COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 15 Octobre 2026

N° RG 24/01673 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HT3H

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 23 Juillet 2024, RG 24/00669

Appelants

M. [P] [F]

né le 14 Novembre 1985 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

M. [R] [I]

né le 17 Juillet 1995 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Séverine DERONZIER, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimé

M. [N] [A]

né le 19 Avril 1978 à [Localité 4] (HAITI), demeurant [Adresse 2]

Représenté par la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 02 juin 2026 par Madame Laetitia BOURACHOT, Conseillère, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

– Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente,

– Madame Laetitia BOURACHOT, Conseillère, qui a rendu compte des plaidoiries

– Madame Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2022, M. [N] [A] a donné à bail à M. [P] [F] et M. [R] [I] un bien à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Haute-Savoie) moyennant un loyer mensuel de 650 euros outre les charges. Le contrat de bail saisonnier a été conclu pour une durée de deux mois.

Un litige est né entre les parties du fait du maintien dans les lieux des locataires au-delà du terme convenu dans le contrat.

Par acte du 16 août 2023, M. [A] a fait délivrer à M. [F] et M. [I] un commandement de payer l’arriéré locatif visant la clause résolutoire du contrat.

Puis, M. [A] a, par acte du 14 mars 2024, fait assigner M. [F] et M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains afin d’obtenir la résiliation du bail conclu, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Par jugement réputé contradictoire du 23 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

– débouté M. [A] de sa demande principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location saisonnière conclu le 1er octobre 2022 et de sa demande subsidiaire de résolution judiciaire,
– constaté que le contrat de location saisonnière liant M. [A], d’une part, et M. [F] et M. [I], d’autre part, a pris fin le 30 novembre 2022 et que, depuis cette date, M. [F] et M. [I] sont occupants, sans droit ni titre, de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1],
– ordonné à M. [F] et M. [I] de libérer les locaux de leur personne, de leurs biens et de toute occupation de leur chef à compter de la signification de la décision,

– ordonné qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de M. [F] et M. [I] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-I et suivants et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,
– condamné in solidum M. [F] et M. [I] à payer à M. [A] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges mensuelles qui étaient dus en vertu du contrat de location saisonnière, à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion,
– condamné in solidum M. [F] et M. [I] à payer à M. [A], au titre des indemnités d’occupation dues pour la période ayant couru du mois de décembre 2022 au mois de mai 2024, la somme de 11 700 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision,
– dit que le jugement sera transmis par le greffe au représentant de l’État dans le département,
– condamné in solidum M. [F] et M. [I] à payer à M. [A] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné in solidum M. [F] et M. [I] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’État et de la signification de la décision, à l’exclusion de tout autre frais,
– dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Par acte du 10 décembre 2024, M. [F] et M. [I] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [F] et M. [I] demandent à la cour de :

– infirmer le jugement en ce qu’il a :

constaté que le contrat de location saisonnière liant M. [A], d’une part, et M. [F] et M. [I], d’autre part, a pris fin le 30 novembre 2022 et que, depuis cette date, M. [F] et M. [I] sont occupants, sans droit, ni titre, de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1],

ordonné M. [F] et M. [I] de libérer les locaux de leur personne, de leurs biens et de toute occupation de leur chef à compter de la signification de la décision,

ordonné qu’à défaut pour eux d’avoir libéré le mieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de M. [F] et M. [I] et celles de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues à l’article L. 433-1 et suivants et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

condamné in solidum M. [F] et M. [I] à payer à M. [A] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges mensuelles qui étaient dus en vertu d’un contrat de location saisonnière, à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en main propre au bailleur, ou par l’expulsion,

condamné in solidum M. [F] et M. [I] à payer à M. [A], au titre des indemnités d’occupation dues pour la période ayant couru du mois de décembre 2022 au mois de mai 2024, la somme de 11 700 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision,

dit que le jugement sera transmis par le greffe au représentant de l’État dans le département,

condamné in solidum M. [F] et M. [I] à payer à M. [A] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [F] et M. [I] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’État et de la signification de la décision, à l’exclusion de tout autre frais,

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement,

Statuant à nouveau,

– juger que les parties sont liées par un bail verbal entre les parties conformément aux dispositions de l’article 1714 du code civil,

– juger que la mise en ’uvre de la procédure de résiliation de bail a été formée par M. [A] avec mauvaise foi, lequel à manquer (sic) à ses obligations contractuelles en empêchant l’accès au logement à ses locataires et procéder à l’enlèvement de leurs effets personnels en méconnaissance des règles de droit et sans aucune démarche préalable,

– débouter M. [A] de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion,

À titre subsidiaire, si la cour devait considérer que M. [A] est recevable et bien fondé à solliciter la résolution du contrat de bail et l’expulsion des locataires,

– surseoir à statuer sur les modalités financières dans l’attente de l’issue de leur plainte déposée à l’encontre de M. [A] pour vol matériel,

– condamner M. [A] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [A] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [A] demande à la cour de :

À titre principal,

– dire et juger M. [F] et M. [I] mal fondés en leur appel,

– confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

À titre subsidiaire,

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

débouté M. [A] de sa demande principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location saisonnière conclu le 1er octobre 2022 et de sa demande subsidiaire de résolution judiciaire,

constaté que le contrat de location saisonnière liant M. [A], d’une part, et M. [F] et M. [I], d’autre part, a pris fin le 30 novembre 2022 et que, depuis cette date, M. [F] et M. [I] sont occupants, sans droit, ni titre, de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1],

Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés,

– constater que la résiliation du bail conclu entre M. [A] d’une part, et M. [F] et M. [I] d’autre part est acquise depuis le 19 août 2023 par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail,

– dire et juger que M. [F] et M. [I] occupent les lieux sans droit ni titre,

– confirmer le jugement déféré pour le surplus,

En tous les cas, et y ajoutant,

– condamner solidairement M. [F] et M. [I] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement M. [F] et M. [I] aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature du bail liant les parties et son exécution

Moyens des parties :

M. [F] et M. [I] soutiennent que le juge de première instance n’a pas correctement qualifié les liens juridiques unissant les parties, notamment s’agissant de l’existence d’un bail verbal, alors même que les pièces versées aux débats démontraient la volonté commune des parties de poursuivre leur relation contractuelle au-delà du bail saisonnier. Ils indiquent que dès la conclusion du bail saisonnier, il avait été convenu entre les parties qu’ils s’établiraient dans l’appartement sur le long terme. Ils précisent qu’ils se sont maintenus dans les lieux à l’expiration du terme du bail, en accord avec M. [A]. Dès lors, ils font valoir qu’il existait un contrat de bail verbal entre le bailleur et les locataires.

M. [F] et M. [I] font état de difficultés rencontrées avec leur propriétaire, reprochant à ce dernier de leur avoir bloqué l’accès au domicile loué et de les avoir empêchés de récupérer leurs effets personnels dont du stock de matériel d’une valeur très importante. Ils précisent que M. [F] a déposé plainte le 29 mai 2023 consécutivement au changement de la serrure du logement opéré par le propriétaire. Ainsi, ils considèrent que l’absence de règlement des loyers ne permettait pas à M. [A] d’empêcher unilatéralement l’accès au local loué par ses locataires et de vider celui-ci de l’ensemble des effets qui y figuraient, sans respecter les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution. Ils estiment dès lors que la résiliation du bail et leur expulsion ont été demandées de mauvaise foi.

M. [A] affirme que la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable au contrat conclu et rappelle que le bail a cessé de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner congé en vertu de l’article 1737 du code civil. Dès lors, il considère que les appelants sont occupants sans droit ni titre depuis l’expiration du terme qui avait été fixé au 30 novembre 2022. À titre subsidiaire, il indique qu’à supposer que le bail se soit poursuivi par tacite reconduction, le bail stipulait une clause résolutoire en cas de loyers impayés, qu’il a fait délivrer un commandement de payer dont les causes n’ont pas été réglées par les locataires et qu’ainsi, il y a lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire. À titre infiniment subsidiaire, il sollicite le prononcé de la résiliation du bail du fait du défaut de paiement des loyers qui constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave. Par ailleurs, il conteste être de mauvaise foi ainsi qu’avoir manqué à ses obligations en qualité de bailleur en affirmant que les appelants ne démontrent pas leurs allégations.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En vertu de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1359 alinéa 2 du code civil, « il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant (1 500 euros fixé par décret), que par un autre écrit sous signature privée ou authentique ».

En l’espèce, les parties ont conclu un bail saisonnier de deux mois pour la période du 1er octobre 2022 au 30 novembre 2022 concernant un studio meublé qui n’a pas vocation à être la résidence principale du locataire.

Le bail a été consenti pour un loyer de 650 € outre un forfait de charges de 100 €. Il est constant que la somme de 700 euros a été payée en décembre 2022 et en janvier 2023, puis une somme de 400 euros en avril 2023. Les appelants ne produisent aucun écrit venant contredire le fait que le bail signé était un bail saisonnier. Les déclarations de l’un d’entre eux dans sa plainte n’engagent que lui. En outre, il y a lieu d’observer que le montant versé après la fin du bail saisonnier n’est pas identique aux montants versés en exécution de ce bail, ce qui contredit le fait que le bail se soit poursuivi.

M. [F] et M. [I] ne versent pas davantage d’éléments démontrant l’accord du bailleur pour qu’à l’issue de ce bail saisonnier, un bail verbal soit conclu à de nouvelles conditions.

Le fait que M. [N] [A] ait engagé une procédure de résolution du bail avec la délivrance d’un congé n’est pas révélateur de l’intention commune des parties de conclure un bail d’habitation.

En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision de première instance ayant constaté que le contrat de location saisonnière a pris fin le 30 novembre 2022 et que, depuis cette date, M. [F] et M. [I] sont occupants, sans droit, ni titre, et en conséquence ayant ordonné leur expulsion.

Sur le sursis à statuer sur la demande en paiement

Moyens des parties :

Les appelants précisent que M. [F] a déposé plainte pour vol le 25 janvier 2023 contre le bailleur et que l’enquête pénale est toujours en cours, que cela justifie un sursis sur les mesures financières.

M. [A] estime qu’elle est irrecevable faute d’avoir été formulée avant les demandes au fond et devant la formation compétente. En outre, il observe que les appelants ne produisent pas de documents attestant que l’instruction de leur plainte serait toujours en cours alors que ces dernières ont été déposées il y a plus de deux ans.

Sur ce,

A titre liminaire, il y a lieu de noter que la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de l’exception ne figurant pas au dispositif des conclusions, la cour n’a pas à y répondre en vertu de l’article 754 du code de procédure civile.

Le sursis à statuer est une mesure d’administration judiciaire qui peut être prise dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. Il est obligatoire pour la juridiction civile appelée à statuer sur l’action civile en réparation d’un dommage causé par une infraction tant que la juridiction pénale ne s’est pas définitivement prononcée sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.

En l’espèce, la présente procédure qui concerne l’exécution d’un bail saisonnier est donc sans lien avec l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction de vol dont se prévalent M. [F] et M. [I]. Par ailleurs, la décision que pourrait rendre la juridiction pénale sera sans influence sur le présent procès quant aux sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation. Au surplus, il n’est justifié que d’un dépôt de plainte sans précision sur l’état de la procédure alors que trois ans se sont écoulés depuis le dépôt de plainte et sans qu’il ne soit versé aucun élément laissant penser que M. [N] [A] puisse avoir un lien quelconque avec les faits dénoncés.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Le jugement de première instance n’est pas critiqué quant au montant de l’indemnité d’occupation fixé, correspondant à un montant égal à celui du loyer et des charges qui étaient dus en vertu du contrat de location saisonnière. Les parties s’accordent par ailleurs sur les sommes qui ont été versées par les intimés, notamment en regard des déclarations de M. [F] dans sa plainte. Dès lors, il convient de confirmer la décision de première instance s’agissant de l’indemnité d’occupation.

Sur l’exécution provisoire

Le présent arrêt est exécutoire de droit, un éventuel pourvoi en cassation n’étant pas suspensif en application notamment de l’article 1009-1 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

M. [F] et M. [I] succombant, il y a lieu de confirmer la décision de première instance s’agissant des dépens. Les intimés seront également condamnés in solidum aux dépens exposés en appel.

Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il y a lieu de confirmer la décision de première instance s’agissant des frais irrépétibles. M. [F] et M. [I] seront également condamnés in solidum à payer à M. [N] [A] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [F] et M. [I] de leur demande de sursis à statuer,

Condamne in solidum M. [F] et M. [I] au paiement des dépens de l’instance d’appel,

Condamne in solidum M. [F] et M. [I] à payer à M. [N] [A] la somme de deux mille euros (2 000 euros) au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 15 octobre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Delphine AVERLANT, Greffière.

La Greffière La Présidente