TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 28 Septembre 2026 N°: 26/00326

N° RG 21/02334 – N° Portalis DB2S-W-B7F-EPKQ
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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Sylvie MERGUI, Greffier lors de l’audience
Madame Anne BOCHER, Greffier lors du délibéré

DÉBATS : Audience publique du : 08 Juin 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2026

DEMANDEURS

M. [L], [R], [T], [V], [C]
né le 14 Juillet 1956 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

Mme [M], [A] [U] épouse [C]
née le 30 Novembre 1954 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Pascale ESCOUBES de la SCP FAVRE-ESCOUBES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître STENGEL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE L’EMINENCE pris en la personne de son syndic la SOCIETE FONCIA LEMANIQUE dont le siège social est [Adresse 2]
Situé [Adresse 3]

représenté par Maître Thomas PIANTA de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le /10/26
à
– Me PIANTA

Expédition(s) délivrée(s) le /10/26
à
– Me ESCOUBES

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 17 décembre 2013, les époux [L] [C] et [M] [U] ont acquis de la SCCV L’EMINENCE un appartement, quatre garages et les 59/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes de l’immeuble à construire nommé “l’éminence” sis [Adresse 4] à [Localité 3].

Par déclaration déposée au greffe le 22 mars 2017, les époux [C] ont saisi le tribunal d’instance de Thonon-les-Bains aux fins de nullité de l’assemblée générale du 8 décembre 2016 et de ses suites.

Le 27 avril 2017, les époux [C] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “l’éminence” (le SDC) devant ledit tribunal aux fins de nullité de l’assemblée générale du 28 décembre 2016.

Le 26 mai 2017, ils ont également assigné la SCCV L’EMINENCE devant cette même juridiction aux fins d’ordonner l’achèvement du bien et de les garantir de toutes sommes réclamées par le SDC au titre des charges de la copropriété. Les deux instances ont été jointes.

Par jugement du 18 mai 2018, le tribunal d’instance de Thonon-les-Bains s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains. L’instance a été ouverte sous le n°RG 18/1393.

Les époux [C] ont assigné le SDC devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains les 19 février et 27 décembre 2019 aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 10 décembre 2018 et du 2 décembre 2019, et aux fins de condamnation à initier toute action utile à l’encontre de la SCCV EMINENCE pour remédier aux désordres affectant les parties communes et à procéder au raccordement de leur appartement aux fluides. Ces instances ont été jointes à l’instance principale.

La SCCV EMINENCE a également assigné les époux [C] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains le 10 juillet 2019 en paiement des appels de fonds laissés impayés. Cette nouvelle instance a également été jointe à l’instance principale.

Par jugement du 24 avril 2023, le tribunal judiciaire de Thonon les Bains a notamment :
– condamné la SCCV à réaliser les travaux de reprise permettant l’exécution de l’obligation de délivrance des parties communes de l’immeuble,
– débouté les époux [C] de leurs autres demandes de travaux concernant les parties communes de l’immeuble,
– déclaré irrecevables les demandes des époux [C] en annulation des assemblées générales des 26 décembre 2016 et 20 décembre 2017,
– prononcé l’annulation des résolutions n°5 et 7 de l’assemblée générale du 10 décembre 2018 et débouté les époux [C] de leur demande d’annulation des autres résolutions,
– débouté les époux [C] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 2 décembre 2019.

Les époux [C] ont interjeté appel de cette décision.

Le 26 août 2021, l’assemblée générale des copropriétaires de “l’éminence” a voté sur les comptes de la copropriété pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 avec imputation aux époux [C] de charges de copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 26 novembre 2021, les époux [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble “l’éminence” devant le tribunal judiciaire de Thonon les Bains aux fins de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 26 août 2021. L’affaire a été enregistré sous le n°RG 21/2334.

Le 6 décembre 2022, l’assemblée générale des copropriétaires de “l’éminence” a voté sur les comptes de la copropriété pour la périocie du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 avec imputation aux époux [C] de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2023, les époux [C] ont fait assigner le SDC devant le tribunal judiciaire de Thonon les Bains aux fins de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 6 décembre 2022. L’affaire a été enregistré sous le n°RG 23/474.

Le 18 décembre 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de “l’éminence” a voté sur les comptes de la copropriété pour la périocie du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 avec imputation aux époux [C] de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, les époux [C] ont fait assigner le SDC devant le tribunal judiciaire de Thonon les Bains aux fins de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2023. L’affaire a été enregistré sous le n°RG 24/627.

Par ordonnance du 7 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures 23/474 et 24/627 sous le n°RG 23/474.

Par ordonnance du 21 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures 21/2334 et 23/474 sous le n°RG 21/2334.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 janvier 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les époux [C] sollicitent du tribunal, au visa des articles 10-1, 14 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 7 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de l’article 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, des dispositions de l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020, des articles 1601-3 et suivants du code civil, L261-1 et suivants et R261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, qu’il :
– ordonne la jonction de la procédure avec celle enregistrée sous le n°RG 23/474,
– déboute le SDC de ses demandes,
– constate que le jugement du 24 avril 2023 a ordonné au SDC la réalisation de travaux dans la
copropriété, qu’il n’a commis aucune diligence à cctte fin, que son inaction persistante s’agissant des travaux dans les parties communes de l’immeuble leur porte préjudice,
– annule la convocation et le procés-verbal de l’assernblée générale des copropriétaires du 26 août 2021, ou subsidiairement les résolutions n°5, 10 et 11,
– juge qu’ils ne sont pas redevables du paiement des charges de copropriété de l’immeuble tant que leurs lots ne sont pas achevés et n’ont pas été mis à leur disposition, que toute demande à leur encontre à compter de l’assemblée générale du 26 août 2021 tendant au paiement et/ou au recouvrement de charges de copropriété avant achèvement de leurs lots devra être considérée comme nulle et non avenue,
– condamne le SDC à initier toute action utile à l’encontre de la SCCV et de la CIC LYONNAISE DE BANQUE, garante, visant à remédier efficacement aux malfaçons et inachèvements affectant les parties communes de l’immeuble sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la decision,
– condamne le SDC à leur verser la somme de 20 000 euros à parfaire à titre de dommages intérêts pour les préjudices subis,
– condamne le SDC à leur verser chacun la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamne le SDC aux dépens, dont distraction au profit de Me ESCOUBES sur son affirmation
de droit,
– juge qu’ils seront dispensés de toute participation financière à la dépense commune des frais de cette procédure et de ses suites.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 décembre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le SDC demande au tribunal de :
– constater que le jugement du 24 avril 2023 a déja statué sur les demandes des époux [C]
aux fins de voir initier toute action utile a l’encontre de la SCCV,
– débouter les époux [C] de leurs demandes,
– condamner solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner solidairement les époux [C] aux dépens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 2 décembre 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juin 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 28 septembre 2026.

MOTIFS

À titre liminaire

Il y a lieu de rappeler que, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Par conséquent, les prétentions dépourvues d’effet telles les demandes de “juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions ayant une valeur juridique, sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.

Il est cependant de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 avril 2023, que le juge doit interpréter la demande et statuer si elle contient une véritable demande qui confère un droit à la partie ou si la loi autorise la formulation utilisée.

Il convient en conséquence d’écarter toute prétention ne répondant pas à de tels critères, et en l’espèce celles formulées par les époux [C] s’agissant de constater que le jugement du 24 avril 2023 a ordonné au SDC la réalisation de travaux dans la copropriété, qu’il n’a commis aucune diligence à cette fin, que son inaction persistante s’agissant des travaux dans les parties communes de l’immeuble leur porte préjudice, et de juger qu’ils ne sont pas redevables du paiement des charges de copropriété de l’immeuble tant que leurs lots ne sont pas achevés et n’ont pas été mis à leur disposition, que toute demande à leur encontre à compter de l’assemblée générale du 26 août 2021 tendant au paiement et/ou au recouvrement de charges de copropriété avant achèvement de leurs lots devra être considérée comme nulle et non avenue.

En outre, s’agissant de la demande de condamner le SDC à initier toute action utile à l’encontre de la SCCV et de la CIC LYONNAISE DE BANQUE visant à remédier efficacement aux malfaçons et inachèvements affectant les parties communes de l’immeuble, il y a lieu de rappeler qu’une telle sollicitation, aux fins d’inviter une éventuelle partie à une instance à introduire une affaire en justice, ne constitue pas une prétention ayant une valeur juridique.

À titre liminaire, sur la demande de jonction des procédures

En l’espèce, les époux [C] sollicitent dans leurs dernières écritures la jonction des procédures 23/474 et 21/2334 dans l’intérêt d’une bonne justice, aux motifs que la présente instance est connexe avec les précédentes procédures.

Cependant, il convient de relever que par ordonnance du 21 janvier 2025, le juge de la mise en état a déjà ordonné la jonction entre les procédures 21/2334 et 23/474.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de jonction.

À titre liminaire, sur les demandes des époux [C]

Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, les époux [C] ont sollicité :
– par assignation du 26 novembre 2021 l’annulation de l’assemblée générale du 26 août 2021,
– par assignation du 20 février 2023 l’annulation de la résolution 5 de l’assemblée générale du 6 décembre 2022,
– par assignation du 8 mars 2024 l’annulation des résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale du 18 décembre 2023.

Il convient de relever que, malgré la jonction des procédures ordonnée par le juge de la mise en état, les époux [C] ont uniquement repris, dans le dispositif de leurs dernières écritures du 20 janvier 2025, la demande d’annulation de la seule assemblée générale d’août 2021.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur les prétentions formulées dans les assignations des 20 février 2023 et 8 mars 2024.

I/ Sur l’annulation de l’assemblée générale du 26 août 2021

En application des articles 7 et 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il est tenu, dans tout syndicat de copropriété, une assemblée générale des copropriétaires au moins une fois chaque année, convoquée par le syndic et notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.

Aux termes de l’article 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandat (de syndic de copropriété) précise les conditions de la reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans.

Il en résulte que l’assemblée générale des copropriétaires doit se tenir au moins une fois par an, que la convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la réunion, et qu’aucune disposition ne précise la sanction encourue en cas de défaut de reddition annuelle des comptes de gestion.

En l’espèce, les époux [C] sollicitent l’annulation de l’assemblée tenue en août 2021, au lieu du deuxième semestre 2020, suite aux dérogations accordées pendant la situation de pandémie de covid-19 et soutiennent que le syndic n’a pas respecté le délai de notification d’un mois de la convocation, ni celui de reddition du compte de gestion puisqu’aucun compte n’a été présenté entre le 2 décembre 2019 et le 22 juillet 2021.

S’agissant du délai de reddition du compte rendu de gestion, s’il est constant que ledit compte rendu n’a pas été présenté au cours de l’année 2020, faute de tenue d’une assemblée générale en raison de la pandémie de covid-19, il convient de relever que les époux [C] succombent à prouver la teneur de la sanction du non respect de cette disposition, et en particulier celle de nullité de l’assemblée générale ayant donné lieu à un vote sur l’approbation desdits comptes.

S’agissant du délai de convocation, les époux [C] ne justifie pas plus de l’existence d’un délai dérogatoire imposé par l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 portant adaptation des règles applicables aux contrats de syndic de copropriété, ladite ordonnance ne mentionnant à aucun moment la date limite de convocation aux assemblées générales, alléguée par les époux [C] comme fixée au 31 juin 2021, date inexistante.

Au surplus, il convient de relever que la convocation à l’assemblée générale du 26 août 2021 ne comporte aucune date, et les demandeurs succombent à prouver sa notification dans un délai inférieur aux 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale, tel qu’imposé par le décret de 1967, d’autant que la pièce annoncée dans le bordereau comme étant n°86a “pouvoir” portant la date du 19 juillet 2021 n’est pas produite.

Par conséquent, la demande en annulation de l’assemblée générale du 26 août 2021 sera rejetée.

Subsidiairement, les époux [C] sollicitent l’annulation des résolutions 5, 10 et 11 de ladite assemblée générale.

S’agissant de la résolution 5 relative à l’approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, les époux [C] soutiennent qu’elle a été adoptée alors que les biens qu’ils ont acquis n’ont jamais pu être achevés au sens de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitat au regard des malfaçons et non façons les affectant, et qu’ils n’étaient donc pas tenus de payer les charges de copropriété leur incombant.

Cependant il convient de relever que le jugement du 24 avril 2023 (piece n°2 du défendeur) a condamné les époux [C] à payer la somme de 3837,67 euros au titre des charges de copropriété dûes à compter du 27 février 2019 jusqu’au 30 septembre 2020, outre appels de provisions sur charges postérieures, et que les demandeurs ne produisent aucun élément justifiant de l’existence d’une irrégularité dans le vote de la résolution litigieuse, particulièrement concernant les conditions de majorité, conduisant à son annulation.

Par conséquent, la demande subsidiaire aux fins de prononcer la nullité de la résolution 5 approuvée lors de l’assemblée générale du 26 août 2021 sera rejetée.

S’agissant des résolutions 10 et 11 relatives à l’approbation du protocole signé le 20 avril 2016 entre le conseil syndical et la SCCV L’EMINENCE, la validation des actions réalisées, et le mandat donné au syndic pour signer le procès-verbal de livraison des parties communes, les époux [C] soutiennent qu’aucun projet de procès-verbal de la livraison des parties communes n’avait été annexé à la convocation de l’assemblée générale litigieuse, en violation de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et que l’approbation de ces résolutions leur fait grief et préjudicie à leurs biens et droits immobiliers.

Cependant, si les demandeurs n’étaient pas en accord avec cette résolution et avaient la possibilité de s’y opposer en s’exprimant avant le vote lors de l’assemblée générale, ils ne produisent aucun élément justifiant de l’existence d’une irrégularité dans le vote des résolutions litigieuses, particulièrement concernant les conditions de majorité, conduisant à leur annulation.

Au surplus, il convient de relever que l’assemblée générale des copropriétaires du 26 janvier 2022 a adopté une résolution similaire à celle n°11 du 26 aout 2021 (pièce n°3 du défendeur), la validant ainsi et sans qu’il ne soit établi qu’une demande en nullité ait été formulée à l’encontre de cette nouvelle résolution.

Par conséquent, la demande subsidiaire aux fins de prononcer la nullité des résolutions 10 et 11 approuvées lors de l’assemblée générale du 26 août 2021 sera rejetée.

II/ Sur la demande en réparation de préjudice

En l’espèce, les époux [C] sollicitent la condamnation du SDC à leur verser la somme de 20 000 euros à parfaire à titre de dommages intérêts pour les préjudices subis, et notamment les pertes locatives liées à leur investissement infructueux.

Cependant, ils ne versent aucun élément aux débats justifiant de l’existence et de l’ampleur du préjudice allégué, ni du lien de causalité entre les résolutions litigieuses approuvées en assemblée générale et un éventuel dommage subi.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages intérêts.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [C] succombent à l’instance.

En conséquence, ils seront condamnés aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [C] sont condamnés aux dépens.

En conséquence, ils seront condamnés à payer au SDC une somme qu’il est équitable de fixer à 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est donc exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT n’y avoir lieu à ordonner la jonction des procédures, précédemment ordonnée par le juge de la mise en état ;

DÉBOUTE [L] [C] et [M] [U] épouse [C] de leur demande aux fins d’annulation de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble “l’éminence” du 26 août 2021, et de leur demande subsidiaire aux fins d’annulation des résolutions n°5, 10 et 11 de ladite assemblée générale ;

DIT n’y avoir lieu à condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 5]” à initier toute action utile à l’encontre de la SCCV L’EMINENCE et de la CIC LYONNAISE DE BANQUE aux fins de remédier efficacement aux malfaçons et inachèvements affectant les parties communes de l’immeuble ;

DÉBOUTE [L] [C] et [M] [U] épouse [C] de leur demande de dommages intérêts en réparation de préjudices subis ;

CONDAMNE [L] [C] et [M] [U] épouse [C] aux dépens ;

DÉBOUTE [L] [C] et [M] [U] épouse [C] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [L] [C] et [M] [U] épouse [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “L’EMINENCE” la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,