L’essentiel
Des procès-verbaux de commissaire de justice non contradictoires peuvent être pris en compte lorsque la partie adverse a pu les discuter et que leurs constatations sont corroborées par d’autres pièces. L’absence de conformité à la norme NF S 31010 ou l’absence d’infraction au Code de la santé publique n’excluent donc pas, à elles seules, la caractérisation du trouble.
La juridiction retient l’intensité, la fréquence et la durée des nuisances sonores ainsi que les chutes de gravats et de poussières. Elle indemnise la propriétaire à hauteur de 22 000 euros, mais rejette l’évaluation fondée sur une remise de loyer de 90 %, insuffisamment justifiée et décidée unilatéralement. Les travaux réparatoires de la locataire sont indemnisés à hauteur de 6 647,04 euros, sur la base de devis et de constatations corroborées.
La demande de délais est rejetée faute de justificatifs financiers, conformément à l’article 1343-5 du Code civil. La demande reconventionnelle pour procédure abusive est également écartée, faute de faute, de préjudice et de lien causal établis au sens des articles 1240 et 1241 du Code civil.
En résumé
- Réduction du préjudice locatif à 22 000 euros faute de preuve suffisante du montant réclamé.
- Responsabilité objective fondée sur les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.
- Constats non contradictoires recevables après débat contradictoire et corroboration par d’autres pièces.
- Procès-verbaux, courriels, photographies et attestations établissent l’intensité des nuisances.
- Les travaux réparatoires de la locataire sont indemnisés sur devis justifiés.
- Les délais de paiement sont refusés faute de justificatifs financiers.
Contexte de l’affaire
La propriétaire et la locataire ont fait constater des bruits de perçage, de marteau et de démolition, ainsi que des chutes de gravats et de poussières dans les locaux. Ces nuisances auraient perturbé le travail, empêché certaines réunions et entraîné des dégradations du parquet, de la peinture et du conduit d’aération.
Elles ont sollicité l’indemnisation de la réduction de loyer consentie par la propriétaire et le remboursement des travaux de remise en état. La SCI Soar contestait l’anormalité des troubles, leur imputabilité et l’évaluation des préjudices, tout en demandant des délais de paiement et une indemnisation pour procédure abusive. Le tribunal retient l’existence de troubles anormaux, mais réduit l’indemnisation du préjudice locatif faute de preuve suffisante de son montant.
Conditions / critères (ce que le juge vérifie)
- Établir un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
- Établir un lien direct entre les nuisances et les travaux du voisin.
- Préciser l’intensité, la fréquence et l’ancienneté des nuisances.
- Corroborer les constats par des courriels, photographies ou attestations.
- Justifier directement et précisément le montant de chaque préjudice.
- Produire des éléments financiers pour obtenir un délai de paiement.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Trois procès-verbaux de commissaire de justice décrivant bruits, gravats et poussières.
- Mesures sonométriques constatant des pics jusqu’à 85 dBa.
- Photographies jointes aux courriels montrant les gravats et dégradations.
- Attestations de clients confirmant l’impossibilité de tenir des réunions.
- Courriels reconnaissant la trémie, les dégâts et les nuisances persistantes.
- Devis de peinture, parquet et entretien de la climatisation.
Conséquences pratiques
- Paiement de 22 000 euros à la propriétaire.
- Paiement de 6 647,04 euros à la locataire.
- Prise en charge des dépens et de 3 500 euros au titre de l’article 700.
- Maintien de l’exécution provisoire de droit.
- Rejet des délais de paiement faute de pièces financières.
Checklist pour Avocats
À faire
- Faire constater rapidement les nuisances par un commissaire de justice.
- Conserver les photographies, courriels et échanges avec le voisin.
- Documenter les dates, durées et conséquences professionnelles des nuisances.
- Obtenir des devis détaillés pour chaque réparation nécessaire.
- Justifier précisément toute réduction de loyer consentie.
À éviter
- Se limiter à des mesures acoustiques non expliquées.
- Présenter une remise de loyer décidée unilatéralement.
- Négliger la preuve du lien causal avec les travaux.
- Inclure des charges non directement liées au préjudice.
- Demander des délais sans produire de justificatifs financiers.
FAQ / Q-R juridiques
La responsabilité objective des troubles anormaux de voisinage
La responsabilité fondée sur les articles 544 et suivants du Code civil ne nécessite pas la preuve d’une faute, mais impose de caractériser un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et un lien direct avec le fait du voisin. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose également de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. L’intensité, la fréquence et l’ancienneté des nuisances ont justifié la responsabilité de plein droit de la SCI Soar.
La valeur probatoire des constats non contradictoires
Des procès-verbaux de commissaire de justice établis hors la présence de la défenderesse ne sont pas écartés dès lors qu’ils ont pu être librement discutés pendant l’instance. L’absence de conformité des relevés acoustiques à la norme NF S 31010 ne prive pas les constats de valeur probatoire lorsque leurs observations décrivent concrètement les nuisances et leur incidence sur le travail et la concentration. Les courriels, photographies et attestations de clients ont corroboré ces éléments.
La preuve du préjudice locatif indemnisable
La propriétaire devait établir précisément le montant de son préjudice. Le tribunal a retenu les nuisances sur dix mois, mais a refusé d’indemniser une remise de loyer de 90 %, faute de preuve d’une présence limitée à 10 % et d’une demande de remise émanant de la locataire. La remise avait été décidée unilatéralement. Le préjudice a donc été évalué judiciairement à 22 000 euros.