N° RG 25/01630 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3JA

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 25 Septembre 2026

DEMANDEUR:

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE, dont le siège social est sis (ACM-HABITAT) – [Adresse 1]

représentée par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [D]
né le 19 Juin 1952 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c341722025007204 du 04/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
représenté par Me Fodé moussa GUIRASSY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [S] [Y], demeurant Curatrice de Mr [U] [D] – [Adresse 4] [Adresse 5]

représentée par Me Fodé moussa GUIRASSY, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : REDON PHILIPPE

DEBATS:

Audience publique du : 25 Juin 2026
Affaire mise en deliberé au 25 Septembre 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 25 Septembre 2026 par
Julia VEDERE, Président
assisté de REDON PHILIPPE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Fodé moussa GUIRASSY
Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 août 2020, l’Office public de l’habitat de [Localité 1] Méditerranée Métropole, ci-après désigné ACM HABITAT, a consenti à Monsieur [U] [J] un bail d’habitation pour un logement 160 situé au [Adresse 6], au prix de 403,33 euros outre 59,58 euros de provision pour charges.

Reprochant à Monsieur [D] la sous-location du logement, ACM HABITAT, a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 02 juillet 2025 Monsieur [U] [J] et sa curatrice Mme [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 25 juin 2026.

A cette audience, ACM HABITAT, représentée par son conseil, s’est référée à ses écritures aux termes desquelles elle sollicite :
– de prononcer la résiliation du bail
– ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle celle de tous occupants de son chef
– la condamnation du défendeur à payer la somme de 3.445 euros, actualisé à l’audience avec la production d’un décompte arrêté au 25 juin 2026 mentionnant la somme de 5.516,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 février 2026, ainsi qu’une indemnité d’occupation correspondant au loyer actuel comprenant les provisions pour charge, soit la somme de 525,68 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, ainsi que la somme de 24.700 euros au titre du remboursement des sommes perçues au titre de la sous-location du logement, montant arrêté au 20 février 2026, actualisé à l’audience à 27.700 euros ;
– la condamnation du défendeur à payer 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
– rappeler l’exécution provisoire de droit.

Monsieur [J] et sa curatrice Madame [Y], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs écritures aux termes desquelles ils sollicitent de :
– débouter ACM HABITAT de l’intégralité de ses demandes ;
– de condamner ACM HABITAT à la somme de 1.500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle avec distraction à Maître Fodé GUIRASSY ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 septembre 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de résiliation judiciaire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’article 8 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

L’article R.353-37 du code de la construction prévoit que les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l’objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l’article L. 443-1 du code de l’action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d’occupation suffisante telles que définies par l’article L. 621-2.

En l’espèce, il résulte des procès-verbaux de constat réalisés par commissaire de justice en date des 24, 25, 27 mars 2025 et des 21 et 23 mai 2025 que le logement loué par M. [D] est occupé par Messieurs [L] et M. [E] qui déclarent tous deux que M. [D] n’y réside pas, mais vient seulement occasionnellement dans le logement. Ils confirment tous deux régler un loyer mensuel de 400 euros. Il ressort de ces déclarations consignées que M. [L] y réside depuis l’année 2022 et M. [E], depuis septembre 2024.

Dès lors, il est suffisamment établi que M. [D] ne réside pas dans ce logement, que son absence est bien antérieure à son accident survenu en février 2025, motif pour lequel il résiderait depuis mars 2025 chez sa curatrice, puisque les occupants du logement déclarent qu’il n’y vient qu’occasionnellement, alors qu’eux-mêmes occupent le logement depuis septembre 2024 pour l’un, et depuis l’année 2022 pour l’autre. Il est également établi que cette occupation se réalise au moyen d’une contrepartie financière pour chacun des occupants.

Dès lors, ACM HABITAT démontre l’existence d’une sous-location réalisée à son insu et en tout état de cause, sans la possibilité légale de réaliser une sous-location, caractérisant ainsi un manquement du locataire à ses obligations.

Il est en outre établi que malgré l’avertissement donné en mars 2025 par ACM HABITAT, la sous-location a perduré ainsi qu’il en résulte du procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 23 mai 2025.

Ces manquements sont d’autant plus graves qu’il s’agit d’un logement conventionné destiné à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain montant et que cette sous-location s’opère donc en contradiction avec les critères et la procédure d’éligibilité, au détriment de personnes susceptibles de prétendre à l’octroi d’un tel logement.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire.

L’expulsion de M. [U] [D] et de tout bien et occupant de son chef sera en conséquence prononcée.

Il convient également de le condamner à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, ACM HABITAT produit un décompte arrêté au 25 juin 2026 mentionnant une somme restant à devoir d’un montant de 5.516,58 euros.

Les défendeurs font valoir que la dette a été apurée. Cependant, ils s’arrêtent à la période de janvier 2025 sans évoquer la période postérieure, dont le décompte du bailleur démontre l’accumulation de loyers impayés.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner M. [U] [D] à payer la somme de 5.516,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2026.

Il convient également de le condamner à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en remboursement des sommes perçues au titre de la sous location

En application de l’article 546 du code civil la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ».

Il est constant que sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce, si le bailleur est bien fondé à solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par le locataire en vertu de son droit de propriété, c’est à la condition de rapporter la preuve de ces fruits dans leur principe et leur étendue, le bailleur ne pouvant prétendre qu’aux fruits réels générés par la sous-location de son bien.

Or les simples déclarations des sous-locataires, consignées dans le procès-verbal du commissaire de justice, sur l’existence d’un sous-loyer de 400 euros, ne garantit en rien que les sous-locataires ont rigoureusement versé ce loyer chaque mois.

Ces déclarations sont par ailleurs en partie imprécises sur la période d’occupation des lieux et donc de perception des sous-loyers, M. [L] affirmant résider dans cet appartement depuis « l’année 2022 ».

Dans ces conditions, la demande en paiement de ACM HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, M. [U] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, sans qu’il y ait lieu de condamner sa curatrice in solidum, en l’absence de demandes principales dirigées à son encontre et à titre personnel.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [U] [D], partie perdante condamnée aux dépens, sera également condamné à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 21 août 2020 entre l’Office public de l’habitat de [Localité 1] Méditerranée Métropole et M. [U] [D] concernant le logement 160 situé au [Adresse 6] à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [U] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office public de l’habitat de [Localité 1] Méditerranée Métropole pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsé;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 1] Méditerranée Métropole la somme de 5.516,58 euros représentant les loyers et charges impayés au 25 juin 2026 ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 1] Méditerranée Métropole une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE l’Office public de l’habitat de [Localité 1] Méditerranée Métropole de ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [U] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 1] Méditerranée Métropole la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’Office public de l’habitat de [Localité 1] Méditerranée Métropole de ses demandes à l’encontre de la curatrice de M. [U] [D], Mme [S] [Y], au titre des frais du procès ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de l’Hérault en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le Greffier, La Juge des contentieux de la protection

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.