LB/APP

Numéro 26/02829

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 15 OCTOBRE 2026

Dossier : N° RG 24/03623 – N° Portalis DBVV-V-B7I-JBRP

Nature affaire :

Autres demandes en matière de baux commerciaux

Affaire :

S.C.I. [S] [K]

C/

ETAT FRANCAIS

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 28 Avril 2026, devant :

Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame GABAIX HIALE, Greffier présent à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

Monsieur DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. [S] [K],

inscrite au R.C.S. de [Localité 1] sous le n° 344 543 269,

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Loïka PARIES, avocat au barreau de BAYONNE

INTIME :

L’ETAT FRANCAIS

représenté par la Préfecture des Pyrénées atlantiques sous l’autorité du Directeur Départemental des Pyrénées Atlantiques

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Me Moïse stéphane SUISSA de la SELAS SUISSA-KHERFALLAH, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 07 OCTOBRE 2024

rendue par le TJ DE [Localité 1]

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 mars 1990, la chambre de commerce et d’industrie (CCI) de Bayonne a accordé à la société civile immobilière (SCI) [S] [K] une autorisation d’occupation temporaire (AOT), portant sur une surface de 22 000 m², dont un hangar de 1 600 m², située sur l’emprise du domaine public portuaire, [Adresse 2] à Bayonne.

Par décret du 18 décembre 1958, l’Etat avait en effet accordé à la chambre de commerce et d’industrie de [Localité 1] une concession d’outillage public et de terre-pleins au port de [Localité 1].

L’AOT du 14 mars 1990 stipulait à l’article 11 qu’elle était accordée pour la période du 1er juin 1989 au 31 décembre 1990, qu’elle serait périmée si la prise de possession effective n’avait pas lieu dans un délai de trois mois, qu’ensuite son renouvellement pourrait s’effectuer par périodes triennales, sous réserve que le permissionnaire se soit acquitté des redevances d’occupation, dont le montant était fixé à l’article 9, et que la demande de renouvellement ait été présentée dans le mois précédent la fin de l’autorisation.

La SCI [S] [K] a sous-loué cette parcelle à la société à responsabilité limitée (SARL) Vins [S] frères afin que cette dernière y exerce son activité de négociant en vins.

Par arrêté ministériel du 31 octobre 1997, après la construction du [Adresse 4], la parcelle occupée par la SCI [S] [K] a été déclassée du domaine public de l’Etat, et est entrée dans le domaine privé de l’Etat.

Suivant exploit du 17 novembre 2014, la SARL Vins [S] frères a assigné l’Etat français devant le tribunal de grande instance de Bayonne, aux fins de se voir reconnaître bénéficiaire du statut des baux commerciaux.

Par jugement du 13 juin 2016, confirmé par la cour d’appel de Pau le 13 septembre 2018, cette demande a été rejetée.

Le 24 septembre 2020, le pourvoi en cassation intenté à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Pau a été rejeté.

Par arrêté du 9 septembre 2016, le préfet des Pyrénées-Atlantiques a abrogé l’AOT accordée à la SCI [S] [K] le 14 mars 1990 et a ordonné à la SARL Vins [S] frères de libérer les lieux avant le 31 décembre 2016.

Par requête du 13 novembre 2016, la SCI [S] [K] et la SARL Vins [S] frères ont saisi le juge administratif de Pau aux fins d’annulation dudit arrêté préfectoral.

Par jugement du 4 octobre 2018, le tribunal administratif de Pau a déclaré que, compte tenu du déclassement de la parcelle relevant du domaine privé de l’Etat, le litige relatif à l’occupation et à l’expulsion ressortait de la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Par courrier du 26 juillet 2019, le préfet des Pyrénées-Atlantiques, a indiqué à la société Vins [S] frères qu’il constatait, à la lecture conjuguée du jugement du tribunal administratif de Pau du 4 octobre 2018 et de l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 13 septembre 2018, qu’elle occupait sans droit ni titre une emprise foncière du domaine privé de l’Etat et l’a enjointe de quitter l’emprise au plus tôt puisqu’elle s’était rendue acquéreur d’un terrain à Bayonne afin d’y accueillir ses activités.

Par courrier du 12 novembre 2020, le Préfet des Pyrénées-Atlantiques lui a donné un dernier délai de quinze jours afin qu’elle lui indique les modalités selon lesquelles elle proposait de libérer de manière effective des lieux dans des délais raisonnables.

Suite à la lettre du 15 novembre 2020 de la SARL Vins [S] frères sollicitant un délai supplémentaire, le préfet lui a accordé un délai jusqu’au 31 octobre 2021 pour mettre fin à l’occupation du site par courrier du 14 décembre 2020.

Divers échanges de courriers entre la préfecture et la société Vins [S] frères ont abouti à une prolongation du départ des lieux jusqu’à fin janvier 2022.

Suivant exploit du 11 avril 2022, la SCI [S] [K] a assigné l’Etat français devant le tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins notamment juger et/ou constater que l’arrêté préfectoral du 9 septembre 2016 est nul et de nul effet et qu’aucun congé n’a été délivré à la SCI [S] [K] et qu’elle est n’est pas occupante sans droit ni titre. Elle a en outre demandé de déclarer parfaite la vente entre elle et l’Etat de l’ensemble immobilier visé par la promesse synallagmatique de vente du 6 septembre 1989.

Par jugement du 7 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

-rejeté la demande de nullité de l’arrêté préfectoral du 9 septembre 2016,

-rejeté la demande de déclaration de vente parfaite entre la SCI [I] et l’Etat au vu de la promesse du 6 septembre 1989, et les demandes subséquentes,

-rejeté la demande de condamnation de l’Etat à verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-rejeté la demande de condamnation de l’Etat à laisser pleine jouissance des lieux sous astreinte,

-dit la SCI [I] occupante sans droit ni titre de la parcelle sise [Adresse 2] à Bayonne,

-prononcé en tant que de besoin l’expulsion de la SCI [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

-rejeté la demande d’indemnité d’occupation,

– Condamné la SCI [I] à payer à l’Etat la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-condamné la SCI [I] aux dépens d’instance.

-condamné la SCI [I] à verser à l’Etat français la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile.

-dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration en date du 26 décembre 2024, la société civile immobilière (SCI) [S] [K] a interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2026.

***

Vu les conclusions notifiées le 26 mars 2025 par la SCI [S] [K] qui demande à la cour de :

Vu l’article 1589 du code civil,

Vu l’article 1174 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 (nouvel article 1304-2 du code civil),

Vu l’arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3, du 30 janvier 2020 (n°18-25.381)

Infirmer le jugement du 7 octobre 2024 en ce qu’il a :

-rejeté la demande de nullité de l’arrêté préfectoral du 9 septembre 2016,

-rejeté la demande de déclaration de vente parfaite entre la SCI [S] [K] et l’Etat au vu de la promesse du 6 septembre 1989, et les demandes subséquentes,

-rejeté la demande de condamnation de l’Etat à verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-rejeté la demande de condamnation de l’Etat à laisser pleine jouissance des lieux sous astreinte,

-dit la SCI [S] [K] occupante sans droit ni titre de la parcelle sise [Adresse 2] à Bayonne,

-prononcé en tant que de besoin l’expulsion de la SCI [S] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

-condamné la SCI [S] [K] à payer à l’Etat la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-condamné la SCI [S] [K] aux dépens d’instance.

-condamné la SCI [S] [K] à verser à l’Etat français la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce faisant,

Constater que la SCI [S] [K] n’est pas occupante sans droit ni titre.

Débouter l’Etat de sa demande reconventionnelle visant à constater l’occupation sans droit ni titre et à prononcer l’expulsion immédiate de la SCI [S] [K] et, plus généralement, débouter l’Etat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Déclarer parfaite la vente entre la SCI [S] [K] et l’Etat moyennant un prix de 740 813,59 euros pour l’ensemble immobilier visé par la promesse synallagmatique de vente du 6 septembre 1989.

Dire et juger que conformément à la promesse synallagmatique de vente, il sera déduit de ce prix l’ensemble des redevances payées par la SCI [S] [K] au jour du jugement,

Dire que le jugement à intervenir vaudra vente définitive.

Si par extraordinaire il ne pouvait pas être fait droit à la demande de voir déclarer la vente parfaite et dire que le jugement vaudrait vente définitive, et compte tenu de la demande de déduction de l’ensemble des redevances du prix de vente de l’ensemble immobilier :

Condamner l’Etat à restituer à la SCI [S] [K] l’ensemble des redevances versées à compter de la première demande de voir réaliser la promesse de vente adressée à l’Etat par la SCI jusqu’au jour du jugement

Condamner l’Etat à payer une somme de 10 000 euros pour atteinte au droit de jouissance des lieux par la SCI [S] [K] du fait de l’absence de toute mesure prise pour faire évacuer les occupants sans droits ni titre issue de la communauté des gens du voyage

Condamner l’Etat français à payer une somme de 8 000 euros à la SCI [S] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 25 juin 2025 par l’Etat français qui demande à la cour de :

Rejetant toutes demandes, fins et conclusions contraires,

Vu l’AOT en date du 14 mars 1990,

Vu l’arrêté préfectoral du 9 septembre 2016,

Vu les articles L. 2122-2 et L. 2122-3 du CGPPP

Vu les articles R.2122-4 et R.2222-1 du CGPPP

-déclarer infondé l’appel interjeté par la SCI [S] [K] à l’encontre du jugement rendu le 07 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Bayonne.

-débouter la SCI [S] [K] de l’intégralité de ses demandes, en ce qu’elles sont toutes aussi infondées qu’abusives.

-confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel.

Y ajouter,

-condamner la SCI [S] [K] au paiement d’une somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS :

A titre liminaire il est constaté que les demandes de la SCI [S] [K] de nullité de l’arrêté préfectoral du 9 septembre 2016, de condamnation de l’Etat à laisser pleine jouissance des lieux sous astreinte, de même que la demande d’indemnité d’occupation formulée par l’Etat ne sont pas maintenues en cause d’appel. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les chefs du jugement déféré ayant rejeté ces demandes dont la connaissance n’est pas dévolue à la cour et qui ont par conséquent acquis force de chose jugée.

Sur les demandes de la SCI [S] [K]

La SCI [S] [K] fait valoir l’interdépendance de l’AOT qui lui a été accordée et de la promesse de vente des parcelles litigieuses par la chambre de commerce et d’industrie de Bayonne du 6 septembre 1989 soulignant qu’elle n’a obtenu cette AOT que dans l’objectif de permettre une occupation immédiate des lieux dans l’attente de leur cession.

Elle avance qu’elle détenait une autorisation d’occupation temporaire des lieux litigieux pour une période allant du 1er juin 1989 au 31 décembre 1990, date à laquelle il ne lui était pas nécessaire de solliciter un renouvellement dans la mesure où elle détenait un titre d’occupation trentenaire dans l’attente de la réalisation de la vente, conformément aux termes de la convention du 6 septembre 1989.

Elle considère que la chambre de commerce et d’industrie lui a consenti la possibilité de se maintenir dans les lieux à compter du 31 décembre 1990 pour une durée de trente ans.

Selon elle, l’arrêté préfectoral du 9 septembre 2016, mettant un terme à la convention d’occupation précaire et ordonnant la libération des lieux, n’avait aucune incidence sur les droits qu’elle détenait pour occuper les lieux, de sorte qu’elle ne pouvait être considérée occupante sans droit ni titre, ni à compter du 31 décembre 1990, ni à compter du 9 septembre 2016.

La SCI [S] [K] ajoute que la promesse de vente du 6 septembre 1989 ne contenait aucun terme pour sa réalisation effective.

Elle fait valoir que le fait que soit convenue une déduction des redevances du prix de vente dans le cadre d’une occupation postérieure à la date du 31 décembre 1990 démontre que la vente était toujours possible et que la promesse ne pouvait être considérée comme étant caduque après cette date.

Elle estime qu’elle disposait d’éléments suffisants pour considérer que la CCI s’était vue déléguer la possibilité de vente de la parcelle litigieuse, dans la mesure où cette vente avait été envisagée par la DDE qui l’a renvoyée à déterminer les conditions de cette vente et de l’occupation préalable du bien avec la CCI. Elle invoque la théorie de l’apparence en faisant valoir qu’elle a légitimement considéré que l’Etat français, détenant ce bien, avait donné son accord pour la réalisation de cette vente et délégué les conditions de mise en place effective de celle-ci à la CCI.

Elle soutient au surplus que la condition suspensive d’échanges préalables de terrains figurant dans la promesse de vente du 6 septembre 1989 était potestative de sorte qu’elle devait être considérée comme non écrite. Elle en déduit que dans la mesure où la seule condition suspensive valable de la promesse de vente, à savoir le déclassement des terrains du domaine portuaire maritime, étant réalisée, elle était en droit de faire valoir l’existence de la vente sur le fondement de l’article 1589 du code civil et de solliciter de voir déclarer la vente parfaite. Elle précise que le jugement déféré ayant prononcé son expulsion avec exécution provisoire elle n’a eu d’autre choix que de s’exécuter de sorte que désormais les conséquences d’une telle reconnaissance devront être réparées en équivalent.

L’Etat français soutient que toute autorisation d’occupation sur le domaine public ou location sur le domaine privé de l’Etat relève de la compétence du préfet, que l’arrêté préfectoral du 9 septembre 2016 est venu confirmer l’abrogation de l’AOT du 14 mars 1990 suite au jugement rendu le 13 juin 2016 par le tribunal de grande instance de Bayonne, mais que pour autant l’AOT était en réalité expirée depuis le 31 décembre 1990, bien avant la décision de déclassement du domaine public.

Il fait valoir que la SCI [S] [K] n’a jamais sollicité le renouvellement de l’AOT dans le délai contractuellement fixé, de sorte qu’il ne peut être contesté que la durée de cette autorisation a expiré.

Il avance que de jurisprudence constante, une AOT qui ne contient aucune clause de tacite reconduction n’est pas renouvelée, et ce, même si l’administration a toléré le maintien du permissionnaire dans les lieux, et que celui-ci s’acquitte de la redevance fixée contractuellement.

Il fait valoir au visa des articles L. 2122-3 et L2122-2 du code général de la propriété des personnes publiques que le caractère précaire et révocable d’une AOT interdit à son bénéficiaire, en l’occurrence la SCI [S] [K], tout droit acquis à son renouvellement au nom des principes généraux de la domanialité publique, et que la personne publique qui a délivré l’autorisation d’occuper son domaine public peut, à tout moment et sans indemnité, retirer celle-ci à son bénéficiaire, soit lorsqu’il ne respecte pas les conditions de cette autorisation, soit pour des motifs d’intérêt général, quelle que soit la durée d’occupation initialement fixée. En l’espèce il soutient que le préfet était en droit à plus d’un titre de retirer l’AOT initialement consentie à la SCI [S] [K] notamment en l’absence de demande de renouvellement de l’AOT dans les formes et délais contractuellement fixés, de l’absence de document contractuel la prorogeant, de la mise en ’uvre d’un projet de réaménagement de la rive droite de l'[K] qui constituait un motif d’intérêt général.

En outre l’Etat français soutient qu’à la suite du déclassement des parcelles par décision ministérielle du 31 octobre 1997 et à leur incorporation dans le domaine privé, l’AOT qui avait été accordée à la SCI [S] [K] a été résiliée d’office dès lors que ce mode d’occupation était exclusivement lié à la domanialité publique. Il considère qu’il appartenait à la SCI [S] [K] de régulariser une convention d’occupation précaire avec l’Etat si elle souhaitait se maintenir dans les lieux, ce qu’elle s’est abstenue de faire de sorte qu’elle s’est retrouvée sans droit ni titre du terrain objet de l’AOT du 14 mars 1990.

L’Etat français fait valoir la nullité et la caducité de la convention du 6 septembre 1989.

Il soutient qu’elle prévoyait expressément en son article 3.3, un terme à la promesse de vente, fixé au 31 décembre 1990, que la vente au profit de la SCI [S] [K] n’a pas été réalisée avant la date butoir fixée à cette convention, de telle sorte qu’elle est depuis lors caduque.

Il fait valoir que la CCI de [Localité 1] avait à l’époque outrepassé les prérogatives qui lui avaient été confiées par l’État, de sorte qu’en aucun cas cette concession avait pour objet de conférer ou transférer à la CCI de [Localité 1], des droits réels sur les parcelles litigieuses. De ce fait, il soutient qu’il n’a nullement à se substituer à la CCI de [Localité 1] pour tout engagement qu’elle aurait pris en violation de la concession, de sorte que cette convention lui est inopposable.

***

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par une convention signée le 6 septembre 1989 la CCI de Bayonne s’est engagée à vendre à la SCI [S] [K] le terrain litigieux d’une superficie de 22 000 m². La convention stipule en son article 1 que l’engagement était  » lié à l’aboutissement d’une procédure en cours comprenant :

– le déclassement des terrains concernés qui appartiennent au Domaine Public Maritime, concédé à la Chambre de Commerce dans le cadre de l’exploitation du port de [Localité 1], par décret du 18 décembre 1958.

– L’échange des terrains ainsi déclassés avec une parcelle récemment acquise par la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 1] dans le cadre de la Zone Industrialo-Portuaire de [Localité 4]/[Localité 5].

Dans le cas où cette procédure ne pourrait aboutir, la Chambre de Commerce serait, ipso facto, déliée de son engagement.  »

La promesse de vente stipule au surplus :

 » ARTICLE 3

Dans l’attente de la vente, la Chambre de Commerce délivrera une Autorisation d’Occupation Temporaire aux conditions générales fixées en annexe et aux conditions particulières ci-après.

ARTICLE 3.1

Cette location cessera le jour de la signature de l’acte de vente des terrains sus-visés à la SCI [I].

ARTICLE 3.2

Les redevances d’occupation versées au jour de la vente viendront en déduction du prix de cession de la propriété.

ARTICLE 3.3

Dans le cas où la vente ne pourrait intervenir avant le 31 Décembre 1990, la location du terrain à la SCI [I] serait poursuivie durant une période de trente années à compter de cette date. Les conditions financières de cette location seraient alors poursuivies et révisées suivant la variation du barème des taxes d’outillage portuaires.  »

La condition contenue dans cet acte d’échange des terrains avec une parcelle acquise par la CCI de [Localité 1] n’est pas potestative alors qu’elle n’est pas soumise à la seule volonté de la CCI mais dépend également de la volonté de l’Etat français qui n’était pas partie à la convention.

En outre la promesse consentie par la CCI dépendait également d’une autre condition de déclassement des terrains qui ne dépendait pas non plus de la volonté de la CCI.

Le moyen soulevé par la SCI [S] [K] tendant à considérer cette condition non écrite au motif qu’elle serait potestative sera par conséquent écarté.

Surtout cette convention est inopposable à l’Etat français qui n’y était pas partie, la CCI ayant excédé les prérogatives qui lui étaient conférées par la concession accordée par l’Etat d’outillage public et de terre-pleins au port de [Localité 1] par décret du 18 décembre 1958 qui ne lui permettait, en vertu de l’article 21 de ce décret, que d’accorder des autorisations d’occupation pour un an au moins et trois ans au plus, sans que leur durée puisse s’étendre au-delà de l’expiration de la concession.

Il en résulte que la CCI de [Localité 1] qui ne représentait pas l’Etat français dans le cadre de la conclusion de cet acte, qui n’était pas propriétaire des parcelles litigieuses, n’avait pas qualité pour conclure une promesse de vente, et ne pouvait pas davantage promettre la location du terrain pour une période de trente ans dans le cas où la vente ne pourrait intervenir avant le 31 décembre 1990.

Et la SCI [S] [K] ne peut sérieusement faire valoir qu’elle a légitimement considéré que l’Etat français avait donné son accord pour la réalisation de cette vente et délégué les conditions de mise en place effective de celle-ci à la CCI . En effet la promesse de vente du 6 septembre 1989 ne mentionne pas l’existence d’un mandat ou d’une délégation donnée par l’Etat à la CCI qui contracte en son nom. Il se déduit de ses termes que la CCI n’est pas propriétaire des parcelles qu’elle vise puisque l’engagement est conditionné à un échange de terrains avec l’Etat et mentionne expressément que les terrains concernés appartiennent au domaine public maritime concédé à la CCI dans le cadre de l’exploitation du port de [Localité 1] par décret du 18 décembre 1958. Dans le cadre de cette transaction, l’apparence des droits de la CCI n’était pas trompeuse, l’échange antérieur de la SCI avec la DDE n’étant pas de nature à créer une confusion à ce titre, de sorte que le moyen invoqué par l’appelante tiré de la théorie de l’apparence sera écarté.

Par conséquent la promesse de vente du 6 septembre 1989 conclue par la CCI en outrepassant ses droits tirés de la concession qui lui avait été accordée sur les parcelles par l’Etat en 1958 n’est pas opposable à celui-ci.

La condition d’échange des parcelles devant conférer la qualité de propriétaire à la CCI ne s’est pas réalisée et le terme de la promesse a été dépassé sans réalisation des conditions ce qui l’a rendue caduque ainsi que l’a retenu le tribunal judiciaire par des motifs pertinents que la cour adopte.

Il en résulte que le moyen développé par la SCI [S] [K] selon lequel elle détenait un titre d’occupation trentenaire dans l’attente de la réalisation de la vente conformément aux termes de la convention du 6 septembre 1989 sera écarté.

C’est donc à juste titre que le tribunal a rejeté la demande tendant à voir déclarer parfaite la vente entre la SCI [S] [K] et l’Etat au vu de la promesse du 6 septembre 1989 et les demandes subséquentes de déduction du prix d’achat des redevances payées au jour du jugement en contrepartie de l’occupation des lieux et de dire que le jugement à intervenir vaudra vente. La décision déférée sera donc confirmée sur ces points.

Il convient par conséquent d’examiner l’autorisation d’occupation temporaire délivrée par la CCI de Bayonne à la SCI [S] [K] le 14 mars 1990.

Tout d’abord elle ne contient aucune référence à la convention du 6 septembre 1989 de sorte que l’argument tiré d’une prétendue interdépendance avec cette convention, par ailleurs inopposable à l’Etat, sera écarté.

Il est relevé que la SCI [S] [K] ne développe plus d’argumentation sur la nullité de l’arrêté préfectoral du 9 septembre 2016 faisant valoir qu’il ne lui était nullement nécessaire de solliciter le renouvellement de l’AOT puisqu’elle détenait une autorisation d’occupation régulière d’une durée de trente ans.

Mais il résulte des développements qui précèdent que la société [S] [K] ne détenait pas d’un droit d’occupation trentenaire. Par conséquent, elle devait, se conformer aux conditions de l’AOT, pour solliciter au besoin son renouvellement.

L’AOT a été consentie aux clauses et conditions générales du cahier des charges de la concession annexé au décret du 18 décembre 1958 moyennant le paiement d’une redevance prévue par l’article 9 de l’AOT. L’article 11 stipule qu’elle  » est accordée pour la période du 1er juin 1989 au 31 décembre 1990. Elle sera périmée si la prise de possession effective n’a pas lieu dans un délai de 3 mois. Ensuite, son renouvellement pourra s’effectuer par périodes triennales, sous réserve que le permissionnaire se soit acquitté des redevances mentionnées à l’article 9 et que la demande de renouvellement ait été présentée dans le mois précédent la fin de l’autorisation.  »

L’article 12 prévoit qu’  » à l’expiration de l’autorisation, et par le seul fait de cette expiration, le permissionnaire sera tenu de remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient dans leur état primitif dans un délai de trois mois.( ’)  »

L’article 14 de l’AOT relatif au retrait de l’autorisation prévoit que l’autorisation peut toujours être retirée par arrêté du préfet, la chambre de commerce et d’industrie de [Localité 1] entendue, si l’intérêt général l’exige.

La SCI [S] [K] n’ayant pas sollicité son renouvellement dans le mois précédent la fin de l’autorisation au 31 décembre 1990 conformément aux conditions posées par l’article 11 de l’AOT, et les parties n’ayant pas conclu de convention ou d’avenant pour la proroger, cette autorisation a pris fin au 1er janvier 1991, peu important que l’Etat ait toléré le maintien de la SCI [S] [K] dans les lieux pendant des années ensuite et que cette dernière ait continué à assumer la redevance en contrepartie de son occupation des lieux.

Et la SCI [S] [K], informée que le terrain qu’elle continuait à occuper sans droit ni titre avait été déclassé du domaine public maritime, n’a pas donné suite à la proposition de la DDE de signer une convention d’occupation précaire qu’elle lui a envoyée à cette fin en 1999 (pièces 20 et 21 de l’Etat).

La SCI [S] [K] était très consciente de sa situation sans droit ni titre rappelée à plusieurs reprises par l’Etat français lui demandant de quitter les lieux et a pu négocier entre l’année 2019 et le début de l’année 2022 des délais pour les libérer et déménager son centre d’embouteillage (pièces 8, 9, 10,11,13,14 à 17 de l’intimé).

Il convient par conséquent de constater que la SCI [S] [K] était occupante sans droit ni titre.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a dit la SCI [S] [K] occupante sans droit ni titre de la parcelle située [Adresse 2] à Bayonne, et prononcé en tant que de besoin l’expulsion de la SCI [I].

Y ajoutant, il sera constaté que la SCI [S] [K] a libéré totalement les lieux et remis les clés, ce qui résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 31 mai 2025 et n’est pas contesté.

La SCI [S] [K] ne sollicite plus la condamnation de l’Etat à lui payer une somme de 15 000 euros pour atteinte au droit de jouissance des lieux du fait de la requête déposée devant le tribunal judiciaire de Pau et ses suites.

Elle maintient une demande de dommages et intérêts ramenée à 10 000 euros du fait de l’absence de toute mesure prise pour faire évacuer les occupants sans droits ni titre issus de la communauté des gens du voyage.

Cette demande est toutefois infondée alors qu’elle n’avait elle-même aucun droit ni titre pour se maintenir dans les lieux et ne peut reprocher de ce fait à l’Etat (qui a subi sa résistance à libérer les lieux conformément à ses engagements répétés, outre l’arrivée des gens du voyage de manière illégale) un manquement à une quelconque obligation.

L’appelante sera par conséquent déboutée de la demande de dommages et intérêts qu’elle formule à ce titre.

La SCI [S] [K] sollicite en outre en cause d’appel la condamnation de l’Etat à lui restituer l’ensemble des redevances versées à compter de la première demande de voir réaliser la promesse de vente adressée à l’Etat par la SCI jusqu’au jour du jugement.

Elle soutient que l’Etat a été déloyal et a commis une faute contractuelle en lui laissant croire qu’elle contractait dans des conditions l’engageant valablement pour une vente de sorte qu’elle a légitimement cru verser une avance déductible du prix d’acquisition en versant les redevances. Elle s’estime ainsi légitime à solliciter la restitution des sommes versées à ce titre, demande qu’elle fonde à titre subsidiaire sur la théorie de la perte de chance. Elle reproche à l’Etat une apparence de qualité et de légitimité de la CCI pour formaliser la promesse de vente, confirmée préalablement par l’Etat qui l’a invité à formaliser cet accord avec la CCI, la présence d’une condition potestative et l’absence de toute démarche de l’Etat pour l’expulser avant l’arrêté du 9 septembre 2016.

Toutefois il ne peut être reproché à l’Etat les termes d’une promesse de vente conclue par la CCI à laquelle il n’était pas partie. Il résulte des développements qui précèdent que la SCI [S] [K] est infondée à invoquer une erreur sur la qualité de la CCI dans le cadre de la conclusion de la convention du 6 septembre 1989. En outre l’Etat, à travers le courrier de la DDE du 21 mars 1986 à M. [S] (pièce 24 de l’appelante) envisageant parmi d’autres hypothèses l’éventualité d’une cession de terrain après déclassement du domaine public en échange d’autres terrains d’intérêt portuaire, ne comporte aucun engagement de l’Etat, ni aucun propos pouvant prêter à confusion.

Et il est mal venu pour la SCI [S] [K] de venir reprocher à l’Etat d’avoir tardé à réaliser des démarches pour l’expulser avant l’arrêté du 9 septembre 2016 alors que l’Etat a toléré durant de nombreuses années son occupation sans droit ni titre à laquelle il a tenté de remédier après déclassement du terrain du domaine public de l’Etat en 1997, en lui proposant de signer une convention d’occupation précaire. En outre l’Etat a attendu l’issue de l’instance que la SARL Vins [S] frères avait introduite en novembre 2014 afin de se voir reconnaître bénéficiaire du statut des baux commerciaux.

Aucune faute ne pouvant être reprochée à l’Etat, la SCI [S] [K] sera déboutée de sa demande tendant à le voir condamner à lui restituer les redevances qu’elle lui a versées à compter de la première demande de voir réaliser la promesse de vente adressée à l’Etat jusqu’au jour du jugement. Le jugement déféré sera en outre confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [S] [K] de sa demande de paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de l’Etat français

L’Etat français demande de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI [S] [K] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il fait valoir la résistance abusive de la SCI [S] à quitter les lieux et son attitude durant de nombreuses années qui lui ont causé un préjudice.

Il ajoute que malgré les engagements fermes du groupe [Adresse 5] [S] de libérer les lieux et de la très grande souplesse dont a fait preuve le préfet des Pyrénées-Atlantiques durant plusieurs années, la SCI [S] [K] s’est maintenue abusivement dans les lieux et a en outre autorisé, par l’intermédiaire de M. [S], l’occupation des lieux par la communauté des gens du voyage dans une intention malveillante.

La SCI [S] [K] conclut à l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à l’Etat la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle demande de débouter l’Etat de l’ensemble de ses demandes, et partant de cette prétention.

Elle fait valoir que le procès-verbal de constat communiqué par l’Etat acte les déclarations faites par un représentant de la communauté des gens du voyage sans aucun justificatif concret corroborant cette affirmation.

Elle ajoute qu’elle a toujours dénoncé cette occupation qu’elle subissait dans le cadre de son activité et a porté plainte à plusieurs reprises ce qui démontre qu’elle n’a jamais autorisé cette occupation. Elle soutient avoir subi l’inaction de l’Etat et non l’inverse puisqu’elle démontre avoir porté cette situation à la connaissance des services compétents.

Elle soutient également qu’elle démontre qu’elle avait toute légitimité pour tenter de voir reconnaître ses droits dans un contexte qui lui était particulièrement défavorable. Elle conteste en outre le reproche lié à l’absence de preuve de la remise des clés.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les propos tenus par des personnes appartenant à la communauté des gens du voyage à l’huissier ayant établi des constats à la demande de l’Etat les 22 et 25 juillet 2022 dont l’identité n’est pas précisée, selon lesquels ils auraient reçu l’autorisation de M. [S] pour occuper la parcelle, sont insuffisants, en l’absence de tout autre élément probant, pour établir la véracité de cette allégation.

Il n’en demeure pas moins qu’il résulte de nombreux échanges avec la sous-préfecture de [Localité 1] que la SARL Vins [S] Frères a obtenu à plusieurs reprises de l’Etat des délais pour quitter les lieux jusqu’au 31 octobre 2021 et déménager son entreprise sur un terrain qu’elle avait acquis. A l’issue de ces échanges elle a indiqué finalement qu’elle les libèrerait entièrement à la fin du mois de janvier 2022 dans un contexte où elle avait été définitivement déboutée de ses demandes formulées dans le cadre de l’instance introduite pour se voir reconnaître bénéficiaire d’un bail commercial.

Au regard de ces éléments, la résistance de la SCI [S] [K] à quitter les lieux pendant de nombreuses années et l’introduction d’une instance en 2022 pour voir reconnaître qu’elle n’était pas occupante sans droit ni titre de lieux qu’elle s’était maintes fois engagée à libérer pour déménager dans de nouveaux locaux, ce qu’elle a indiqué avoir pu faire, de même que le retard pris pour remettre les clés, constituent des comportements fautifs qui ont causé à l’Etat un préjudice en ce qu’il n’a pu disposer de son bien pendant des années.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI [S] [K] à payer à l’Etat la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI [S] [K] aux dépens de première instance et au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [S] [K], partie perdante, sera condamnée également aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de condamner la SCI [S] [K] à payer à l’Etat français la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré rendu le 7 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Bayonne en toutes ses dispositions déférées à la cour ;

Y ajoutant,

Constate que la SCI [S] [K] a libéré totalement les lieux et remis les clés à l’Etat français ;

Déboute la SCI [S] [K] de sa demande de condamnation de l’Etat français à lui restituer les redevances qu’elle lui a versées à compter de la première demande de voir réaliser la promesse de vente adressée à l’Etat jusqu’au jour du jugement ;

Déboute la SCI [S] [K] de sa demande de condamnation de l’Etat français à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI [S] [K] aux dépens d’appel ;

Condamne la SCI [S] [K] à payer à l’Etat français la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX HIALE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,