N° RG 26/00341 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6DWS

MINUTE N° 26/
ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Octobre 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. [J], dont le siège est [Adresse 1]
représentée par Mme [P] [S], gérante

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Perrine SARREO, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 10 Septembre 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 15 Octobre 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 15/10/2026

Exécutoire à : SCI [J], Me SARREO Perrine

Copie à : le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2020, Monsieur [F] [K] a donné en location à Monsieur [E] [L] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 525 euros, hors charge.

Par acte authentique en date du 6 janvier 2023, la SCI [S] [Z] a fait acquisition dudit bien immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2026, la SCI [J] a fait assigner Monsieur [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 2 juillet 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-constater la validité du congé pour reprise signifié le 29 juillet 2025,

-constater que le bail s’est terminé depuis le 30 mars 2026,

-ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [E] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe dès que le délai légal sera expiré et si besoin est d’un serrurier et le concours de la force publique,

-condamner Monsieur [E] [L] à lui payer la somme de 1143,90 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

-condamner Monsieur [E] [L] à lui payer la somme de 587,55 euros par mois à compter du 31 mars 2026 jusqu’au jour de son départ effectif du logement ainsi que celle de tout occupant de son chef avec intérêts au taux légal à chaque mensualité,

-condamner Monsieur [E] [L] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Monsieur [E] [L] aux entiers dépens en ceux compris le coût de l’ensemble des actes réalisés par la SARL CELTA HUISSIERS,

-assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 10 septembre 2026, la SCI [J], représentée par Madame [P] [S], sa gérante, a renouvelé l’ensemble des demande. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 1612,12 euros.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [E] [L], représenté par son conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses écritures, sollicite de la juridiction de:

-débouter la SCI [S] [Z] de l’ensemble de ses demandes autres que l’acceptation du congé,

Reconventionnellement,

-condamner la SCI [S] [Z] à lui verser la somme de 787,84 euros au titre des paiements indus de revalorisation de loyer,

-ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties,

-juger que l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner la SCI [S] [Z] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit en outre que e bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

La SCI [S] [Z] sollicite de la juridiction la validation du congé aux fins d’habiter délivré à Monsieur [E] [L].

Elle produit aux débats à l’appui de la demande le contrat de bail ainsi que le congé délivré par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025. Ce congé précise qu’il est délivré aux fins d’y habiter pour la date du 30 mars 2026.

Monsieur [E] [L], représenté à l’audience par son conseil, n’a émis aucune contestation quant à la validité du congé qui est conforme aux dispositions légales précitées.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé délivré respecte les règles de fond et de forme. Il sera donc validé.

Sur l’expulsion du locataire:

Le bail étant résilié au 30 mars 2026, Monsieur [E] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date des lieux loués. Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi celle de toute personne de son chef des lieux indûment occupés, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département:

Compte tenu de la situation de Monsieur [E] [L] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [E] [L]dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

La SCI [S] [Z] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [E] [L] à lui verser la somme de 1612,12 au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au10 septembre 2026, mois de septembre 2026 inclus. Elle produit à l’audience un décompte de la somme réclamée qui se décompose de la façon suivante:
loyer d’avril 2025: 582,96 euros, taxe d’ordures ménagères 2025: 201,61 euros, loyer de septembre 2026: 587,55 euros, frais de mise à l’huissier: 240 euros.

Monsieur [E] [L] indique ne pas contester que le loyer d’avril 2025 n’a pas été réglé.

Sur la contestation de la validité des revalorisations de loyer:

Selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Monsieur [E] [L] indique que la propriétaire ne démontre pas l’avoir informé annuellement de son intention de procéder à la revalorisation du loyer.

La SCI [S] [Z] indique que les revalorisations de loyer ont été transmises par courrier simple au locataire par l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien immobilier.

En l’espèce, il convient de rappeler en application du texte ce-dessus indiqué qu’il appartient au bailleur de justifier qu’il a manifesté sa volonté de procéder à la révision annuelle du loyer. Or, de simples copies de lettres simples, non transmises par lettre recommandées avec accusé de réception sont insuffisantes pour démontrer que cette intention s’est bien manifestée, alors que le locataire conteste l’existence de ces courriers.

Dès lors, il convient de relever que les revalorisations invoquées ne répondent pas aux exigences légales et que le loyer n’a pas été valablement revalorisé. Il convient donc de retenir la somme de 525 euros au titre du loyer mensuel actualisé.

Sur la condamnation en paiement:

La SCI [S] [Z] produit aux débats les justificatifs du montant réclamé au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Les frais de commissaire de justice qui correspondent à des dépens et non à un impayé de loyers seront traités dans les développements ultérieurs.

Monsieur [E] [L] n’a pas justifié du versement du loyer du mois de septembre 2026.

Il sera donc condamné à payer à la SCI [S] [Z] la somme de 525 (avril 2025) + 525 (septembre 2026) + 201,61= 1251,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 10 septembre 2026, mois de septembre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation:

Le contrat de bail étant résilié à compter du 30 mars 2026, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 525 euros à compter de cette date.

Monsieur [E] [L] sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’indu de loyers:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [E] [L] fait valoir qu’au cours des trois dernières années (septembre 2023 à août 2026), il aurait dû payer la somme de 525 X 3 = 18375 euros du fait des revalorisations illégalement opérées. Il explique avoir payé une somme de 19162,84 euros et qu’il en résulte un trop versé de 787,84 euros dont il sollicite le remboursement.

La SCi [S] [Z] s’oppose à l’argumentaire estimant les revalorisations de loyer parfaitement légales.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que les revalorisations opérées par la SCI [S] [Z] n’ont pas été considérées comme légales. Dès lors, c’est à bon droit que Monsieur [E] [L] affirme avoir payé des loyers d’un montant supérieur à ce qui était dû.

La SCI [S] [Z] sera donc condamnée à verser à Monsieur [E] [L] la somme de 787,84 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de compensation:

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les conditions d’application étant réunies, il convient d’ordonner la compensations entre les créances respectives des parties nées des condamnations prononcées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [L] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens qui ne sauraient comprendre le coût du congé pour habiter qui doit rester à la charge du propriétaire et sera condamné à verser à la SCI [S] [Z] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Déclare valable le congé délivré par la SCI [S] [Z] à Monsieur [E] [L] pour la date du 30 mars 2026.

Dit que l’expulsion de Monsieur [E] [L] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [E] [L] le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 525 euros charges comprises à compter du 30 mars 2026.

Condamne Monsieur [E] [L] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle de 525 euros jusqu’à son départ effectif des lieux, à compter du mois d’octobre 2026.

Condamne Monsieur [E] [L] à verser à la SCI [S] [Z] la somme de 1251,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 10 septembre 2026, mois de septembre 2026 inclus.

Condamne la SCI [S] [Z] à payer à Monsieur [E] [L] la somme de 787,84 euros au titre du trop perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties.

Condamne Monsieur [E] [L] à verser à la SCI [S] [Z] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure Civile.

Condamne Monsieur [E] [L] aux dépens qui ne sauraient comprendre le coût du congé pour habiter qui doit rester à la charge du propriétaire.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience, et par C. TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE