Cour d’appel, Chambre 1-2, 15 octobre 2026, RG n° 25/13715

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 15 OCTOBRE 2026

N°2026/549

Rôle N° RG 25/13715 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPLRT

S.A.R.L. LIVING ARTS

C/

[A] [T]

[S] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sofien DRIDI

Me Jocelyne PUVENEL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 1] en date du 24 Novembre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/02892.

APPELANTE

S.A.R.L. LIVING ARTS,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Me Sofien DRIDI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [A] [T]

né le 30 Novembre 1989 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [T]

né le 22 Juin 1952 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et Madame Paloma REPARAZ, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente rapporteur

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2026,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 décembre 2020, M. [S] [T] et M. [A] [T] ont consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) Living arts un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], à usage de ’restaurant-rôtisserie-grill-salon de thé-glacier-pizzeria-dîner spectacle-dîner dansant’, moyennant un loyer annuel initial de 35 000 euros hors charges, outre 4 000 euros par an de provisions sur charges, payables par douzième par mois et d’avance.

La société Living arts est placée en redressement depuis le 12 juin 2019. Elle bénéficie d’un plan de continuation depuis le 10 février 2021.

Le 22 mai 2025, MM. [T] ont fait délivrer à la société Living arts un commandement de payer la somme principale de 53 861,66 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté à la date du 15 mai 2025 visant la clause résolutoire.

Soutenant que le commandement de payer est demeuré infructueux, MM. [T] ont, par exploit d’huissier en date du 7 juillet 2025, fait assigner la société Living arts devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins notamment d’entendre constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la société Living arts et la condamner à lui payer des sommes provisionnelles.

Par ordonnance du 24 novembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

– constaté la résiliation du bail commercial liant les parties par l’effet de la clause résolutoire ;

– ordonné l’expulsion de la société Living arts et celle de tous occupants de son chef dès la signification de la décision avec au besoin avec l’assistance de la force publique ;

– autorisé MM. [T], en cas d’expulsion de la société Living arts, à procéder à l’enlèvement et à la disposition des éventuels meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de commerce conformément à l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné la société Living arts à verser à MM. [T] la somme provisionnelle de 68 279,18 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– condamné la société Living arts à verser à MM. [T], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3 604,38 euros due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ;

– condamné la société Living arts à verser à MM. [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la société Living arts aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

– rejeté toutes les autres demandes.

Il a considéré que les contestations soulevées par la locataire portant sur l’exception d’inexécution pour manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et sur l’exigibilité des sommes réclamées n’étaient pas sérieuses. Par ailleurs, il n’a pas fait droit aux demandes reconventionnelles formées par la locataire portant sur la diminution du loyer, les dommages et intérêts provisionnels et l’expertise au motif qui n’appartenait pas au juge des référés de modifier les conditions du bail ou de statuer sur la responsabilité contractuelle des parties, d’autant que la juridiction du fond avait été saisie, le 29 septembre 2025, de la question des conditions d’exécution du bail, de sorte que seul le juge de la mise en état était compétent pour se prononcer sur la mesure d’expertise sollicitée.

Suivant déclaration au greffe transmise le 26 novembre 2025, la société Living arts a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans ses dernières conclusions transmises le 30 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

à titre principal,

– juge qu’il existe des contestations sérieuses attachées à la créance de loyer et charges sollicitées dans le commandement de payer, au manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, aux troubles de jouissance qu’elle subis depuis le mois de septembre 2022 rendant le local impropre à sa destination ;

– juge en conséquence n’y avoir lieu à référé ;

– déboute les intimés de leurs demandes ;

à titre subsidiaire,

– constate les troubles de jouissance subis ;

– ordonne la réduction du loyer mensuel actuel dû au titre du bail commercial d’au moins 50 % en raison du trouble de jouissance subi depuis le mois de septembre 2022, et ce, jusqu’à la réalisation des travaux à intervenir ;

– condamne les intimés à lui verser par provision la somme de 54 300 euros à parfaire au titre du préjudices de jouissance subis ;

– condamne les intimés à lui verser par provision la somme de 10 000 euros du fait de l’application de mauvaise foi de la clause résolutoire ;

en tout état de cause,

– ordonne la suspension de la clause résolutoire ;

– lui octroi des délais de paiement sur 24 mois ;

– ordonne une expertise judiciaire afin notamment de décrire les désordres qu’elle invoque, détermine les travaux nécessaires pour y remédier et fournir tous éléments permettant d’apprécier les préjudice subis ;

– condamne solidairement les intimés à lui verser une provision ad litem de 5 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert ;

– condamne solidairement les intimés à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– la condamne aux dépens avec distraction au profit de Me Romain Callen, avocat aux offres de droit.

Elle fait notamment valoir :

– que les locaux loués subissent des infiltrations depuis le mois de septembre 2022 rendant totalement inexploitables le sous-sol dédié aux cuisines et chambres froides ;

– que ces infiltrations ont entraîné un affaissement important d’une partie de la dalle du rez-de-chaussée, ce qui a conduit la copropriété a procédé à des travaux de mise en sécurité provisoire au mois de décembre 2023 ;

– qu’elle a été contrainte d’aménager le rez-de-chaussée pour les préparations et l’entreposage des marchandises ;

– que cette situation fait fuir ses salariés et clients, ce qui impacte sa situation financière, sachant qu’elle bénéficie d’un plan de continuation ;

– que la validité du commandement de payer se heurte à plusieurs contestations sérieuses ;

– que les impayés réclamés par les bailleurs depuis le 15 décembre 2023 ne tiennent pas compte des baisses de loyers ou de leur non-augmentation consenties par les bailleurs en raison des sinistres subis ;

– que les charges locatives et taxes foncières réclamées concernent deux lots alors même qu’elle ne loue qu’un seul et même local ;

– que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance au point de rendre le local impropre à sa destination, de sorte que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi ;

– que, dans tous les cas, il y a lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

– qu’il y a lieu également de faire droit à ses demandes reconventionnelles ;

– que l’expertise sollicitée ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état qui, au jour où le premier juge a statué, n’avait pas encore été désigné, l’audience d’orientation au fond étant prévue le 8 décembre 2025 ;

– qu’au regard des désordres affectant les locaux, justifiant la mise en place de 22 étais, l’expertise sollicitée repose sur un motif légitime ;

– que sa demande de provision ad litem se justifie dès lors que le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance est incontestable.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 5 juin 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, MM. [T] sollicitent de la cour qu’elle :

– confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la provision qui a été allouée à valoir sur la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025 ;

– statuant à nouveau,

– condamne l’appelante à leur verser, à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du dernier loyer hors charges, charges en sus, et jusqu’à la restitution effective des lieux par la remise des clés ;

– condamne l’appelante à leur verser, à titre de provision, la somme de 43 330,37 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– déboute l’appelante de l’ensemble de ses demandes ;

– condamne la société Living arts à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des frais de commandement.

Ils font notamment valoir que :

– le bail stipule une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues ;

– les loyers impayés ayant conduit à la mise en oeuvre de cette clause résolutoire sont antérieurs à l’arrêté de mise en sécurité du 8 avril 2026, de sorte que cet évènement ne peut rétroactivement affecter l’exigibilité des sommes réclamées dans le commandement de payer ainsi que sa validité ;

– cet arrêté ne prononce aucune interdiction d’exploiter les locaux mais impose seulement des mesures techniques destinées à assurer la sécurité de l’immeuble ;

– le commandement de payer n’a pas été délivré de mauvaise foi ;

– les désordres en cause affectent les parties communes de l’immeuble, de sorte qu’ils n’avaient pas, en leur qualité de simples copropriétaires, la maitrise des travaux utiles à réaliser ;

– dès qu’ils ont eu connaissance des désordres, ils ont saisi le syndic et provoqué les mesures nécessaires ;

– l’existence de difficultés structurelles dans l’immeuble n’exonèrait pas le preneur de son obligation essentielle de régler les loyers et charges et ne l’autorisait pas à suspendre, de manière unilatérale, leur paiement, d’autant que cette situation n’a pas empêché l’exploitation du fonds ;

– l’exception d’inexécution invoquée est irrecevable en l’absence d’impossibilité totale d’exploiter le restaurant conformément à sa destination, de sorte que ni la réduction de 50 % du loyer ni la suspension de paiement ne sont justifiées ;

– le décompte de la dette est parfaitement clair ;

– avoir simplement accepté, en décembre 2023, de ne pas procéder à l’indexation annuelle du loyer proprement dit en maintenant son montant à effet au 15 décembre 2022, soit la somme de 3 271,05 euros ;

– avoir refusé de réduire le loyer estimant que cette demande était prématurée ;

– la provision pour charges d’un montant mensuel de 333,33 euros (soit 4 000 euros / 12 mois) n’a pas été modifiée depuis la signature du bail ;

– le bail décrit les lieux loués comme deux espaces distincts, à savoir le lot 1 correspondant au sous-sol et le lot 2 correspondant au rez-de-chaussée ;

– l’ancien syndic regroupait les deux lots en additionnant les tantièmes de chacun tandis que le syndic actuel distingue les deux lots et leurs tantièmes respectifs, ce qui n’a aucune incidence sur le montant des charges récupérables et les taxes foncières ;

– le preneur est donc redevable des sommes réclamées ;

– la dette locative a été réduite en raison d’un paiement de 50 000 euros effectué par le preneur au cours de la procédure d’appel ;

– le preneur de justifie pas remplir les conditions requises pour obtenir des délais de paiement comme n’ayant pas repris le paiement de ses loyers courant et ne justifiant pas de ses capacités à apurer sa dette locative, faisant observer que la somme de 50 000 euros n’a été réglée que grâce à une aide extérieure, ce qui confirme que le preneur est structurellement insolvable ;

– la mesure d’expertise n’est pas utile dès lors que les désordres trouvent leur cause dans les parties communes, que les travaux qui relèvent du syndicat des copropriétaires ont été votés en assemblée générale et que le syndicat n’a pas été mise en cause à la procédure ;

– l’expertise ne doit pas avoir pour effet de retarder ou de suppléer la mise en oeuvre des travaux décidés lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2025 ;

– la provision ad litem sollicitée est contestable en son principe même dès lors que le responsable des désordres n’est pas partie à la procédure.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la constatation de la résiliation du bail et les demandes subséquentes portant sur l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ’uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule (en page 2) que faute de paiement d’un terme de loyer, de charges, du montant des pénalités et intérêts de retard contractuellement prévus ou encore du coût d’un commandement et un mois après un tel commandement resté infructueux, le présent bail sera, de plein droit, résilié, sans aucune formalité de justice, à la volonté du bailleur (…).

Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 22 mai 2025 porte sur la somme principale de 53 861,66 euros correspondant à des loyers et charges impayés entre les mois de janvier 2024 et mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre un solde de charges au titre de l’année 2023 à hauteur de 1 482,82 euros.

La société Living arts, qui reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer avant l’expiration du délai qui lui était imparti, se prévaut de plusieurs contestations sérieuses affectant la validité du commandement de payer qu’il convient d’examiner tour à tour.

* Sur la validité du commandement de payer au regard du montant des sommes réclamées

Concernant le loyer proprement dit, le commandement de payer fait apparaître, chaque mois, la somme de 3 271,05 euros.

A l’examen des courriels adressés par les bailleurs au preneur, cette somme correspond au loyer dû à compter du 15 décembre 2022 après révision annuelle conformément à ce qui est prévu au contrat de bail.

Or, contrairement à ce qu’affirme la société Living arts, si les bailleurs ont accepté, par courriels en date des 20 décembre 2023 et 9 janvier 2024, de ne pas procéder à la révision annuelle du loyer à compter du 15 décembre 2023 compte tenu des désordres affectant le sous-sol des locaux loués, ils n’ont jamais consenti à une réduction du montant du loyer estimant que la demande formée en ce sens par le preneur était prématurée tant qu’ils n’auront pas connaissance des travaux préconisés par l’expert mandaté.

Dans ces conditions, le loyer proprement dit de 3 271,05 euros appelé chaque mois, au cours de la période visée par le commandement de payer, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Concernant les charges locatives, la somme de 333,33 euros appelée chaque mois correspond au montant de la provision sur charges convenue par les parties dans le bail.

Par suite de la régularisation annuelle des charges au titre de l’année 2023, les bailleurs ont demandé au preneur de régler, en sus, la somme de 1 482,82 euros.

La reddition des comptes dressée par le syndic et le courriel des bailleurs en date du 11 avril 2025 révèle que cette somme correspond aux charges communes de sol et de construction afférentes au lot n° 002 ’commerce RDC’, celles afférentes au lot n° 001 ’entrepôt S/Sol’ du même montant ayant été réglées. Les quotes parts de millièmes de chacun des deux lots sont de 232 pour les charges communes de sol et de 166 pour les charges communes de construction.

La société Living arts discute devoir des charges locatives portant sur deux lots distincts.

Les locaux loués d’une surface utile de 350 m2 environ sont décrits dans le bail comme comportant :

– au rez-de-chaussée, un sas d’entrée et deux grandes salles de restaurant, dont l’une avec mezzanine ;

– au sous-sol, une grande pièce à usage de cuisine, une pièce à usage de réserves, avec chambres froides et une petite pièce à usage de débarras ;

– dans l’escalier permettant de faire communiquer directement les locaux du rez-de-chaussée et ceux du sous-sol, des toilettes et des WC.

Le règlement de copropriété décrit les lots 1 et 2 de la manière suivante :

– le lot 1 comprend la totalité du sous-sol à usage d’entrepôt ;

– le lot 2 comprend la totalité du rez-de-chaussée se composant d’un grand local à usage de commerces, un arrière magasin, un frigorifique et un monte-charges.

L’attestation de propriété des bailleurs indiquent que le lot 1 représente les 232/1000èmes des parties communes générales tandis que le lot 2 en représente les 232/1000èmes, soit un total de 464/1000èmes.

Dès lors, les locaux loués à la société Living arts correspondent, à l’évidence, aux lots 1 et 2 représentant les 464/1000èmes des parties communes générales.

Il reste que pour justifier la somme réclamée de 1 482,82 euros correspond au solde des charges locatives de l’année 2023 portant sur le lot 2, seule une reddition des comptes est produite par les bailleurs. S’il apparaît que cette somme comprend 331,99 euros de charges représentant les 232/1000èmes des parties communes générales de sol et 1 150,83 euros de charges représentant les 166/1000èmes des parties communes de construction, aucune explication n’est apportée sur les raisons pour lesquelles les charges communes sont réclamées à deux titres (sol et construction) et sur la différence des tantièmes de copropriété appliquées (232/1000èmes et 166/1000èmes). De plus, aucun relevé de dépenses détaillant poste par poste lesdites charges communes (eau, électricité, nettoyage…) n’est versé aux débats, de sorte qu’il est impossible de savoir si elles sont effectivement dues par le locative. En outre, les provisions sur charges d’un montant annuel de 4 000 euros n’apparaissent pas avoir été déduites des charges réclamées après régularisation annuelle, et ce, alors même que les charges locatives réclamées au titre de l’année 2023 concernant les deux lots s’élèvent à un total de 2 965,64 euros (1 482,82 euros X 2).

Pour toutes ces raisons, l’obligation pour le preneur de régler la somme de 1 482,82 euros au titre de la régularisation des charges de 2023 est sérieusement contestable.

Déduction faite de cette somme, la société Living arts était quand même redevable de celle non sérieusement contestable de 52 378,84 euros.

Or, un commandement de payer une somme supérieure à celle réellement due n’en est pas moins valable pour la partie non contestable de la dette.

Dans ces conditions, la société Living arts ne peut se prévaloir d’un commandement de payer délivré le 22 mai 2025 irrégulier en raison des sommes qui y sont réclamées.

* Sur la validité du commandement de payer tenant à une exception d’inexécution liée au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un local permettant l’exercice de son activité, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail et de le garantir de tous les défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage.

En application de l’article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

L’article 1725 du même code énonce que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs à aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il s’évince de la combinaison des articles 1719 et 1725 du code civil que le bailleur est tenu de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance, à la seule exception de ceux qui seraient causés par des tiers sans droit sur la chose louée.

Toutefois, le fait que des tiers soient responsables des désordres subis par le preneur n’exonère pas le bailleur de son obligation de jouissance paisible ou de délivrance en cas de vice de la chose louée, si le bailleur a concouru ou facilité la survenance du trouble par une attitude fautive et s’il n’a pas effectué toutes les diligences nécessaires auprès des responsables des désordres pour satisfaire aux demandes de son locataire. Mais si le responsable des désordres n’est autre que le syndicat des copropriétaires, les diligences accomplies par le bailleur auprès de ce dernier afin de faire cesser le trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libère pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués, sauf en cas de force majeure.

Par ailleurs, en application de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Ainsi, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu’il apporte la preuve de ce que l’inertie de ce dernier a pour effet d’empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1220 du même code poursuit en indiquant qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En application de ces texte, le preneur peut invoquer une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Il est admis que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les locaux. En effet, des troubles partiels ne peuvent permettre que de demander une réduction du prix, mais non de mettre en oeuvre une exception d’inexécution ayant pour effet une dispense intégrale du paiement des loyers.

En l’espèce, la société Living arts, qui se prévaut d’une impossibilité d’exploiter les locaux donnés à bail, verse aux débats des éléments démontrant que la partie du sous-sol louée, décrite comme comportant une grande pièce à usage de cuisine, une pièce à usage de réserves, avec chambres froides et une petite pièce à usage de débarras, est affectée de désordres se traduisant par des infiltrations d’eau, des fissures importantes et un affaissement d’une partie de la dalle du plancher haut ayant nécessité une mise en sécurité à la fin de l’année 2023.

Aux termes de son procès-verbal de constat dressé le 23 janvier 2024 à la demande du preneur, le commissaire de justice relève la présence de 15 étais posés à même le sol et soutenant la poutre sous dalle en partie centrale dans la zone de préparation et de la plonge située au sous-sol. Il constate que deux piliers soutiennent la poutre et que l’un d’entre eux est cisaillé à environ 1,50 mètres de hauteur sur toute la périphérie. Il souligne, qu’au niveau de la partie plonge, quatre étais supplémentaires ont été posés avec deux planches et, qu’à cet endroit, le plancher semble s’affaisser avec une importante fissure et un ventre au-dessus des planches. Il constate que le plan de travail en partie centrale a été percé et cassé afin de poser trois des 15 étais précédemment constatés. Il fait état, au niveau de la zone où se situe la pompe de relevage, de trois étais supplémentaires sous la dalle au fond et un étai sous la rampe d’escalier qui amène aux sanitaires du dessus. Sous les escaliers d’accès à la salle du rez-de-chaussée, il relève la présence d’une poutre béton ayant fait l’objet d’un renfort avec deux étais supplémentaires pour les soutenir et d’une importante trace d’infiltration sous escalier. En se rendant dans la cage d’escalier, il souligne la présence d’une fissure horizontale parallèle à la dalle de sol dans la première partie de la descente attestant du décollement de la dalle. En se rendant dans la pièce située à l’entrée, dans la zone du bar, il indique que l’habillage de couleur noire est décollé ou déplacé par endroits.

Ces désordres ont pour origine les parties communes de l’immeuble. C’est ainsi qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 18 mars 2025 que, compte tenu des désordres structurels affectant les lots 1 (entrepôt situé au sous-sol) et 2 (commerce situé au rez-de-chaussée), les copropriétaires présents lors la réunion en date du 27 novembre 2023 ont décidé de faire appel à un bureau d’études techniques afin de procéder à une visite des lieux et à la rédaction d’un rapport avec des préconisations, à la suite de quoi un étaiement du plancher haut du rez-de-chaussée ainsi que la réalisation de sondages ont été préconisés. L’assemblée générale a décidé, le 23 mai 2024, de faire élaborer un projet de travaux pour pallier les désordres structurels à l’intérieur des lots 1 et 2. Le 8 juillet 2024, elle a donné mandat au conseil syndical d’étudier les propositions que le syndic devait faire établir et de décider du choix du bureau d’études techniques dans la limite d’un budget de 6 000 euros toutes taxes comprises et a autorisé le syndic à passer commande en conséquence. Le 18 mars 2025, elle indique qu’il ressort de la visite des lieux par le bureau d’études techniques et de son rapport de diagnostic structurel de l’immeuble avec préconisations en date du 23 septembre 2024 que les lots 1 et 2 ne sont pas les seuls à présenter des désordres, de sorte qu’elle est appelée à se prononcer sur l’élaboration d’un projet de travaux plus étendu que celui initialement prévu. Par une résolution n° 7, elle a décidé de faire élaborer un projet de travaux pour pallier les désordres structurels listés par le bureau d’études techniques dans son rapport de septembre 2024 et un retenu la proposition présentée par l’entreprise Massilia ingénierie.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2025, il a été décidé, par plusieurs résolutions, d’effectuer différents travaux au plus tôt à partir du 30 mars 2026, et notamment des travaux de confortement du plancher haut du sous-sol de l’immeuble (résolution n° 13), de confortement du plancher haut du rez-de-chaussée de l’immeuble (résolution n° 15), d’étanchéité dans l’immeuble (résolution n° 17), de confortement des linteaux du mur de façade arrière de l’immeuble (résolution n° 19), de confortement de l’escalier de l’immeuble (résolution n° 21), d’inspection des réseaux d’eaux usées et pluviales de l’immeuble et de réfection complète de la pompe de relevage (résolution n° 23) en retenant les propositions présentées par l’entreprise Renobat.

Un arrêté de mise en sécurité a été pris le 8 avril 2026 par la ville de [Localité 1]. Les copropriétaires ont été mis en demeure, sous un délai maximal de 12 mois, de mettre fin durablement à tout danger en réalisant les travaux de réparation définitifs et mesures listés avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location. Il est indiqué que, si les travaux nécessaires pour remédier au danger rendaient temporairement inhabitable tout ou partie de l’immeuble, celui-ci pourrait, en tout ou partie, être interdit de toute occupation et utilisation jusqu’à l’achèvement des travaux suivant le planning prévisionnel de travaux qui sera établi.

Or, nonobstant les diligences accomplies par les bailleurs pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation des désordres affectant leurs lots 1 et 2 ayant pour origine les parties communes de l’immeuble, la preuve n’est pas rapportée que les travaux nécessaires pour y remédier ont été effectués.

Dans ces conditions, les bailleurs, qui ne sont pas étrangers aux décisions du syndicat, ne peuvent se prévaloir de la responsabilité de la copropriété pour s’exonérer, à l’égard de leur locataire, de leur obligation de jouissance paisible des lieux loués.

Il n’en demeure pas moins que rien ne prouve que le preneur a été contrainte de cesser son exploitation.

En effet, si par courrier en date du 14 décembre 2023, la société Living arts rappelle à ses bailleurs les avoir alerté de l’aggravation des désordres affectant le sous-sol le 7 août 2023, elle indique que, depuis la mise en place des étais les 11 et 12 décembre 2023, la zone de la plonge est inutilisable, la zone de stockage des marchandises est difficilement accessible et le sous-sol n’est plus compatible avec les conditions d’hygiène requises pour l’exploitation d’un restaurant. De même, si par courriel en date du 11 mars 2024, elle les alerte sur le fait que l’eau est montée au sous-sol de 34 cm, que l’humidité est partout et que les murs s’effritent, elle ne démontre pas avoir été contrainte d’évacuer totalement le sous-sol.

Au contraire, alors même que la société Living arts exploite dans les lieux loués un restaurant avec la cuisine et les chambres froides se trouvant au sous-sol, l’analyse qu’elle fait de son activité révèle que son chiffre d’affaires a augmenté de 12,3 % au cours de la période considérée passant de 152 117 euros en 2023/2024 à 170 790 euros en 2024/2025. Même si le résultat d’exploitation a été négatif en raison de l’importance des charges d’exploitation, comme étant de – 18 029 euros en 2023/2024 et – 21 335 euros en 2024/2025, il n’en demeure pas moins que le chiffre d’affaires démontre que le restaurant a continué d’être exploité malgré les désordres affectant le sous-sol.

Il en résulte que la société Living arts n’apporte aucunement la preuve, avec l’évidence requise en référé, d’une impossibilité d’exploiter le local commercial par suite d’un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance.

Dans ces conditions, la société Living arts ne peut se prévaloir, avec l’évidence requise en référé, d’une exception d’inexécution pour justifier le non-paiement intégral des loyers et charges impayés à compter du mois de décembre 2023.

En conséquence, dès lors que la régularité du commandement de payer délivré le 22 mai 2025 ne se heurte à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail.

Sur la demande de provision portant sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, à l’examen des décomptes versés aux débats, il apparaît qu’entre le 15 décembre 2023 et le 15 janvier 2026, l’arriéré de loyers et de provisions sur charges s’élevait à la somme de 81 213,88 euros. Augmenté des échéances des 15 février, 15 mars et 15 avril 2026, il était de 92 027,02 euros à la date du 1er mai 2026, date à laquelle les bailleurs entendent actualiser leur créance locative. Déduction faite de la somme de 50 000 euros réglée en février 2026 et de celle de 2 500 euros réglée en mai 2026, tel que cela résulte du courriel officiel du conseil des bailleurs en date du 21 mai 2026, l’arriéré locatif était de 39 527,02 euros à la date du 1er mai 2026, échéance du 15 avril 2026 incluse. En sus de cette somme, les bailleurs sollicitent un arriéré de charges locatives après régularisation annuelle de 1 482,82 euros au titre de l’année 2023, 1 798,02 euros au titre de l’année 2024 et 2 158,04 euros au titre de l’année 2025, soit un total de 5 438,88 euros.

Contestant son obligation de régler ces sommes, la société Living arts oppose les mêmes contestations sérieuses que celles soulevées pour contester la validité du commandement de payer.

Or, il résulte de ce qui précède qu’elle n’est pas fondée à se prévaloir, avec l’évidence requise en référé, d’une exception d’inexécution pour justifier la suspension du paiement intégral de son loyer et provisions sur charges à compter du mois de décembre 2023 dès lors que, malgré les désordres affectant le sous-sol, les locaux ne sont pas devenus totalement impropres à leur destination. Le restaurant a continué d’être exploité au cours de la période considérée.

Par ailleurs, si les bailleurs ont renoncé à procéder à la révision annuelle du loyer à compter du 15 décembre 2023, compte tenu des désordres affectant une partie des locaux, ils ont toujours considéré que la demande de réduction du montant du loyer du preneur était prématurée. Le preneur ne pouvait donc d’autorité en suspendre, même en partie, le paiement.

En revanche, afin de justifier le solde des charges locatives réclamées après régularisations au titre des années 2023, 2024 et 2024, les bailleurs versent aux débats des redditions de compte établies par le syndic, un avis d’échéance de cotisation d’assurance pour l’année 2025 (les deux avis produits étant les mêmes) et des avis de taxes foncières concernant les années 2024 et 2025.

Le contrat de bail stipule que le preneur devra régler chaque année ou rembourser au propriétaire les contributions, taxes, redevances, prélèvements sur les loyers et impôts, de toute nature, y compris les taxes foncières en totalité afférents au local objet du bail. Il remboursera également au bailleur la totalité des charges de copropriété afférentes au bien loué à l’exception des charges correspondant à des travaux qualifiables de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. Par ailleurs, le preneur s’oblige à rembourser au bailleur tout supplément de primes d’assurances qui pourrait lui être réclamé par les compagnies en raison de son activité.

En l’occurrence, s’il résulte de ce qui précède que les locaux loués correspondent bien aux lots 1 et 2 appartenant aux bailleurs et représentent au total les 464/1000èmes des parties communes générales, les redditions de compte ne précise pas, poste par poste, ce que comprend les charges communes ’sol’ et ’construction’ réclamées au preneur, de sorte qu’il n’est pas certain qu’il s’agit de dépenses devant être prises en charge par le locataire. Ainsi, l’obligation pour celui-ci de régler les sommes de 1 482,82 euros (solde des charges de 2023), 2 286,82 euros (solde des charges de 2024) et 2 569,84 euros (solde des charges de 2025) est sérieusement contestable.

De plus, même à supposer que le preneur est redevable des taxes foncières de 2024 (3 145 euros) et 2025 (3 222 euros), outre la cotisation d’assurance réglée par les bailleurs en 2025 (366,16 euros), il n’en demeure pas moins que la taxe de 3 145 euros est inférieure au montant annuel de la provision sur charges appelé en 2024 à hauteur de 4 000 euros. Il en est de même de la taxe foncière de 2025 et de la cotisation d’assurance de 2025 qui s’élèvent à 3 588,16 euros. Dès lors, l’obligation pour le preneur de régler le solde des charges locatives réclamé par les bailleurs après régularisations annuelles d’un montant total de 5 438,88 euros est sérieusement contestable.

Pour toutes ces raisons, l’arriéré locatif non sérieusement contestable dû par la société Living arts à la date du 1er mai 2026, échéance du 15 avril 2026 incluse, s’élève à la somme de 39 527,02 euros.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné la société Living arts à verser à MM. [T] une provision de 68 279,18 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025.

La société Living arts sera condamnée à verser à MM. [T] une provision de 39 527,02 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er mai 2026, échéance du 15 avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les désordres affectant le sous-sol rendent une partie des lieux impropres à l’usage convenu et troublent la jouisance paisible depuis au moins le mois de décembre 2023, date à laquelle des étais ont été posés.

Si la société Living arts ne peut, à l’évidence, invoquer une exception d’inexécution, l’action au fond qu’elle a d’ores et déjà engagée à l’encontre de ses bailleurs afin notamment d’obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Il reste que l’utilité de la mesure d’expertise n’est pas justifiée dès lors que le principe même des travaux à réaliser ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires le 18 décembre 2025 et que la ville de [Localité 1] a, par arrêté de mise en sécurité pris le 8 avril 2026, mis en demeure les copropriétaires de réaliser les travaux de nature à remédier aux désordres dans un délai d’un an.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise qui ne s’est pas expressément prononcée de ce chef dans son dispositif, en ce qu’elle a rejeté toutes autres demandes sans préciser lesquelles, en déboutant la société Living arts de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande de suspension partielle du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

Il est admis que des troubles partiels affectant les locaux locaux peuvent permettre à un locataire de demander une réduction du prix, mais non de mettre en oeuvre une exception d’inexécution ayant pour effet une dispense intégrale du paiement des loyers.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède qu’une partie des locaux loués, à savoir le sous-sol, est impropre à l’usage convenu.

Si le preneur ne pouvait d’autorité suspendre le paiement de ses loyers et provisions sur charges échus, en tout ou partie, il justifie sa demande tendant à voir réduire le montant des échéances à échoir.

En effet, alors même que les locaux loués comprennent le sous-sol et le rez-de-chaussée d’une surface totale de 350 m2 environ, la gravité des désordres affectant le sous-sol est telle que ce dernier est impropre à l’usage convenu en raison du nombre des étais qui ont été posés, de l’importance des fissures et de la persistance des infiltrations.

Même à supposer que le sous-sol est toujours utilisé, en tout ou partie, dès lors que la cuisine, les chambres froides et les zones de stockage des marchandises se situent à ce niveau-là, il n’en demeure pas moins que cet usage est contraire à la sécurité des personnes. Le registre du personnel portant sur la période allant du 1er décembre 2023 au 31 août 2025 relève l’existence d’un important turnover au sein de la société Living arts. Mme [K] atteste avoir renoncé à faire son apprentissage en vue de l’obtention de son CAP cuisine au sein de cette société compte tenu de l’état de délabrement du sous-sol et de l’insécurité que cela engendre. M. [Y] certifie y avoir occupé un poste de cuisine de juin 2023 à juillet 2024 et être parti en raison de l’état préoccupant de la cuisine du sous-sol qui représentait un danger potentiel. Il fait état du plafond fragilisé dû aux poutres en bois délabrées et maintenues par plusieurs étais métalliques. M. [M], en tant que client du restaurant, se plaint du renouvellement permanent du personnel, d’odeurs de moisissures en descendant l’escalier menant aux toilettes et d’une sorte de glissement des installations au rez-de-chaussée avec un bar qui semble s’être déplacé derrière le comptoir.

Dès lors, la réduction de loyer sollicitée par la société Living arts jusqu’à la réalisation des travaux de nature à remédier aux désordres affectant les lots 1 et 2 n’est pas sérieusement contestable, peu important que la juridiction du fond a été saisie postérieurement à la saisine du juge des référés.

En revanche, cette réduction ne sera valable que pour les échéances à échoir à compter du 15 octobre 2026. En effet, le préjudice de jouissance subi par le preneur antérieurement au 15 octobre 2026 donnera lieu à l’allocation d’une provision à valoir sur ce préjudice, comme cela sera examiné ci-dessous.

Il est de juste appréciation de fixer la réduction à 30 % environ du montant de l’échéance de 3 604,38 euros, laquelle sera réduite à la somme non sérieusement contestable de 2 500 euros.

Il y a donc lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise qui ne s’est pas expressément prononcée de ce chef dans son dispositif, en ce qu’elle a rejeté toutes autres demandes sans préciser lesquelles, en ordonnant la réduction des échéances dues à compter du 15 octobre 2026 à la somme de 2 500 euros, et ce, jusqu’à la réalisation des travaux de nature à remédier aux désordres affectant les lots 1 et 2.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordo

[…texte tronqué, 10558 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]