ARRET

N°

[F]

C/

[Z]

[V]

COPIE EXÉCUTOIRE

copie exécutoire

le 15 octobre 2026

à

Me D’Hautefeuille

Me Cobert Delaunay

OG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 15 OCTOBRE 2026

N° RG 24/03202 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JESC

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1] DU 21 MAI 2024 (référence dossier N° RG 23/00558)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [O] [H] [G] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Audrey D’HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

INTIMES

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [B] [V] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par Me Sibylle DUMOULIN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Laure COBERT DELAUNAY, avocat au barreau de DIEPPE

***

DEBATS :

A l’audience publique du 18 Juin 2026 devant :

Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,

Mme Florence MATHIEU, présidente de chambre,

et Mme Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Madame Elise DHEILLY

PRONONCE :

Le 15 Octobre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, présidente de chambre a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.

*

* *

DECISION

Par un acte sous seing privé en date du 15 janvier 2021, Monsieur [I] [Z] et Madame [B] [V] épouse [Z] (ci-après les époux [Z]), bailleurs, ont régularisé pour une durée de 9 années un bail commercial avec Monsieur [O] [F], preneur, portant sur un local comprenant une pièce faisant office de magasin et une chambre situées au rez-de-chaussée du bâtiment B d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 3] ainsi qu’une cuisine et un water closet situés au rez-de-chaussée du bâtiment C du même immeuble.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 décembre 2022 réceptionnée le 19 décembre 2022, les époux [Z] par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure M. [F] de respecter les termes du bail commercial et de cesser toute activité de restauration et de concerts sous peine de résiliation judiciaire du bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 décembre 2022 réceptionnée par le conseil des époux [Z] le 30 décembre 2022 M. [F] a contesté le non respect de la destination du bail et par un courrier recommandé en date du 10 janvier 2023 il a fait valoir ne pas avoir eu la pleine jouissance des lieux aux motifs des infiltrations d’eau subies et de la non disposition des clefs des parties communes et de la cave mais également avoir exécuté des travaux qui ne lui incombaient pas et payé des loyers en totalité malgré la clause « covid » stipulée au bail.

Par un acte en date du 21 février 2023, les époux [Z] ont fait assigner M. [F] devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de résiliation du bail commercial aux torts du preneur pour changement de destination des lieux loués, réalisation de travaux non autorisés et défaut d’assurance, sollicitant par ailleurs son expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard et la fixation d’une indemnité d’occupation de 500 euros, outre sa condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

En réplique, M. [F] a demandé leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.250 euros au titre de loyers indûment perçus, subsidiairement 693,55 euros au titre des loyers « Covid-19 », 5.231,50 euros au titre des travaux réalisés, et la fixation du loyer mensuel à compter du 1er juin 2021 à hauteur de la somme de 400 euros et la condamnation des bailleurs à lui rembourser le trop-perçu de 100 euros par mois à compter du 1er juin 2021.

Par un jugement en date du 22 mai 2024, le tribunal judiciaire d’Amiens a prononcé la résiliation du bail commercial souscrit entre les époux [Z], bailleurs et M. [F], preneur, dit que M.[F] devra laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, débouté les époux [Z] de leur demande d’astreinte, ordonné, à défaut de libération des lieux, dans les délais, son expulsion, conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, condamné M. [F] à payer mensuellement aux bailleurs, à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à son départ effectif, une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros, mais a débouté M. [F] de sa demande principale de condamnation solidaire des bailleurs à lui payer la somme 2.250 euros en remboursement des loyers du 15 janvier au 31 mai 2021, de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.231,50 euros en remboursement de deux factures de l’entreprise [P] et de sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer à la somme de 400 euros à compter du 1er juin 2021. Il a condamné les époux [Z] à payer solidairement à Monsieur [O] [F] la somme de 693,55 euros correspondant à la moitié du loyer pour la période courant entre le 20 mars 2021 et le 2 mai 2021 et la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, a condamné M. [F] aux dépens et débouté les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

Par une déclaration en date du 26 juin 2024, M. [F] a interjeté appel de cette décision.

Le 7 février 2025, Monsieur [O] [F] a quitté le local objet du bail litigieux et a restitué les clés, et un état des lieux de sortie a ainsi été établi de manière contradictoire.

Aux termes de ses conclusions en date du 15 avril 2026, M. [F] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

’ Prononcé la résiliation du bail commercial souscrit entre Monsieur [I] [Z] et Madame [B] [V], bailleurs et Monsieur [O] [F], preneur, concernant le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3] (Somme) ;

’ Dit que M. [F] devra laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

’ Ordonné, à défaut de libération des lieux dans les délais, son expulsion, conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

’ Condamné M. [F] à payer mensuellement à Monsieur [I] [Z] et Madame [B] [V], à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à son départ effectif, une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros ;

’ Débouté M. [F] de sa demande principale de condamnation solidaire de Monsieur [I] [Z] et Madame [B] [V] à lui payer la somme de 2250 euros en remboursement des loyers du 15 janvier au 31 mai 2021 ;

’ Débouté M. [F] de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [I] [Z] et Madame [B] [V] à lui payer la somme de 5231,50 euros en remboursement des deux factures de l’entreprise [P] ;

’ Débouté M. [F] de sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer à la somme de 400 euros à compter du 1er juin 2021;

’ Condamné Monsieur [O] [F] aux dépens.

Il demande à la cour statuant de nouveau de débouter les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes et le cas échéant de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des bailleurs. Il demande leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 2250 euros au titre des loyers indûment perçus du 15 janvier au 31 mai 2021, faute de jouissance des lieux. A titre subsidiaire il demande leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 693,55 euros au titre des loyers Covid et la somme de 5.231,50 euros au titre des travaux.

Il demande que le montant du loyer mensuel soit fixé à la somme de 400 euros à compter du 1er juin 2021 et, l’indemnité d’occupation éventuelle à 400 euros et demande à la cour de condamner en conséquence les époux [Z] à lui rembourser le trop-perçu de 100 euros par mois à compter du 1er juin 2021 jusqu’au 7 février 2025, date de la fin du bail manifestée par la libération des lieux et la remise des clés du locataire.

A titre subsidiaire, il demande à la cour de porter à 5.000 euros le montant des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance par lui subi et de condamner solidairement les époux [Z] à lui payer cette somme de 5.000 euros.

Y ajoutant, il demande à la cour de débouter les époux [Z] de toutes autres demandes et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens d’appel.

Aux termes de leurs conclusions en date du 23 avril 2026 formant appel incident, les époux [Z] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

’ Prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial souscrit le 15 janvier 2021 aux torts exclusifs du preneur ;

’ Ordonné l’expulsion immédiate et sans délai de M. [F] ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés dans le contrat de bail susvisé au besoin avec le concours de la force publique ;

’ Débouté M. [F] de sa demande de remboursement de loyer pour la période comprise entre janvier et mai 2021 ;

’ Débouté M. [F] de ses demandes au titre des travaux ;

’ Débouté M. [F] de ses demandes de réduction de loyer pour trouble de jouissance ;

’ Condamné M. [F] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du jugement constatant la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Ils demandent à la cour statuant à nouveau, de débouter M. [F] de sa demande nouvelle en cause d’appel et tendant à la résiliation du bail aux torts des bailleurs et au vu de l’évolution du litige de le condamner au paiement de la somme de 11.979,50 euros au titre des réparations locatives et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 571 euros par mois.

Ils demandent par ailleurs à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [Z] au paiement de la somme de 693,55 euros au titre du remboursement des loyers sur la période Covid et au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et les a déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau de débouter M. [F] de ses demandes de remboursement de loyers et de dommages et intérêts et de condamner M. [F] au paiement d’une somme de 4000 euros au titre de la première instance et la somme de 5000 euros en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Par une ordonnance en date du 4 juin 2026, le magistrat de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur aux motifs qu’il a opéré un changement de destination du local commercial et n’a pas respecté l’obligation d’assurance en résultant. Il a ainsi retenu que l’activité de restauration rapide proposée par M. [F] ne revêt pas le caractère accessoire à une activité de galerie d’art telle que prévue au bail commercial mais qu’elle a pris le pas sur l’activité artistique contractuelle qui ne constitue plus qu’un environnement artistique et qu’elle est devenue principale comme en témoignent la régularité de l’activité de restauration et les activités annexes organisées telles que soirées karaoké, halloween, ou concerts.

M. [F] conteste cette appréciation du premier juge fondée sur des déclarations commerciales promotionnelles et maintient que l’activité au quotidien est celle de galerie d’art et pour certaines occasions seulement, une activité soirée avec des plats froids pour présenter les expositions et discuter entre artistes et passionnés. Il fait valoir que la preuve d’une activité de restauration traditionnelle n’est pas rapportée notamment par le référencement sur un site « restaurant Guru ».

Il soutient que son exploitation correspond exactement aux possibilités autorisées par le bail dès lors qu’il est admis par la jurisprudence que des plats réchauffés sur place même élaborés mais non préparés sur place relèvent de l’activité de petite restauration qu’il pratique de manière exceptionnelle sans disposer de matériel de cuisine professionnel ni d’un système d’extraction des fumées. Il fait valoir que la preuve de l’exercice d’une activité de restauration même rapide qui serait devenue l’activité principale n’est nullement établie. Il ajoute que la seule lettre d’une locataire saisonnière se plaignant de nuisances sonores est insuffisante pour établir des désagréments sonores répétés alors que les rares soirées organisées l’ont été en accord avec la mairie. Il fait valoir que les travaux qu’il a effectués ont été autorisés par les bailleurs.

Il s’oppose à la résiliation du bail mais à titre subsidiaire demande qu’elle soit prononcée aux torts des bailleurs pour non-respect de leur obligation de délivrance en bon état d’usage, puisque les locaux présentaient un dégât des eaux non traité avant même l’entrée dans les lieux et une absence de réparation de la toiture causant des infiltrations d’eau importantes. Il soutient que sa demande de résiliation du bail aux torts des bailleurs constitue une demande accessoire ou complémentaire aux demandes initiales des bailleurs et a pour but de s’opposer à leur demande de résiliation à ses torts et qu’elle est donc parfaitement recevable.

Les époux [Z] font observer que M. [F] maintient son appel sur la résiliation du bail alors même qu’il a déménagé son activité professionnelle et restitué les clefs du lcal commercial.

Ils font valoir que le preneur est tenu d’user de la chose louée selon la destination qui lui a été donnée dans le bail et que le changement unilatéral de la destination contractuelle constitue un manquement justifiant la résiliation du bail aux torts du preneur.

Ils font valoir en outre que la petite restauration est caractérisée par la simplicité des plats proposés et les modalités de service ou la rapidité de leur préparation ou du service.

Ils rappellent qu’aux termes du bail l’activité de petite restauration n’était qu’une activité accessoire alors qu’en l’espèce M. [F] a transformé les lieux pour en faire non plus un atelier d’artiste mais un restaurant traditionnel dans lequel il est possible de manger un welsh complet une blanquette de veau, une carbonnade flamande, une raclette ou un poulet basquaise avec un service en salle, restaurant référencé sur le site de recherche de restaurant près de chez soi [Localité 4]. Ils font observer que le fait que les plats ne soient pas préparés sur place est sans incidence dès lors que réchauffer sur place des plats traditionnels nécessite des moyens de cuisson et d’extraction de fumée dont l’utilisation est interdite par le bail. Ils soutiennent que M. [F] utilise des moyens de cuisine et un matériel professionnel et exerce une activité de snack-bar mais qu’il organise également dans les lieux des concerts et soirées en violation du règlement de copropriété, activités étrangères à la destination contractuelle des lieux occasionnant des nuisances sonores ayant nécessité l’intervention de la gendarmerie. Ils ajoutent que M. [Q] n’est de surcroît pas assuré pour de telles activités.

Ils font valoir que la demande de M. [F] aux fins de résiliation du bail aux torts des bailleurs est irrecevable comme nouvelle.

Ils lui reprochent encore d’avoir abattu l’ensemble des cloisons intérieures du local sans autorisation ce qui a impacté la solidité de l’immeuble. Ils indiquent n’avoir autorisé que la suppression d’un placard.

Il résulte tant de l’évolution du litige que de la volonté de se défendre à l’encontre d’une demande de résiliation du bail à ses torts que la demande présentée à hauteur d’appel par M. [F] en résiliation du bail aux torts des bailleurs ne saurait être déclarée irrecevable comme nouvelle en application de l’article 564 du code de procédure civile.

En application de l’article R 145-5 du code de commerce la destination des lieux est celle autorisée par le bail.

En application de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et en application de l’article 1729 du code civil s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, le bailleur peut faire résilier le bail.

Le non respect de la destination des lieux loués peut justifier la résiliation du bail.

En l’espèce le bail signé entre les parties définit la destination des lieux loués comme ne concernant à titre exclusif que les activités de peinture décorative et artistique, conseil et coaching en décoration, réalisation thématique avec animation scénique, peinture sur toile, création d’objets de décoration de bois, le preneur pouvant cependant mais à titre accessoire exercer une activité de petite restauration sans que celle-ci ne nécessite de moyens de cuisson, ni l’installation d’un système d’extraction des fumées.

L’intention des parties était sans conteste de destiner les lieux à une activité artistique avec de manière accessoire une activité de petite restauration sans cuisson. Ceci correspond à l’activité de galériste mise en avant par M. [F], l’activité de petite restauration étant prévue pour les vernissages ou encore à la création d’un espace destiné aux activités artistiques permettant aux visiteurs d’accéder à une petite restauration sans cuisson.

Cependant dès le mois d’août 2021 il était publié au Bodacc la création d’un établissement ayant pour activité de petite restauration, plats préparés à emporter et vente de boissons et seulement en second, galerie d’art et en octobre 2021 la presse régionale faisait état de l’ouverture d’un café artistique avec des animations et un service en salle.

Le site de l’établissement dénommé Les compagnons [Adresse 4] dont l’objectif était de tisser et retisser des liens entre les arts et artisanats de France indiquait l’existence de restauration sur place et à emporter avec des sièges en terrasse. D’ailleurs la porte de l’établissement comportait la seule indication « Snack-[Localité 5] ».

S’il est justifié de l’organisation de quelques expositions il ressort des publications produites que vont être organisées des soirées à thème pour Halloween, des karaokes, des concerts et que vont être proposés sans référence à une exposition artistique, des menus avec des plats ne pouvant correspondre à de la petite restauration s’agissant de raclette, de blanquette de veau et de poires pochées ou de welsh, quand bien même ils n’auraient pas été préparés sur place mais seulement réchauffés comme le confirment plusieurs attestations produites par M. [K].

Il sera observé comme le premier juge que M. [F] ainsi que l’atteste l’un des témoins a développé un concept où « Tout un chacun peut venir déguster des productions de qualité au milieu d’oeuvres d’art issues de divers modes d’expression ».

L’ensemble des activités exercées dépassent largement la destination contractuelle des lieux et de surcroît l’activité de restauration proposée ne revêt pas le caractère accessoire à l’activité de galérie d’art comme prévu au bail mais se révèle comme l’activité principale, l’artistique n’étant qu’accessoire.

En outre la seule attestation d’assurance produite par M. [F] en sa qualité de locataire ne fait référence qu’à une activité d’artiste peintre et en conséquence les activités developpées par celui-ci dans les lieux objets du bail n’étaient aucunement assurées.

Ces fautes du preneur justifient amplement une résiliation du bail.

Il sera ajouté qu’il résulte du procès-verbal de constat d’huissier en date du 27 mai 2021 dressé à l’origine pour déterminer si les travaux de mise hors d’eau du local par le syndic de copropriété ont été exécutés que les bailleurs ont découvert l’ampleur des travaux réalisés sans leur autorisation par le preneur qui contacté s’est alors engagé à remettre la totalité du local en état.

De plus les plans produits peu explicites ne témoignent pas d’un accord des bailleurs pour que l’ensemble des cloisons soient abattues mais simplement de manière certaine un placard.

Il résulte de ces éléments que contrairement au premier juge la cour estime que le preneur a commis une troisième faute consistant dans la réalisation de travaux non autorisés.

M. [F] reproche pour sa part aux bailleurs d’avoir manqué à leur obligation de délivrance au motif du dégât des eaux non traité avant l’entrée dans les lieux et de l’absence de réparation de la toiture ayant causé des infiltrations importantes. Il produit à ce titre l’attestation d’un client relatant que l’établissement avait dû fermer le 30 octobre 2023 en raison d’infiltrations provenant d’un velux de la cuisine.

Toutefois le nombre de manifestations organisées au sein de l’établissement témoignent de l’absence de manquement des bailleurs à l’obligation de délivrance, le preneur ayant pu exploiter le local et y développer différentes activités.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts du preneur.

Il n’y a plus lieu d’ordonner son expulsion compte tenu de son départ volontaire.

Sur la demande du preneur en remboursement des travaux par lui exécutés.

Le premier juge a rejeté la demande en paiement formée par le preneur au titre de deux factures de l’entreprise [P] dirigée par M. [F] pour un montant total de 5231,50 euros aux motifs que M. [F] ne justifiait pas avoir réglé la première facture et que pour la seconde en outre il n’était pas justifié que les travaux correspondaient à des travaux autorisés par les bailleurs relevant de grosses réparations et rendus nécessaires par le dégât des eaux.

M. [F] soutient que les bailleurs auraient dû effectuer les travaux adéquats avant la mise en location du bien et même après et ne peuvent se retrancher derrière la carence du syndicat des copropriétaires au regard de leur obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible des lieux loués.

Les époux [Z] précisent qu’outre les travaux incombant à la copropriété, leur assureur a accepté de prendre en charge le sinistre dégât des eaux d’octobre 2020 à hauteur de 2677,80 euros et qu’ils ont obtenu une indemnisation immédiate de 2000 euros le solde devant être versé sur présentation d’une facture acquittée qui n’a jamais été transmise par M. [F] et que la facture produite en procédure non transmise ne porte pas sur les prestations prises en charge par l’assurance. S’agissant du devis de 3000 euros ils indiquent que la nature des travaux doit être expliquée dès lors qu’ils n’ont fait l’objet d’aucun accord des bailleurs ni de déclaration de sinistre.

Il n’est pas contesté par les bailleurs que les travaux relatifs au dégât des eaux lié aux infiltrations en toiture leur incombaient et qu’ainsi leur assureur a accepté de les prendre en charge.

Ils exposent eux-mêmes et justifient avoir perçu une indemnité d’assurance d’un montant de 2000,85 euros et indiquent ne pas avoir perçu l’indemnité différée faute d’avoir reçu de leur preneur auquel ils avaient délégué les travaux de reprise une facture acquittée.

Néanmoins M. [F] produit une facture en date du 25 septembre 2021 de l’entreprise qu’il dirigeait par ailleurs faisant état des travaux de reprise reprenant les mêmes postes relatifs à la reprise des plafonds, des murs et du sol.

Ces travaux ne sont pas contestés et résultent des constats ultérieurs et en conséquence les époux [Z] doivent être condamnés à reverser à M. [F] la somme de 2000,85 euros perçue de leur assureur aux fins de les financer. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce chef.

En revanche le devis en date du 1er octobre 2021 ne ressort pas de la reprise du dégât des eaux précédent et ne peut en conséquence faire l’objet d’un remboursement à M. [F].

Sur la demande de remboursement des loyers

Le premier juge a considéré au titre du remboursement des loyers pour la période du 15 janvier 2021 au 31 mai 2021 que M. [F] ne démontrait pas que les bailleurs avaient manqué à leurs obligations contractuelles en tardant à faire réaliser les travaux nécessaires à la reprise des embellissements en suite du dégât des eaux puisqu’il était convenu que le preneur les réalise lui-même. Il a par ailleurs fait observer qu’à la date du 28 avril 2021 les travaux d’installation du preneur n’avaient pas débuté et n’ont débuté qu’à compter du mois de mai 2021.

S’agissant de la demande relative à la pandémie de Covid-19 il a considéré que même si son exploitation n’avait pas débuté M. [F] avait droit au remboursement de la moitié des loyers dus entre le 20 mars 2021 et le 2 mai 2021.

M [F] soutient que les loyers lui sont réclamés dès le 15 janvier 2021 alors même qu’il ne disposait pas des clefs du local et n’a pu exploiter les lieux complètement jusqu’en mai 2021 et sollicite donc le remboursement des loyers sur toute la période du 15 janvier 2021 au 31 mai 2021. A défaut il demande d’appliquer la réduction de moitié du loyer en période Covid.

Les époux [Z] soutiennent que les clefs du local lui ont été remises dès la signature du bail et que seules les clefs des parties communes donnant accès aux étages lui ont été remises plus tard dès lors qu’elles ne lui étaient d’aucune utilité pour exploiter son local situé au rez-de-chaussée avec accès direct sur la rue. Ils font observer qu’en mai 2021 M. [F] avait pris pleine possession des lieux puisqu’il avait fait abattre toutes les cloisons, fait tomber le plafond et son armature métallique.

Ils s’opposent à la réduction du loyer de moitié en raison de la pandémie au motif que le 20 mars 2021 M. [K] n’avait pas commencé à exploiter son activité dans le local et n’a donc pas été impacté par une obligation de fermeture.

Le premier juge a justement retenu que les clefs du local commercial ont bien été remises à M. [F] par l’agence immobilière à charge pour le preneur d’en prendre possession et que les clefs dont il déplore la remise tardive sont celles de la cave qui ne figure pas au bail ou la clef de l’entrée des communs permettant l’accès au 1er et second étages sans utilité dès lors que le local loué dispose d’un accès direct par une porte donnant sur rue et d’un accès aux parties communes.

Il résulte de l’état des lieux réalisé par l’agence immobilière chargée de la location, qu’en février 2021 le local loué se trouvait en état d’usage pour l’essentiel ou correct mais à rafraîchir et qu’un dégât des eaux était apparent au niveau d’un puits de lumière avec vélux. Au demeurant l’expertise par l’assurance des bailleurs est en date du 4 janvier 2021 donc antérieure à la signature du bail et le rapport d’expertise en date du 29 mars 2021 préconise une reprise du plafond des murs et du sol.

Il en résulte qu’entre le 15 janvier et le 29 mars 2020 a minima les travaux de reprise ne pouvaient être entrepris afin d’ouverture de l’établissement. Ensuite et qu’elle que soit l’avancée des travaux la crise sanitaire a empêché son ouverture.

Il convient de condamner les bailleurs à lui rembourser la somme de 1250 eutos au titre de la période du 15 janvier au 29 mars.

Pour le surplus au regard de la clause 4 du contrat de bail aux termes d elaquelle au regard de la situation actuelle liée à la pandémie de la Covid-19 les parties s’accordent à rendre opposable la clause suivante  » dans le cas où le preneur à bail serait directement concerné par une obligation de fermeture administrative pour l’ensemble de ses activités du fait unique de la pandémie connue au nom de la Covid-19 et des mesures protectrices qui en découlent, il bénéficiera d’une remise partielle du loyer à hauteur de 50% de son montant ».

Aucune autre condition n’étant émise il convient de condamner les bailleurs à rembourser la moitié du loyer d’avril 2021 soit la somme de 250 euros.

Sur la demande indemnitaire pour troubles de jouissance

Le premier juge a considéré que M. [F] avait subi un préjudice de jouissance ponctuel et limité depuis son entrée dans les lieux et qu’il ne démontrait pas à l’exception du 30 octobre 2023 avoir été contraint de cesser son activité en raison des infiltrations. Il a considéré qu’il appartenait aux bailleurs de prendre toute mesure propre à faire cesser le trouble de jouissance quelle que soit l’intervention de la copropriété. Il a rejeté la demande de réduction du loyer et a accordé à M. [F] une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [F] fait valoir qu’il sollicite depuis son entrée dans les lieux une intervention des bailleurs pour remédier aux problèmes de fuites, d’infiltrations et d’humidité en vain. Il conteste le caractère ponctuel des infiltrations qui ont été présentes tout au long du bail et encore en janvier 2024 et janvier 2025, les assureurs des parties devant les convoquer pour expertise et son propre assureur mettant fin au contrat en raison de la survenance de plusieurs sinistres.

Les époux [Z] font valoir qu’avant la procédure M. [F] n’avait effectué aucune déclaration de sinistre auprès de son assureur. Ils considèrent que les problèmes de moisissures dénoncés sont dus à M. [F] qui a bouché le système d’aération dans la cuisine et fait réchauffer des plats. Ils font valoir en outre que son activité n’est pas affectée par le problème d’humidité affectant la cage d’escalier et que les parties communes de l’immeuble ne sont pas accessibles pour les besoins de l’activité commerciale. Il font valoir que M. [F] a fait deux déclarations pour le même sinistre et qu’indemnisé il ne justifie pas avoir effectué les embellissements afférents.

En application de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée.

Hormis le dégât des eaux préexistant à la signature du bail qui a été pris en charge comme énoncé précédemment M. [F] a déploré le 27 mai 2021 que des infiltrations perduraient mais il était alors en plein travaux d’aménagement du local, travaux particulièrement importants. Par ailleurs dans ce même constat d’huissier, le syndic de la copropriété s’est engagé à remédier en urgence par la réfection d’urgence de la toiture comprenant le vélux.

Selon un constat d’huissier du 1er mars 2023 seules des traces de coulées sont visibles dans l’encadrement du velux mais aucune infiltration ou trace d’humidité ne sont relevées dans le local loué au contraire du couloir des communs, parties communes desservant les étages et auxquelles M. [D] n’a pas accès.

Postérieurement il est fait état d’une plainte de M. [F] en octobre 2023 au sujet des infiltrations faute de réparation suffisante du toit-terrasse et une attestation d’un client confirme que le 30 octobre 2023 le local a dû être fermé à la suite d’infiltrations  » goutte à goutte » provenant du velux dans la cuisine.

Les autres dénonciations de dégâts des eaux faites par M. [F] à son assureur notamment en 2024 ne sont pas causées et ne peuvent être imputées à un manquement des bailleurs.

Il résulte de ces éléments mais également des nombreuses activités déployées dans l’établissement au cours des années que M. [F] a subi un préjudice de jouissance mais que celui-ci a été limité et ne justifie en aucun cas une diminution du loyer acquitté à compter du mois de juin 2021.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Il sera observé que M. [F] ne s’explique pas sur le préjudice de jouissance qu’il invoque se contentant de faire état d’infiltrations dont l’importance n’est pas déterminée et d’humidité dont la cause n’est pas davantage déterminée. Il ne peut ainsi établir qu’une seule journée de fermeture due aux infiltrations.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la montant des dommages et intérêts dus en réparation à la somme de 500 euros par mois.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du jugement à un montant égal au montant du loyer mensuel soit à la somme de 500 euros par mois.

Les époux [Z] sollicite qu’elle soit portée à la somme de 571 euros pour tenir compte de leur impossibilité de procéder à l’indexation du loyer qui se serait élevé à compter du mois de février 2024 à 571 euros par mois.

M. [F] sollicite pour sa part que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 400 euros compte tenu de la nécessité de réduire le loyer.

Au regard de la nature de l’indemnité d’occupation, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a fixée à la somme de 500 euros par mois sans tenir compte du rattrapage de l’indexation notifié au preneur seulement en février 2024 en cours de procédure.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Les époux [Z] font valoir qu’à la suite de la restitution des lieux, un état des lieux a été dressé par huissier faisant apparaître l’existence de dégradations locatives et notamment que l’ensemble des cloisons ont été abattues sans leur accord. Ils soutiennent qu’à l’entrée dans les lieux le local était en bon état, seules les peintures étaient à rafraîchir. Ils demandent la condamnation du preneur au paiement de dommages et intérêts correspondant au coût de la remise en état d’origine des lieux outre d’autres travaux de remise en état et versent des devis d’un montant de 11979,50 euros.

M. [F] soutient que lors de l’entrée dans les lieux le local présentait des peintures à rafraîchir et des infiltrations importantes non traités, travaux qui incombaient aux bailleurs qui ne peuvent à présent solliciter une remise à neuf ou un embellissement aux frais du preneur. Il fait valoir ainsi que le devis de la société Mihl Habitat liste la fourniture de dalles pour le plafond qui étaient inexistantes lors de la conclusion du bail ou la réparation de l’habillage du velux suite à une fuite alors que la toiture et les conséquences du dégât des eaux sont à la charge des époux [R].

Il résulte du contrat de bail que seules les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur et que notamment le preneur doit prendre à sa charge dès lors qu’elles ne ressortent pas de cet article les dépenses relatives aux travaux de réfection remise en état, réparation même résultant de la vétusté ou d’un vice caché, afférents aux biens loués ou à l’immeuble dans lequel ils se trouvent et les dépenses pour travaux et réparations rendues nécessaires en raison d’un défaut d’entretien ou d’exécution de travaux lui incombant ou en cas de dégradations de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel. Surtout il est prévu qu’à l’expiration du bail le locataire devra restituer les biens loués en bon état de réparation, d’entretien et de fonctionnement.

Le contrat prévoit que lors de la prise de possession des lieux et lors de leur restitution un état des lieux sera établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et à défaut par constat d’huissier de justice.

En l’espèce l’état des lieux a été établi le 11 février 2021 alors que les clefs étaient à disposition du preneur dès signature du bail. Il a été dressé à la demande des parties par l’agence immobilière gérant le bien.

Il en résulte que les menuiseries sont en bon état que la première partie comporte des murs et plafonds en état correct d’apparence à rafraîchir et un carrelage au sol, dans le prolongement se trouve un cloisonnement de quatre portes la première desservant la partie avant, la seconde la partie commerciale arrière composée de deux espaces séparés par un cloisonnement de mi-hauteur le premier espace comportant une moquette sans accros à rafraîchir et plan de travail aménagé et dans la seconde partie la présence d’un vélux permettant un puits de lumière avec dégât des eaux apparent et enfin les autres portes, à gauche les toilettes en état correct pour lesmurs et plafonds et un débarras et une porte donnant sur un débarras.

Or dès le constat d’huissier du 27 mai 2021 les bailleurs vont constater que le preneur a entamé d’importants travaux, ainsi notamment les cloisons intermédiaires ont été abattues et le plafond du fond a été mis à nu, la moquette a été déposée le tableau électrique démonté. Interrogé le preneur s’est engagé à remettre la totalité du local en bon état et notamment à poser un parquet flottant sur toute la surface pour couvrir les trous réalisés et la moquette mise à nu et à refaire l’électricité. Par ailleurs il est noté la persistance d’infiltrations notamment au niveau du vélux avec des traces de coulées et une tâche au sol outre des auréoles noires sur le plafond initial en fond de local.

Le procès verbal d’état des lieux établi par commissaire de justice le 7 février 2025 en présence de M. [F] fait état d’un local formant une seule pièce à l’exception d’un décrochement avec porte d’accès sur les toilettes, de la présence au sol d’un parquet flottant en état correct, et d’un plafond revêtu dans la première partie de lames métalliques avec spots intégrés en état d’usage et au-delà d’un plafond recouvert de dalles de faux plafonds avec des spots intégrés . La porte des toilettes présente des trous de chevilles et des éclats de peinture et le plafond est peint en noir. S’agissant des murs si certains sont peints en blanc ils comportent de multiples trous de chevilles et un pan de mur est peint en noir avec des dessins de falaise en outre un bar est resté en place. Dans la derniere partie de la pièce séparée de la précédente par un petit muret il est constaté un sol peint, des murs recouverts de faïence de trois couleurs, le plafond est peint en noir un plan de travail et un évier demeurent. Dans le fond une petite pièce est visble dont les murs et plafonds sont peints en noir avec des coulures et des traces et des trous dans l’encadrement du puits de lumière.

Il ressort de la confrontation de ces différents constats que M. [F] a effectué des modifications importantes dans le local sans l’autorisation des bailleurs en contravention avec les dispositions du bail selon lesquelles le locataire ne doit effectuer aucuns travaux de transformation changement de distribution sans accord préalable et écrit des bailleurs. Il a cependant effectué notamment au regard des plafonds et du sol ou de l’électricité les travaux qu’il s’était engagé à effectuer en mai 2021.

Par ailleurs il est prévu aux termes du bail que tout embellissement amélioration et installation faits dans les lieux loués resteront la propriété du bailleur et devront être remis en bon état d’entretien sans préjudice du droit réservé au bailleur d’exiger la remise en l’état primitif pour tout ou partie aux frais du locataire.

Sur la base des devis produits par les bailleurs, il convient de retenir à la charge du locataire qui a abattu sans autorisation les différentes cloisons la remise en place de cloison et d’un bloc porte pour la somme de 1233,72 euros TTC. Il y a lieu également de mettre à sa charge le démontage du comptoir et de son estrade pour 792 euros TTC ainsi que la remise en peinture en blanc des murs avec le rebouchage des trous pour 3664,50 euros HT et 4030,95 euros TTC et enfin le remplacement des radiateurs enlevés pour 1438,08 euros mais il convient de ne pas faire droit au remplacement du parquet ou la pose de dalles non justifiés au regard de l’état des lieux de sortie ou à la réparation de l’habillage du velux suite à une fuite préexistante en toiture. Il convient ainsi de condamner M. [F] à payer aux époux [Z] la somme de 7494,75 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de confirmer sur ces chefs le jugement entrepris mais de dire qu’à hauteur d’appel chacune des parties conservera la charge de ses dépes et de dire n’y avaoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme la décision entreprise excepté des chefs du remboursement des travaux et du remboursement des loyers ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [I] [Z] et Mme [B] [V] à payer à M. [O] [F] la somme de 2000,85 euros au titre des travaux de reprise effectués par le preneur lors de l’entrée dans les lieux ;

Condamne solidairement M. [I] [Z] et Mme [B] [V] à payer à M. [O] [F] la somme de de 1250 euros au titre des loyers dus sur la période du 15 janvier au 29 mars 2021 et la somme de 250 euros au titre des loyers dus sur la période du 30 mars au 2 mai 2021 ;

Y ajoutant,

Dit que la restitution des lieux le 7 février 2025 rend sans objet l’expulsion prononcée ;

Condamne M. [O] [F] à payer à M. [I] [Z] et Mme [B] [V] la somme de 7494,75 euros au titre des réparations locatives en fin de bail ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

La Greffière, La Présidente,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le greffier.