la livraison des matériaux de construction. Ces troubles remontent a minima au 21 septembre 2022 et ont fait l’objet de plainte jusqu’en mars 2025.

Outre ces nuisances sonores, il n’est pas contesté que les travaux de la SCI Soar ont occasionné dans la salle de réunion des chutes de gravats par la grille de chauffage et de ventilation ainsi que par le crochet accroché au plafond endommageant le parquet et la peinture, ce qui est attesté par les constats précités ainsi que les photographies jointes aux courriels de M. [X] et le courriel du 14 octobre 2022 de Mme [L] reconnaissant ces nuisances. Ces troubles ont également été constatés dans les trois procès-verbaux de constat.

Si la SCI Soar oppose l’absence d’infraction aux arrêtés municipaux et préfectoraux et au code de la santé publique, il sera rappelé que l’existence d’un trouble anormal de voisinage, fondement soulevé par les demanderesses, ne nécessite pas la démonstration d’une telle infraction, la preuve d’une gêne excédant l’inconvénient normal étant suffisante. La SCI Soar ne peut davantage s’exonérer de sa responsabilité en imputant les désordres à un conduit non rebouché laissant passer les gravats et à la mauvaise isolation phonique et structurelle des planchers alors qu’il lui appartient d’adapter ses travaux à la configuration existante des lieux et de prendre les précautions nécessaires pour réduire au possible les nuisances subies par ces voisins. En toute hypothèse, si elle soutient s’être montrée réactive sur le traitement de ces nuisances, il sera rappelé que l’existence d’un trouble anormal de voisinage n’est pas davantage conditionnée à démonstration d’une faute.

Enfin, il sera relevé au vu des échanges produits entre M. [X] et Mme [L] que les dégradations occasionnées au rez-de-chaussée par les travaux n’ont toujours pas été réparées en dépit des demandes réitérées de M. [X] dont l’activité requiert légitimement une présentation soignée. Ces troubles ont perturbé l’activité de la société Colibri Advisory qui n’a pu jouir de manière normale de ses locaux.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que les installations de l’appartement appartenant à la SCI Soar ont causé à la SCI [R] et la société Colibri Advisory des nuisances diverses qui de par leur intensité, leur fréquence et leur ancienneté, caractérisent des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et ce même en considération de la situation des lieux en extrême centre urbain. En conséquence, la responsabilité de plein droit du la SCI Soar sera nécessairement engagée.

Sur les préjudices

La SCI [R] soutient avoir subi un préjudice de 128.377 euros HT résultant d’une remise de loyer de 90% consenti à sa locataire la société Colibri Advisory sur une période de 10 mois de septembre 2022 à juin 2023 en raison de l’impossibilité d’utiliser les locaux outre les charges de copropriété.

Elle soutient que :
-le relevé des accès aux bureaux montre une utilisation inférieure à 10%.
-la SCI Soar ne peut solliciter une réduction du préjudice en se prévalant de la suspension des travaux suite à la découverte d’une trémie, d’octobre 2022 à janvier 2023 alors qu’elle n’a pas avisé les demanderesses de sorte que ces dernières n’ont pas réintégré leurs locaux.

La société Colibri Advisory affirme avoir subi un préjudice de 6.647,04 euros au titre des travaux de remise en état de ses locaux à savoir la peinture de la salle de réunion, la réfection du parquet et le nettoyage de la gaine d’aération.

En défense, la SCI Soar conteste le quantum des préjudices en répliquant que :
-le mois de septembre 2022 doit être proratisé, les plaintes ayant commencé le 22 septembre 2022 outre la suspension des travaux entre octobre 2022 et janvier 2023 ;
-à compter du 10 juillet 2022, le loyer indexé s’élevait à
12.234,66 euros de sorte que la demande de la SCI [R] aurait dû s’élever à 110.111,94 euros et non à 128.377 euros ;
-la réduction à hauteur de 90% était inhabituelle et devrait être fixée à 5% soit 6.117,33 euros ; cette réduction a été consentie de manière unilatérale sans qu’elle n’ait été consultée ;
– s’agissant du préjudice de la société Colibri Advisory, l’incompatibilité entre les nuisances et son activité n’a pas été suffisamment démontrée en ce que seuls deux témoignages de clients imprécis ont été produits outre qu’aucune pièce ne justifie la tenue de réunions à l’extérieur des bureaux ;
-l’analyse du relevé de présence des salariés ne permet pas d’établir les entrées de chacun ;
-les pièces produites ne permettent pas de déduire que les désordres allégués par la société Colibri Advisory soient imputables à ses travaux à l’exception des travaux de réfection du parquet d’un montant de
480 euros.

En l’espèce,

S’agissant du préjudice de la SCI [R]

Pour démontrer son préjudice, la SCI [R] a versé les pièces suivantes:
-le contrat de bail signé le 28 juillet 2015 entre les deux sociétés, toutes les deux représentées par M. [X] stipulant un loyer annuel de 123.000 euros hors taxe révisable selon l’indice INSEE ;
-l’accord de réduction de loyer au profit de la société Colibri Advisory du 3 février 2023 prévoyant un avoir correspondant à 90% du loyer HT charges locatives incluses soit un montant de 64.189 euros HT pour la période de septembre 2022 à février 2023 ainsi que son avenant signé le 28 juin 2023 portant l’avoir à une somme totale de 128.377 euros ;
-les contrats de travail de Mme [Z], M. [B], M. [U] employés par la société Colibri Advisory ;
-un courriel du 28 novembre 2022 de M. [X] à Mme [L] sollicitant le planning des travaux et la date de réparation du parquet et de la peinture au plafond de la salle de réunion, demande réitérée par courriel le 8 décembre 2022 et le 16 décembre 2022 ;
-un courriel du 8 décembre 2022 de Mme [L] à M. [X] indiquant que le planning des travaux ne serait établi qu’une fois qu’«ils» sauront quand et comment la trémie serait réparée.

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– le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er février 2023 au cours de laquelle M. [X] a demandé la communication d’un calendrier de travaux lequel n’a été transmis que le lundi 3 juillet 2023 par email au syndic ;
-la réponse de M. [X] par courriel du 9 décembre 2022 sollicitant à nouveau la communication d’un calendrier ;
-un relevé d’accès dans les bureaux de la société Colibri Advisory entre le 1er septembre 2022 et le 13 juin 2023 qui indique les heures d’entrées et de sortie des salariés de la société.

Au vu de ces éléments, la SCI Soar ne peut utilement contester le caractère continu des nuisances dans la mesure où il est démontré qu’elle n’a communiqué un calendrier de travaux que le 3 juillet 2023 soit près de 10 mois après le début des travaux empêchant la société Colibri Advisory d’organiser son planning de travail en conséquence et limiter ainsi son préjudice.

Elle ne peut davantage se prévaloir du défaut de preuve d’organisation de réunions de travail à l’extérieur alors que les deux attestations de clients indiquent qu’aucune réunion ne s’est tenue dans les locaux en raison des nuisances et que les salariés dont les contrats de travail ont été produits, ont nécessairement dû être placés en télétravail, la concentration dans les bureaux étant difficile.

Enfin, le moyen tiré de la confusion des patrimoines des deux sociétés ne saurait prospérer étant démontré par les extraits Kbis, que si M.[X] est effectivement le représentant des deux sociétés, ces dernières ont des activités différentes et sont juridiquement distinctes.

Toutefois, si la SCI [R] soutient avoir accordé une remise de 90% de loyer à sa locataire sur une période de 10 mois d’un montant total de 128.377 euros, il y a lieu de constater qu’elle ne précise pas ni ne justifie de la date de début des travaux de sorte qu’il conviendra de retenir celle du 21 septembre 2022 date de la 1ère plainte.

De plus, alors qu’elle explique le montant de la remise de 90% par la durée de présence des salariés au bureau, elle ne démontre pas suffisamment que cette présence correspondrait à 10% du temps de travail. En effet, le relevé d’accès au bureau n’apparait pas assez probant dans la mesure où certaines entrées ne sont pas suivies de sorties et inversement et qu’en outre les horaires des employés durant la période antérieure au 21 septembre 2022, ne présentent pas de différence ostensible avec ceux durant la période des travaux. De plus, il est avéré que plusieurs réunions ont pu se tenir à la faveur de suspension de travaux.

Par ailleurs, alors que la SCI [R] indique avoir inclus dans sa demande les charges de copropriété qu’au demeurant elle ne justifie pas, ces charges sont, en toute hypothèse, inhérentes à sa qualité de copropriétaire et lui sont par conséquent, imputables.

Enfin, comme le relève utilement la SCI Soar, il apparait que la SCI [R] qui ne produit aucun document attestant d’une demande de remise de loyer formée par sa locataire a unilatéralement décidé de consentir à sa locataire une remise très avantageuse du loyer de sorte qu’elle ne peut légitimement s’en prévaloir et l’opposer à la défenderesse.

Décision du 29 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/10676 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LIC

Dès lors, si les nuisances subies sur une durée de 10 mois apparaissent avérées au vu des preuves versées en procédure, la SCI [R] à qui incombe la charge de la preuve, échoue à prouver que son préjudice équivaudrait à 90% du loyer et que sa remise de loyer résulterait d’une réclamation de sa locataire, la simple mention dans l’accord produit étant insuffisante. En revanche, il sera observé que bien la SCI Soar sollicite à titre subsidiaire la fixation du préjudice à 5% soit
6.117,33 euros, elle échoue également à démontrer en quoi le préjudice subi n’excèderait pas cette somme.

En conséquence, au vu de la matérialité des troubles et des éléments de preuve apportée de part et d’autre, le préjudice sera fixé à un montant que le tribunal évalue à 22.000 euros. La SCI Soar sera en conséquence condamnée à payer cette somme à la SCI [R].

S’agissant du préjudice de la société Colibri Advisory

La société Colibri Advisory sollicite le paiement de la somme de 6.647,04 euros au titre des travaux réparatoires résultant des dégradations causées par les travaux de la SCI Soar. Au soutien de sa demande, elle produit :
-un devis de l’entreprise Louis Peinture Neveu du 19 janvier 2023 pour des travaux de peinture suite au dommage liés aux travaux au 1er étage d’un montant de 2.497,92 euros TTC ;
-un devis de la société Archidée du 27 janvier 2023 pour la réparation du parquet dans la salle de réunion d’un montant de 480 euros TTC ;
-un devis de la société Karré Green Air non daté pour l’entretien CVC/Climatisation suite aux gravats tombés dans la gaine dans la salle de réunion d’un montant de 3.057,60 euros.

En premier lieu, la SCI Soar ne conteste pas le principe des travaux de réfection du parquet.
En deuxième lieu, il ressort du courriel du Mme [L] envoyé à M.[X] le 8 décembre 2022 « Pour votre parquet et votre peinture, elles [les entreprises] interviendront quand elles seront présentes sur site », que cette dernière a implicitement reconnu les dégâts causés à la peinture ce qui ressort également du courriel de M. [X] du 10 janvier 2023 indiquant « Pour mémoire et comme convenu ensemble par téléphone, merci de me donner également de la visibilité sur les autres travaux de réparation des dommages déjà constatés ensemble dans notre salle de réunion ( parquet, peinture plafond ) ». En outre, les chutes de gravats et de poussières matériellement établis ont nécessairement causé des dégradations de la peinture du plafond.
Enfin, quant à la nécessité d’entretenir et de nettoyer la climatisation, il s’évince d’un courriel du 9 décembre 2022 de M. [X] à Mme [L] sans être contredit par la SCI Soar que de la poussière tombée dans le conduit d’aération perturbait le chauffage entrainant un soufflement de poussière et gênant la respiration de sorte que les frais apparaissent justifiés.

En conséquence, la SCI Soar sera condamnée à payer à la société Colibri Advisory à payer la somme de 6.647,04 euros.

Sur la demande de délai de paiement

La SCI Soar sollicite un délai de paiement de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil en soutenant qu’elle ne perçoit pas de revenu locatif et de source de financement régulière et que son capital social est de 990 euros outre qu’elle a consacré une somme importante aux travaux de réhabilitation majorée par la découverte de la trémie. Elle attribue aux demanderesses une volonté de tirer profit de sa supposée richesse.
Décision du 29 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/10676 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LIC

Les demanderesses sollicitent le rejet de la demande de délai de paiement à défaut pour la SCI Soar de justifier de sa situation et au vu de la situation privilégiée de l’immeuble.

*

Selon l’article 1343-5 alinéas 1er et 4 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (…). La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. »

En l’espèce, la demande de paiement n’est justifiée par aucune pièce relative à la situation financière de la défenderesse. Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Soar

La SCI Soar forme une demande indemnitaire de 30.000 euros sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil pour procédure abusive en affirmant que :
-les demanderesses ont fait preuve de mauvaise foi et de déclarations mensongères ;
– la SCI Colibri Advisory s’est abstenue de fournir les contrats de travail de ses salariés ;
-le relevé de présence n’est pas probant en ce qu’il ne mentionne pas la venue de l’huissier lors des constats et que M. [X] et ses salariés ont pu badger de manière sélective pour établir une preuve biaisée et mensongère justifiant la réduction de loyer de 90% ;
-compte tenu du développement du télétravail, l’absence des salariés sur leur lieu de travail ne peut justifier une gêne ou un préjudice locatif ;
-le procès-verbal du 20 octobre 2022 dressé à 9h45 est affecté d’une erreur matérielle en ce qu’elle mentionne l’arrivée d’un salarié à 9h55 ;
-les demanderesses ont refusé l’accès au rez-de-chaussée pour l’exécution des travaux relatifs à la trémie, retardant ainsi le chantier ;
– il existe une confusion d’intérêt entre les deux sociétés représentées par M. [X] et une concertation entre elles en vue de construire un préjudice artificiel.

Les sociétés [R] et Colibri Advisory contestent la demande de la SCI Soar en opposant que la SCI [R], si elle a pu être une fois indisponible, n’a jamais refusé de donner accès à ses locaux pour réaliser les travaux de réparation de la trémie.
Elles réfutent également la confusion de patrimoine invoquée et le caractère artificiel du préjudice financier par la défenderesse, considérant que la circonstance que les deux sociétés aient le même gérant n’a aucune incidence sur les préjudices respectifs des deux sociétés lesquels ont des patrimoines et des intérêts sociaux distincts.

*

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Son article 1241 dispose que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

En l’espèce,

Au regard du sens de la décision et à la caractérisation des troubles anormaux de voisinage, la SCI Soar n’est pas fondée à se prévaloir d’une procédure abusive. En outre, aucun des moyens présentés au soutien de sa demande ne justifie d’un préjudice ouvrant droit à indemnisation. Sa demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

La SCI Soar, partie succombant, est condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, la SCI Soar sera condamnée à payer à la SCI [R] et la société Colibri Advisory, ensemble, la somme totale de
3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Enfin, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Soar à payer à la SCI [R] la somme de
22.000 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCI Soar à payer à la société Colibri Advisory la somme de 6.647,04 euros euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE la SCI Soar de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Soar aux dépens;

CONDAMNE la SCI Soar à payer à la société Colibri Advisory et la SCI [R], prises ensemble, la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente