COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE N° 2026/ 594

JUGEMENT : [N] [K] c/ [S] [L], [O] [L], [J] [L], [C] [L]

Du 15 Octobre 2026
2ème Chambre civile
N° RG 25/02744 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QPHS

Grosse délivrée à

Me Clément DIAZ – 144
Me Frédéric VANZO – 437

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du quinze Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame LACOMBE
Greffier : Madame ISETTA,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 12 Juin 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 15 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Octobre 2026, signé par Madame LACOMBE Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE

Madame [N] [K]
[Adresse 6] SUEDE
représentée par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Madame [S] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [O] [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [J] [L]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Me Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [C] [L]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’exploit du commissaire de justice en date du 1er juillet 2025 au terme duquel madame [N] [K] a fait assigner madame [S] [L], madam [O] [L], mosner [J] [L] et monsieur [C] [L] devant le tribunal juciaire de Nice;

Vu les dernières conclusions (RPVA 30 avril 2026) au terme desquelles madame [N] [K] sollicite au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de voir :
– débouter Madame [S] [L], Madame [O] [L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L] de leurs demandes, fins et
conclusions,
– condamner solidairement Madame [S] [L], Madame [O] [L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L] à lui payer la somme de 15 360 €, décomposée de la façon suivante :
– 9 360 € pour les pertes locatives et de jouissance,
– 6 000 € à titre de préjudice pour les nuisances subies, le tracas occasionné, le préjudice moral et la résistance abusive et injustifiée,
– condamner solidairement Madame [S] [L], Madame [O]
[L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L] à
lui payer une somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner solidairement Madame [S] [L], Madame [O] [L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce y compris le coût du procès-verbal de Maître [P] du 2 juillet 2024,
– juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Vu les dernières conclusions (RPVA 10 décembre 2025) au terme desquelles Madame [S] [L], Madame [O] [L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L] sollicitent de voir débouter madame [N] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, condamner madame [N] [K] à leur payer une somme globale de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le12 mars 2026 avec effet différé au 4 mai 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [K] fait valoir que les cause et origine des désordres qui ont affecté son appartement sont dénuées d’ambiguïté et proviennent d’une fuite au niveau des joints d’étanchéité du bac à douche de l’appartement des consorts [L], qu’il incombe aux consorts [L] d’assumer leur responsabilité et de l’indemniser de ses troubles, désordres et préjudices subis.
Elle expose avoir rénové intégralement son appartement en 2023 à hauteur de 9 680 €, qu’il a été rendu inhabitable depuis le mois de février 2024, que les désordres ont engendré de nombreux frais , que si les travaux de remise en état ont été réalisés au mois de mai 2025, elle n’a pu ni jouir de son bien, ni le mettre en location en meublé touristique ce qui a entrainé une perte locative considérable à raison de 624 € x 16 mois (de février 2024 à mai 2025), soit la somme de 9 360 €.
Elle soutient que l’appartement se situe dans un quartier très touristique, que la perte locative est une perte de chance sérieuse de louer, que l’évaluation de la valeur locative est raisonnable et cohérente avec les prix du marché.
S’agissant de la perte de jouissance, elle fait valoir que la privation du droit d’user de son bien est à lui seul un préjudice indemnisable.
Elle fait valoir les tracas occasionnés par cette affaire, relevant que les défendeurs n’ont pas fait de proposition amiable.
Madame [S] [L], Madame [O] [L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L] font valoir ne pas contester les faits et se réserver tous leurs droits à recours contre leur locataire de l’époque, Monsieur [R].

Sur le préjudice de perte locative, ils soutiennent que madame [K] n’en justifie pas, qu’elle est propriétaire non occupante de son appartement, étant domiciliée en Suède , qu’elle ne démontre pas que l’appartement était, au moment des faits, loué à titre de meublé touristique, ni qu’il avait été loué avant le sinistre, ni qu’il était sur le point d’être loué au moment des faits.
Ils font valoir que dans le quartier du [Localité 3], la Métropole [Localité 4] Côte d’azur a réglementé la location en meublé touristique des appartements ; que sauf autorisation particulière de la Métropole [Localité 4] Côte d’Azur, ce dont elle ne justifie pas, elle n’était pas autorisée à louer son appartement en meublé touristique pour la durée alléguée permanente de 16 mois consécutifs.

Sur le préjudice de perte de jouissance, ils soutiennent que madame [K] ne justifie pas avoir occupé son appartement avant les faits à titre de résidence secondaire, ni sur une longue durée ou pour de courts séjours, ni l’avoir mis à disposition de sa famille ou d’amis.

Sur la demande au titre du préjudice de nuisances, ils relèvent qu’il est sollicité pour une somme globale et non détaillée, qu’il n’est pas défini, ni démontré.

Sur les tracas occasionnés, ils relèvent que madame [K] n’habite pas [Localité 4], qu’elle ne démontre pas son implication personnelle dans la gestion du sinistre, ni qu’elle se soit déplacée à [Localité 4], qu’elle a signé le constat amiable de dégât des eaux depuis [Localité 5].

Sur la demande au titre du préjudice moral, ils soutiennent qu’il n’est pas justifié ni défini.

Sur la demande au titre de la résistance abusive et injustifiée, ils soutiennent que le dossier de dégât des eaux a été traité avec diligence aussi bien par eux que par leur administrateur, l’AGENCE DU PALAIS IMMOBILIER, par leur assureur AXA et par le syndic de la copropriété.

Ils font valoir que le dégât des eaux a été constaté le 16 février 2024, que la société BPY a supprimé les causes de l’infiltration d’eau en février 2024, que leur locataire a quitté les lieux le 24 septembre 2024.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les défendeurs ne contestent pasl’origine et les causes du dégât des eaux survenus le 16 février 2024 dans l’appartement dont madame [K] est propriétaire, qui a fait l’objet d’une déclaration de sinistre le 7 mars 2024.

Il n’est pas contesté qu’il a été mis fin à la cause des infiltrations par l’intervention de la société BPY en février 2024.

Madame [K] sollicite la somme de 9360€ au titre des pertes locatives et de jouissance entre le mois de février 2024 et le mois de mai 2025 soit, une période de seize mois.
Madame [K] ne justifie pas qu’elle aurait mis son bien en location avant le mois de février 2024. Dès lors, elle ne pourrait se prévaloir, le cas échéant, que d’une perte de chance de louer son bien.
Si le début de la période est justifié s’agissant de la date du sinistre, aucun élément ne permet de déterminer le mois de mai 2025 comme date de fin de période, alors que les travaux ayant mis fin à la fuite ont été réalisés peu de temps après le sinistre. La perte de chance de louer le bien n’est donc pas caractérisée et ne peut donner lieu à réparation.

Madame [K] sera donc déboutée de sa demande au titre de la perte des revenus locatifs.

Il est indéniable que la jouissance de son bien par madame [K] a été affectée en l’état du dégât des eaux, le procès -verbal de constat d’huissier relatant notamment l’existence d’un trou au niveau du plafond juste au-dessus de la mezzanine du studio, manifestement réservée au couchage.

Ce préjudice sera réparé par l’octroi de la somme de 500 €.

Sur la demande au titre du préjudice pour les nuisances subies, le tracas occasionné, le préjudice moral et la résistance abusive et injustifiée, elle sera rejetée, n’étant pas suffisamment étayée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [L], Madame [O] [L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

La demande de voir prendre en charge le coût du procès-verbal de constat d’huissier de Maître [P] au titre des dépens ne peut être accueillie dès lors qu’il n’est pas compris dans la liste des dépens limitativement énumérés de l’article 695 du code de procédure civile. Dès lors, il convient de l’intégrer aux frais exposés par madame [K] dans le cadre de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [K] les frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Madame [S] [L], Madame [O] [L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qui comprendra le coût du procès -verbal de constat d’huissier de Maître [P].

Madame [S] [L], Madame [O] [L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L] seront déboutés de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [L], Madame [O] [L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L] à payer à madame [N] [K] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE madame [N] [K] de ses autres demandes formées au titre de la perte des revenus locatifs, des nuisances subies, du tracas occasionné, du préjudice moral et de la résistance abusive et injustifiée

CONDAMNE in solidum Madame [S] [L], Madame [O] [L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [L], Madame [O] [L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L] seront condamnés in solidum à payer à madame [N] [K] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui comprendra le coût du procès -verbal de constat d’huissier de Maître [P],

DEBOUTE Madame [S] [L], Madame [O] [L], Monsieur [J] [L] et Monsieur [C] [L] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE